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1、资产评估(第二版)201207考试考前辅导一、单项选择题（每题给出的四个选项中，只有一个是正确答案。）1某企业未来5年收益现值之和为1 500万元，折现率与本金化率均为10%，第6年起企业的预期收益固定为400万元，用分段法估算该企业持续经营的价值约为（ ）。 A5 500万元 B4 565万元 C3 984万元 D3 966万元2从理论上讲，资产评估结果只是评估师对被评估资产在评估基准日的（ ）。 A价值估计数额 B价值计算数额 C价格估计数额 D价格计算数额3下列不属于资产评估假设的是（ ）。 A持续使用假设 B清算假设 C公开市场假设 D企业主体假设4下列不符合资产评估报告制作要求的是（
2、 ）。 A文字表达清楚准确 B格式和内容遵循资产评估准则评估报告的规定 C建立起了多级复核和交叉复核评估报告的制度 D正式完成评估工作后，并不按照业务约定书的约定时间将报告送交委托方5在假设开发法评估土地的基本公式P=A（BCDE）中，A代表的是（ ）。 A开发完成后的房地产价值 B取得土地的实际成本 C整个开发项目的开发成本 D房产和土地的开发成本6运用收益法对企业价值评估的必要前提是判断企业是否拥有（ ）。 A持续盈利能力 B持续生产能力 C持续经营能力 D持续抗风险能力7由于资产以外的外部环境因素变化导致资产价值的降低称为（ ）。 A实体性贬值 B功能性贬值 C经济性贬值 D无形损耗8下
3、列价值类型中属于从资产评估假设角度表达的价值类型是（ ）。 A收益现值 B市场以外价值 C公开市场价值 D投资价值9控股企业的直接投资适用的评估方法为（ ）。 A成本法 B市场法 C收益法 D整体企业评估方法10用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ）。 A整个开发期 B整个销售期 C整个开发期和销售期 D整个开发期和销售期的一半11某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（ ）。 A8% B6% C5% D4%12在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（ ）。 A单独深度百分率
4、B累计深度百分率 C平均深度百分率 D标准深度百分率13拆迁补偿价值属于（ ）。 A市场价值 B非市场价值 C清算价值 D投资价值14资产评估得以进行的一个最基本的前提假设是（ ）。 A公开市场假设 B交易假设 C清算假设 D在用续用假设15被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额最接近于（ ）万元。 A5.34 B25.38 C40.0l D53.3516已知被评估企业单项资产评估值之和为l 000万元，该企业评估基准日之后的每年预期收益
5、率为15%，行业平均收益率为l0%，假设适用资本化率为10%，企业无限期经营，企业并无可确指的无形资产，仅依据上述条件，该企业的商誉最接近于（ ）万元。 A450 B500 C550 D60017被评估对象为一台注塑机，年生产能力为15万件。评估人员经市场查询得知，该设备的生产厂家已停止这种设备的生产，评估基准日年生产能力为20万件的同类新设备市场价格为8万元，如果该类设备的运输安装费用为设备价格的5%，被评估设备的成新率为40%，该类设备的规模指数为0.7，不考虑其他因素，该设备的评估值最接近于（ ）万元。 A2.4 B2.52 C2.75 D6.318下列关于实体性贬值测算中的可修复性损耗
6、和不可修复性损耗说法正确的是（ ）。 A大多数情况下，可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应分别进行计算 B大多数情况下，两项损耗中要重点考虑其中一项损耗，需着重计算 C大多数情况下，只存在一种损耗 D以上说法均不正确19运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（ ）。 A设备不存在功能性贬值 B设备不存在经济性贬值 C设备不存在功能性贬值也不存在经济性贬值 D设备的实体性损耗与使用时间成线性关系20路线价法的理论基础是（ ）。 A替代原则 B供求原则 C贡献原则 D预期收益原则21某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开
7、发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ ）。 A120万元 B79.23万元 C60万元 D100万二、多项选择题（每题给出的五个选项中，有二至五个是正确答案。）1对被评估企业的基本情况进行说明时，包括下面的内容（ ）。 A市场和客户状况 B企业管理状况 C企业运营常规流程 D以前年度进行过的相关资产评估情况 E企业主要资产状况2在资产评估中引入价值类型理论的根本目的是（ ）。 A为管理部门合理确认评估结果提供指引 B为管理部门合理审批评估机构提供指引 C为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引 D为评估人员合理确定资产价格提供指引 E为评估报告使用者
8、恰当使用评估结果提供指引3运用市场法评估资产价值时，通常应该选多少个参照物有关说法正确的有（ ）。 A通常应该选择3个以上 B选择1个即可，比较经济 C选择3个以上的参照物，避免个别交易的特殊性和偶然性对成交价及评估值的影响的需要 D资产评估管理部门的要求 E资产评估机构可以随意选择4下列方法中属于设备本体重置成本估算方法的是（ ）。 A直接法 B重置核算法 C综合估价法 D因素调整法 E类比估价法5运用市场法评估机器设备常用的方法主要有（ ）。 A综合估价法 B因素调整法 C成本比率调整法 D功能成本法 E直接匹配法6下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（ ）。 A房地产的收益额
9、应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益 B净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据 C净收益=客观总收益客观总费用 D总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用 E总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等7资产评估报告书的作用有（ ）。 A对委托评估的资产提供价值意见 B反映和体现资产评估工作情况，作为明确委托方、受托方及有关方面责任的依据 C对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评
10、估管理的重要手段 D建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源 E被评估的资产必须严格按照资产评估报告书中的金额进行计价8企业价值评估的对象通常是企业的（ ）。 A整体价值 B股东全部权益价值 C有效资产价值 D全部资产价值 E股东部分权益价值三、判断题（请判断以下表述是否正确，正确的为“A”，错误的为“B”）1客户可以按照资产评估报告书揭示的评估值对会计账目进行调整。2最佳使用是房屋建筑物必须考虑的评估前提。3在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。4收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和收益期限。5企业所属行业的收益、资产结构和负债比例、企业规模以及经营
11、管理水平均可以影响企业的获利能力。6资产评估结论是专家的专业性意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接等于资产的交易价格。7价值类型应当指导评估过程的始终。8评估对象的特点是选择资产评估方法的唯一依据。9在对低值易耗品评估时，最好采用市场法。10运用市场法评估无形资产时，要选择具有合理比较基础的类似无形资产，即参照物与被评估无形资产至少要形式相似、功能相似、载体相似，交易条件相似。其中，形式相似是指参照物与被评估资产所依附的产品或服务应满足同质性要求，所依附的企业应满足同行业与同规模的要求。11由于无形资产的成本往往是相对的，特别是一些无形资产的内涵已远远超出了它的外在形式的含义。比
12、如名牌商品的内涵是商品的质量信誉、获利能力等，其内在价值已远远超过商标成本中包括的设计费、注册费、广告费等所体现的价值。因此，无形资产的成本费用具有弱对应性的特点。12凭法律合同获得的优势、顾客关系和商誉一样，都属于无形资产。13机器设备按照国家固定资产分类标准分类，主要包括通用设备、专用设备、单台设备和电器设备。14对于能够在市场上交易的资产，如果市场是完善的，其公允市场价值应该大于内在价值。15一般在以投资、转让为目的的企业价值评估中，由于企业产权转让的是企业的所有者权益，即企业只更换业主而不更换债主，企业价值评估的是所有者权益的公允市价，因此在企业价值评估中常用净利润（现金净流量）作为收
13、益形式。16对于一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本高。17市场价值通常是唯一的，投资价值根据投资主体的不同，不是唯一的。18对于债券类资产进行评估时，要按照其账面价值进行评估。19对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为复原重置成本。20由于无形资产具有替代性的功能特性，因此在评估时必须要考虑无形资产的经济寿命，尤其是尚可使用年限。21价值补偿和实物更新不同时进行是机器设备的主要特点，其价值补偿是通过折旧形式逐渐实现的，而实物更新一般是一次完成的。22某一设备作为被评估企业的
14、一个要素，在持续使用的前提下，其评估价值应该是它对企业的贡献价值。23考虑无形资产的共益性，就要求在资产评估时考虑机会成本的补偿问题。24对于非盈利企业的评估，需要将企业全部可确指资产作为生产要素逐一评估后加总，然后减去企业的负债。四、简答题1市场经济中，资产评估的功能有哪些？2如何理解建筑物评估的房地合一原则？3简述机器设备的特点。4简述机器设备重置成本的构成。5资产评估报告的作用有哪些？6简述用综合调整法预测企业收益的步骤。7运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比性因素？8简述无形资产的价值特点与功能特性。9简述资产评估价值类型的作用。五、计算题1已知某厂的一台设备仍有l0年
15、使用寿命，但由于技术进步出现了一种新型设备，其功能相同，但每生产100件产品可节约A材料2千克，预计该厂未来l0年内年产该产品20万件，A材料前五年的价格将保持20元/公斤，从第六年起将上涨20%，试根据给定的条件确定该设备的功能性贬值。（适用折现率为l5%，所得税率为25%；（P/A，15%，5）=3.4331，（P/F。15%，5）=0.4972）2（一）被评估甲企业的基本情况：甲企业拥有两条正在使用的生产线A、B和C生产线正在建设中。另外，还拥有一些保证企业正常生产经营所需要的办公及辅助性资产。评估基准日（2007年12月31日），甲企业付息债务总额为l 200万元。（1）生产线A始建于
16、1987年，年产产品l000万吨，由于产品正在被产品逐步取代，虽然生产线还可以使用5年，而剩余经济使用年限只有3年。评估基准日，生产线的复原重置成本为500万元，残余价值为复原重置成本的2%，预计未来三年的净现金流量分别为30万元、20万元和l5万元。（2）生产线B始建于2005年初，2007年1月1日正式投产，年产产品2000吨，会计折旧年限为20年，评估基准日，生产线B的重置成本为2 100万元。由于产品市场越来越好，产品价格上升趋势明显，预计未来四年的净利润分别为300万元、350万元、400万元和420万元，从未来第五年开始年净利润将保持在450万元的水平上。（3）生产线C始建于200
17、6年，设计年产产品2000吨，预算造价为2 200万元，评估基准日已完成90%的工程量和90%的投资额，生产线C将于2008年底正式投产，2008年尚需投入220万元，会计折旧年限为20年，投产后的生产经营状况预测如下：预计投产后未来前三年的净利润分别为380万元、400万元和420万元，从投产后第四年开始年净利润将保持在450万元的水平上。（4）评估基准日，甲企业的溢余资产的评估价值为380万元。（二）甲企业的相关数据资料：（1）产品的市场潜力非常大，而且甲企业所在行业的准入门槛非常高，未来不会出现过度竞争情况；（2）甲企业适用的折现率为10%；（3）甲企业采用直线法计提折旧，不考虑残值；（
18、4）甲企业将在评估基准日的三年后停止产品的生产；（5）假定甲企业平均每年追加资本性支出220万元就可以保证生产线B和C持续运营，其中生产线B和生产线C各追加110万元；（6）不再考虑其他因素。要求：根据上述资料评估甲企业永续经营前提下的股东全部权益价值（写出各个评估环节和步骤，对各个评估步骤做适当的文字说明；（P/A，10%，15）=7.6061，（P/A，10%，17=8.20216）。3甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润
19、率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%。要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。答 案一、单项选择题题号12345678910
20、答案CADDAACCCC题号11121314151617181920答案CBBBCBCADA题号21答案B二、多项选择题题号12345678答案ABCECEACABCEBCEABCDABCDABE三、判断题题号12345678910答案BBAABBABBB题号11121314151617181920答案BABBAAABBA题号21222324答案AAAA四、简答题1. 市场经济中，资产评估的功能有哪些？解答:资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括地讲，资产评估具有以下功能：（1）为资产业务提供价值尺度。资产评估通过对资产的现时价值进行评定和估算，为各项资产业务提
21、供公正的价值尺度。这是资产评估最基本的功能。（2）界定与维护各产权主体的合法权益。资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，如不同所有者、占有使用者所拥有或控制的资产份额及其价值量的作用，从而可以维护各产权主体的合法权益。（3）优化资源配置。首先，资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。科学规范的资产评估，能保证资产市场、产权市场的有序运行，可以为资产和产权的配置提供正确信号，从而起到优化资源配置的作用。其次，由于一项资产业务的进行往往具有多种途径，因此在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。（4）促进企业账实相符，足额补偿和资产完整。在通货膨胀情况下，
22、资产的重置成本与历史成本的差额随通货膨胀率的增长而急剧扩大，这将导致按固定资产的账面原值提取的折旧明显过低，会造成企业更新改造资金过少、企业盈利虚增和财政收入虚假。这时进行资产重估，可以克服上述问题。此外，通过资产评估还可以明晰企业自创无形资产、土地使用权价值、商标和商誉的价值，使企业的全部资产在账簿上得到反映。（5）在促进对外开放的同时，维护国家权益。资产评估机构在中外合资、合作的过程中提供符合国际专业水平的评估服务既是吸引外资流入的基础工作，又是维护国家民族权益的重要技术保障。（6）防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。在国有企业产权变动的过程中，合理定价是关键。而转让定价的基础是企
23、业的评估价值。因此，公平、客观的资产评估是防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行的基础。2. 如何理解建筑物评估的房地合一原则？解答:尽管建筑物和土地是可区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行评估。具体表现在以下两个方面：（1）建筑物和土地相结合是房地产最终成为商品，对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地开发成本往往隐含在建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。（2）建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格，环境质量的好坏
24、不取决于建筑物本身，而是与土地的不可移位性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。3. 简述机器设备的特点。解答:（1）机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高，使用期限长的特点。（2）机器设备属于动产类资产，与房地产相比，评估值高低与其所处地域不具有直接关系。（3）机器设备属于有形资产，但同时要考虑附着于机器设备中的无形资产。（4）机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的汲取设备，尽管其成新程度高，但仍应按照低值甚至报废处理。4. 简述机器设备重置成本的构成。解答:设备的重置成本在构成上包括设备的直接费用和设备的间接费用。设备
25、的直接费用由基础费用和其他费用两部分构成。基础费用是指设备的购置价或建造价；其他费用是指设备运杂费，安装调试费，必要的配套费以及进口设备的关税、增值税，银行手续费等。设备的间接费用通常包括为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本以及人员培训费用等。5. 资产评估报告的作用有哪些？解答:资产评估报告主要有以下作用：（1）资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。资产评估报告是经具有资产评估资格的机构根据委托评估资产的特点和要求，遵循评估原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法对被评估资产价值进行评定和估算后，通过报告书的形式提出作价的意见。该作价意见不代表任何当事
26、人一方的利益，并且是一种专家估价的意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。（2）资产评估报告是考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映。资产评估报告是资产评估工作的总结，也是参与评估工作人员的劳动结晶。因此，评估报告从结构、措辞和内容等方面反映了资产评估人员的写作水平和业务素质，是评估工作质量的重要反映。（3）资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。有关管理部门通过审核资产评估报告，可以有效地对评估机构的业务开展情况进行监督管理，对评估工作中出现的不足加以完善。（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。评估机构和
27、评估人员在完成资产评估项目后，应将评估过程中收集的资料、工作记录以及有关工作底稿进行归档。由于资产评估报告是整个评估工作过程的总结，其内容包括了评估过程的各个具体环节和各有关资料的搜集和记录，因此，资产评估报告是资产评估档案的重要信息来源。6. 简述用综合调整法预测企业收益的步骤。解答:使用综合调整法的具体步骤为：（1）设计收益预测表；（2）按收益预测表的主要项目，逐项分析预期年度内可能出现的变化因素；（3）分析各影响因素对收益预测表中各个项目的影响，采取一定的方法，计算出各项目的预测值；（4）将各个项目的预测值汇总，得出预测的收益值。7. 运用市场法评估机器设备，在选择参照物时需考虑哪些可比
28、性因素？解答:（1）设备的规格型号；（2）设备的生产厂家；（3）设备的制造质量；（4）设备的零部件、配件情况；（5）设备的有效役龄；（6）设备的技术状况；（7）设备的成新率情况（即设备的实体状况，如使用强度、大修理记录等）；（8）设备的出售目的和出售方式；（9）设备的成交数量；（10）设备交易时的市场状况；（11）设备的交易时间；（12）设备的存放和使用地点。8. 简述无形资产的价值特点与功能特性。解答:无形资产的价值有其自身的特点：（1）无形资产的成本是由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间来计量的，因此比有形资产的计量更复杂、困难，甚至具有相当程度的不确定性或不准确性。（2）无形资产
29、的价值主要以效用及获利能力为基础，而有形资产的价值较多地以生产费用为基础。无形资产的功能特性有：附着性。附着性是指无形资产往往附着于有形资产而发挥其固有功能。共益性。共益性是指无形资产可以作为共同财富，由不同的主体同时共享。累积性。累积性是指无形资产在生产经营中的作用，往往是建立在一系列其他成果的基础之上，在一定范围内发挥特定的作用。替代性。替代性是指一种技术取代另一种技术，其特征是替代和更新。9. 简述资产评估价值类型的作用。解答:（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值含义不同，结果也不一样。（2）价值类型制约资产评估方法的选择
30、。价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。（3）明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。五、计算题1. 解答:由于出现了一种新设备而造成了该厂原设备相对物耗变大，运营成本增大，因此，需要确定其功能性贬值。第一步：计算年超额运营成本前五年每年超额运营成本20/100220=8（万元）后五年每年超额运营成本20/100220（120%）=9.6（万元）第二步：计算年净超额运营成本前五年每年净超额运营成本8（125%）=6（万元）后五年每年净超额运营成本9.6（125%）=7.2（万元）第三步：折现得到功能性贬值功
31、能性贬值6（P/A，15%，5）7.2（P/A，15%，5）（P/F，15%，5）=32.89（万元）2. 解答:溢余资产，可以理解为企业持续运营中并不必需的资产，如多余现金、有价证券以及与预测收益现金流不直接相关的其他资产。企业价值评估准则指导意见明确要求评估师应当通过与委托方进行沟通，获得委托方关于被评估企业资产的配置和使用情况，从而判断是否存在非经营性资产或溢余资产，并且要求评估师一旦发现存在非经营性资产或溢余资产时，需对被评估企业的非经营性资产、溢余资产进行单独分析和评估，以免漏评或低估这部分资产的价值。1B生产线的年折旧额=2100/20=105（万元）C生产线的年折旧额=2200/
32、20=110（万元）2净现金流量=净利润折旧及摊销追加资本性支出（1）（2）（3）C在建生产线价值=3366.9290%=3030.23（万元）3甲企业永续经营前提下的股东全部权益价值=3条生产线价值溢余资产价值负债价值=62.583445.323030.233801200=5718.13（万元）3.解答:1确定利润分成率：确定专利重置成本=80（125%）=100（万元）专利约当投资量=100（1400%）=500（万元）乙企业资产约当投资量=4000（112.5%）=4500（万元）利润分成率=500/（4500500）100%=10%2确定评估值：确定每年利润额：第一、第二年=（500400）20=2000（万元）第三、第四年=（450400）20=1000（万元）第五年：（430400）20=600（万元）确定分成额：第一、第二年=200010%=200（万元）第三、第四年=100010%=100（万元）第五年：60010%=60（万元）确定评估值：
