金泉花园前期准备工作及有关费用.doc

《金泉花园前期准备工作及有关费用.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金泉花园前期准备工作及有关费用.doc（43页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、金泉花园物业管理方案序 言金泉花园具有现代化特点的生活小区，为给小区全体业主营造一个整洁优雅、舒适文明、方便宁静的居住环境。为此，安康物业有限公司将组织一支素质高、技能强的专业队伍，针对金泉花园物业管理的特点及服务群体的特殊性，进行认真细致的调查分析，充分统一思想和确定新的服务理念，结合本公司多年的实践经验，特制定一整套金泉花园物业管理方案。我们有坚定的信心和能力把金泉花园打造成一个高素质、高水平、高标准的生活小区，创造一流的居住环境。第一节 物业管理方案的整体设想和策划金泉花园是镇江市具有现代功能的生活小区，要求秩序井然、文明，环境安全、优美、整齐、清洁；体现出舒适和和谐；且所服务群体是高素

2、质、特殊的成功人士，相对而言，对管理服务的质量要求高。要做好物业管理工作，只有引入ISO9001质量管理保证体系、优秀生活小区的先进经验和形象设计，才能提高金泉花园的形象塑造功能。贯彻本土化管理方针、人性化服务理念、科学的维养技术，来保证金泉花园的安全消防管理、绿化卫生管理、公共设施维护、设备管理、停车场管理，以及镇江市金泉花园业委会要求的委托管理内容和其它的特约客户服务。安康物业有限公司接管金泉花园后，将尊重承诺：两年内使金泉花园成为全省物业管理文明小区，成为全市物业管理行业的前卫和榜样。一、安康物业有限公司概况安康物业有限公司简称“安康物业”，成立于2004年4月，具有独立法人资格，拥有省

3、建设部颁发的三级物业管理资质证书。主要从事生活小区物业管理、小区、学校等绿化维护、家政服务等经营项目。公司现管理的有解放路19号、桃花坞七区、桃香源小区、华润新村、牌湾189号小区、润州花园、东吴新苑、华润二期小区等物业，总建筑面积约61.6万平方米；经过几年的实践，摸索和形成了独特的管理模式，积累了丰富的物业管理经验，造就了一支拥有116人组成的高素质、一专多能的员工队伍。80%员工都执有物业管理上岗证，其中中级技术人员占30%以上，下设办公室、财务部、客服部、保安部、工程部、物业服务中心等机构。公司自成立以来，以维护住户利益为已任，以人性化服务的理念和现代化先进维养技术，根据外省市物业管理

4、的先进经验，结合本市物业管理的实际情况，因地制宜地为业主营造安全、文明、整洁、便利、舒适的居住环境。全心全意用现代化管理手段，先进维修养技术和优质服务，为房屋产权人和使用人营造文明、整洁、安全、便利的居住环境。“规范、热忱、诚信、创新”是我公司几年来奉行的原则。二、委托管理范围和内容（一） 范围为：金泉花园一号地块、二号地块所有区域内。（二） 内容为： 1、公用设施管理（包括房屋、门窗、水电管线零星维修与保养）。 2、消防设施管理（保持各类消防设备、器材和通道畅通）。 3、安全保卫管理（小区内治安全保卫、固定资产、设备防盗、消防安全）。 4、绿化卫生管理（广场、楼梯、门厅过道、墙壁、门窗的花木

5、设置、清洁卫生等）。5、停车场管理（车辆停放有序安全、道路畅通、管理规范）。6、其它属于物业管理范围内的管理。安康物业有限公司按照优秀物业小区管理标准，结合镇江市的人文文化和人文环境在小区范围内服务，多方面赋予全新的管理服务理念，营造一个温馨、安全、文明、舒适健康、有序的工作生活环境，让全体业主得舒心、安心、称心。安康物业有限公司将进一步提高全员素质和物业管理水平，充分发挥人才优势、技术优势、体制优势、资源优势和品牌优势，为全体业主提供优质的物业管理服务。三、金泉花园物业管理服务的整体设想物业管理的服务目的是为发挥物业的最佳使用功能，并使其保值增值，为了金泉花园全体业主有个安全、文明、整洁、舒

6、适的生活环境。安康物业有限公司全面总结几年的管理成功经验，根据金泉花园的特性，来确立小区物业管理的整体设想，使社会环境、经济二大效益相统一。本公司承诺根据省级物业管理优秀小区评定标准来对金泉花园实施物业管理。 我们的质量方针是：规范、高效、诚信、创新。 我们的环境方针是：保护绿色环境，创建绿色小区，享受绿色生活。 我们的管理体制是：社会化、企业化、专业化、市场化、服务型。 我们的服务宗旨是：业主至上、服务至诚、环境优雅、称心满意。 我们的经营理念是：以我们亲和、真切的服务，打造一个高雅、温馨的生活环境。 我们追求的目标是：创建一个“安、暖、快、洁、静”的生活、学习场所。在小区物业管理上，我们将

7、着力于实施品牌战略和形象工程，进一步倡导本公司多年物业管理实践中总结出来的文化观念、经营观念、环保观念、法制观念，一如既往的秉乘“通过人性化管理，聚集有志之士”的企业模式，信守“以我们亲和、真切的服务，打造一个高雅、温馨的人居环境”经营理念，坚持“规范、高效、诚信、创新。”的质量方针。我们坚信：通过我们的努力，我们一定能够向全体业主呈上一份满意的答卷。四、围绕管理目标，抓好四个方面1、建立和实施物业管理质量保证体系安康物业有限公司将在小区的物业管理工作中全面导入ISO9001质量保证体系和ISO140001环境质量保证体系，从而树立全员物业管理服务质量环境意识，确保安康物业有限公司在小区物业管

8、理工作中的规范化和标准化运行。2、派出一支高素质的员工队伍安康物业有限公司将认真选调优秀人才、富有敬业精神、勤奋踏实、刻苦钻研、具有丰富实践经验的管理队伍组成团队，承担金泉花园的物业管理工作，将我们具有的几年物业管理经验，用于小区的物业管理。3、实施本土化管理安康物业有限公司坚持“以人为本”的原则，尊重每一位业主，尊重每一位管理员工；在安全、消防、环境等各个层次管理环节上，营造既有相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规范的一种友爱、有序、舒适的人居环境。4、提高和完善综合服务能力安康物业有限公司将组织有关专业人员迅速熟悉小区内强弱电、给排水、消防安全系统等配置和管线排布情况，确保小区内所有设施、

9、设备的正常运行和使用；认真加强安全护卫、绿化保洁工作的管理等，确保小区良好环境，使全体业主真正享受安全、舒适、完美的物业管理服务。第二节 拟定的管理方式和工作计划安康物业有限公司在金泉花园物业管理的基本思路是：严格资质管理，确保各类人才的专业素质和综合素质；提供24小时全天候物业管理服务，严格执行各项规章制度与工作标准，规范员工的管理服务行为；运用现代化管理手段、科学的养护技术、人性化的服务理念，抓好精神文明建设，实施品牌形象战略。一、小区的物业管理方式安康物业有限公司将金泉花园物业管理方式确立为综合一体化管理，设立物管客服中心。即对金泉花园的公用设施、设备、消防、保安、保洁、绿化、车辆管理等

10、，统一由客服中心协调指挥，保证高效率运行，高水平管理。客服中心将担任金泉花园各项管理的总协调、总管家角色。在实施物业管理运行过程中，发挥安康物业有限公司物业管理的综合优势，运用软硬件相结合等方式的物业管理经验，使综合一体化管理收到更好的效果。1、 小区机构设置图金泉花园物管客服中心安保部保洁部综合部办公室2、客服中心主要职能实行公司领导下的客服中心负责制，严格履行前期物业管理委托合同的各项条款并按全国物业管理条例执行，全面指挥协调、处理日常物业管理、服务等事务。实施金泉花园全年365天，全天24小时全方位物业管理服务，并根据发展商和全体业主的要求提供特约服务和无偿服务。客服中心具体负责统一安排

11、公共设施、设备等维修保养、安全、绿化、保洁、消防、车辆管理、综合服务等日常工作。3、工作质量标准物管客服中心严格执行全国物业管理条例、江苏省物业管理细则和履行物业服务委托合同。实行每半年向业委会报告一次工作，汇报物业管理运作情况，提交财务报告书，提交下半年工作计划。管理处严格按照ISO9001质量管理保证体系和ISO14001环境质量保证体系运行。二、工作计划与目标为保证金泉花园物业管理工作正常有序进行，根据物业管理方式和管理运作流程，按照轻重有序、科学实施的原则，拟订工作计划和目标。1、物业管理接管流程调查了解 拟订方案 建立机构 签订合同 管理服务安康物业有限公司将严格按照接管流程的各环节

12、严格操作，按照ISO9001/ISO14001标准运作，紧密衔接，充分体现规范、高效的管理水准。2、工作计划与目标序号项 目计 划 内 容目 标1调查了解从物业管理角度，深入调查了解小区的现况。2拟定物业管理方案总结公司物业管理的成功经验。针对小区的特点，拟定管理方案。制定一个高水平、高标准，又符合小区的特点的物管方案。3组建物业管理队伍选调高素质人员。选配一支高素质、敬业精神强的团队担任小区的物业管理。4签 订合 同按照全国物业管理条例条例，甲、乙双方共同协商合同内容。1、明确双方的责、权、利。2、根据全国物业管理条例条例和合同的约定来规范小区的物业管理、服务。5实施物业管理1、制定小区日常

13、养护和设备维修计划2、做好安保、消防等设施、设备维保、车辆、保洁等日常管理工作3、加强绿化服务4、做好配置服务5、为业主提供便利服务严格执行全国物业管理条例和合同的约定，优质服务。第三节 管理人员的配备、人员培训及管理一、管理人员配置安康物业有限公司充分发挥管理和人才优势，在为物管客服中心的人员配置上，将选调一批能开拓敬业、勤奋踏实并具有强烈的事业心、责任感的中青年骨干和技术中坚力量组成团队，保证管理队伍的高素质，实现公司的管理目标。1、 小区人员配置情况客服中心主管1人水电工、设施维修工2人文员、出纳2人绿化维护员3人安全护卫员26人保洁员10人金泉花园管理处共拟配备各类人员44人。二、拟定

14、管理人员概况 客服中心主管：李雪峰 男25岁，大专学历。持有全国物业管理人员资格证书4级。从事物业管理4年以上，现任安康物业公司客服部主任，熟悉ISO9000质量管理体现，电脑熟练，分析、协调、组织、公关能力强，有良好的服务意识。三、人员培训高素质人才是实现物业管理现代化的基本条件，一方面加强人才交流和引进，另一方面必须抓好现有员工培训，紧跟时代步伐，促进知识不断更新。安康物业有限公司将员工培训确定为创建管理处核心软件之重要工作和发展战略，常抓不懈，形成一个自我培训、自我开发的人才机制，持续提高员工素质和专业技能，以保证管理服务、经营水平的不断提高。1、 培训内容 员工培训 企业培训： 企业发

15、展史、企业经营条件、企业理念、企业精神及管理目标。 员工手册培训： 员工手册、礼仪行为规范、职业道德等。 管理项目概况培训： 小区概况、物业管理目标、管理规章制度等。 物业管理基础知识强化服务意识的专题培训。 举办电脑、外语、书法等相关知识培训。岗位专业技能培训 相应岗位的专业知识，以及相关的基础理论知识培训。 有关质量执行标准、考核标准培训。 管理人员不断进行物业管理理论、案例分析、新知识、新观念和法律法规的学习培训。 专业技术人员加强新技术培训，掌握智能技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等。 2、 培训方式 全员培训：分层次、分类别、分阶段实施，内培、外培与自学形式相结合。 按

16、阶段培训：入职培训、上岗培训、在职培训。 按层次培训：主任管理层、一般管理员层、操作员层。 3、 培训目标通过对全体员工的基本素质和专业水平的各种形式培训，使其全面了解和掌握金泉花园物业管理和服务工作的高标准、高要求。各专业和管理人员持证上岗率达到95%以上，各类人员培训合格率达到100%。特殊工种按行业规定通过职业培训持证上岗。四、员工队伍的管理根据金泉花园标准物业管理的要求，组建一支好的员工队伍仅是第一步，而管理好员工队伍则是关键；企业只有管理好人，才能管理好事，管理企业其实就是做人的工作。因此，选优、用优、留优，量才录用，知人善任，为人才提供和创造良好的发挥空间，激励员工尽心竭力的做好本

17、职工作。是企业发展做强的命脉。安康物业有限公司的人员管理体系由五部分组成：制定素质标准严格录用考核培训培养提高素质机制工作岗位设计合理配置人员配置机制制订规范管理形象规范管理分层管理措施人员管理组织机制量化考核素质评价末位淘汰优化组合绩效机制工资福利、荣誉晋升、物质、精神奖励质奖励、荣誉升、精神奖励激励机制 1、确定标准，严格招聘 安康物业有限公司通过实践，高度重视人才的选聘，并形成自己的用人标准，坚持实事求是：重品德修养，热爱和安心物业管理事业，讲奉献、能吃苦；重学历，但更重能力，特别是具有大专以上物业管理专业、有培养前途的毕业生，经过实践磨练，迅速成为公司的中坚力量。 在安排小区服务的人员

18、配置时，主要把握三个方面：一是知识结构与岗位结合；二是选聘和实际考核结合；三是人员配置比率与年龄结构、工作经验结合。 2、量才使用，合理配置安康物业有限公司在考虑物管客服中心各工作岗位、工作内容与职责范围时，始终抓住选准人、用好人，使人适合与职务，使职务适合与人，最大限度地调动人的主观能动性，激发其工作热情，充分挖掘潜能。 3、规范管理，分层实施 、组织落实，制度规范。人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范运作。安康物业有限公司制订管理制度，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度，依据工作岗位的个人表现，确立不同的分配和福利制度；每岗位每个工种都制订详细的工作流程、岗位职责

19、、服务质量执行标准，确保管理和服务质量。 、分工协作，层次管理。针对物业管理中的许多不确定因素，因而对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。即管理层员工实施授权管理，增强管理人员的责任意识。操作员工岗位实施定岗定责，明确任务，下达指标，做到量化管理。 、规范实施，注重仪表，实施BI形象战略。BI即是公司的行为规范，是形象战略的重要组成部分。将员工的言行举止、仪表仪容等软件因素纳入规范化管理范畴。制订员工服务手册，让员工熟记于心中，自我约束、自我控制，参照对比，严格执行。根据物业管理特点要求，公司将把形象工作作为一项长期的任务常抓不懈，以全面提高企业的美誉度和公寓的综合的形象。 4、素质评价，绩

20、效考核 、量化考核，客观评价。抓好绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。“让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权”。建立通过考核评鉴，行为测评、专项考试等三种方法在内的管理人员素质评价体系，对员工的“德、能、勤、绩”进行全面、客观的评鉴，使考核起到奖励先进，鞭策后进推动作用；同时也使员工有了压力感、责任感、和紧迫感。 、末位淘汰，吐故纳新。为保证安康物业有限公司更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，不断的调整和优化队伍结构，经常性地灌输危机、压力、目标、以鞭策全体员工，并根据考核实行10%淘汰率，不断的吐故纳新，精练队伍，提高了素质，增强了战斗力。 5、激励驱动，留住人才实践证

21、明，企业如要保持长久的活力与凝聚力，必须建立良好的激励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作。通过企业文化活动等形式，培养集体主义精神，增强团队意识和企业的凝聚力。 、树立员工也是顾客的管理理念安康物业有限公司不仅给员工提供工作场所，更给员工营造精神家园，多角度、多层次满足员工的精神文化需求。通过充分沟通，关心员工、尊重员工，实现人格平等，关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。 、给人才创造机会，让机会造就人才坚持两个文明一起抓，以物质文明保证精神文明，以精神文明促进物质文明。在鼓励员工讲奉献的同时，也要善待员工，关心员工的提职提薪。倡导竞争上岗，让一线的员工有机会脱颖而出，形成员工能上能下

22、，职位能升能降，待遇能高能低的人员管理的良性机制，盘活人力资源。 、创造宽松的环境，促进交流沟通安康物业有限公司在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则，特别是素质好、事业心强的年轻员工，重表现、重能力，不以偏概全、埋没人才。尊重人才，以人才为楷模。公司提倡“尊重每一位员工”，坚持以人为本，加强上下级之间、同事之间的交流与沟通，提高员工的集体协作精神。第四章 物业管理规章制度与档案管理一、物业管理规章制度 建立和健全科学的规章制度是做好物业管理的重要保证。安康物业有限公司在接管小区后，严格参照“双标”质量体系文件要求，制定规章制度，通过标准化、专业化、规范化管理，提高服务质量，改善环境，实现社

23、会效益、环境效益和经济效益的共同提高。安康物业有限公司将推行的规章制度共50条，其中公众制度12条，内部岗位责任制7条，管理运作制度23条，员工考核制度6条。1、小区公众制度小区公约精神文明建设公约公共设施使用及维护管理规定人员、物品进（出）入管理规定安保管理规定清洁卫生管理规定消防管理规定车辆停放管理规定 环境保护管理规定 2、物管客服中心部岗位责任制主任岗位职责管理员岗位职责工程维修人员岗位职责保洁员岗位职责档案资料员岗位职责车辆管理员岗位职责安全消防监控巡查员岗位职责 3、物管客服中心管理运作制度员工守则管理人员文明服务制度员工办公制度员工培训制度财务管理及会计核算制度档案资料管理制度值

24、班管理制度办公用品申请、购买、领用制度投诉处理、回访制度维修回访制度设备设施的编号方法防火安全检查、突发事件应急操作制度管理处整体运作流程物业验收与接管流程档案建立流程房屋室内维修流程公共设施维修养护流程综合服务开展流程治安管理运作流程消防应急处理流程区域内安防警报应急流程保洁管理流程4、物管客服中心员工考核制度员工工作考核及奖惩制度主任岗位考核表综合服务月考核表工程维修月考核表保洁月考核表消防安全月考核表二、小区档案建立与管理 随着建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素。为此，小区的档案建立将采用计算机无纸化与档案集中化管理，达到资源共享，合理利用的目的。对办公楼内所有

25、的管理与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从办公楼档案到日常行为，从硬件到软件都建立相应的管理档案。树立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。（1）、档案管理工作环节档案运用资料归档资料整理资料收集 、资料收集 根据实际资料和信息资料的内容，从实际需要出发，扩大信息资料的来源渠道，进行详细的资料收集，按照规章制度对所有档案进行严格管理。、资料分类整理 资料整理的重点是去伪存真，根据档案的来源，信息的内容及表现形式等特点进行细分，做到条例清晰，分类合理。 、资料归档管理 按照资料的内在规律，联系进行科学的分类与保存。小区的管理拟采用原始档案和电脑档案共存，档案的出、入室

26、必须严格规定借阅制度，严防文件流失，并做好防火、防潮、防霉变的防范措施。 、档案的运用 采用先进的检索软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的储存和使用价值。（2）、档案资料的分类、工程建筑产权资料、工程技术资料、设施、设备维修资料、安全消防管理资料：日常巡查记录、交接班记录、值班记录、查岗记录等、设备管理资料、综合服务资料、业主反馈资料：服务质量回访记录，调查、统计记录，投诉及处理记录、员工管理资料、行政文件第五节 主要控制指标的承诺与措施依照国家物业管理条例、江苏省物业管理服务标准（试行），以及安康物业有限公司物业管理企业标准，对小区物业管理八项主要指标给予承诺，在各项概述中保证完成指标的具

27、体措施，由上级主管部门和物业委托方考评和监督。安康物业有限公司严格按照全国城市物业管理优秀达标评分细则执行。序号指标名称国家标准承诺指标指标测定依据管理指标实施措施1房屋及配套设施完好率98%98%镇江市物业管理考核评比标准、配合发展商加强巡检、严格装修管理，健全档案记录2房屋零修、急修及时率98%99%镇江市物业管理考核评比标准建立严格的维修制度，维修人员接到维修单后，急修项目30分钟内到现场，工程不过夜。零修工程及时完成，并建立回访制度和回访记录，实行24小时维修值班制度。3维修质量合格率98%98%镇江市物业管理优秀达标评分细则、镇江市物业管理考核评比标准分项监督，工程部严格把关，按装工

28、序一步到位，杜绝返工，并及时回访确保功效。维修工程质量回访率98%99%建立维修回访制度，及时征求成功人士意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量。4绿化、清洁保洁率99%100%保洁责任到人，要求保洁工作全员参与、全员监督，检查记录完整，严格考核制度，实行10%淘汰制。5治安案件发生率1以下因管理原因治安案件发生率为0镇江市物业管理管理考核评比标准24小时巡查，值班，接受报警及实施调度，确保办公楼财产安全。自行车被盗率1以下因管理原因车辆被盗率为06火灾发生率1以下（年）0.5制定义务消防员制、定期培训和演习，加强宣传力度，加强违章巡视，发现隐患及时处理。7有效投诉率2%以下1%以下镇江市

29、物业管理考核评比标准按照政策做好各项工作、采取措施、加强与业主的沟通，定期走访，征求意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为业主排忧解难。投诉处理有记录、有结果、有回访。投诉处理率95%以上100%投诉回访率95%以上98%8业主对物业管理的满意率95%以上96%以上镇江市物业管理考核评比标准采取现代科学管理手段，开展温馨服务、亲情服务、助困服务，完善各项服务、广泛征求意见、加强沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。第六节 日常物业管理日常物业管理是物业管理企业实施管理与服务功能的重要阶段，针对小区的特点，安康物业有限公司的物业管理工作从签订委托管理合同后进入常规物业管理。一、接待服务着装统一

30、，挂牌上岗，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切，对业主一视同仁。接待时主动、热情、规范，迎送接待时用语准确，称呼确当、问候亲切、语气诚恳、耐心细致，接听电话及交谈时使用文明用语，不使用服务忌语，工作记录完整。二、安全管理 小区的安全将以“人防为主，技防为辅，全面防范”的整体安防思路，确保安全事故发生率为零。小区将有专职安全护卫人员，掌握基本安全事故护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，身体健康，责任心强，思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，工作认真负责。在安全护卫工作中，不吸烟、不吃零食、不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，精神振作，姿态良好，举止文明、礼貌待人、规范用语、讲普通话

31、并有交接班记录。实施24小时安全监控体系与人防相结合，做好点、线、面的配合与互动，确保安全防范。按照委托管理合同进行访客登记，大件物品搬出登记，实施交通指挥与疏导工作。专职安全护卫人员有紧急事故反应能力，对火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急能做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度。三、停车管理根据区域内的实际状况，对车辆通行实行规范化管理，做到标志规范、指挥规范、制度规范等。安康物业有限公司将在小区内设置较完善的车辆管理制度，根据实际情况设置明显的交通标志，维持交通秩序，车辆进场、离场有检查、记录，管理人员责任心强，认真负责。四、消防管理为了保证小区内业主的生命财产安全，

32、我们严格贯彻“预防为主，防消结合、专业消防与义务消防相结合”的方针，深刻认识“隐患险于明火，防范胜于救火，责任重于泰山”的道理，以消防法为准则，开展消防管理工作。客服中心主任安全保卫组巡逻人员消防第一责任人全体工作人员均为义务消防员。（一）、消防安全岗位责任制1、客服中心主管负责设立消防组织结构，并指挥消防演练和灭火工作，制订编写各部门消防职责。2、安全保卫主管负责监督日常的消防管理工作，值班运行和义务消防工作。3、维修人员负责对消防设施、设备进行维护和故障排除工作。4、安保人员负责巡回检查消防器材等设施、设备、动火作业、相关资料的归档管理工作。5、全体人员都是义务消防队员，有防火、灭火的义务

33、。（二）、日常管理1、安全护卫人员认真做好监控工作。2、严格按规程使用消防设备。3、作好消防设备运行台账。4、安护人员负责一般报警处理，如发生火灾事故应果断的启动消防预案。5、定期检查消防器材有效期，定期对设备进行保养。四、环境卫生管理在金泉花园小区，安康物业有限公司将在贯彻ISO9001/ISO14001的基础上，进行高标准、严要求的环境卫生管理和高质量、高频度的环境卫生维护，让全体业主共同参与环境卫生质量的监督与管理。拟定办公楼绿化管理与卫生的标准和规范，加强环境的亮化、美化、净化。重点做好以下环保工作： 、垃圾分流对小区内的装饰垃圾、集中回收、外运，进行有效垃圾清理，确保整个系统做到良性

34、循环。 、污水处理污水带来的污染是一个严重的问题，必需加强排放的管理。按设计要求，对小区的化粪池及污水井定期清理。 、绿化管理对绿化进行专业化管理，定期更换，使整个小区范围内清晰自然、环境舒适怡人。 、卫生保洁定时对小区内进行卫生保洁，确保小区内、地面、楼梯、扶手等清洁。工作项目作业频度质量标准地面清扫每日2次对小区道路清洁地面无杂物，道路无土无砂，无积水，无烟头，痰迹，楼梯口无杂物、无蜘蛛网。保 洁每天6：00-次10：00所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99.5%以上。消 杀喷洒杀虫剂垃圾箱3次/月、排污井池2次/月，投放灭鼠药12包/月。蚊蝇消杀率99.50%，蟑螂、老鼠度1%以下。清

35、理项目雨、污水井1次/月、化粪池1次/年污水管道1次/半年。无堵塞、无污渍、无外溢、无井盖破损丢失。运作督导方法实行定人分片包干责任区，管理员按标准要求每天进行巡视检查不少于3次/天。清洁员每天进行全面巡视检查，主任不定期抽查。激励方法管理员按相关的ISO9001标准质量管理体系文件进行检查。按要求执行者前5%员工进行加分表扬，加薪等奖励，未按要求执行者，按规定执行扣分、批评、降薪、培训上岗、辞退等处罚。五、对设备、设施进行专业化管理对设备、设施的管理和维护，安康物业有限公司将列为重要的基础管理项目。采用现代化、专业化科学管理。1、全面导入ISO9001/ISO14001标准，建立完善的制度，

36、合理调度设备运行，检查和维修各环节，实现规范化管理。2、建立和完善设备台帐、设备账册、设备技术档案、设备管理卡，执行设备责任人制度。3、建立技术为本，强化监控的管理方式，加强与生产厂家的联系与合作关系，认真做好重点设备的维护与保养，确保安全运行。六、综合服务管理安康物业有限公司全面倡导“以人为本”的服务原则，在小区内除日常报务以外，全面导入特约性服务，使业主得以方便、称心，以提高物业管理水平。特约服务项目表类 别服务项目方式及价格无偿服务代办类信件代收、发服务免费服务报刊代订服务免费服务鲜花、礼品代订服务免费服务出租车代叫服务免费服务有偿服务有偿服务商务服务代客打字收成本费文件复印收成本费传真

37、服务收成本费文件装订收成本费商务秘书收成本费中英文翻译收成本费杂志订阅收成本费代订车、船、机票收成本费邮件代发收成本费酒店预订收成本费图像文字处理收成本费邮件快递收成本费会晤洽谈收成本费室内清洁收成本费绿化管理收成本费停车服务收成本费清洁类服务大理石打蜡按规定双方共商木地板打蜡按规定双方共商地毯、饰毯吸尘和清洁按规定双方共商真皮沙皮清洗护理按规定双方共商车辆清洗按规定双方共商安装门锁收材料费安装灯具、门铃等收材料费安装水管收材料费安装阀门收材料费安装室内电路收材料费维修服务维修室内电路收成本费维修电话收成本费维修电源插座收材料费维修电表箱开关收材料费修补瓷砖按规定双方共商刷油漆按规定双方共商修

38、灯具按规定双方共商维修铝合金拉手按规定双方共商维修各类门按规定双方共商第七节 物业维修保养计划和实施公共设施和房屋本体的维修保养是小区物业管理的主要内容。安康物业有限公司在物业管理实践中，积累了丰富的公共设施及房屋保养经验，既保障了开发商的利益又树立了小区良好的信誉。在小区内公共设施及房屋保养管理工作中，制订合理的保养计划，建立和健全科学的服务制度，每年由管理处拿出计划，向业委会汇报，取得批准，做好房屋维护保养工作，保障房屋完好如新，达到保值增值的目的，实现业委会满意、业主满意。一、公共设施维修保养计划 安康物业有限公司多年的维修管理经验为基础，结合小区各种公用设施的使用年限，制订公用设施日常

39、维修方案和定期保养方案。 每个方案均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统一。公共设施日常维修计划及实施方案序号类 别项 目日常维修计划方 案1道 路路面每周检查一遍，随坏修由物管处按项目维修规程实施2室外照明楼道灯每天检查一遍，随坏随修由物管处按作业指导书实施3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修由物管处按作业指导书实施雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿化绿化每天检查一遍，发现问题，及时更换物管处安排绿化外包5机电设备变配电设备每天巡视检查由物管处组织实施给排水设备发现问题及时解决空调系统6消防设施自动烟感报警系统每周检查一

40、遍，发现问题，及时维修由物管处按相关维修规程实施消防栓、喷淋系统疏散指示7给排水管道管道每周检查一遍，发现问题，及时维修由物管处按相关维修规程实施阀门8公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修由物管处按相关维修规程实施警示片9其他公用设施大门每周检查一遍，发现问题，及时维修由物管处按相关维修规程实施围墙第八节 物业管理经费收支预算一、经费测算依据 1、国务院颁发的物业管理条例2、江苏省城市住宅区物业管理办法3、镇价房（2000）324号文关于镇江市物业管理公共服务费等级收费实施细则 “金泉花园”物业管理服务费支出测算表 序号项目费用月度预算（元）年度预算（元）备注A员工开支27960

41、0见附表一B公用设备设施保养费470001电梯260002水泵5003照明系统50004消防系统5005智能化系统15000C公共低耗设备运行费24001工具维修费2400D绿化养护费60001室外绿化养护费5006000E清洁卫生费60001物料24002灭虫、消杀(购置药品)12003垃圾袋消耗2400F社区文化费4000G办公费138001办公用品15018002通讯费20024003水电费30036004节日装饰10005公共关系费20006员工培训费3000H固定资产折旧费8793见附表二I企业利润17255.42J不可预计费用2000K法定税金40431.56总 计427279.9

42、8“金泉花园”物业管理费收入测算表功能类型建筑面积（平米）物业费价格（元/M月）实收物业费（元/月）物业费收入（元/年）多层住宅116760.647472.6489671.68高层公寓101200.838399.6100795.2商业配套42460.803396.8040761.60停车场（地上）23辆80元/月车位1840.0022080.00停车场（地下）35辆120元/月车位4200.0050400.00开发商提供的门面房收入11020元/M月2200.0026400.00多种经营收入包含广告费用、家政服务、代办服务等有偿服务费用15000.00元全年总收入326061.79元全年总支出427279.98元盈亏状况总收入-总支出=326061.79-427279.98-101218.19元说明：1、物业费收入按全年90%测算： （89671.68+100795.2）90%=171420.19元 2、根据实际经营状况分析：年亏损101218.19元。3、依据镇价服200560号文件第十七条所规定，未销售房物业管理费用由开发商全额