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1、目 录1. 总论 11.1 项目基本情况11.1.1 项目名称11.1.2 建设性质11.1.3 项目业主11.1.4 建设地址11.1.5 建设规模及建设内容11.1.6项目总投资11.1.7 资金筹措11.1.8 建设年限11.2 项目业主简介 11.3 编制依据 21.4 研究内容 21.5 研究结论 31.6主要经济技术指标 42. 建设规模及内容 62.1 建设规模及内容 62.2 确定规模的依据和原则72.3 建设要求及规范73. 建设地址及建设条件 93.1 建设地址93.2 建设条件93.2.1 自然条件93.2.2 交通条件 103.2.3 其他配套条件 104. 投资估算及
2、资金筹措 114.1 投资估算 114.1.1估算范围 114.1.2估算依据 114.2 资金筹措 145. 财务评价155.1财务评价的依据、原则及方法155.1.1评价依据155.1.2评价原则155.1.3假设条件155.2基础数据165.2.1项目计算期165.2.2基准收益率165.3经营收入及税金估算165.3.1经营收入165.3.2销售税金及附加165.4成本估算175.4.1经营成本175.4.2利息支出175.4.3折旧费用175.5 财务评价报表及指标175.6财务分析186. 结论及建议 196.1结论196.2 建议 19附表1 主要技术经济指标附表2 投资估算附表
3、3 投资计划与资金筹措表附表4 收入估算表附表5 销售税金及附加估算附表6 项目总成本费用附表7 利润表附表8 全部投资现金流量表1总论1.1 项目基本情况 1.1.1 项目名称： 重庆市渝北区木耳公租房项目1.1.2 建设性质： 新建 1.1.3 项目业主： 重庆市公共住房开发建设投资有限公司 1.1.4 建设地址： 重庆市渝北区空港木耳镇，项目毗邻空港工业园区及保税港区1.1.5 建设规模及建设内容项目总占地481128.65平方米，项目净用地450023.93平方米，总建筑面积为平方米。主要建设内容包括公租房1434539平方米，配套设施建筑250498平方米（其中15037平方米为地下
4、建筑面积，还包括商业及相关配套建筑、五个幼儿园、体育设施等），48班小学一个11679平方米，地下车库及设备用房112372平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。1.1.6项目总投资项目总投资581686.92 万元，其中建安工程费用406017.47万元，占总投资的69.8% ；工程建设其他费用 94233.28 万元，占总投资的16.2% ；预备费46534.95万元，占总投资的8%；建设期利息34901.22万元，占总投资的6%；平均单位综合造价3215.36 元/平方米。1.1.7资金筹措本项目总投资为 581686.92 万元，资金来源为：1.
5、银行贷款资金407180.84 万元，占总投资的70%；2. 财政专项资金174506.08 万元，占总投资的30%。1.1.8 建设年限建设时间为2015年9月2017年9月，全部工期为24个月。1.2 项目业主简介重庆市公共住房开发建设投资有限公司是经重庆市国资委批准，由重庆市地产集团单独出资组建的法人独资有限责任公司，注册资本为10亿元人民币，主要从事全市公共租赁住房建设项目的投资和管理。该公司的组建，将为完善重庆市分层次住房供应体系，调整住房结构，实行租售并举，多渠道满足中低收入老百姓住房困难需求搭建重要平台。据了解，2010年，重庆市公共住房开发建设投资有限公司将开工建设500万平方
6、米，年底向社会投放20万平方米。到2020年，该公司将建成4000万平方米，主城和远郊区县各2000万平方米，争取前3年在主城区建成1000万平方米公共租赁住房。1.3 编制依据1. 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)；2.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010 10号）；3. 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国发2010 4号）；4.关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保2010 87号）；5.重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知（渝府发2010 61号）；6.关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有
7、关事宜的通知（渝财建2010 483号）；7. 重庆市国土房管局关于印发重庆市公共租赁住房管理实施细则的通知（渝国土房管局2011 9号）；8. 重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知；9. 重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（渝府发2007 136号）；10.投资项目可行性研究指南（2002年）；11.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12. 项目业主提供的其他资料。1.4 研究内容1. 项目建设背景与必要性；2. 重庆市公租房现状和发展研究；3. 项目建设规模和内容；4. 建设方案设计；5. 环境保护和节能分析；6. 组织机构及管理模式；7. 实施计
8、划及招标方案；8. 投资估算和资金筹措方案；9. 测算项目的经济效益；10. 分析社会效益，进行社会评价。1.5 研究结论近年，国家正大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。木耳公
9、租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，设计总建筑面积180万平方米，约2.89万套，户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。整个项目将于2015年9月开工，预计受惠人群72000余人。各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，
10、建设条件能基本满足本项目建设的需要。项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。 综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。1.6 主要经济技术指标表1-1木耳公租房工程建设项目综合技术经济指标一览表总指标项目计量单位数值备注总用地面积481128.65其中：小学用地面积31104.72公租房及配套建筑净用地面积450023.93居住户数户（套）28993居住人数个72483按每户2.5人计算总建筑面积一、按功能性质划分1）48班小学一个116792）公租房住宅公寓388323）配套设施建筑面积250498其中15037为地下建筑面积物管用房4259按
11、公租房面积的0.3%计算社区组织工作用房4586按每100户15平方计算商业及相关配套229003其中15037为地下建筑面积幼儿园（五个）1224060班开闭所410体育设施篮球场15按2000户一个羽毛球场50按600户一个乒乓球场100按300户一个足球场1400米环形跑道14）地下车库及设备用房112372不含15037商业地下建筑面积二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积其中：地上公租房及配套建筑面积其中配套建筑面积占15%地上学校建筑面积115792）地下建筑面积127409停车泊位辆5606按300平米一个考虑地面（室外）辆1473车库停车辆4133小学地块容积率0.38公租房地
12、块容积率3.70总容积率3.50建筑密度%20.10%绿地率%35.10%总投资万元581686.92其中：建安工程费万元406017.47占总投资的69.8%工程建设其它费用万元94233.28占总投资的16.2%基本预备费万元46534.95占总投资的8.0%建设期利息万元34901.22占总投资的6.0%资金筹措万元581686.92财政专项资金万元174506.08占总投资的30%银行贷款万元407180.84占总投资的70%表1-22 建设规模及内容2.1 建设规模及内容 木耳公租房项目设计总建筑面积约180万平方米，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，约2.89万套，
13、户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。表2-1木耳公租房项目建筑规模一览表项目单位数值备注总用地面积481128.65小学用地面积31004.72公租房及配套建筑净用面
14、积450023.93居住户数户（套）28993居住人数人72483按每户2.5人计算总建筑面积一、地上建筑面积1.公租房及配套面积其中配套面积占15%2.学校建筑面积11679二、地下建筑面积1274091.停车泊位辆5606按300平米一个考虑1）地面辆14732）车库停车辆4133小学地块容积率%0.38公租房地块容积率%3.7总容积率%3.5建筑密度%20.1绿地率%35.12.2 确定规模的依据和原则1. 重庆市委市政府关于重庆市公共租赁住房项目建设的相关文件 2. 重庆市公共租赁住房项目专项规划 3. 重庆市物业管理条例4. 城市居住区规划设计规范等国家和地方现行的法规，规范，规定5
15、. 重庆市公共租赁住房专项规划6. 重庆市保障性住房装修设计标准 DBJ50-111-20107. 成品住宅装修工程技术规程 DBJ50-113-20108. 城市居住区规划设计规范 GB50180-939. 住宅建筑规范 GB50368-200510. 住宅设计规范 GB50096-1999（2003年版）11. 小套型住宅设计规范 DBJ50-079-200812. 高层民用建筑设计防火规范 GB50045-9513. 建筑设计防火规范 GB50016-200614. 重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范 DB50/5031-2004 15. 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB5006
16、7-9716. 托儿所、幼儿园建筑设计规范 JGJ39-8717. 重庆市公共建筑节能设计标准 DBJ50-052-200618. 重庆市居住建筑节能50%设计标准 DBJ50-102-2010 2.3 建设要求及规范1. 在相关职能主管部门的指引下，充分认识并遵循控制性详细规划、修建性详细规划中对地块的要求。2. 透切掌握用地的现状：地块相关各类控制红线，周边环境、地形地貌，水文地质，地块周边及内部的市政道路及管网设施。3. 依照重庆市城市规划管理技术规定，合理布局，满足城市景观要求、竖向设计合理，交通组织流畅，防火设计合规，环境保护措施有效，排水顺畅、土石方自身平衡，尽量避免高切坡、高挡墙
17、。 4. 遵循政府要求，合理控制住宅面积指标和户型比例；综合考虑建筑整体结构的经济性、合理性；强调户型设计的标准化。单间配套：建筑面积3035/户；1室1厅：建筑面积3550/户；小2室1厅：建筑面积5060/户；大2室1厅：建筑面积6070/户； 3室1厅：建筑面积7080/户（根据需要设置）；套型面积大小和套型比例根据社会需求，具体项目的特点，在遵从政府具体要求的原则下实时调整。5. 遵循政府要求和城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002）的相关规定，合理配置公共服务设施。6. 按政府和规范要求设置幼儿园、学校、商业、公交车首末站、社会停车场、体育公园、派出所、街道办、公厕等。
18、7. 商业用房和住宅尽量分开设置，保证高层塔楼的单纯性。结合商业策划设置商业建筑，临街商铺和集中商业合理搭配，合理配置商业业态，适当设置商业步行街，实现商业价值的最大化。8. 车库设置人性化，条件许可的前提下设置自然通风、采光；车库尽量直接进塔楼电梯厅；小区分组团封闭管理，设景观围墙和保安值班室；组团内部道路车行道宽度按4米，67米分级设置，主要车行道设置1.5米宽人行道，入户道路宽度2.5米；分组团人车分流，合理设置人行过街系统。9. 明确设置消防车道和消防扑救场地，高层建筑设置环形消防车道或者沿两个长边设置消防车道，消防车道最小宽度4米，高层建筑消防扑救面长度不小于1/4周长且一个长边。1
19、0. 小区绿化率不小于30%，应急消防车道不计入绿化率，架空绿化比例不超过50%。11. 住宅单体设计参照重庆市小套型住宅设计规范DBJ50-079-2008，以面积紧凑，功能齐全，体形系数合理，消防设置合规为基本要求住宅底层设置门厅，值班室及卫生间、信报箱等，可考虑局部架空或者部分楼栋全架空作文体活动场所。12. 住宅部分公共走道宽度严格按照重庆市小套型住宅设计规范。13. 电梯设置应有相应承载人数计算，（参照重庆市小套型住宅设计规范，住宅单台电梯服务人数320人），电梯载重量和速度等性能可适当提高。14. 节能按节能率50%设计（渝建发【2010】68号关于执行居住建筑节能设计标准有关事项
20、的通知）。15. 在相关部门的指导下确定建筑的色彩和外装饰的材质、规格。3 建设地址及建设条件3.1 建设地址木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇，其位于重庆市东北部，作为重庆市的北大门渝北区的一个中心镇。木耳镇距重庆市中心41公里，距江北国际机场11公里，交通便利。木耳镇东与王家镇接壤，南与两路镇连界，西与北碚区相连，北与石鞋镇毗邻，地理位置较好。本项目毗邻空港工业园区及保税港区，轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过，用地东面为空港大道，与空港工业园区相连，且周围紧挨李家湾、学堂村、新合村、新田湾以及国道G210。3.2 建设条件3.2.1自然条件本项目所在地位于北半球副热带内陆地区，属
21、亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。具有冬暖春早、秋短夏长、初夏多雨、无霜期长、湿度大、风力小、云雾多、日照少的气候特点。冬暖春早，夏多伏旱, 春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，5、9两月为雨量高峰期，8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁，有“十年九旱”之称。温度:全镇常年平均气温18，1月份气温最低，月平均气温为7，最低极限气温为零下3.8。7月至8月份气温最高，多在27-38之间，最高极限气温可达43.8。降水量：全镇雨季集中在夏秋，常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右，平均无霜期319天。由于受东南季风以及地形的影响，全镇的降雨量分布并不均匀
22、。高的地方可以达到1300毫升，偏低的地方只有1000左右。日照：重庆是中国日照最少城市之一，各月平均日照百分率最高为8月75%，其变化幅度为30-79%；最低为12月13%，其变化幅度为1-32%。项目所在地平均日照1340小时左右，7月至8月份略高，月均日照时230小时，其他月份在150小时以下。风、云：重庆三面环山，沟壑纵横，因此木耳镇的风速较小。但在夏季雷阵雨天气时，又一反常态有大风，风速常常每秒可达10-27米。全镇年均云量7.2-8.0，冬春两季多高于地面1500米以上的高积云和层积云，夏季多高于地面500-800米的雷雨云。3.2.2交通条件木耳镇位于重庆市东北部，交通便利，距重
23、庆市中心41公里，距江北国际机场11公里，东与王家镇接壤，南与两路镇连界，西与北碚区相连，北与石鞋镇毗邻。项目毗邻空港工业园区及保税港区，轻轨3号线与14号线均从用地旁边经过，用地东面为空港大道，与空港工业园区相连，在空港大道上，规划有一公交客运中心、轻轨车站、及社会停车场，而且紧挨国道G210，给本项目的公共交通提供了最有利的支撑。3.2.3其他配套条件整个项目配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施拥有篮球场、羽毛球场、乒乓球场、足球场和400m环形
24、跑道，并且拥有停车位5600余个，配套设施十分完善。整个项目建设所需供水、供气、通信、天然气管线也均可由市政设施引入，作为建设期间和生产运营期间必备的条件已具备。4 投资估算及资金筹措4.1 投资估算4.1.1 估算范围本项目投资估算范围包括项目建筑工程、设备及其安装工程费用以及其他公用工程建设费用，工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息等。4.1.2 估算依据1. 根据项目工程初步方案估算的工程量；2. 定额依据：重庆市建筑工程计价定额，2008年；重庆市建设工程费用定额，2008年；重庆市市政工程计价定额，2008年；重庆市安装工程计价定额，2008年；重庆工程造价信息，2011年4月；
25、国家及重庆市颁布的文件；类似工程经济指标； 3. 工程建设其他费用 (1) 土地征用费按450元/平米，其中人均耕地2300元/亩，土地补偿是人均耕地的6倍，安置费用是人均耕地的6倍，还有其他补偿具体如表4-1,4-2。表4-1主城区征地青苗补偿标准（元/亩）作物标准类别一类标准二类标准三类标准蔬菜2800-3100233026502210-2540粮食类2500-2900199023201880-2210表4-2主城区征地房屋补偿标准结构类别房屋结构补偿单价（元/平米）一类标准二类标准三类标准砖混结构砖墙预制盖366390354-378342-366砖墙瓦盖342366330-354318-
26、342砖墙穿逗瓦盖318342306-330294-318砖木结构砖墙瓦盖294318286-306270-294砖墙石棉瓦盖280306270-294258-282土墙结构穿逗.土墙瓦盖270294258-282246-270石棉瓦盖208232196-220184-208简易土墙毡盖122146110-13498-122简易棚房8611074-9862-86说明：1.房屋高2.4米（不包括2.4米）以下，1.5米（包括1.5米）以上的，按同类标准的70%计算补偿；2.房屋高1.5米以下的，按同类标准的50%计算补偿；在1米以下的，按同类房的20%-40%计算补偿。(2) 工程勘察费按240
27、万元控制；工程勘察收费按照下列公式计算： 工程勘察收费工程勘察收费基准价 （1浮动幅度值） 工程勘察收费基准价工程勘察实物工作收费工程勘察技术工作收费 工程勘察实物工作收费工程勘察实物工作收费基价实物工作量附加调整系数 工程勘察技术工作收费=工程勘察实物工作收费技术工作收费比例(3) 前期咨询费按渝价2000352号文计取，其费用取200万元；(4) 技术咨询费为10177.07万元；(5) 施工图审查费按渝价2009100号文计取，其费用取361.82万元。表4-3房屋建筑工程施工图建筑等级一级二级三级审查费（元m2）0.8-1.51.0-2.21.2-5.0市政建筑工程施工图初设建安费X1
28、亿元5千万x1亿元1千万X5千万X1千万审查收费率（）1.2-1.51.5-1.81.8-2.12.0-2.3(6) 工程设计费按12元/平方米计取，建设面积为1809088平米，总计2170.91万元；(7) 环境影响评价费参考计价格2002125号文计取，其费用为82.35万元；(8) 招标代理服务收费按计价格20021980号招标代理服务收费管理暂行办法，其费用为34.9万元；(9) 工程造价咨询服务费按渝价201069号文计取，其费用为2842.12万元；(10) 工程监理费按发改价格2007670号计取，其费用为4229.97万元；(11) 人防异地建设费按照渝价2007654号计取
29、，幼儿园与小学建筑面积不计入，其费用为7733.93万元；(12) 白蚁防治费按渝价2007662号文计取，其费用为172.06万元；(13) 地质灾害危险性评估费按渝价2002257号文计取，其费用为15万元；(14) 防雷工程设计审核、施工监审费按渝价200142号计取，其费用为80.44万元；(15) 城市建设配套费按按照渝府发2009110号文计取，幼儿园与小学建筑面积不计入其费用为49840.87万元；(16) 建设单位管理费按渝财建200371号文件计取，其费用为2487.96万元；(17) 建设工程规划综合费按照渝办发200548号测算，幼儿园与小学建筑面积不计入，其费用为208
30、.17万元；(18) 建设工程综合服务费按渝价200937号文件计取，建安工程费的0.075%计取，其费用为277.61万元；(19) 工程保险费按工程费用的3计取，其费用为1110.39万元。4. 基本预备费:按第一、二费用之和的8%计算。5. 建设期利息：按贷款利率6%计。 6. 估算结果：项目总投资581686.92万元，其中建筑安置费用406017.47万元，占总投资的69.8%；工程建设其他费用94233.28万元，占总投资的16.2% ；预备费用为46534.95万元，占总投资的8%；建设期利息34901.22万元；平均单位综合造价3231.6元每平米。投资估算详见附表2其中，建设
31、期贷款利息估算见表4-44.2 资金筹措此项目总投资581686.92万元，资金来源为：1. 银行贷款资金407180.844万元，占总投资的70%，2. 财政专项资金174506.076万元，占总投资的30%.表4-4 建设期贷款利息估算表单位:万元序号科目名称合计201620171借款1.1建设期利息34901.228725.3126175.911.1.1期初借款余额299568.811.1.2当期借款额581687.00290843.50290843.501.1.3当期应计利息34901.228725.3126175.911.1.4期末借款余额290843.50581687.001.2当
32、期融资费用1.3小计（1.1+1.2）34901.228725.3126175.912建设期利息及融资费用合计34901.228725.31325744.725 财务评价5.1 财务评价的依据、原则及方法5.1.1评价依据1. 建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2. 国家颁布的有关税收及费用计算标准；3.重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知（渝府发2010 61号）；4.关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知（渝财建2010 483号）；5.重庆市国土房管局关于印发重庆市公共租赁住房管理实施细则的通知（渝国土房管局2011 9号）；6. 项目业主提供的有关资
33、料。5.1.2 评价原则1. 财务分析应采用以市场价格为基础的预测价格，遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内服务价格及成本均不考虑通货膨胀因素；2. 遵循稳妥可靠的原则，打足各项费用，保守计算各项收；3. 盈利能力分析考虑相对价格变化，偿债能力分析要同时考虑相对价格变化和价格总水平的影响，可作如下简化： (1) 建设期间，既要考虑考虑价格总水平变动，又要考虑相对价格变化。在建设投资估算中价格总水平变动是通过涨价预备费来实现； (2) 项目运营期内，一般情况下盈利能力分析和偿债能力分析可采用同一套价格，即预测的运营期价格； (3) 项目运营期内，预测的运营期价格可根据具体情况，选用固定价
34、格(项目经营期内各年价格不变)或考虑相对价格变化的变动价格(项目运营期内内各年价格不同，或某些年份价格不同； (4) 当有要求或价格总水平变动较大时，项目偿债能力分析采用的价格应考虑价格总水平的变动因素。5.1.3假设条件在计算期内同一年份，无论是有项目还是无项目的情况，原则上同种(质量、功能无差异)产出或投入的价格应取得一致。假设项目在两年建设期内能顺利实施，并在预定时间内实现预期收益，投资和市场价格与预测一致，市场良好，国家宏观政策保持相对稳定。5.2 基础数据5.2.1项目计算期本项目采用的计算期20年（含建设期2年，运营期8年）。5.2.2基准收益率鉴于公租房项目是为广大老百姓服务的非
35、盈利性项目，因此本报告财务分析的基准收益率选取为8%。5.3经营收入及税金估算5.3.1经营收入1.公租房出租：本项目公租房住宅1395707平方米，建成后将满足28900户人的住房需求，建设规模很大。考虑到公租房建设是解决当前亟须解决的老百姓住房问题，需求量极大。本项目经营期前两年出租率按70%、80%计算，经营期后六年出租率按90%计算。经营期前五年的出租面积为住宅总面积，五年后公租房开始销售后，每年出租面积为扣除当年销售面积的公租房面积。租赁费用在租赁期八年均按11元/平方米.月，根据相关规定，按建筑面积收取。2. 配套商业出租：鉴于项目建设特殊性，本项目商业用房229003平方米均不考
36、虑出售。此部分收入为出租收入，预计运营期前两年出租率分别为60%,80%，从运营期第三年开始达到完全出租，租赁价格按600元/平方米年收取。3. 车位出租 公租房受益人群的特殊性，本项目对商业车位出租部分的测算仅针对本项目车位5600余个进行。经营期前五年出租率分别为50%、60%、70%、80%、90%，之后完全出租。租金在租赁期前四年按2400元/个年，后四年按3000元/个年收取，低于市场价格，与项目非盈利特性相吻合。4. 公租房出售： 按照公租房要求，居住满5后可进行购买。因此，本项目出售收入自2018年第一期租赁房出租满5年算起。销售率为当年在售房源的50%，销售价格按照4000元/
37、平方米的成本价格进行测算。5. 测算结果本项目在计算期内运营总收入776775.41万元。 经营收入测算表详见附表4。5.3.2 销售税金及附加本项目为保障性公共租赁房，根据重庆市公共租赁住房管理暂行办法，项目税费取费基础只考虑销售收入。1. 销售税金及附加营业收入、税金及附加估算详见附表5。2. 土地增值税由于本项目为非盈利项目，销售费用均按计息后成本价收取，因此土地增值率小于20%，按照相关文件规定，不计列。5.4 成本估算5.4.1 经营成本1. 维护费用：由于小区将利用物管费对环境、安全等方面进行维护，直接销售的房产维护将由物业及大修基金承担，因此维护费用不纳入本报告成本估算中；2.
38、保险费用：按实际经营房产固定资产原值的0.1估算；3. 管理费用：主要为建设单位在公租房出租、出售过程中的管理费用，按项目总收入的0.5估算；4. 销售费用：主要为住宅及商业用房销售过程中所产生的各项费用，商业部分按销售收入的1估算，公租房按销售收入的0.5估算。5.4.2 利息支出 按照6%的贷款利率进行测算。5.4.3 折旧费用按照相关会计规定，对项目固定资产计提折旧，残值率为5%，折旧年限30年。项目总成本费用详见附表6。5.5 财务评价报表及指标附表1 主要技术经济指标附表2 投资估算附表3 投资计划与资金筹措表附表4 收入估算表附表5 销售税金及附加估算附表6 项目总成本费用附表7
39、利润表附表8 全部投资现金流量表5.6 财务分析分析是否有足够的净现金流量维持正常运营:1. 在项目（企业）运营期间，只有能够从各项经济活动中得到足够的净现金流量，项目才能持续生存；2. 拥有足够的经营净现金流量是财务上可持续的基本条件，特别是在运营初期；3. 通常因运营期前期的还本付息负担较重，应特别注重运营期前期的财务生存能力分析；据附表7全部投资现金流量表, 按8%基准收益率进行测算，本项目在10年计算期内,税后投资回收期为8.95年，同时，作为非盈利性项目，本项目经营收入主要用于维持运营费用以及偿还本息。因此本项目税前财务净现值为正，而税后在10年计算期内财务净现值为负，内部收益率较低
40、，这与本项目非盈利性的性质有关。但若本项目所得税有所减免，可取得较为均衡的财务分析结果，因此，建议相关部门加大对公租房的优惠政策，以满足项目财务生存能力的需求。表5-1 主要财务指标序号指标名称单位指标备注1总投资万元581686.92其中：建安工程费万元406017.47占总投资的69.8%工程建设其它费用万元94233.28占总投资的16.2%基本预备费万元40020.06占总投资的8.0%建设期利息万元34901.22占总投资的6.0%2资金筹措万元581686.92其中：财政专项资金万元174506.08占总投资的30%银行贷款万元407180.84占总投资的70%3经营收入723027.99其中：出租收入万元220938.79销售收入万元502089.204营业税金及附加万元39330.445贷款偿还期年9.486平均偿债备付率1.146 结论与建议6.1 结论本项目建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意
