黑龙江海林市横道顺桥小区项目可研分析报告.doc

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1、横道顺桥小区项目可研分析报告(暂定名)项目编号 2011-01海林房地产开发有限公司2011/6/10目 录第一章 项目基本情况第二章 市场需求预测及调查第三章 土地利用分析第四章 工程设计规划方案第五章 投资概算第六章 建设项目实施计划第七章 资金筹措及用款计划第八章 经济技术指标第九章 结论第一章 项目基本概况1.1 投资单位 该项目投资单位为海林市华建房地产开发有限公司，该公司于 2011年 3月 28日在海林市注册成立。注册资金壹千万元成立的有限责任公司，为四级房地产开发企业，公司法人陈树义，公司主导从事房地产开发经营。 1.2 项目情况该项目用地位于横道河镇小学西侧,北临政府街，南临

2、顺桥街，西临哈绥高速公路，东临幸福路等。所占地势优越交通便捷，配套齐备。根据规划部门的意见，本项目的用地规划性质为商业和住宅用地，建设工程性质为住宅和沿街商业。 1.3 项目投资方案及性质该项目建设占地面积为45400，拟建配套商业6000，车库4000，其中该项目绿化率35，建筑密度28，容积率1.1-1.3，该项目建筑面积全部列入商品房建设项目投资计划。 1.4 项目配套工程概况 项目投资投资方就生活配套设施的数据进行了分析，经有关单位认证，最高用水量每日245T。平均污水最高排放量为325T，小区电力安装用量为56000KW。其中周边市政管网配套。1.5 项目概算该项目经过初步概算，建设

3、总投资为11180.21万元人民币，本项目的自有资金投入 4000万元.投资率35.78%。满足工程建设投资35的资本认缴比例要求，符合国务院有关房地产等项目资本比例的通知精神【国发200413号】。工资共余投资拟由预售房款及银行贷款等方式解决。 1.6 项目周期及收益率 项目建设预计一期建完，计划建成时间为2011年至2012年，建成后住宅、车库、商品房除回迁户外均出售。经测算工程的财务内部收益率为 9.44第二章 市场需求预测及调查 2.1 黑龙江省房产市场分析 黑龙江省房地产价格未来是处于渐涨趋势，据黑龙江省统计局统计，2011年1-8月全省房地产开发投资完成402.9亿元，比上半年同期

4、增长2.3，增速列入全国第六位，为2005年2月以来的最高速，年全省商品房房价格均处于涨势。近年来在哈尔滨市等黑龙江的部分地区城市，因原有七、八十年代居住市民，为了改善生活质量而更换住房的及政府为改善城市面貌从而加大城市棚户区改造的力度，选择购置新房的市民有所增多，市民选房的关心交点也从房型、地点、价格、扩大到了景观、品牌配套等更广的屋面，这些因素都不同程度地促进了商品房销售量及价格的上涨。 展望2011年，政策调控执行力度将加大，面对主导大中城市不断上涨的住房价格，在2010年政府出台一系列调控政策，调控住房的供应结构，房价和投资机性需求，此后并对外资准入，土地控制等出台了诸多相关政策，政府

5、对房产行业调控的力度明显加大，土地管理更加严格，土地增量控制更严，土地成本将提高，这也加剧了对于土地的竞争。不仅是在2006年出台的“国十五”中加大了闲置土地的处置力度进行具体标准制定，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知，主要针对以前各地区在土地审批，用地 管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。从以前的各类调控政策来源看，改善供应关于和住房价格 是2011年政府宏观调控的主导目标之一。从房地产供应的一些先进指标来看，2010年得实际供应量增长将有所加快，但是在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势，而需求并不会因为供给的减少而减少，从需求的角度看，未来的

6、房地产仍有较大的发展。 2.2 牡丹江市市场情况 牡丹江市房地产市长正处于城市化进程的初期，根据牡丹江市城市总体规划2000-2020，牡丹江市将以城市经济快速发展增强辐射能力和带动能力，建立起促进城镇化制度体系，理顺小城镇管理体制，培养中心城镇，扩大小城镇规模。牡丹江2010年商品房价格平均每平方米48,00元，2011年开盘的商品房平均价格每平方米5100元呈现渐长态势。由于牡丹江房地产在初期，竞争相对较弱，中共政府调控政策对当地房地产市场形成 小，居民购买力迅速提高城市化进程等多重利好将给房地产发展带来了广阔的发展空间。 2.3 横道河镇房地产市场情况2.3.1 横到河镇概况横道河镇是海

7、林市的西部重镇，是海林对外联系的主要窗口，地理位置的优越性是其发展的基础，横道河镇是建设部和文化部首选的“中国历史文化名镇”，有悠久的历史文化脉络，是一座具有百年历史的古镇，有“花园城镇”的美誉。横道镇旅游资源优势明显，有山清水秀，景色绝佳，自然风景极其优美的威虎山风景区，又有具有独特俄罗斯风格的建筑，是国内唯一的一座保存完好的中东铁路开发建设时期的俄式建筑群，有解放战争时期著名剿匪战斗英雄杨子荣智擒顽匪座山雕的所在地威虎山，有丰富的自然旅游资源和人文资源，尤其是深厚的红色文化底蕴，为横道河镇发展旅游业具备了极大的优势。 2.3.2 横道河市场分析 横道河镇房地产市场到至今没有一个成型的小区，

8、都是单楼开发，且环境不好，绿化不到位，车库、休闲、娱乐、商铺均不到位，现有的住宅也多是以单体民宅为主布局凌乱，对打造旅游名镇形成了极大的反差，为了旅游名镇的完善，需要把住宅区统一规划，将旅游区内住宅迁移统一规划，同时横道镇附近的村民也为了有一个好得生活环境及子女上学的环境。也有在镇里买房的愿望。所以说横道河镇的房地产市场销售前景还是很不错的。 2.3.3 房屋销售价格定位 根据市场调查记录及海林市房屋市场情况分析，初步确定横道顺桥小区项目房屋价格定为2480元/。商业用房5500元/，车库4000元/。第三章 土地利用分析3.1 横道河镇地理位置概况 横道河地理坐标北纬4448，东经12904

9、，东临柴河镇，海林镇为邻，南与山市镇接壤，北靠二道镇，西连尚志市。镇与东距海林市33公里，距牡丹江45公里，西距省城哈尔滨253公里，301国道及滨绥铁路横贯镇域，交通条件便利。 3.2 自然条件横道河镇地处张广才岭山脊东侧，呈带状分布，镇址两侧崇山峻岭，林木葱郁，植被保护极好，水系发达，横道河自西北向东南在镇区中部穿过。该地属于凉湿润高山气候，无霜期一般90-115天，极端最高气温38，极端最低气温-40，年降雨量670左右，镇区地面高程基本在410m-450m之间。 3.3 城镇规模镇域面积794平方公里，总人数3.1万人，下设6个行政村，15个自然村，其中有两个村(顺桥村、正南村)在村镇

10、内。除此之外驻镇的还有铁路机关，林业，储木场，猫科动物繁殖中心和部分省，市，直机关单位。3.4 结构布局横到镇用地结构较为复杂，集地方、铁路、林业、省直企业于一体，其中地方居民主要集中在铁路西侧，东侧主要以牡铁分局的车务段、水电段、发点厂等单位及铁路住宅去为主，林厂经营所、猫科动物繁育中心等单位及职工住宅在横到河镇的南部，两山夹一沟的特殊地形使横到河镇用地呈狭长带状分布。“301”国道、滨绥铁路在镇内纵向穿过，横到河与铁路并行具穿全镇，绥满路、幸福路分别是铁路东西两侧的主干道，横酒大桥、横到大桥、利民桥是连系沿河两岸的三条纽带。3.5 项目用地概况为积极想应省政府创建旅游名镇、以旅游带动经济的

11、号召，我公司在横到河镇投资建设总建筑面积6万平方米的住宅及配套商业小区。本项目的设计风格以俄罗斯风格为主，同横到河镇原中东铁路时期修建的俄罗斯建筑融为一体，把小区开发建设成适合横到河镇人文历史、地理、气候、环境等外部因素的功能合理、环境优美、舒适宜人的时尚小区，为横到河旅游名镇的整体形象做出贡献。3.5.1 项目工程概况该项目地块位于横到河镇小学西侧、北临幸福街、南临顺桥街、西临哈绥301高速公路、东临幸福路，占地面积45400平方米，其建筑密度28%，绿地35%，拟建商业用房与民用住宅59000平方米。3.5.2 建设场地及交通条件本项目工程建设场地可在2011年8月动迁完毕具备进场施工条件

12、，工程建设场地紧临城市干道，交通极为方便。3.5.3 排水条件本项目施工前横到镇的排水基础设施也在建设中，最终项目建成后污水经化粪池处理后直接排入镇雨、污水管道。3.5.4 供水条件本项目供水源为镇自来水供水管网，小区内设二次供水加压泵，建成后可直接入小区供水系统使用。3.5.5 雨水排放条件本项目设雨水排水管网系统，雨水经雨水井汇集后排至小区雨水干管，而后排向城市道路雨水总管。3.5.6 供热条件本项目供热热源为镇热力网，建成的小区由镇管网直接供热。3.5.7 供电、电讯条件本项目利用幸福路的高压供电系统供电，按小区电容量增加变压器台，高压电网经小区箱式变压器降压后直接进入用户，城市通讯，宽

13、带情况大至相同。第四章 工程设计方案4.1 项目规划方案4.1.1 项目布局规划根据该地块街道方整及满足日照采光要求，布局方案以多层为主，按照海林市规划要求，层数不超过5层，限高17米，住宅以南北朝向为主，满足北方的寒冷地区采暖、通风的要求，住宅的布置强调室外的空间变化，为考虑休闲、娱乐的需要，除在小区内建配套设施外，另外在小区以西、301国道以东的空地建花园式休闲场地，有绿地，有天然水系形成的水池，给业主创造一个非常舒心得休闲、娱乐、晨练的场所。4.1.2 交通组织规划为方便居住小区居民的出行，分别在幸福路、顺桥路、政府路设立出路口，小区内采用人车分流的交通方式，小区内为住宅按户均0.23辆

14、标准考虑停车库，主出入口禁止机动车通行，只准行人进出，机动车从两侧入口进出。4.1.3 环境设计规划小区内采用围合空间绿化形式，形成大面积绿化空间，住宅立面采用俄罗斯风格，小区景观大量采用居有浓郁的俄罗斯风情景观，给人一种俄式的建筑风格，绿化植物就地取材，宜于成活，方便平时的管理以减少运营成本，实现功能性、观赏性和经济性的统一。4.1.4 户形规划设计小区住宅以多层住宅为主，根据对横道河镇房屋购买力的调查，本小区住宅户型除按回迁户需要的户型外，以60-80平方米为主，普以少量的90-120的为铺的大户型，满足住户住宅80平方米以下占总户数70%的要求，住宅的设计中特别考虑与餐厅配套的实际客户需

15、求，端单元住宅和景观条件好的户型进行了景观八角窗的设计成为小区的一大亮点。4.1.5 给水规划给水管道采用PPR给水塑料管直接敷设，采用树枝状管网供水，4.1.6 排水规划排水采用雨水、污水分流制排水，污水经化粪池处理后排入镇管网。4.1.7 消防规划多层住宅周围按消防要求满足150米保护半经设置消防水鹤。4.1.8 热力工程规划热力管道采用无缝钢管、硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料管套筒保护套直埋敷设，小区内建换热站。4.1.9 电气工程规划本小区每户按80KW考虑，由镇高压网直接接入，经变压器降压后接入小区供电网。4.1.10 弱点设计规划4.1.10.1 有线电视有线电视经镇文化中心有线电视

16、台终端配置到个用户。4.10.2 通信工程固定电话配置标准按30线每百人标准配置，通信线路包括电信业务，宽带数据通信。宽带和电信接口配置到每户。4.10.3 智能化小区配备对讲系统周界防范，出入口有保安控制管理，视频监控，巡更等安全防范设施4.10.4 管线本小区电力、电话、宽带、有线电视及小区智能化网络通信等电路采用直埋方式敷设。4.11 防雷保护、安全措施及接地系统本工程住宅属于二类防雷建筑，在屋顶装设避雷带做为防直接雷的接闪器，利用建筑物结构柱内的钢筋主筋引下线，利用结构基础内钢筋网、桩基或地梁主筋做接地体。小区低压配电系统接地形式采用TN-C-制，住宅单元设总等电位箱。4.12 环卫设

17、施规划本小区垃圾收集点服务半经按100米考虑，采用分类标准设置收集点，按国家标准及政府有关规定分别布置公共厕所。4.14 绿化景观规划本项目绿化工程分休闲广场绿化，沿街绿化及庭院绿地布置绿化工程，绿地率35%。4.2 建筑设计原则及标准住宅设计本着以下原则进行，单套住宅标准每户60-80平方米质量采用成熟的配套的技术，按国家康居示范工程标准考虑，采用新型外墙保温技术等环保、节能建筑标准设计。4.3 主体结构设计4.3.1 抗震设计4.3.1.1 建筑结构的安全等级 二级4.3.1.2 设计使用年限 50年 4.3.1.3 抗震设防裂度 6度设防4.3.2 基础形式多层采用预制方桩及挖孔桩，结构

18、独立的二层以下的建筑采用柱下独立基础或按地质钻探资料定。4.3.3 结构形式多层采用砖混结构，混凝土现浇楼板，商业用房采用框架结构。4.4 技术经济指标 规划用地面积 45400平方米建筑总面积 59000平方米其中 住宅约49000平方米 商业用房约6000平方米 车库4000平方米容积率 1.3绿化率 35%总户数 约700户总车库位约160个第五章 投资概算5.1 投资估算范围本次投资概算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，内设的镇基础设施如通讯中继站不列入投资估算范围之内5.2 投资概算5.2.1 土地购资及拆迁费用土地购置费用包括土地征购、出让金、土地契税。下表费用为横道镇顺桥小区

19、土地费用暂估价。土地费用一览表 5.1序号项目数量（）单价（元/）总价（万元）建筑面积(元/)建筑面积（元/）1土地价4540019.287.175900014.772拆迁费45400303359000514.073税金454006.429.06590004.92合计533.765.2.2 项目建安费用项目建安费用 590001350元/=79650000元5.2.3 室外及基础工程费用 基础设施费用估算表 5.2序号项 目面 积（）单方成本（元/）建设费用（万元）备注1给水工程59000635.42排水工程59000423.63供暖工程5900025147.54供电内部工程590006538

20、3.5小区内5消防工程59000529.56小区道路工程5900025147.57小区绿化工程59000847.28通讯 智能化工程590003.5520.95合 计835.155.2.4 工程前期投入费用工程前费用概算表 5.3序号项 目面 积（）单方成本（元/）建设费用（万元）备注1勘 查 费590001.27.082设 计 费59000 6.538.353市政配套费590008.550.154供电外部工程59000 847.2小区外部5人 防 费59000 19112.16消 防 费5900052957环 卫 费590000.31.778房屋产权测量费590001.69.449地形测量费

21、 590000.160.9410规划放线费590000.42.3611施工图审查费5900015.912招标及代理费590001.27.0813工程监理费 59000847.214环保评估费5900015.915给排水供热设计费 59000317.716抗震评估费590000.52.9517固体废物排放费 454000.52.2718规划设计费 59000 211.819工程交易费59000 15.9商品房转让手续费59000317.7路灯工程费用59000211.8场区监控费用59000423.6市政路灯配套费用590002.52.95合 计727.145.2.5直接投入费用计算序号名 称金

22、 额（万元）备 注1土地购置动迁费用533.762建安费用79653室外工程费用835.154前期费用727.14小计9471.056不可予见费用142.0667甲方管理费189.4218销售费用284.1329财务费用75.77小 计10162.44税 金1017.77合 计11770.215.2.6投资总额直接投资总额： 11770.21万元单方直接投资： 1994.93元/扣除土地款项后单方投资： 1461.17元/第六章 建设项目实施计划6.1 实施进度计划总体划分构想本居住小区工程计划一年建成，计划在2011年8月开工，于2011年9月30日住宅本体交工，室外工程及环境工程与住宅本体

23、工程同时进行，见附表一施工进度计划表 第七章 资金筹措本项目直接投资11770.21万元，计划以三条渠道解决建设用投资，首先，企业自筹解决4500万元，占投资的38.23%，其次通过银行信贷解决1500万元，信贷比例为12.74%，最后通过房屋预售解决余下的49.03%的建设资金第八章 经济指标分析8.1 销售收入销售收入表6.1序 号项目类别名称单 位数 量单价（元/）金 额（万元）1商业用房6000600036002车 库4500400018003多层住宅：3300024508085合 计134858.2 总收入分析 总收入分析表8.2序号项目名称单位金额备注1销售总收入万元134852总

24、成本万元11770.213利润总额万元1714.794投资利润率（税前）14.57%5所得税25%万元428.706净利润万元1286.097投资利润率（税后）10.93%第九章 结 论本项目地处海林市横道河镇学校附近，周边有镇政府、医院、广场，购物相对比较集中，又处于镇主干道附近，交通便捷，区位优越，小区住宅与佛手山景观遥遥相望，本项目的建设即符合该区域的总体规划设计要求，又对横道镇的投资环境的改善及至居住品味的提高起到了积极推动的作用。通过上述计算分析得出如下结论，即本项目可行，在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守的标准和数据，以求得利润水平的真实性，在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本、资金投入量仍有下降的空间，从而获得更多的效益，另外，从社会效益与环境效益方面来讲也使一个不错的投资项目。 海林市华建房地产开发公司 2011年 月 日