《中学原址改建新图书馆方案投资分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中学原址改建新图书馆方案投资分析报告.doc（35页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、中学原址改建新图书馆方案投资分析报告报告总策划： 报告审核人： 报告完成人：报告编制参与人：32 目 录1 总论11.1 项目背景11.2 项目概况12 项目建设必要性与可能性42.1 项目建设必要性42.2 项目建设可能性63 项目选址73.1 建址现状73.2 建址条件74 项目方案比较94.1 新设计总体说明94.2 新设计与原方案比较114.3 新设计建安工程造价及调整134.4 新设计总投资185 项目环境影响评价195.1 项目实施过程中的环境影响及对策195.2 项目完成后的环境影响215.3 环境保护措施及设施215.4 环境影响评价226 项目实施进度236.1 项目建设周期
2、236.2 施工进度安排236.3 实施进度表237 项目投资估算与资金筹措257.1 项目投资估算257.2 项目资金投入与筹措计划267.3 资金偿还计划及敏感性分析267.4 项目投资其他财务评价268 项目社会评价278.1 社会影响分析278.2 互适性分析278.3 社会风险分析279 项目风险分析289.1 风险因素的识别和评估289.2 风险防范对策3010 项目结论与建议3310.1 结论3310.2 建议33附录341 总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称华中科技大学附属中学改建新图书馆工程1.1.2 项目建设单位华中科技大学华中科技大学是教育部直属全国重点大学，是首批
3、列入国家“211工程”、“985工程”和“卓越工程师教育培养计划”重点建设的综合性大学之一，学校位于湖北省武汉市洪山区，其前身为成立于1953年的华中工学院及随后的华中理工大学；2000年5月合并同济医科大学、原武汉城市建设学院，更为现名。华中科技大学专业设置涵盖理、工、医、文、经、管等众多学科。学校校园占地7000余亩，教学支撑体系完备，各项公共服务设施齐全。1.2 拟建项目概况1.2.1 拟建项目地点项目位于武汉市华中科技大学内，东西临近东三路东四路，南北临近喻家山南路与红棉路。占地92000M2。距离紫菘公寓与韵苑公寓两所学生公寓均在两公里左右。同时，这里空间开阔，规划建设难度较小。 新
4、建图书馆位于华科中心处，弥补老图书馆容积不足，功能缺乏的不足之处，同时便于同学来新图学习，满足了学生对舒适学习环境的需求。图1-1 项目区位示意图1.2.2 项目建设规模新设计图书馆主楼设计地上11层，地下1层，裙楼四栋，总建筑面积75000M2，并进一步完善了自习室、电子阅览室以及园林绿化设计。新设计总体规划指标如下表（表1-1）。表1-1 新设计项目总体规划指标1规划用地面积M2666162总建筑面积M2750002.1其中：自习室以及阅览室M2400002.2 图书储存室M2300002.3 设备室M250003停车位个1213.1其中：地上停车位个883.2地下停车位个334建筑密度2
5、9.3%5容积率1.976绿化率32.1%7建筑高度M62.301.2.3 项目主要经济指标项目新设计工程概算总价为30765.26万元。整个项目总投资44143.90万元。2 项目建设必要性与可能性2.1 项目建设必要性2.1.1 现有学习条件不能满足学生学习需要，亟待改善老图书馆设有各种阅览室40多个，共有4200多个阅览座位，书刊借阅采取全开架服务方式。三个校区图书馆共拥有网络信息节点905个，各种网络设备、服务器82台（套），40T SAN磁盘存储系统，计算机555台，另有3个电子阅览室和1个电子培训室，配有交互式多媒体教学系统。三校区图书馆已建成高速计算机信息网络系统，实现了与校园网
6、互联，并通过设在我校的华中地区网络中心与CERNET和INTERNET连接，对馆内连接着分布于全馆各个部、室的几百台终端和工作站，为读者提供便捷的包括书目查询、光盘检索、全文检索、网上馆际互借和文献传递服务、网上信息资源导引服务、异构数据库统一检索平台、定题服务、VOD点播、网上用户教育等。图书馆现已实 华中科技大学老图书馆现国内外信息资源共享，全年36524小时为师生提供各种网上信息服务。华中科技大学现有师生以及相关人员10万余人，师生对自习以及图书借读的需求远大于老图书馆所能提供的条件，再加上每年考研人数逐步增减对条件优越的自习场所需求更加激烈，而图书馆现有自习空间狭小，图书阅览环境落后更
7、计划了学生自习需求与图书馆能力不足的矛盾。新图书馆将增加自习位置，完善阅览环境，增置新设备，采用新的空间设计，提供新的阅览体验，达到扩容，增加舒适性，提高人文关怀的最终目的。2.1.2 新图书馆建设，有利于树立华中科技大学崭新新形象新图书馆的建立，更好的体现了以人为本，创新是魂的华中大教学理念，舒适的阅览自习环境能让同学身心投入的学习，有助于促进我校学风建设，使得华中大的整体学风更近一层楼，对于老师教学也可以更好的全方位的配合，新建阅览室将提供信息化环境更好的配合师生平时的教学研究，阅览室将设置交流间，在保证师生思想交汇创造知识力量的同时不打扰其他自习阅览的师生，同时也保证了免受外界干扰的学习
8、空间。2.2 项目建设可能性2.2.1 项目所在处位于华中科技大学中心位置，区域内各类配套设施完整，能最大限度地发挥该区域的集聚效应。2.2.2 充分运用现代建筑技术、信息技术等追求阅览自习环境的舒适性、适宜性，从设计、施工、使用、管理等方面均可行。2.2.3 随着华中大资产结构调整、国家投资力度加大、武汉市政策支持，学校经营状况不断改善，图书馆的投资完全有能力由分行逐年摊销、消化，从财务上可行。3 项目选址3.1 建址现状3.1.1 地点与地理位置项目地块位于华中科技大学内。3.1.2 建址土地权属类别及占地面积项目所占土地为国有土地，已于1995年原中国银行武汉市分行经总行批准与武汉市土地
9、管理局签订了土地批租合同，取得国有土地使用权。项目总占地面积16616M2。3.2 建址条件3.2.1 地形、地貌条件该地块位于校内，土地平整，微小起伏。3.2.2 工程地质、水文地质条件项目场地为软弱场地土，III类建筑场地。实测静止水位深度在地表下0.30-1.10M，相当于绝对高程19.64-20.52M，场区地下水对混凝土无侵蚀性。3.2.3 周边建筑物与环境条件本项目周围有多幢中低层建筑，是校内建筑集中的区域之一。项目靠近校医院，银行。3.2.4 施工条件项目所在地具备良好的水、电、气、路等施工条件。4 项目方案比较4.1 新设计总体说明4.1.1 设计指导思想华中科技大学新图书馆是
10、21世纪的新建筑，设计主题是“面向21世纪的银行建筑”，将成为华中科技大学标志性建筑。是高科技与功能相结合、绿色生态与城市化相结合的新型建筑。设计要求不求最高，但求合理、适用。将主楼设计成11层，设4栋裙楼，使整个图书馆大楼浑然一体，体量敦实厚重，符合图书馆建筑的特点。主楼底层设架空层、夹层，其中架空层及夹层高10M，拟布置绿化、建筑小品、雕塑等。新图书馆的设计原则是，充分运用现代建筑技术追求大厦独特的造型特点与强烈的现代感，使之融于周围环境，体现生态建筑、城市建筑、图书馆建筑的特色。4.1.2 新图书馆布局的原则： 1 体现现代化图书馆的管理和服务理念，建立包括纸本文献、电子文献和多媒体文献
11、的完整的服务体系； 2 纸本书刊的布局要方便读者找到需要的资料： 3 体现动、静分区的原则，将人流大、使用频繁的服务区域布置在靠近门口和楼层低的地方，将使用量小、读者少的图书资料布置在离出入口较远、楼层高的地方； 4 尽可能满足学生自主学习和信息素质教育的要求，在保证藏书摆放空间的前提下，布置尽可能多的阅览空间，适当安排研究小间、小组讨论间和培训教室。 二、图示说明 为了使大家能够比较直观的了解新图书馆内部功能布局方案，我们草画了如下几幅立体示意图，供大家参考。整个图书馆建筑群由 A 、 B 、 C 、 D 四栋新楼和一栋主楼围合而成，各栋楼之间有封闭式廊道连通； 新图书馆大门为主出入口，北出
12、入口为次出入口； 一层大厅：布置总咨询台、借还书、目录检索、新书展、专题宣传展览等服务区域； 图一：新图书馆建筑结构立体示意图 所有阅览区域都布置有网络插口和无线网络，便于读者上网查找资料。 图书馆主楼两层内部办公区域将布置成研究小间、小组讨论间；新图书馆 阅览室的适当区域将布置装配式的研究小间、小组讨论间。 在比较宽敞的通道区域布置休闲阅览空间方案： 主要是根据馆藏文献的类型布局，藏书按中文图书、外文图书和期刊三种类型集中存放，形成中文图书楼（ D 栋，以及 C 栋的古籍书库）、外文图书楼（ B 栋）和期刊楼（旧馆三 七层）三足鼎立的格局。 图二：新图书馆大门厅及 A 栋一楼平面布局图 A
13、栋： 一层为信息共享空间。布置部分工具书、图书阅览区和电子文献阅览区，家具配置和装饰风格仿照狮子山顶老图书馆的格调，以体现武汉大学的文化底蕴。 二五层布置使用量最大的中文图书外借书库和图书阅览区域。 C 栋： 一层：采访、编目工作区 二层：业务工作区（包括特藏资料库、档案库、研究小间、会议室等）。 三层：古籍书库及阅览室 四层：中心计算机房 B 栋： 一层为信息共享空间。布置部分书刊、图书阅览区和电子文献阅览区。 二四层以外文图书收藏阅览为主，包括教育部外国教材中心以及外文工具书阅览室。 D 栋： 一层布置本校师生著述专藏文库、本校学位论文、专家学者捐赠图书等。 图三：新图书馆内部布局立体示意
14、图 （方案一）二四层以中文保存本图书收藏阅览为主，包括教育部文科图书中心书库的港台书刊和中文工具书。总之，新设计较原方案发生了更大的变化，进一步地体现了更强的时代性、更高的科学性、更完美的人性。主楼： 一楼：读者休闲自习服务区。包括现门厅、一楼阅览室、采访部办公室、会议室等区域，以布置自习阅览室为主，设置咖啡吧，供应食品饮料。旧图书馆大门平时将关闭，节假日读者少时，可关闭图书馆其他区域，开启此大门，并将读者限制在此区域内活动，既方便留校学生学习，又便于图书馆的安全管理和节约能源。 二层：多媒体阅览服务区。包括现二楼中厅（存包处）、借阅大厅、编目室、电子阅览室等。 三七层阅览室为中外文报刊收藏阅
15、览区域。 八十一层书库以收藏过期期刊和三线图书为主。时代性设计采用了大开间式的区域分割，将新技术大量引入到图书馆的设计、装修中，并强调银行的个性需求和企业色彩。高层多元化的造型，突出了银行建筑的楼宇个性。在现代化的智能型办公楼的设计、建造中导入新观念、新材料、新能源、新技术，以办公自动化、智能化为核心，实现办公楼的变革性和时代性。科学性图书馆最大限度地利用了现代的科学成果，更强调结构灵活性、环境舒适性、管理智能性，也更加体现对人的关怀。如利用架空层、夹层、弧形钢结构等增加了空间的层次感；注重立体生态绿色色彩对工作效率的影响；强调布线与设备安装的灵活性等。人性新办公楼体现出了对人性的充分关怀，即
16、充满人性的办公环境、工作站、符合人体科学的办公家具和设备。在办公楼使用过程中，尽可能地把个人能力充分展现。4.3 新设计建安工程造价及调整设计概算书（武汉建筑设计院2003年10月）中建筑安装工程造价为17578.69万元，单位造价为4737元/M2。本次施工图设计范围为建筑、结构、给排水、电气、暖通及地下室人防，不含室外、绿化设计、室内精装设计和建设方自理项目，概算造价中也未列示，因此对设计概算须加以调整、完善。见附表1（建安工程概算汇总对比表）。4.3.1 建安工程造价调增原因华中科技大学新图书馆项目建安工程造价较原批方案有许多变化，综合各方原因，造价发生增加主要如下所示：1、建筑材料上涨
17、，引起建安工程直接费增加。2003年以来，我国主要建材价格持续上升，是近年少见。目前，钢材、水泥等主材价格仍有较大幅度上涨。据中国人民银行监测的企业商品价格变动情况显示，2003年11月企业商品价格总水平较上月上升1.3，较上年同期上升8.3。其中，钢材价较上月上升2.6。较上年同期上升35.9。水泥价较上月上升4.3，较上年同期上升14.9。从近期调查及收集的资料来看，原因如下： 1）2002年3月，美国保护本土的钢材企业的201条款正式实施，引发了世界各国保护本国钢铁企业的措施纷纷出台，也引起我国的高度重视，由于我国是一个成品钢材的进口国，钢材进口量比以往有较大幅度下降，这是导致钢材涨价的
18、一个首要原因。 2）受国际社会、经济形势影响，国际石油价格飞涨，重油、柴油等燃料成本提高了40，增加了生产成本。同时，由于油价上涨亦导致运输费用的增加，提高了钢材等建筑材料的经营成本。 3）部分钢材企业选择在年初停产检修，国内总的钢材产量有所减少也是目前钢材价格大幅上涨的一个原因。4）近几年来，我国宏观经济保持持续、快速增长，2000年到2003年GDP增长速度分别为8、7.3、8、9.1。其中固定资产投资势头强劲,增速过快、规模偏大,屡创新高，对国民经济增长拉动作用非常明显。固定资产投资主要表现在房地产、电力、化工、交通、城建等领域。特别是2003年上半年受“SARS”影响停工的工程集中在下
19、半年复工，投资大幅度增加。国家统计局近期国民经济和社会发展情况显示，一季度全社会固定资产投资8799亿元，同比增长43.0%。投资需求增加使我国钢铁、水泥等建材需求集中、大幅增加，主要建材供不应求，价格快速上涨。5）受石油、钢材涨价的影响，制造业生产成本急剧上涨，建筑安装工程中的各类设备如空调机组、电梯、锅炉等价格也会水涨船高。6）受主要建材涨价影响，装饰、安装工程中的主要材料、辅助材料、零星材料等，也出现涨价迹象。下面以2002年到2003年武汉市钢筋、水泥、商品混凝土价格变化来说明主要建材的价格变化趋势。（资料来源：武汉市建设工程价格信息2003年112期）1）钢筋价格变化趋势图（10以外
20、，单位：元/吨）钢筋价格在2003年11月比上年同期上涨了50.94。2）水泥价格变化趋势图（以325#为例，单位：元/吨）2003年12月水泥价格比同年月份上涨了21.91。3）商品混凝土价格变化趋势图（单位：元/M3） 以C30号混凝土为例，11月份价格较去年年底上涨了7.76。3、武汉市建筑设计院设计概算书中有些工程项目的造价未能包含。对设计概算书未齐全部分进行了增补，如桩基础工程、办公楼深基坑工程、室内精装修工程、部分设备安装工程等。4.3.2 造价调整依据1、湖中科技大学图书馆施工图；2、湖北省建筑工程概算定额武汉市统一基价表（1996年）；3、湖北省土建工程消耗量定额及统一基价表（
21、鄂建200343号文）；4、湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（鄂建200344号文）；5、全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表（2000年）；6、全国统一市政工程预算定额湖北省统一估价表（2000年）；7、武汉市工程造价信息2003年第10期；8、湖北省建筑安装工程费用定额（2000年、2003年）；9、国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准。4.3.3 调整具体内容及说明1、基础工程造价及调整。原概算书中桩基工程造价需增加（增加部分详见办公楼桩基础预算书）；基坑开挖支护费用见附表2(土建工程部分造价调整)。2、钢筋、水泥、商品砼等主材按2003年11月武汉市工程造价
22、信息价进行调整，见附表3、4、5（办公楼、设备房、食堂价差表）。3、因设计概算书中包含了部分装修，调整了部分造价。4、设备安装工程费用调整：1）原概算中计算了室内火灾自动报警系统工程费用，按银行系统的一些建筑规范要求，此部分费用偏低，按施工图设计提供的火灾报警系统进行了调增。2）电梯、自动扶梯购置、安装也按施工图设计提供的数据进行了调增。3）设计概算书中弱电工程造价部分计算。依据学校系统建筑的实际情况及华中科技大学提供的设计交底要求进行增补，主要包括综合布线系统、设备监控系统、安防系统、会议系统、有线电视、软件及其他等。5、设计概算中未包含绿化、广场、围墙等工程造价，新设计造价增加了此部分费用
23、，见附表6（室外工程增补部分）。4.3.4 调整说明1、土建及装饰工程1）打桩工程。详见附件1华中科技大学桩基工程预算书。2）地面以下工程。增加深基坑工程费用。3）地面以上工程。4）材料价差部分。根据2003年11月武汉市建设工程信息价对设计概算中的主要材料（譬如：钢材、商品混凝土、水泥以及乳胶漆、花岗岩等装饰材料）进行了调整。5）二次装修。调整了部分造价。6）钢网架工程。未调整。2、给排水及消防对新设计概算造价进行分项，造价并没有调整。3、电气系统1) 造价未调整部分。对新施工图设计概预算造价进行分项，造价没有调整，包括变配电设备及安装、照明工程、动力配线工程等。2) 造价调整部分。因新设计
24、概预算中部分项目不全，根据省分行工程部提供的设备采购、安装概算表（附件2）进行调增。4、空调工程1）集中空调工程仍按新施工图设计概预算造价确定，未作调整。2）防排烟系统已包含在集中空调工程中，未作调整。5、锅炉设备安装工程按新施工图设计概预算造价确定，未作调整。6、电梯配置费根据省分行工程部提供的设备采购、安装概算表（附件2）进行调增。7、室外相关工程费用1) 造价未调整部分。新施工图设计概预算造价中已含部分室外道路、排水、照明，未作调整。2) 造价调整部分。增加新施工图设计概预算中没有的广场、园林绿化、围墙等工程费用。详见附表6。4.4 新设计总投资整个项目总投资需44143.90万元，新设
25、计建安工程概算总价为30765.26万元。，详见附表8（项目总投资估算表）。5 项目环境影响评价5.1 项目实施过程中的环境影响及对策5.1.1 工程建设对环境的影响 （1）工程用地的影响本项目用地75000平方米，属于经过批准的用地范围，位于华中科技大学校内，不会对城市产生不良影响。（2）施工扬尘、噪声的影响工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边空气质量；阴雨天气，由于雨水的冲刷以及车辆的辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行路困难。施工期间的噪声主要来自建设时施工机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。特别是夜间，施工的噪声将产生严重的扰
26、民问题，影响邻近居民的工作和休息。或夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。（3）生活垃圾的影响工程施工时，施工区内近千左右劳动力的食宿将会安排在工作区域内，这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民遭受蚊蝇、臭气、疾病的影响。（4）废弃物的影响施工期间将产生许多废弃物，这些废弃物在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程废弃物散落满地，影响行人和车辆过往和环
27、境质量。废弃物处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流流畅、破坏自然、生态环境、影响城市的建设和整洁。废弃物的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得拥挤。5.1.2 建设中环境影响的缓解措施（1）交通影响的缓解措施工程建设将不可避免地影响该地区的交通。项目在制订实施方案时应充分考虑到这个因素，对于交通特别繁忙的道路要求避让高峰时间(如采用夜间运输和占道阻断，以保证白天畅通)。临街面施工时，需要搭建牢靠严密的人行通道和防护设施，确保人行通畅和安全。（2）减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围
28、环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。（3）施工噪声的控制运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声以及地基处理打桩声等造成施工的噪声，为了减少施工对周围居民的影响，工程在距民舍200M的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民声环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声环境质量。（4）施工现场废物处理工程建设需要数百个工人，实际需要的人工数决定于工
29、程承包单位的机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时的膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。（5）倡导文明施工要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。（6）制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。运输计划可与有关交通部门联系，车辆运输
30、避开行车高峰，项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。5.2 项目完成后的环境影响项目建成后对周边环境没有什么大的影响，反而因项目良好的建筑、景观设计会极大地改善周边的人居环境。5.3 环境保护措施及设施主要说明项目建成后的主要环境污染源及环境保护措施及设施。5.3.1 环境保护设计依据（1）中华人民共和国城市区域环境噪声标准GB3096-93；（2）污水综合排放标准GB8978-1996；（3）地表水环境质量标准GHZB1-1999
31、；（4）中华人民共和国工业企业厂界噪声标准 GB12348-90。5.3.2 主要污染源（1）建设期间：主要为施工噪声，施工中扬起的灰尘及施工中用水、排水。（2）项目建成后主要为：环境大气污染：停车场汽车废气等给环境造成的污染。废水排放：职工生活污水排放给环境造成的污染。固体废物：生活垃圾和餐饮垃圾等。（1）废气的影响不超过大气环境二级标准。（2）废水达到污水综合排放三级标准。（3）城市区域环境噪声二类标准。（4）固体废物以无害化处理为控制目标。5.4 环境影响评价本项目在建设过程中及建成后，按本设计中提出的方法进行治理，各种污染源及致染物的排放标准，均可控制在国家标准内，对周围环境造成的污染
32、甚小。6 项目实施进度6.1 项目建设周期根据同类项目实际建设周期和本项目实际工期需要，预计项目建设周期为2年（开始施工至正式投入使用）。项目地块于1995年获得土地使用权。目前已完成地质勘察工作，并由武汉建筑设计院完成设计工作。现已完成部分试桩工程。6.2 施工进度安排由于项目的建设建设规模大、施工时间长。项目建设宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的办法。根据项目实施的实际情况，建设期可分为十个阶段：A.施工准备阶段；B. 基础和地下工程施工阶段；C. 主体土建工程阶段；D. 设备安装工程阶段；E. 外装饰工程阶段；F. 室内安装和装修阶段；G. 室外工程和收尾阶段；H系统安装调试阶段；
33、I. 竣工验收；J. 投入使用。考虑项目实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在项目总体实施进度以内。并相应制定各单项更为详尽的施工组织计划以保证项目进度计划安排的实现。6.3 实施进度表项目实施各阶段工作量和所需时间及时序的大体安排见表（表6-1）。表6-1 项目实施进度表实施阶段第1年第2年第3年12341234ABCDEFGHIJ7 项目投资估算与资金筹措7.1 项目投资估算7.1.1 投资估算范围本项目建设投资估算范围包括自习阅览室，设备室，图书储藏室等建筑工程与室外工程（室外道路、照明、给排水、小广场、园林绿化、围墙等）。7.1.2 项目总投资估算依据本
34、项目总投资估算的依据主要如下：1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；2）鄂建200044号文颁发湖北省建筑安装工程费用定额；3）鄂建200043号文颁发全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表及类似工程经济指标进行估算；4）1996年版湖北省建筑工程概算定额 武汉市统一基价表；5）全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表； 6）全国统一市政工程预算定额湖北省单位估价表；7）有关生产及销售厂家对设备及工器具的报价和设备及工器具市场价格信息；8）类似工程造价指标。7.1.3 项目总投资估算本项目总投资估算主要由两部分部分组成：建设投资、建设期利息。经估算项目总投资为44143.
35、90万元。详细内容见表（附表8）。投资估算说明：1）本项目建筑安装工程费估算主要采用概算法。根据概算指标，并结合已有工程的实际情况进行估算，具体见建安工程概算造价汇总表（附表1）。2）工程建设其他费用。主要为建设税费，按原总行批准额计算（附表7工程建设其他费用一览表）。3）建设期利息。建设期按项目投资的有关规定，采用动态方法计算，主要是银行借款部分的利息。详见附表9新方案项目资金投入计划与资金筹措表。4）土地批租费。按实际发生费用计算，计4650万元。7.2 项目资金投入与筹措计划项目建设期历时3年，从2012年1月至2014年12月完成，并投入使用。在项目建设期内，投资总额按45%、55%的
36、比例均匀投入。详见附表9新方案项目资金投入计划与资金筹措表。项目考虑华中大新图书馆有部分自有资金可以先行投资，其他部分由中国银行总行借款筹得，分别于2012年投入12500万元、2013年投入17500万元。详见附表9新方案项目资金投入计划与资金筹措表。7.3 资金偿还计划及敏感性分析7.3.1 资金偿还计划项目银行借款部分考虑由中国银行湖北省分行可以用来还款的资金来偿付，如省分行的各类经营收入等。资金偿还从投入使用后的第一年开始，第一年、第二年分别支付4000万元、6000万元，从第三年起每年可支付8000万元，直到借款全部偿付完毕。详见附表10借款偿还计划表。7.3.2 资金偿还敏感性分析
37、考虑到资金偿付存在一定的不确定性，对资金每年偿付金额的变动作出了敏感性分析，以分析资金偿付的敏感程度。详见附表11偿债能力敏感性分析。7.4 项目投资其他财务评价此投资分析重点是针对华中科技大学新设计方案投资与原审批投资的比较。由于建设单位未提供详细的营业收入等资金运作计划，因此未能做其他财务分析（如现金流量分析、投资利润率、投资回收期等），此部分待建设单位提供详细的营业收入等资金运作计划后再行完成。8 项目社会评价社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目的社会评价从以人为本的原则出发，主要包括以下研究内容。8.1 社会影响分析
38、项目的社会影响分析旨在分析预测项目可能产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。项目的建成会进一步改善 本校学习生活形态，增强金融区的集聚效应，促进华中大的发展和学习环境的完善。8.2 互适性分析项目的互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。本项目的建成会进一步改善武汉高教形态。因此，本项目会得到政府及社会的大力支持。8.3 社会风险分析项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识别和排序，选择影响面大、持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进行预测，分析可能出现这种风险
39、的社会环境和条件。总体而言，本项目建设不存在较大的社会风险。9 项目风险分析风险和变化是建设工程项目管理中最鲜明的特点，也是区别于常规“运做”的基本方面。风险是指影响项目目标实现的客观不确定性事件或因素的集合，是在项目管理中不希望发生的。项目风险分析是在此前工作的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设过程中中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。9.1 风险因素的识别和评估9.1.1 风险等级划分一般风险：风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失
40、程度是项目可以承受的。严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行；二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。9.1.2 风险因素的识别项目风险贯穿于项目建设的过程，根据本项目的实际情况及风险产生的原因，本项目的风险主要有：1、市场风险本项目市场风险主要是价格风险。表现在项目投资概（预）算种各种材料取定的价格有可能与市场价格发生较大的偏离。从目前的市场情况看，近期内建材价格下跌的可能性很小。材料价格的变动主要会影响到本项目种以
41、下材料、设备的价格。1） 建筑工程类：钢筋、钢结构型材、水泥、砂石等；2） 装饰工程类：板材、型材、涂料等；3） 设备安装类：电梯、发电机、变压器、高低压配电柜、锅炉、空调机组、监控设备、安防设备等。另外，本项目需要设备数量多、价值高，所选用设备种类、型号、数量、产地等也有可能发生变化，并且设备代理、设备招标方式不同对设备购置费用会产生重大影响，有可能使设备购置成本增加。2、工程风险1）建安工程造价估算风险。（1）本项目建安工程造价计算时，建筑工程执行概算定额（湖北省建筑工程概算定额武汉市统一基价表，1996年），安装工程执行预算定额（全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表，2000年），工
42、程取费执行2000年湖北省建筑安装工程费用定额。在正式施工图预算、工程结算时，实际造价会与目前概（预）算造价出入较大，因概算造价与预算造价之间可以发生10左右的变化，预算造价与结算造价之间产生5左右的差额，这种差额的发生也是在正常允许范围之内。随概算、预算定额、取费定额的逐年变化（如最新取费执行定额有2003年湖北省建筑安装工程费用定额、湖北省土建工程消耗量定额及统一基价表（鄂建200343号文）、湖北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（鄂建200344号文），工程造价也会出现相应增减。（2）在设计概算中，因二次装修、小广场、园林绿化、围墙等工程设计未出，此部分造价在造价调整中已补充进去。因
43、是按相类似工程单位造价计算，可能与将来实际发生额产生重大差额。2）工程地质引起投资增加的风险。汉口地区地质状况复杂，本项目所在地为弱场地土，III类建筑场地，在实际施工时，有可能由于地质条件发生重大变化，导致工程量增加、投资增加等风险。3）设计变更。在项目实施过程中，由于多方面情况的变更（如业主对结构布置提出了与原设计不同的要求），经常出现工程量变化、施工进度变化以及因承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超过原来的概预算成本。4）材料、设备购置价格的上涨，将直接影响工程的施工进度，存在工程质量和安全难以保证的因素。4、资金风险本项目投资数额大、时间长，如资金来源不足或供应不足，利率变化等
44、会给项目建设造成重大损失。9.1.3 风险因素评估风险因素评估的方法采用简单估计法。评估见下表（表9-1）。由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。9.2 风险防范对策项目可以采取风险回避、控制、转移、自担等防范对策。针对本项目可以采取如下防范措施。1、市场材料、设备价格风险。表9-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大一般1政策风险1.1土地使用费2市场风险2.1价格风险3工程风险3.1建安工程造价估算3.2工程地质3.3设计变更3.4施工进度4资金风险4.1资金来源中断4.2资金供应不足
