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1、某某科技产业园可行性研究报告- 1 -目录第一章项目提出背景与投资必要性11.1 项目建设的背景11.1.1 工业园是工业企业聚集之地11.1.2 工业地产是工业园的重要发展模式11.1.3 工业地产符合“两型社会”建设的要求21.1.4 闲置土地的工业地产开发符合某某市高新区的发展需要21.1.5 工业地产开发符合中小企业尤其是中小科技企业发展需要31.2 项目名称及主要建设内容41.2.1 项目名称41.2.2 主要建设内容41.3 某某科技工业地产项目投资建设的必要性41.3.1 盘活闲置土地的需要41.3.2 保值增值的需要51.3.3 将来整片土地提质改造的需要5第二章项目土地概况6
2、2.1 宗地位置62.2 宗地现状72.3 项目周边的社区配套82.4 项目周边环境状况92.5 项目市政配套92.6 项目规划控制要点102.7 土地价格10第三章项目合规性分析及项目实施方案113.1 土地法律性质113.1.1 土地使用权性质与用途113.1.2 土地使用权归属113.1.3 土地使用年限113.2 项目立项手续113.3 项目实施方案123.3.1 设立有房地产开发资质的子公司123.3.2 子公司设立方案123.3.3 自主开发的可行性13第四章市场分析及项目定位144.1 区域经济健康平稳发展，落户某某市高新区企业踊跃144.1.1 某某市高新区是湖南龙头科技园区1
3、44.1.2 某某市高新区“十二五”期间将吸引大批企业聚集154.2 等待入园（某某市高新区）中小企业多，工业地产市场前景好174.3 市场需求分析184.3.1 产业转移企业需求分析184.3.2 本地企业需求分析184.4 项目潜在客户置业因素分析194.4.2 企业购买时的区域选择194.4.3 置业主要因素排序204.4.4 场地面积选择204.4.5 客户价格预期214.4.7 园区配套要求214.4.8 园区设施和服务要求214.5 市场竞争要素分析224.5.1 园区要素224.5.2 园内区位要素224.5.3 定位要素224.5.4 物业形态要素224.5.5 价格要素224
4、.5.6 环境与人文要素224.5.7 服务要素234.6 市场竞争对手分析234.6.1 某某市周边城市同类园区市场情况分析（见表 4-1）234.6.2 某某市其他同类园区市场情况分析（见表 4-2）234.6.3 某某市高新区主要工业地产项目分析（见表 4-3）234.7 产品初步定位264.7.1 总体定位264.7.2 产业定位264.7.3 目标客户群定位264.7.4 物业形态定位274.7.5 物业品质定位27第五章工程技术方案285.1 项目组成285.2 总体规划布局285.2.1 总平面构思和设计原则285.2.2 总平面布置295.2.3 总经济技术指标295.2.4
5、景观设计305.3 交通组织305.4 建筑单体及地块内原有建筑物改造305.5 结构设计315.5.1 设计依据315.5.2 结构设计315.6 给水排水设计325.6.1 给水设计325.6.2 排水设计335.7 电气设计335.7.1 拟设置变、配电系统、照明系统、智能建筑系统及防雷接地系统335.7.2 变、配电系统335.7.3 其它建筑电气系统对城市公用事业的需求345.7.4 防雷接地355.8 采暖通风及空气调节设计365.8.1 设计范围365.8.2 通风系统365.8.3 防排烟系统设计365.8.4 消声、隔振措施36第六章环境保护376.1 建设地点环境现状376
6、.2 采用的环境保护法规及标准376.3 自然环境的保护376.4 施工期的环境保护分析376.4.1 气污染源分析376.4.2 水污染源分析386.4.3 噪声污染源分析386.4.4 固体废物分析396.4.5 植被破坏396.5 营运期的环境保护396.5.1 大气污染防治396.5.2 噪声污染的防治406.5.3 污水处理和排放406.5.4 垃圾收集40第七章项目开发思路与开发计划417.1 项目开发思路417.1.1 物业多样化417.1.2 分期开发417.1.3 顺序开发417.2 组织机构与人力资源配置417.2.1 组织机构及岗位设置417.2.2 岗位编制427.2.
7、3 机构和人员设置的思路437.2.4 人力资源配置437.3 项目实施进度建议43第八章投资估算与资金筹措458.1 项目总投资估算458.1.1 投资估算范围及依据458.1.2 项目总投资估算458.1.3 开发建设投资估算458.1.4 经营资金478.2 资金筹措47第九章财务评价489.1 基础数据与参数选取489.2 经营收入、营业税金及附加估算489.3 产品成本估算519.4 利润估算519.5 清偿能力分析519.6 现金流量分析539.7 财务评价结论57第十章风险分析5810.1 工程建设风险5810.2 市场风险5810.3 管理风险59第十一章结论与建议6111.1
8、结论6111.2建议61第一章项目提出背景与投资必要性1.1 项目建设的背景1.1.1 工业园是工业企业聚集之地企业进园，是我国工业企业发展的主要模式，是节约集约用地的重要方式。根据某某市关于促进节约集约用地的通知（某某政办发20106 号）文件要求，新上工业项目必须安排在相应的开发区（园区）或城镇的工业集中发展区内，在此之外的工业企业，在符合国家产业政策和达到环保要求的条件下，也要通过“拆企并企”、“拆企入园”等方式逐步进入开发区（园区）或工业集中发展区发展。1.1.2 工业地产是工业园的重要发展模式工业地产项目是大型工业园区内开发的一片可出售、可出租的工业厂房，开发的物业形态集办公、研发、
9、生产、生活、商业等多功能于一体，实现企业聚集并力争做到企业专业化集群，为企业提供一种全新的园林式、庭院型、模块化、可持续发展空间。工业地产不同于典型的闹市中心的摩天写字楼，也不同于纯粹的标准化厂房，而是吸取两者优点的完美结合体，既没有传统写字楼的冷漠与隔阂，也没有标准化厂房的呆板与灰暗，以人为本，达到人与自然和谐。工业地产的建设模式可以帮助企业节约建设资金，缩短建设与投资周期，快速形成最终的产业优势。入住企业能获得明晰的厂房产权，区位优势明显，厂区环境优美，有集中统一、服务良好的物业管理，有齐全的生活配套，有良好的生产生活服务。因上述原因，工业地产受到企业尤其是中小企业的青睐，他们通过购买或租
10、赁工业地产物业的形式入园，使工业地产成为工业园发展的重要模式之一。正因如此，“工业地产”，这个源自美国硅谷，将现代工业文明与城市文明完美结合的开发模式，目前在我国大江南北风行，成为科技工业园区建设的重要发展形式：成都高科以 104 万平方米的“天府软件园”带动了规划面积 51 平方公里的“天府新城”开发建设；西安高科以工业地产为旗舰造出了 35 平方公里城市新区；深圳天安数码成功辐射全国 20 多个城市，深圳本部 450 亩土地创造税收 35 亿元；武汉东湖高科集团股份公司以工业地产为招商载体，把“光谷”建设得风生水起，企业已成为一家以工业地产为主业的上市公司。1.1.3 工业地产符合“两型社
11、会”建设的要求2007 年 12 月，某某、株洲、湘潭（简称长株潭）城市群被批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区（简称“两型社会”建设）。工业地产以多层厂房和楼宇厂房为主，满足企业研发、办公、轻型生产需要的同时，极大地节约了土地，工业地产开发建设顺应了集约开发土地、集群发展产业这一历史发展趋势，节约了十分宝贵的土地资源， 符合“两型社会”建设要求。1.1.4 闲置土地的工业地产开发符合某某市高新区的发展需要某某高新技术产业开发区(以下简称”某某市高新区”)从最初的 3.5平方公里，截至目前规划建设面积 100 平方公里，其中 20 平方公里为建成区，80 平方公里为开发区
12、，陆续建立了软件、新材料、机械制造、数字媒体技术、动漫游戏、移动电子商务、服务外包等 10 多个国家和省级特色基地，培育形成了高端装备制造业、软件和电子信息、新材料、生物医药与节能环保五大主导产业的集群格局。某某市高新区已与望城、宁乡等区县连成片，但 80 平方公里的开发区或位置偏远，或配套不够，或拆迁工作量大，土地利用难度大，难以与近期开发完成。建成区已成为城区，因配套齐全、交通便利、离城市中心距离近，区位优势十分明显，利用建成区企业已购置但处于空置状态的土地进行节约、集约用地的工业地产开发，以有限的土地吸纳更多的企业尤其是对区位敏感的中小企业入园，符合高新区发展的需要。根据某某市高新区工业
13、用地有关管理暂行办法，对于岳麓大道以南，枫林路以北，绕城高速以东，二环线以西的闲置土地，业主可向管委会申请建设工业地产项目。本项目开发用地为闲置用地，在某某市高新区规定可用于工业地产开发的区域范围内，某某市高新区已经批准本开发项目。1.1.5 工业地产开发符合中小企业尤其是中小科技企业发展需要经过初期的发展，中小企业有购置工业地产的需求：家庭式作坊已不符合卫生、环保要求，场地狭小不能满足生产经营需要，形象、条件需要改善，因建筑面积过小得不到建设用地，即使能拿到建设用地，大多数中小企业缺乏建设经验和专业人才，在设计把关、工程报建、成本控制等方面往往费力、费钱、费时，效果不佳，造成土地闲置时间过长
14、、投资过大，大大延缓了形成产出和税收优惠的时间。一些科技型中小企业，专注于研发和产品生产，更希望以便利、快捷的方式取得经营场地。另外，建设规模过小无法安排足够配套物业建设，五年五成银行按揭付款条件缓解前期资金压力，被工业地产项目良好的专业服务吸引，也是中小企业选择工业地产的原因，工业地产开发符合中小企业发展需要。1.2 项目名称及主要建设内容1.2.1 项目名称某某科技产业园（暂定名，最终以当地政府对此项目命名批复为准）1.2.2 主要建设内容某某新材料科技股份有限公司（以下简称“某某科技”）20012002 年期间，在某某市高新区购置土地 405.77 亩，扣除山体和道路占用，净用地 321
15、 亩，已开发土地 190 亩，131 亩土地空置，此次工业地产开发面积为 112.6 亩，余 18.4 亩土地纳入长远锂科 7000 吨/年锂离子动力电池多元正极材料项目的用地范围。土地购置成本 15 万元/亩。2012 年 12 月，某某市高新区管委会批准其中 112.6 亩空置土地进行工业地产开发，容积率不大于 2.5，地上建筑面积约 18.8 万平方米， 其中，80%用于出售（约 15 万平方米），20%用于出租（约 3.8 万平方米）。批准项目的入园产业为：电子信息、新材料、先进制造等产业。项目按楼面地价 400 元/平方米的标准补齐土地价款，合计须补缴约5818 万元，补交地价后每亩
16、土地成本为 66.7 万元。1.3 某某科技工业地产项目投资建设的必要性1.3.1 盘活闲置土地的需要由于园区环保总容量的问题，某某科技的锰系材料和电源电池材料（不包括锂离子电池正极材料）无法入园，原来在园区的超硬材料和磁性材料也因业务调整而停产，某某矿冶院和某某科技均没有合适的项目投到园区，原有厂房只能出租，不需要利用空置土地开发建设自用厂房。把空置土地作为工业地产项目开发，是盘活已闲置十多年土地的需要。1.3.2 保值增值的需要随着闲置土地监管政策执行力度的加大，闲置土地成为政府关注的重点，土地资源比较稀缺的某某市高新区的建成区更是重点中的重点。某某科技的闲置地块闲置时间过长，去年，高新区
17、已提出再不开发就按照 15 万元/亩的原购买价格被政府收回（合同约定闲置土地只能被政府收回，土地不能转让）。实际上，同地段自用工业用地价格已到 42 万元/亩，2013 年新批工业地产开发用地补交土地价款后已达到 100 万元/亩。本项目地块地理位置较好，周边配套齐全，开发工业地产有独天得厚的优势，预期能取得良好的经济回报，按 15 万元/亩价格将土地交给高新区无疑不是合理的选择。利用闲置土地进行工业地产开发，是保值增值的需要。第二章项目土地概况2.1 宗地位置(1) 宗地区位某某市高新区位于某某市西部城区，岳麓山风景区北侧，南接岳麓山大学城，北邻厦门成都高速，东临城市二环线，西连城市三环线，
18、 距市委、市政府 3 公里，距黄花国际机场 28 公里，距火车站 10 公里，距汽车西站 3 公里，是离市中心最近的高科技园区，区域优势十分明显。该建设用地位于某某高新区内，距某某市政府 4.4 公里，距高新区管委会 500 米。(2) 四至范围东至麓枫路，西至麓谷大道，南至麓天路，北至岳麓大道，周边与已建园区道路围合成不规则地块。(3) 周边道路用地北边的岳麓大道为某某市重要的城市快速主干道，连接长张高速，是某某市通往省内益阳、常德、张家界、吉首等城市的主要出城道路，道路红线 100 米，车行道宽度 32 米；东边麓枫路、西边麓谷大道、南边麓天路均为城市主干道，麓枫路、麓天路道路红线 26
19、米, 麓谷大道道路红线 30 米。2.2 宗地现状(1) 地势状况项目用地形状由不规则多边形围合形成，围合内有一块 22.4 亩土地已开发，东西北三面邻本项目，南邻麓天路，不属于本项目用地。用地西南角为自然山体，北侧为已建园区，园区地势较为平整。(2) 地面现状本项目场地西南角为城市保护山体，场地东侧沿麓枫路有一条地下排水渠，场地内较平整，场地高差在 42m45m 之间，周边道路在场地范围内的标高为：麓天路在 54.4m52.03m 之间，麓枫路在 52.003m52.29m 之间，某某科技已建用地场地道路标高在 51.8m52.36m 之间。(3) 地上地下情况场地内现已基本平整，与城市道路
20、有 1 米左右高差，与西边城市保留山体有将近 20m 高差，场地东侧沿麓枫路有一条地下排水渠。(4) 地质情况本场地周边建筑均已建成，因此属于适宜建设场地，但由于建设场地尚未进行工程勘探，建设方在施工图设计之前必须提供地质报告和详勘资料，建筑的基础形式及埋深应在地质勘察完成后再根据本工程的结构特点、荷载大小及所在场地的地质情况确定。2.3 项目周边的社区配套项目周边 2000 米范围内的社区配套齐全。(1) 居住区：周边分布麓谷锦园、长房时代城、保利麓谷林语等大型居住小区。(2) 教育设施：红苹果幼儿园、高新中学、青山中学、麓谷中心小学、明德中学、长郡中学、博才中学、大学城。(3) 医疗卫生设
21、施：麓谷医院、航天医院、湘雅三医院、湖南肿瘤医院等。(4) 大型商业设施：人人乐大型超市、华润万家、步步高、奥克斯广场等。(5) 金融设施：工商银行、建设银行、中国银行、东莞银行等。(6)酒店：配套齐全。(7)交通设施：309 和 918 公交线路，高新园区穿梭巴士 3 号线。(8)公园：麓谷公园、梅溪湖、麓谷体育公园。(9)政府机构：高新区管委会、高新区国税地税局、麓谷派出所、麓谷交警支队。2.4 项目周边环境状况(1)治安情况：良好。 (2)空气状况：良好。 (3)噪声情况：没有工业噪声(4)污染情况：没有。(5) 危险源情况：距项目西边 400m 有 4 个天然气储罐，岳麓大道北边 15
22、0 米有 110KV 高压走廊。这两个危险源距离较远，在防护距离之外， 对本项目无影响。(6) 周边景观：项目西南角有城市保护绿地，为自然山体，植被茂密， 景观良好，形成园区周边的生态景观区。2.5 项目市政配套（1） 道路现状：园区北侧紧邻岳麓大道，是最主要的城市主干道， 西边是麓谷大道，东边是麓枫路，南边为麓天路，均已建成通车。（2） 供水状况：本工程水源采用城市自来水，周边道路均预留给水接口。（3） 污水、雨水排放：周边道路均预留市政污水、雨水排水井。（4） 电源：本工程北边的厂房均已接入市政电源，根据项目需要可增加容量。（5） 通讯（有线电视、电话、网络）：线路已经接入。（6） 燃气：
23、本工程西边为新奥燃气公司，麓谷大道已安装 DN 燃气管道，并有相应的预留接口，根据项目需要随时可以开通。（7） 建筑材料：钢材、木材、水泥等其它建筑材料，货源充足，厂 商随时可以供货。2.6 项目规划控制要点（1）总占地面积：75115.73 ，112.67 亩；（2）项目总建筑面积：188275 （计容面积）（3）容积率：2.5（4）建筑密度:35%（5）控高:100 米（6）绿化率：15%2.7 土地价格某某科技原购地价为 15 万元/亩，根据与某某市高新区管委会签订的“项目投资协议”，现需按 400 元/平方米的楼面地价补足土地款差价，共计需补足土地款 5818 万元，以现金方式付款。开
24、发协议签订后支付总土地款差价的 50%（截至目前已支付），房产销售时支付剩余的 50%。补交地价后土地成本为 66.7 万元/亩。该建设用地是城区范围内工业园区土地，位于以岳麓大道为轴的电子信息及新能源产业带中心区域，位置优越，市政配套条件好，交通便利，场地平整，环境优美，具有良好的办公、研发环境，是一块不可多得的黄金地块。第三章项目合规性分析及项目实施方案3.1 土地法律性质3.1.1 土地使用权性质与用途项目用地原为自建自用的工业出让地，现经管委会批准可以进行工业地产开发，开发的物业可进行交易，产权可分割。3.1.2 土地使用权归属目前该用地土地使用权已变更至金拓置业所有，没有任何权属争议
25、， 无相关权益纠纷，未设置抵押、担保。项目建成后，该项目 80%建筑面积用于出售，20%不对外出售，用于出租或自用，地下车库可出售给业主，业主拥有车库的使用权。3.1.3 土地使用年限根据土地出让合同，该土地的使用年限为 50 年，目前剩余土地的使用年限为 40 年。3.2 项目立项手续2013 年 1 月 23 日，已经与某某市高新区管委会草签的合作协议。2013 年 3 月 12 日，中国五矿投资【2013】65 号批准该项目立项进行开发。2013 年 8 月 28 日，中国五矿投资【2013】159 号批准某某新材料科技股份有限公司通过湖南金拓置业有限公司实施某某高新区工业地产项目。3.
26、3 项目实施方案3.3.1 设立有房地产开发资质的子公司根据国家现行管理规定，地产土地开发的主体必须是有土地开发资质的置业或开发公司。本项目需要开发的闲置土地为某某科技所有，进行房地产开发，或者需要将某某科技变更为置业公司，或者将地块注入新设置业公司。由于某某科技为上市公司，主业也非房地产业务，将某某科技整体变更为置业公司不现实也不可能。成立新的房地产子公司， 申请房地产开发资质，是开发闲置土地的唯一选择。只有成立了有开发资质的平台公司，才能承接政府的立项批复和规划要点批复，才能推进设计招标、房屋建设、房产预售和销售以及未来自留物业孵化器建设、物业管理服务等项目的开发工作。3.3.2 子公司设
27、立方案（一）公司名称：湖南金拓置业有限公司（以下简称金拓置业）， 地产开发资质为暂定级。（二）出资人：某某新材料科技股份有限公司全额出资。（三）注册资本：某某科技先以 800 万元现金出资设立开发公司；某某科技再以土地评估价 4733.47 万元出资并配置相应的现金 1266.53万元，注册资本最后增加到 6800 万元。按照有关规定，其中土地出资不高于 70%，现金出资不低于 30%。(四) 2014 年 8 月 12 日，金拓置业第二次增资完成，天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具了天职湘 QJ201410833 号验资报告， 收到某某科技缴纳的新增注册资本，合计人民币陆仟万元整，其中
28、货币出资 12,665,300.00 元，土地使用权评估作价 47,334,700.00 元，金拓置业取得“长国用 2014 第 088405 号”国有土地使用证。3.3.3 自主开发的可行性项目由某某科技设立的子公司金拓置业独立自主实施是有把握的。原因主要有以下几点：1、金拓置业成立后，已经成功搭建了一个完备的小型房地产开发企业组织架构，核心管理岗位主要由某某科技有类似工业园区开发经验的人员担任，其他岗位配备了相应的专业人员，初步建立了一整套完善的管理制度，自主开发有了良好的基础；2、金拓置业申请房地产开发资质的基本条件都已符合，人员结构满足开发资质的要求，土地注入公司的审批正在加紧进行，预
29、计项目房产预售前能够获得房地产开发资质；3、项目预期良好。该项目在前期市场调研、产品定位、营销策划等方面做了大量的调研工作，项目市场预期良好。招商方面有高新区招商局允诺提供招商企业信息；高新区直属企业创业服务中心，拟与某某科技签订合作招商合作框架协议，使项目在建设过程中可利用其拥有的客源，预先向有意向的企业预售、订制，项目市场销售风险不大；4、项目实施后，将会为某某矿冶院和某某科技打造和培养一支有经验的工业地产开发和物业管理团队，为未来其他自有用地项目的开发积累经验和储备人才。第四章市场分析及项目定位4.1 区域经济健康平稳发展，落户某某市高新区企业踊跃4.1.1 某某市高新区是湖南龙头科技园
30、区“十一五”期间，某某工业发展迅猛，并逐步形成了“三区九园” 的格局，成为某某经济的重要支撑。某某现共有 12 个工业园区，其中包括 3 个国家级开发区，以及 9 个省级及以上产业园区，“三区”即某某高新技术产业开发区、某某经济技术开发区、宁乡经济开发区三个国家级开发区，“九园”即浏阳生物医药产业园、望城经济开发区、金霞经济开发区、湖南环保科技产业园、天心工业园、隆平高科技园、浏阳现代制造园、暮云工业园、宁乡金洲新区九个省级开发区。业内专家常用“三龙九虎”来寓意某某工业“三区九园”的建设和发展。“三龙九虎” 以不到全市 2%的土地面积，创造了全市 2/3 以上的工业产值、吸纳了全市 2/3 的
31、工业到位外资。经过的多年建设，某某工业的“三龙九虎”， 已成为某某经济发展的强大引擎和不竭动力。某某市高新区位于大河西先导区内，创建于 1988 年，1991 年经国务院批准成为全国首批 27 家国家级高新技术产业开发区之一。经过多年发展，某某市高新区经济社会发展取得显著成绩，综合经济实力在全国105 个国家级高新区中排名 16 位，综合创新能力名列第 9 位，在中部 11个国家级高新区中综合经济实力名列第 2 位，连续 7 次被评为全国先进高新区。2009 年以来，某某市高新区先后获批国家级首批 9 个创新型科技园区之一，国家三个科技与金融结合试点高新区之一，国家 15 个科技服务体系试点园
32、区之一和湖南省首个国家海外高层次人才创新创业基地。目前，陆续建立了软件、新材料、机械制造、数字媒体技术、动漫游戏、移动电子商务、服务外包等 10 多个国家和省级特色基地，培育形成了高端装备制造业、软件与电子信息、新材料、生物医药与节能环保四大主导产业的集群格局。某某市高新区坚持以项目建设带动发展，主动对接央企和国有大型企业，吸引重大项目和重点企业、高端资本和科技人才加快向麓谷聚集。戴尔、富士康、伊藤忠、霍尼韦尔等世界五百强企业相继入区，全区世界五百强企业总数达到 15 家，已有上市企业 29 家，已成为长株潭两型社会和某某创新型城市建设核心区，是湖南龙头科技工业园区，如果单列出来与湖南 14
33、个地州市比较，财政收入位列第 7 位。4.1.2 某某市高新区“十二五”期间将吸引大批企业聚集经过“十一五”的发展，某某市高新区综合实力显著增强，正处于产业发展由企业聚集向产业集群发展转变、开发建设由单纯工业园区向生态科技产业新城转变、项目引进由招商引资向更加注重招商选资转变、经济增长由看重产业规模向质量和效益并重转变、价值取向由普通制造向价值链高端创造转变的关键历史时期，这些将成为“十二五”发展的坚实基础。计划到 2015 年，形成 1 个产值过千亿的产业集群，10 个产值过百亿的产业基地，40 家产值过十亿的科技型企业，总收入突破 3000亿元，财政总收入突破 100 亿元。为实现上述目标
34、，某某市高新区全面实施“6543”工程，培育发展先进装备制造与节能环保、电子信息、新材料、生物医药、新能源、现代服务业等 6 大产业集群，建设先进装备制造与节能环保、电子信息、新材料、生物医药、新能源等 5 大专业园区，打造政务商务服务、信息科技与创意产业、高端商务和高效农业、生态休闲等 4 个经济圈，重点建设以岳麓大道为轴的电子信息及新能源产业、以金洲大道为轴的高端制造产业、以枫林路为轴的现代服务业产业等 3 个产业带。为推进“6543”工程，某某市高新区提出了企业入园要求，并推出了多项优惠政策。高新区入园要求： 1、企业必须通过高新区入园审批，并进行工商登记。2、工业地产的所有人必须是法人
35、，而不能是自然人。未在高新区注 册的企业购买人须承诺一年内在高新区注册。3、入住园区的企业必须保证每年有固定的税收，该税收需符合高新区的要求。高新区优惠政策。1、区内高新技术企业从被认定之日起，减按 15%的税率征收企业所得税。2、管委会财政每年安排 2 亿元产业发展专项资金，用于支持重大支柱产业、特色产业和技术创新项目；每年安排 2000 万专项资金，用于专项扶持服务外包产业的发展；每年安排 2000 万专项资金，用于专项扶持孵化期企业的租金支付。3、对一次性固定资产投资在 5 亿元以上的重大电子信息、装备制造、新材料行业生产经营企业，在项目投产后，根据项目对高新区财税的贡献情况，给予其按固
36、定资产投资总额 10%或 10%以上的产业发展配套资金支持。4、对 2008 年 1 月 1 日以后在麓谷设立生产基地的各类企业总部和地区总部，其年纳税总额在 500 万元（含 500 万元）以上的，视其财政贡献情况，经审定，自营运之日起 3 年内按其所缴税收高新区财政实得部分的 10%-40%给予奖励。5、对世界 500 强、国内 100 强企业进入麓谷从事电子信息、装备制造、新材料产业研发生产或设立企业总部、地区总部，根据其品牌影响、 投资规模和产出效益等情况，一次性给予 50 至 100 万元的产业发展配套资金支持。6、上述 3、4、5 款所指企业和企业总部、区域总部的高管人员所缴纳的个
37、人所得税，自缴税之日起 3 年内，按区级财政实得部分的 50%奖励给本人；如在麓谷首次购房的，则按购房前 3 年度个人所得税高新区财政实得部分的 100%奖励给本人，其奖励额度最高不超过房价的 80%。7、根据受贷企业新增税收情况，高新区财政给予不超过银行贷款利息额的 40%的贷款贴息，但同一企业获得的各级政府支持的总贴息额最高不超过贷款利息额的 100%。8、对园内高新技术企业实行挂牌无费管理，企业只纳税，不缴行政事业性费用。9、区内企业根据情况可采取提前报关、联网报关、快速报关、上门验收、加急通关、担保验收等便捷通关措施。“十一五”期间某某市高新区引进的企业近 2000 家，进入“十二五”
38、，2012 年一年引进企业 905 家，入园企业数量和规模呈加速之势。由于规划合理、产业链配套较为完整、服务到位、政策有吸引力，预期“十二五”期间后续几年将有更多企业向某某市高新区聚集。4.2 等待入园（某某市高新区）中小企业多，工业地产市场前景好引进和培育中小企业并扶持其做强做大，是高新区的重要战略措施， 但随着土地资源的日趋紧张，园区节约、集约用地的愿望越来越强烈， 中小企业 30 亩以下的小块土地需求无法得到满足。因园区内经营场地不足，区内可售工业地产有限，尚有 1600 多家企业在区外挂靠等待入园。因沿海地区产业转移、本地企业提升形象、创业需求不断增加，很多入园申请无法受理。为了缓解希
39、望入园中小企业物业需求得不到满足的矛盾，某某市高新区鼓励工业地产开发，不仅自己成立了开发公司将收回的闲置土地进行开发，还批准有闲置土地的公司进行工业地产开发，以满足入园中小企业的物业需求。工业地产开发是引进、培育中小企业和节约、集约用地的最佳结合， 受到高新区的鼓励和支持，园区内工业地产开发有较好的现实和潜在市场需求。4.3 市场需求分析4.3.1 产业转移企业需求分析湖南是重要的产业转移企业落户地区，2009 年至 2012 年 3 月底，湖南省共承接产业转移项目 8357 个，其中国际产业转一项目 1512 个，区域产业转移项目 6845 个，其中有相当部分的中小企业或因市场衔接的需要不希
40、望耽误厂房建设时间，或因规模过小无法拿地自行建设厂房， 有购买工业地产的需求，而某某高新区是中小高新技术企业产业转移的首要选择。4.3.2 本地企业需求分析截止 2012 年，某某市高新区已聚集各类企业近 5000 家。2012 年，麓谷全年新注册企业 905 家，其中内资企业 896 家(独立法人)、外资企业 9 家，此外还新注册个体工商户 758 家。大批优质创新企业的争相入驻，为麓谷发展注入了源源不断的新生力量。截止目前，1600 多家企业在区外挂靠等待入园，由于目前的 10 个创业基地已经基本饱和，而工业地产厂房也基本售罄，创业中心办理的入园企业也有 840 家无法落地， 只能在园外排
41、队等候。4.4 项目潜在客户置业因素分析4.4.1 某某市各工业园区的定位某某市高新区：以高端装备制造和节能环保、软件和电子信息、新材料、生物医药、新能源和现代服务六大主导产业集群。某某经开区（某某县星沙）：以工程机械、汽车及零部件为主导的产业集群。宁乡经开区：以机电、食品、新能源、新材料为主导的产业集群。 浏阳生物医药产业园：以生物医药为主导的产业集群。望城经开区：以食品医药业、新材料加工制造业、印刷包装业和现代农业为主导的产业集群。金霞经开区：以物流为主导的产业集群。湖南环保科技产业园：以汽车及零部件、工程机械、环保为主导的产业集群。暮云工业园：以工程机械、汽车零部件配套为主导的产业集群。
42、4.4.2 企业购买时的区域选择从区域位置考虑，企业购买时首选应为三个国家级开发区之一，某某市高新区和某某市经开区的定位不同，企业购买时会针对自己的企业需要进行选择，而宁乡经济开发区由于所处的地理位置相对某某市比较远，因此区域选择的大致顺序是某某市高新区和某某市经开区，其次为宁乡经开区，再其次为其他九个省级工业园区。某某市高新区是湖南省配套最好、管委会运作成熟、产业政策完善的国家级高新技术开发区。某某市高新区在某某市的经济发展中充当了高新技术研发转化、引进外资、产业升级等角色，在促进产业聚集、经济发展、解决就业的同时，聚集大量的人流、物流、信息流、资金流， 适时发展居住和其他各种城市功能，走产
43、业型新城市发展之路。企业选择某某市高新区，除了看中湖南的市场环境，还有就是看中了某某市高新区已有的企业集群，世界 500 强企业都可以在这里找到他们所期待的合作者和合作平台。4.4.3 置业主要因素排序园区地域和交通园区环境（包括政策环境）建筑的实用性建筑公摊系数园区管理生活配套设施人力资源价格付款方式4.4.4 场地面积选择不同行业、不同发展阶段的企业对面积有不同需求，根据园区的产业定位，参照湖南企业规模水平，入园企业对面积有如下基本选择：孵化企业：销售收入在 500 万元以下，200400 成长型企业：销售收入在 5002000 万元以内，4001000 实力型企业：销售收入在 5000
44、万元以上：10003000 电子信息类企业：3001500 新材料类企业：8003000 先进制造企业：10005000 4.4.5 客户价格预期生产研发厂房：售价 30003600 元/。孵化楼（写字楼）：一般租用为主，租金 2030 元/月.，售价35004000 元/。总部大楼：售价 40004500 元/独栋楼：售价 45005000 元/4.4.6 建筑类型要求平层办公独进独出独立区域的形象空间建筑立面视觉4.4.7 园区配套要求花园式环境足够的近距离停车位生活配套齐全4.4.8 园区设施和服务要求生活配套：食堂餐饮、员工宿舍、体育健身、生活超市。商务配套：商务会所、商务酒店。经营配
45、套：政策信息平台、中介服务平台、金融服务平台。4.5 市场竞争要素分析4.5.1 园区要素对于中小企业而言，某某市高新区有相对某某其他园区的优势。同等条件下，有服务、政策、交通、配套等优势的某某市高新区是入园企业的首选。4.5.2 园内区位要素处在核心区、交通便利、配套完善，将使地产项目具有很好的区位竞争优势，五矿麓谷科技产业园在某某市高新区就处于这样的区位。4.5.3 定位要素对招商入园产业定位准确，客户定位准确，是工业地产能否成功的关键要素，即便是在最核心的区域，也必须有准确的定位。五矿麓谷科技产业园的综合园区而非专业园区定位，符合现在的市 场情况。4.5.4 物业形态要素总部办公、孵化研发、轻型生产、生活配套等物业形态匹配，生产生活便利，满足不同发展阶段客户需求；单元面积组合多样，满足多层次、多样化客户的需求。4.5.5 价格要素
