百业物流中心建设项目可行性研究报告.doc

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1、目 录第一章 项目概况41.1项目概述41.2项目申请编制依据与研究范围51.3 编制依据51.4可行性研究报告研究范围61.5项目提出的背景71.6项目建设必要性81.7项目市场需求分析101.8项目场址121.9建设条件131.10项目规划方案151.11 项目建筑设计181.12配套辅助工程211.13 项目组织管理与劳动安全卫生291.14 项目实施进度计划341.15工程招投标34第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析392.1发展规划分析392.2产业政策分析392.3行业准入分析40第三章 资源开发及综合利用分析41第四章 项目节能分析434.1用能标准和节能规范434.2能耗

2、状况和能耗指标分析444.3节能措施和节能效果分析474.4节能分析结论49第五章 环境和生态影响分析506.1设计依据及标准506.2周围环境质量现状506.3施工期环境影响及治理措施516.4运营期环境影响及治理措施526.5生态环境影响分析53第六章 经济影响分析547.1投资估算547.2资金筹措597.3经济效益分析597.4财务评价结论627.5行业影响分析63第八章 社会影响分析648.1社会效益分析648.2社会风险及对策分析64第九章 结论和建议679.1结论679.2建议67第一章 项目概况1.1项目概述1.1.1项目名称临汾市百业物流中心建设项目1.1.2项目性质：新建1

3、.1.3项目承办单位临汾百业房地产开发有限公司1.1.4项目建设地点临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程交叉口西南角。1.1.5项目建设规模和内容项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中，商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米，地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容积率为1.33，绿地率32%，物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建筑面积为54648平方米，商业建筑面积1890平方米，

4、总户数720户，容积率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%。主要建设内容：本项目共分为两个区，其中一区为住宅区位于项目南侧，商贸物流区位于项目区北侧。配套建设给排水、采暖及供电工程。1.1.6项目建设期限2012年3月2014年2月，项目总工期2年。1.1.7项目总投资拟建项目总投资约为65024.29万元，其中建筑安装工程费用为36329.89万元，工程建设其他费23877.89万元，基本预备费4816.61万元。1.1.8项目建设资金来源资金来源：自筹资金。1.2项目申请编制依据与研究范围1.3 编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2、产业结构调整指导目录（2005年本）；3、国家

5、物流业调整和振兴规划；4、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；5、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、房地产开发项目可行性研究与经济评价；7、山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；8、临汾市国民经济和社会发展“十二五”计划和2015年远景目标规划纲要；9、临汾市总体规划（20092020）；10、关于编制临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；11、项目单位提供的有关资料。1.4可行性研究报告研究范围1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入分析3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地分析6、环境和生态影响分析

6、7、经济影响分析8、社会影响分析9、项目主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表序号项目单位指标一建设规模1项目用地面积平方米84789.042项目建筑面积平方米182329.79二商贸物流区1总占地面积平方米62645.712总建筑面积平方米125791.792.1地上建筑面积平方米83051.362.2地下建筑面积平方米42470.433停车场占地面积平方米37444容积率1.335绿化率%32三住宅区1总占地面积平方米18597.292总建筑面积平方米565382.1住宅建筑面积平方米546482.2商业建筑面积平方米18903总户数户7204容积率3.045地下停车位个3856绿地率%3

7、9四项目总投资万元二项目建设期月1.5项目提出的背景随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。在现代商业社会中，由于大中型商贸物流中心服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。1.6项目建设必要性1.6.1符合国家的产业政策根据国家产业结构调整指导目录(2005年本)，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业” 第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属

8、于国家鼓励发展类。为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在加快发展服务业中指出：规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。1.6.2项目的建设有利于加快临汾市服务业的发展临汾市地处山西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为山西省经济发展最具活力的主要城市之一。

9、但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾市物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动临汾市区域经济的平稳快速发展。1.6.3符合地区政策和发展规划经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。临汾市委、市政府在临汾市国民经济和社会发展

10、第十二个五年规划中指出：加快发展服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。因此该项目的建设符合临汾市发展政策和发展规划。1.6.4项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工作会议上指出：“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系

11、国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。我国人口众多，劳动力资源丰富。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰

12、巨的任务。”服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。1.6.5促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。商业的流

13、通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。综上所述，该项目的建设是十分必要的。1.7项目市场需求分析1.7.1从宏观政策分析房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。 根据国家产业结构调整指导

14、目录(2005年本)，本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。1.7.2从消费需求分析临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：建立扩大消费需求的长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济的发展。2011年，全市地区生产总值累计完成1135.1亿元，增长15.3%，增速位居全省第二。从三次产业的完成情况看，第一产业完成73.9亿元，同比增长4.1%；第二产业完成716.1亿元

15、，同比增长19.5%;第三产业完成345.1亿元，同比增长10.7%。从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。1.7.3具有优越的地理位置拟建项目区东临霍侯一级路，西侧为东高河村耕地，北靠309国道，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。拟建项目周围交通便利，人流量大，从地理位置上看，在临汾市该项目的开发建设具有很大的优势。1.8项目场址1.8.1选址原则项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足

16、以下原则要求：1、符合城市总体规划。2、自然地理条件：水电畅通，基础条件好，采光照明良好。3、运输条件：方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近。4、用地条件：满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投资能力内。5、环境条件：缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流可持续发展。6、法规制度：符合本区域政府的各项规章制度。购物广场的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。1.8.2场址状况临汾市百业物流中心建设地点拟建于临汾市尧都区屯里镇，霍侯一级公路与309国道改线工程

17、交叉口西南角。项目区紧邻霍侯一级公路，交通十分便利。总占地面积为84789.04平方米，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。1.9建设条件1.9.1自然条件 1、气象条件临汾市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。根据地区历年统计资料气象显示：年平均气温13.5极端最高气温41.6极端最低气温19.4年平均最高气温19.4年平均最低气温8.6冬季采暖室外计算温度 -7年平均降水量676.7mm年最大降水量1186.0mm全年平均风速3.1m/S最大风速22.7m/S最大冻土深度370mm全年主导

18、风向东南冬季主导风向 西北夏季主导风向 东南2、地貌地形临汾市属山西台背斜的组成部分，从太古代末期以来，长期基本处于隆起状态，没有遭受过强烈的褶皱变动。中生代的燕山运动断裂构造特别活跃，并伴有褶皱和岩浆活动，使其盖层发生褶皱，形成平缓开阔的复背斜和复向斜，背斜构成山地，向斜构成盆地，这就奠定了市域现代地貌的基础。临汾盆地是山西隆起区轴部形成的一系列断陷盆地之一，这里地质构造复杂，基底岩层破碎，易于发生地震、地裂缝、滑坡、地陷、泥石流、山崩等地壳运动现象。3、地震烈度根据建筑抗震设计规范、中国地震动参数区划图可知，拟建项目场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分组为第一组

19、。拟建项目建筑场地类别为类。从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。1.9.2区域基础设施条件 1、交通运输本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。2、通讯条件拟建项目所在的临汾市市区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。3、供电该项目用电引自现有项目附近电力线路，可满足项目用电需求。4、供水该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求

20、。5、排水由市政排水管道排水，排水畅通；6、采暖由市政集中供暖网络系统供暖；7、通气本项目采用市煤气公司提供的煤气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。1.10项目规划方案1.10.1建设规模项目占地84789.04平方米，总建筑面积为182329.79平方米，其中，商贸物流区总占地面积62645.71平方米，总建筑面积125791.79平方米，地上建筑面积为83051.36平方米，地下建筑面积为42740.43平方米，容积率为1.33，绿地率32%，物流区停车场占地面积为3744平方米；住宅区总占地面积为18597.29平方米，总占地面积56538平方米，其中，住宅建筑面积为54648平

21、方米，商业建筑面积1890平方米，总户数720户，容积率为3.04，地下停车位385个，绿化率39%。主要建设内容包括：本工程主要包括住宅区和商贸物流区，住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区）。 1.10.2规划布局1、规划原则面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应产业发展要求的现代化综合商贸物流区。（1）整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文

22、景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸中心。（2）坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足不同层次消费者的需求。（3）整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。（4）建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。（5）坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。2、规划布局依据拟建项目的商业定位，对项目进行总体规划；依据项目经营范围进行功能分区，具体功能布局如下：住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区

23、主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区），配电、维修中心(水、电、暖、器械维修等)、空调机房等公用设施与主体工程合并建设。3、道路与交通规划道路与交通规划包括路网规划、超市和商业街出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。（1） 路网规划根据周边交通条件、区域的工程特点，分析、考虑交通的安全性、休闲性、景观性和经济性，规划设置了车行系统和步行系统，步行系统的设计与园林绿化紧密结合，车行系统与城市交通有机相融。（2） 出入口设置根据基地区位关系及项目规划定位，规划设置住宅区1个出入口，商贸物流区设置3个出入

24、口。（3）机动车停放拟建项目机动车停车采用地下停车方式，其中住宅区采用地下和地上停车相结合的方式，地下停车库面积为13242.4平方米，停车位385个，地上340个停车位；商贸区全部采用地上停车，停车场面积为3744平方米。（4）道路设计根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富内外的景观。4、园林绿化景观绿化布置充分利用地基自然条件，形成点、线、面有机结合的立体绿化系统。在城市节点以广场结合雕塑、小品、植物配置构成点状绿化系统，强化空间焦点与视觉吸引的力度。线状绿化结合道路、广场、地形变化形成景观带，下沉式

25、广场将商业资源区和各功能区串接在一起。中心区绿化区通过树种、花种色彩与季节的搭配，形成四季丰富多彩的自然景象。5、竖向规划为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，以现状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。1.11 项目建筑设计1.11.1 建筑方案1、建筑设计依据（1）民用建筑设计通则（GB503522005）；（2）建筑设计防火规范（GB500162006）；（3）城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ502007）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（5）屋面工程技术规

26、范（GB50345-2005）；（6）商店建筑设计规范JGJ48-88；（7）地下工程防水技术规范（GB50108-2001）。2、平面布置本项目主要由两个区组成，其中住宅区位于项目区南侧，主要由4栋18层住宅和沿路商业组成；商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心、特色农副产品批发市场、大型服装城及百货市场组成，全部为地上4层，地下一层（主要为仓储区）。3、无障碍设计门厅室内外地坪高差处设坡道连续，坡道宽1.2m，出入口内外留出轮椅回转面积。卫生间设残疾人厕位。4、立面设计建筑外型力求新颖、简洁、建筑色彩淡雅。 1.11.2 结构方案1、工程设计采用的技术规范（1）建筑结构荷载规范（G

27、B50009-2001）；（2）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（3）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）（2008版）；（5）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；（6）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（7）建筑抗震设防分类标准（GB50023-2008）。2、基本参数基本风压：0.4KN/m；基本雪压：0.25KN/m；抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g；框架抗震等级：二级；结构安全等级：二级；建筑物类别：丙类；建筑物合理使用年限：50年。3、楼面活荷载商业、商

28、铺：3.5KN/m；地下车库顶板（消防车道部分）：20.0KN/m；楼梯、走廊、门厅：2.0KN/m；屋面：0.5KN/m4、结构选型根据地质资料，该项目基础方案为商贸区采用筏板基础，住宅区采用CFG桩基础，结构形式商贸区采用框架结构，住宅区采用框架结构。结构抗震等级为二级。5、基础依据项目区地质条件，该项目地基基础设计等级为丙级，地基及基础设计方案：基础采用梁板式筏形基础。6、其它1）按规范的规定应在楼体中，设伸缩缝、防震缝和沉降缝。2）本工程填充墙材料采用M5混合砂浆砌筑A5.0加气混凝土砌块。3）本工程砌体填充墙设置拉结筋、圈梁、构造柱等与主体结构可靠拉结。1.12配套辅助工程1.12.

29、1给排水1、 编制依据（1）建筑给水排水设计规范GB 500152006；（2）建筑设计防火规范GB 500162006；（3）室外给水设计规范GB50013-2006；（4）室外排水设计规范GB50014-2006；（5）生活饮用水卫生标准GB5749-85；（6）建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005；（7）自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）；（8）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）。2、 给水（1）水源该项目用水水源取自临汾市市政给水管网，临汾市自来水公司现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。根据城市管网资料，交通街上有自

30、来水管，引DN50的给水管作为该项目用水主管，区内设环状管网，供市场内运营、生活、消防等用水。（2）给水系统管网：管网分为生活、消防用水管网，生活给水管网供消费者、公建、等水质要求高的用户使用。消防用水：根据项目对水质、水压、水温要求，消防管网为环状，由室外专用消防水池与室外消防泵组成；室内采用统一规格的消火栓及消火栓箱；商铺及地下停车库部分均设自动喷水灭火系统。生活给水系统由市政给水系统供给。（3）用水量估算住宅及商业部分的自来水年耗量住宅区规划居住户数720户，居住人口规模约为2520人。小区内居民综合用水量标准：最高日按120L/人d计，则居民最高日综合生活用水约为302.4m3/d；商

31、业建筑用水（营业面积）12.09 m3/d；绿化用水量按平均每天浇洒绿地一次，则绿化用水量约为20m3/d；不可预见用水量按最高日用水量的10%计，则不可预见用水量为33.45m3/d；则本区最高日综合用水量为367.94m3，年用水量为134298.1m3。商贸区的建筑面积为83051.36平方米；最高日用水定额为8升/平方米日；天数为360天。年用水量为191350.33m3。Q183051.3680.83601000191350.33 m3自来水年耗总量:Q2134298.1+191350.33325648.43m33、排水（1）室内排水系统分生活污水、地面积水、消防电梯坑排水和屋面雨水

32、等四个系统，卫生间采用污废合流制。（2）商场部分污水单独出户。（3）地下车库设地面集水坑，以潜污泵排出地面积水。（4）消防电梯下设集水坑，消防水以潜污泵排出室外。（5）屋面雨水采用外排水系统，雨水被引到室外散水坡顶后自流至室外雨水管道。1.12.2供热工程1、设计依据 （1）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（2）建筑设计防火规范（GB500162006）；（3）民用建筑节能设计标准（JGJ2695）；（4）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（5）民用建筑热工设计规范（GB5017693）；（6）建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（GB5024220

33、02）；（7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）2、采暖工程（1）热负荷估算 住宅部分：5653850W/=2826.9KW。商贸物流部分：83051.3650W/=4152.57KW。共计：6979.47KW（2）热源采用城市集中供热。（3）采暖系统采用地暖采暖方式。地暖方式干净、环保、节约能耗、节省空间、一次铺设，可多年使用。1.12.3通风及防排烟1、车库按进风5次/时，排风、排烟6次/时设计。2、卫生间设通风器排风3、建筑物的地下室及各类设备用房按照规范设通风和排烟。4、楼梯间设自然排烟或加压送风系统。1.12.4供配电1、执行规范（1）民用建筑电气设计规范（J

34、GJ/T16-92）；（2）供配电系统设计规范（GB50052-95）；（3）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（4）低压配电设计规范（GB50054-95）；（5）电力工程电缆设计规范（GB50217-2007）（6）建筑照明设计标准（GB50034-2004）（7）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）2004年版2、电源高压供电方式：由项目附近上现有供电线路供给。低压供电方式：由小区变电站出线220/380V放射式向各单体提供电源。带电导体系统的形式为三相四线制。3、线路本工程电缆敷设方式：根据电缆条数，采用不同方式敷设，室外采用电缆直埋。4、负荷等级根据负荷性质和对供电

35、可靠性要求的程度，院内建筑内的消防用电系统用电为二级负荷，其余均为三级负荷。5、照明本工程除男、女厕所及楼梯间、走道采用白炽灯照明外，其余房间均采用日光灯照明。在疏散楼梯间、公共出入口等处设置疏散指示灯、安全出口标志灯。6、消防消防用电设备采用单独的供电回路，保证火灾发生切断生产生活用电时，消防用电正常。疏散指示标志采用蓄电池作为备用电源。疏散指示灯的照度不低于0.5LX。1.12.5弱电规划1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ/T1692智能建筑设计标准 GB/T50314-2006综合布线系统工程设计规范GB50311-2007有线电视系统工程技术规范GB50200-94民用闭路监视电视

36、系统工程技术规范GB50198-94电子计算机房设计规范GB50174-93办公建筑设计规范 JGJ767-20062、设计范围电话通信系统；综合布线系统；有线电视及卫星电视接受系统；背景音乐兼火灾应急广播系统；综合安保系统；无线通讯增强系统；停车库计费管理系统；车位引导系统；一卡通系统。3、弱电设计1、火灾自动报警和联动控制系统设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在首层，面积约90m2(含广播室和保安监视室)，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过30m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防

37、排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量15kw，直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻1。在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。2、闭路电视保安监视系统在该楼的主要出入口、汽车库、收费处和电梯前室设彩色摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，每台监视器可监视8台摄像机，用矩阵控制器自动切换，并设有录像机和大屏幕监视

38、器，当遇到重要情况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。3、弱电管线敷设方式火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯和警报线穿钢管、暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于3cm，在吊顶、竖井和必须明敷的地段，钢管表面涂3道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂3道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷。所有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。1.12.6消防防火安全是关系到国计民生的大事，更体现了“以人为本”的指导思想，各级政府越来越重视防火安全，因此在规划设计中要采取各种措施，将火灾发生的因素降低到最低。1、编制依据及有关标准规范（

39、1）中华人民共和国消防条例；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）建筑灭火器配置系统设计规范GB50140-2005；（4）建筑物防雷设计规范GB50057-94；（5）二氧化碳灭火系统设计规范GB50193-93。2、消防设计原则设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，对本项目涉及到的各个建筑，从平面布置、道路、建筑结构、电气、消防给水、消防器材的配备，监测管理机构的设置等方面要做到消防设施、职业安全卫生设施与主体工程“三同时”，给项目运营后场区的消防设置过硬的环境。3、建筑防火设计（1）项目区内形成环状消防流线。 （2）商场及地下车库均设置自动喷水灭火系统。（3）建筑材料及

40、装修材料使用不燃或阻燃材料。4、结构防火设计本工程为框架结构，填充墙材料采用M5混合砂浆砌筑A5.0加气混凝土砌块，楼板全部为现浇钢筋混凝土楼板，整个承力体系为非燃性材料。5、消防给水根据建筑设计防火规范及商场和地下停车场的耐火等级、层高和体积，确定消防水量；火灾次数按一次考虑，室外消防用水量15L/S，室内消防用水量10L/S。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点，栓口离地面高度1.1米，其出水方向向下。室外消防管网为环状，由室外专用消防水池与室外消防泵组成。6、灭火器配置本工程每层均设置灭火器，灭火器采用干粉手提式灭火器，放置在明显和便于取用的地点，且不影响安全疏散。灭火器应设置稳

41、固，其铭牌必须朝外。手提式灭火器设置在挂钩、托架、或灭火器内，不应放置在潮湿或强腐蚀的地点。1.13 项目组织管理与劳动安全卫生1.13.1项目组织机构该项目实行董事会领导下的总经理负责制。按照精简机构，提高工作效率的原则，尽量减少管理人员和工作人员。公司设置办公室、财务部、招商部、基建部、企管部、物业部等。明确各部门的职责和权力，做到各司其职。1.13.2项目管理1、项目实施管理本项目建设应按惯例组织超标选择优秀的施工队伍进行建设，根据工程合同条款严格进行工程监理，控制工程投资、工程进度、工程质量，同时应明确各项工作的质量标准和监测指标。项目实施时要求承包商对其施工队伍进行人员、材料、机具、

42、维修、环境的全面质量管理。加强工程的全过程质量控制。从加强基础工作开始，推行标准化、规范化、程序化和机械化施工，实行工程质量监理制度。本项目应推行施工监理制。即以国际通用的FIDIC条列为基础，形成以建设单位、施工单位、监理单位三方相互制约，以监理单位为核心的管理模式，明确监理工程师的职责与监理工程师的权利，强化其在工程管理中的地位。为确保本项目的顺利实施，需对工程技术人员从设计、施工、监理、管理等方面进行必要的技术培训。2、项目财务管理设立项目专用帐户，专款专用。做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。3、项目组织管理在项目建设、组织机构设置完成之后，进入正常的经

43、营过程中，根据实际经营状况，应注意以下几个方面的管理：（1）建立完善的科学管理体系管理体系的建设，要明确划分各自职责范围，确定管理目标，各司其职，步调一致。为保证管理决策的科学化，应采用现代化的管理体制和先进技术，建立各种市场信息档案，采用数据分析方法去研究市场及经营策略，使管理不断趋向现代化。（2）建立、健全规章制度建立、健全完整的管理条例和规章制度，引导和维护正常的市场经营活动，防止经营过程中不良行为的发生。（3）提高从业人员素质，保证市场的正常发展管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心、责任心、高水平的专业技能和勇于开拓的精神。主要领导人要把握全局，具有相当的专业水平。主要部门管理

44、人员和业务骨干也要相对稳定。全面提高全体从业人员的知识更新、素质提高工作。组织员工进行服务、礼貌等方面基本知识和专业方面知识和技能的培训，通过培训全面提高职工的技术水平和服务水平，以文明和优质服务吸引更多的业户进入市场。（4）实行定岗定员，聘任制和合同制相结合实行按事设岗、按岗定员、责任到人的原则，实行经营管理人员、市场主要业务人员的聘任制和一般服务人员的合同制相结合的原则，全面提高办事效率和经济效益。4、项目的管理职责1、项目建设领导小组职责按上级有关要求，积极落实各项工作；协调部门间工作关系；考察、评审、督促本项目建设方案；制定项目指导原则和项目相关政策；采取有效措施确保项目的顺利实施，实

45、现项目目标。2、项目建设办公室职责制定项目实施计划、制定和修改项目培训、项目管理、项目财务信息管理计划。根据领导小组指示，协调各方关系。组织实施管理各类项目业务会议，安排项目土建工程实施、设备采购、合同签订、财务结算。组织实施各类调查和经常性项目检查、监督，组织和安排评估和评价。1.13.3项目监督项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，由项目建设领导小组负责组织实施。1、监督与评价组织项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。2、监督方式监督方式为经常性监督和阶段性监督。（1）经常性监督经常性监督即对项目活动的各个环节进行监督检查，如项目建设实施计划的落实情况，资金的到位和使用情况，建设工程施工进度及质量等，发现问题，及时纠正，以保证项目的顺利实施。（2）阶段性监督阶段性监督即定期对项目实施情况进行监督，如项目相关政策的制定与实施，配套资金的落实，设备质量检验与安装质量验收等。对项目中的不足之处进行修改和完善。（3）监督频率项目监督评价管理小组