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1、本科生专业文献综述题 目: 国内分时度假研究进展综述 姓 名: 李冰清 学 院: 人文社会科学学院 专 业: 旅游管理 班 级: 旅游管理61班 学 号: 2226111 指导教师: 刘庆友 职称: 副教授 2009年6月20日南京农业大学教务处制国内分时度假研究进展综述旅游管理专业 李冰清指导老师 刘庆友摘要:分时度假是是介于房地产产品与饭店产品之间的一种中间产品,在国外的发展发展较成熟，已经有40多年的历史。该制度于20世纪90年代末期开始传入我国,已初具规模。但在同时，在分时度假制度本土化的过程中，出现了一系列的问题。为了全面了解分时度假制度以便进行深入的研究,本文对分时度假制度作了较为
2、全面的了解,并具体的分析了国内的研究进展，指出了今后的研究方向，为进一步研究该领域指明了方向。关键词:分时度假；基本理论；研究现状；研究进展；问题及对策 On the Review of Timeshare Systems Student majoring in tourism management Li BingqingTutor Liu QingyouAbstract: Timeshare is an intermediate product between the real estate products and hotel products. The history of this s
3、ystem has reached 40 years, and the development of it in foreign countries has stepped into a mature stage. The system has been introduced into our country in the late 1990s. But it appears a plenty of problems in the process of localization. In order to completely understand this system and conduct
4、 an in-depth research, this paper made a more comprehensive understanding and analysis of the specific research, pointing out the future research directions. Keywords: Timeshare; Basic Theory; Research Status; Research Progress；Problems and Solutions分时度假起源于20世纪60年代中期的法国阿尔卑斯地区，目前分时度假的总量规模不大，但它的发展潜力很大
5、。1997年，中国第一家分时度假公司成立，揭开了国内分时度假业发展的序幕，同时也引起了我国旅游业界的普遍关注。但就目前来看，我国分时度假业发展的总体情况不容乐观，产业发展仍然处在比较初级的阶段，且分时度假在本土化的过程中遇到了很多问题。本文试图对近年来国内分时度假理论研究做一个系统的历史回顾,对国内分时度假研究内容进行分析和思考,希望这一工作能够为了解分时度假领域提供有益的帮助。一、 分时度假理论及研究现状概述（一）分时度假理论基础本文先就分时度假相关的基础概念进行整体介绍，包括定义、内涵以及与分时度假有关的相关概念。1. 分时度假的定义国内对分时度假的定义也没有形成统一的说法，比较有代表性的
6、是中国社会科学院旅游研究中心研究报告旅游绿皮书2000-2002年中国旅游发展分析与预测一书中,对分时度假的描述为:每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权,并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。2. 分时度假的内涵从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。定义的核心要素有三个：一是对合同有效期的规定，通过这种合同的安排，消费者所购买的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利；二是预付款项，消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项；三是有每年住宿天数的要求(如欧盟分时度假指令)，规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天
7、。3. 分时度假的相关概念分时度假交换当某个会员某一年决定不在他所购买时段的酒店或者度假房产住宿时,他可以用所购买的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任意一家酒店或者度假房产的某一时段。分时度假交换概念是分时度假最大的特色和吸引力。分时度假地(Timeshare Resort)是指按照分时度假概念出售自身住宿设施使用权的各类物业，包括度假村、酒店、公寓和别墅等。这些物业也可与拥有分时度假交换系统的公司签署协议，为其产品购买者提供交换服务。购买了分时度假房产使用权的会员可以通过交换系统交换到其他分时度假房产的会员所购买的房产使用权。分时度假交换系统(Exchange System)是指一个
8、可以为会员提供交换服务的系统，系统是一个有众多的加盟分时度假地组成的网络，会员可以将自己购买的分时度假地房产的使用权及时段存入该系统，并与网络内其他会员存入该系统的使用权和时段进行交换。4. 分时度假的理论基础（1）市场结构理论所谓市场结构，指的是对市场竞争程度以及价格形成等产生战略性影响的市场组织的特征。一个特定市场中的各个市场主体在市场交易中的地位、作用、比例关系以及它们在市场上交换的商品的特点，即形成了具体产业的市场结构。从根本上说，市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念，一个产业的市场结构问题，其实质就是该产业的竞争性(或者说是垄断性)程度问题。决定市场结构的主要因素有市场集中程度、产
9、品差别化程度和进入壁垒。（2）物权理论大陆法系国家普遍规定在同一物上只能成立一个所有权，不能成立两个以上的所有权。传统民法认为物权的客体应限于特定的、独立的一物，集合物上不能设定所有权或其他物权，物的一部分或物的成分一般也不能成为物权的客体。但是现实中人们对“一物”的界定比较宽泛，即使在法律上不构成独立的一个物也可能成立所有权。对物权客体的衡量标准，不应再一味的坚持物理上、结构上的划分，而应从社会观念上的、实际产生交易上的观念进行衡量。一个物具有物理上的特定性和独立性，固然为特定和独立之物，能成为物权的客体，即使不具有物理上的特定性和独立性，但在交易上认为具有特定性独立性之物，法律即可加以确认
10、，允许它成为物权的客体。物权理论从所有为中心向利用为中心转变，是生产社会化和资源利用高效化发展的结果，也是物权社会化发展趋势的体现。分时度假作为一种新型所有权形式，不仅是时空分割上的高效利用，也是权利复合上的多重利用。而借助分时度假交换系统的时权交换更是实现了区域范围内的资源共享和利用。对开发商和经营者来说，通过酒店分割出售，使资金快速回笼，降低了经营者成本和风险，解决了房地产积压问题，盘活了酒店业；对于投资者来说，既可置业，又可投资，还具有增值潜力。分时度假是物权实践中发展到充分利用物体的所有价值的必然结果，是对资源的优化配置的结果。（3）行业生命周期理论行业的生命周期以研究企业成长阶段模型
11、为核心，指一个行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的全过程。国外的研究中比较著名的有Adize的十阶段理论、Greiner的五阶段理论以及Quinn和Cameron的四阶段理论等。本文将行业的生命发展周期列为四个发展阶段：幼稚期，成长期，成熟期，衰退期。（二）国内分时度假研究现状分时度假传入中国,是1997年的事。近几年我国的分时度假理论研究相当活跃。但我国的分时度假研究起步较晚,研究层次较低,研究涉及面狭窄。1.研究专著方面一本是刘赵平撰写的分时度假?产权酒店饭店业和房地产业的创新发展之路,文中作者就分时度假的发展背景、分时度假产业的经济影响、中国分时度假产品的法律规制等问题展开讨论,并附
12、有案例分析。但作者对分时度假产业发展问题没有作专门的论述。另一本是杨立娟等编著的新经济新生活分时度假在中国,这是由一批在我国专业从事分时度假销售、咨询和研究的人员所编写的一本专著,它全面、真实的反映了我国分时度假行业的发展现状、经营模式、产品特征以及成功和失败的经验和教训,并附有中国分时度假企业人物访谈录。2.研究论文方面学术论文方面，笔者在中国期刊网上输入篇名“分时度假”进行检索，共检索到有关分时度假的学术论文共计180余篇，其涉及旅游、房地产、法律、建筑等相关学科,也反映了分时度假自身的多学科交叉性。二、分时度假研究内容分时度假作为一种新型的度假概念,在我国目前已得到初步的发展,多数学者都
13、在积极探讨分时度假的相关问题，以下几个方面是现在研究较多的内容。（一）分时度假在中国发展的可行性分析1. 需求方面关于分时度假制度在中国发展的最重要的因素国内的具体需求方面，观点不一，其中最典型的是刘赵平教授的观点，他认为随着国内高收入阶层逐步形成规模，度假需求增长很快，从而将有利于分时度假的发展。学者杨清平认为我国的分时度假分析了我国分时度假制度需求方面的阻碍因素，包括尚待培育的消费理念、尚待本土化的行业发展模式、尚待改观的客观环境。学者马庆国对我国的分时度假市场需求进行了实证研究，就分时度假与消费者紧密联系的若干方面进行问卷调查，最终得到了两个重要的实证性结果，即每年外出旅游次数、平均每次
14、旅游花费与恩格尔系数的关系、购买意愿研究。郭鲁芳教授则认为，我国旅游消费者逐渐成熟，他们已经厌倦了浅层次的观光游，度假旅游日趋大众化，这无疑为我国分时度假产业的发展提供优势。2. 供给方面分时度假制度的发展，酒店客房的供给是很重要的因素，学者杨林国内饭店业出租率低，房地产业空置率居高不下，为分时度假发展创造出良好的供给条件。代表性学者郭鲁芳认为，我国的分时度假供给条件优越，这主要基于两个方面：一是我国饭店总体供过于求，出租率低；二是全国商品房空置率高。这些因素都为我国分时度假提供了充分的物质基础。3.制约条件一些学者还分析了分时度假在中国发展的不利条件，代表性的观点有学者张泽一的，他认为当前的
15、产品价格与国内消费水平脱节，使分时度假很难进人普通工薪阶层的消费领域；罗守贵则强调时间的制约，他认为长假集中导致分时度假的可交换性可能无法实现；高永臻副教授认为制约我国分时度假制度发展的最重要的因素有总体消费水平的制约、旅游业发展模式的制约、房地产发展不规范的制约以及信用制度与法律法规不完善的制约。有关我国发展分时度假制度的可行性分析，主要通过需求、供给以及制约条件三个方面进行，研究全面。我国关于度假的需求潜力较大，供给也较充分，这就构成了我国分时度假制度发展的基础，但同时该制度在我国尚处于初步发杂很难阶段，存在许多不利因素，需要在具体的发展中予以规避。（二）分时度假的经济影响方面学者卢宏从经
16、济学的视角对我国发展分时度假制度进行了具体分析，包括对购买者的效益分析、对产品经营者的效益分析以及对旅游目的地和国家经济发展的贡献。其中就旅游目的地和国家经济发展的贡献方面进行了全面的阐述，他认为主要包括对旅游地的客源影响、旅游收入以及提供就业机会等方面。刘赵平教授认为分时度假可以为度假目的地创造就业机会，为度假地带来重复消费，增加度假地收入。罗守贵等学者进一步从国内旅游角度出发指出分时度假较强的经济性，可以增加饭店的出租率，盘活房地产。孟晓苏则是从房地产销售的角度出发，认为分时度假地房产的销售类似于“切瓜卖瓜”，不仅更容易销售，并且这种房产能卖出更高的价格，同时也适合异地居民购买。总体来讲，
17、该方面研究较多，多数学者都认为分时度假制度的发展可以产生宏观经济及微观的旅游企业及房产开发商两个层面的影响。（三）分时度假的本土化策略研究方面学者刘赵平认为国外的分时度假产品在中国市场遭遇“水土不服”，必须对其进行本土化改造，方可适应我国的度假市场；陈红玲就分时度假产品本土化发展中的营销策略进行了探讨，她认为营销环节是分时度假最容易出问题的环节，营销研究也是国内分时度假研究中最薄弱的环节，由此决定分时度假产品在营销策略方面必须谨慎。她就具体的分时度假的营销提出了七个方面的策略。 陈飞则就本土化的具体策略进行研究，提出了囊括宏观的政府、行业自身的对策以及微观的分时度假产品及宣传对策。肖红艳等学者
18、通过对分时度假制度的本土化过程中存在的问题分析，提出了具体的应对策略，他们提出了尽快推出带薪休假制度这一创新的对策。王婉飞则对于我国分时度假产品本土化所面临的问题进行了分析，她认为在旅游企业开发及销售分时度假产品过程最后出现许多问题，并就此提出相关的建议。燕浩鹏、隋兵等学者则提出了缩短分时度假使用权的有效期，分拆客房使用时间的解决方法。多数学者认为分时度假制度在引进我国的过程中遭遇了“水土不服”，所以在本土化过程中，要注意将该制度与我国的实际情况尤其是与我国的旅游消费者的消费特征结合。（四）分时度假地开发和网络建设方面陈跃中认为,分时度假项目作为房地产开发的一种类型,更需要强调土地规划和景观设
19、计的重要性。他从分时度假项目的规划设计前期工作与项目规划工作的2个层面进行分析。而刘明会则从我国分时度假的发展来谈重庆市景观房产的开发，他进行了分时度假的市场环境分析，讨论了景观房产的融资方式与开发设计方式，分析了景观房产经营的主要收入渠道，最后在上述分析的基础上提出了景观房产开发的五个方面的风险及对策。罗守贵,高汝熹则认为分时度假村的布局对旅游的主体和客体选择比传统旅游更加严格,中心城市成为分时度假布局的重点。关于分时度假网络建设方面，蒋华等学者认为网络建设方面的观点主要有分时度假地的开发必须网络化，应当充分利用国内的旅游资源，组建健全的分时度假地网络；黄献明认为网络内各个分时度假地的规格与
20、空间布局在一定程度上的均好性原则以利于交换。还有黄亮、周凯波、朱海森等学者对国内主要分时度假企业的分时度假地网络建设模式进行了分类和总结。欧美国家的分时度假发展历史悠久,并且有很多分时度假规划与建设方面的经验,而国内这方面的经验较少，今后应注意增加该方面的研究。（五）产权酒店研究产权酒店是分时度假产品中的一种特殊模式,是指投资者买断酒店设施的使用权,除部分间自己使用外,统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。产权酒店在中国实际运作早,有过成功的案例,如“海航酒店”。刘赵平就产权酒店的益处进行研究,他提出产权酒店是饭店业和房地产业的创新发展之路。魏莉认为,产权式酒店作为
21、一种新型旅游产品,必然有着广阔的市场前景,并提出我国产权式酒店业发展的思路。张帆学者对产权酒店的热销持冷静态度，他指出,当前的中国分时度假物业市场上,最为活跃的是产权酒店类物业,表面上看供需两旺,一派繁荣,实际上这些产权酒店的投资回报都是预估的,存在相当的不确定性。郭盛晖就产权酒店风险进行研究，他认为,中国分时度假企业运作不可预测,不可控制的因素太多了。蒋海燕则指出,产权酒店在开发操作中存在着损害投资者权益的现象,提醒投资者应多方考察,选择优质楼盘。欧荔对产权酒店的运用进行研究，他从厦门第一家“产权酒店”长升大酒店的出现入手,讨论在新经济大背景下,产权酒店在中国投资和消费的可行性,对其本土化运
22、作中可能产生的问题和今后的发展做了一些思考。张涛对采用“产权酒店+分时度假”模式回收奥运村及国家体育场馆进行了可行性分析,认为这种模式是奥运村投资可选择的新模式。整体而言，国内关于产权酒店开发管理研究较多，且集中于分析产权酒店给顾客带来的益处和风险及运用对策研究。（六）分时度假的法律法规研究对分时度假对策研究的学者相当多,其提出的对策也非常多,包括建立法律法规等等,但其对此大多是点到为止,不够深入；同时,分时度假涉及许多法律和政策问题,特别在如何保护消费者权益方面至关重要。1.信用研究信用短缺已经成为制约我国分时度假发展的瓶颈。张英提出分时度假发展的瓶颈信用缺失。李秀娜在分析我国分时度假信用危
23、机的阶段性特点的基础上,剖析了分时度假各方的法律关系和责任归属。吕爱恋,张建宏运用产权理论、制度经济学理论、信息不对称理论等经济学原理,从深层次上剖析了信用缺失的根源。王婉飞,高尚全,舒芸从经济学和法学角度深入分析了信用缺失的原因。2.法律法规研究2005年是分时度假研究的“法律年”,一些具有法律专业背景的学者加入到研究行列中,使研究更加系统和专业。陈耀东,任容庆认为,所有权型分时度假是一种特殊的所有权形式,其性质应为时限所有权或期限所有权。王丽萍,蒋素梅在分析我国目前分时度假产品权益法律保障环境的基础上,提出建立法律保障的必要性,并提出了8条具体的保障措施。另一方面,以汪传才为代表的学者通过
24、对世界上分时度假立法较为先进地区,如美国、欧盟(主要是英国)的研究,对我国分时度假立法和发展提出一些建议。汪传才对美国各州分时度假立法在营销策略、广告资料、有奖促销活动方面作了全面的介绍,通过对我国分时度假发展现状的分析指出:分时度假的营销阶段是发生纠纷的多事环节,借鉴美国的经验,我国立法规制势在必行。并指出与立法对营销规制相比,消费者的理性决策更不可或缺。汪传才从英国分时度假法的立法背景出发,重点介绍了英国立法的内容及其重大修订,并做出相应评述。希望通过研究英国分时度假立法,对我国将来的立法有一定的借鉴价值。（七）分时度假保障系统由于迄今为止，国内还没有制订专门的分时度假政策与法规，企业运作
25、缺乏规范从而造成诸多问题，因此，有关分时度假的保障体系成为备受关注的部分。孟晓苏提出要促进有关法规制定和完善，在这方面国务院主管部委包括建设部应主动关心、支持和规范这个新兴产业。谭白英、陈月亮认为要加快建立“冷静期”制度，同时将分时度假房产的使用权交付给信誉度高的信托公司。王兴斌则指出应尽快落实带薪休假制度，同时刘赵平教授提出应重点发展行业协会的作用。三、分时度假研究存在问题及对策由于我国旅游业、分时度假业发展的时间较短, 在某些领域的研究还处于空白，而某些研究领域虽然己涉及、但有待深化。有关分时度假的研究从起步之初就而更多的是对国外发展较成熟的经营模式的引入,是针对分时度假在国内发展中所暴露
26、的问题加以检讨和探因式的“后补性”研究，而并非是建立在对分时度假健康持续发展的前瞻性和防范研究上。所以此后我国分时度假方面的研究应更多的集中在比较宏观与技术性的层面，包括以下几个方面：分时度假产业发展的对策研究，如我国分时度假企业状况、性质、产品状况、与饭店业关系、融资方式以及今后的发展趋势；分时度假相关法规研究，包括分析我国法律政策环境、经营商资质限制、对消费者权益保障手段、行业管理部门等；分时度假市场营销研究，包括对分时度假的形象定位、宣传推广、品牌建设、质量支持、销售渠道、服务营销等；分时度假交换网络研究。另外，在分时度假产品的再销售方面、如点数制交换系统方面需要进一步的研究，同时国内对
27、于分时度假的研究以产业发展的宏观角度出发为主，而对于相关企业具体运做的微观层面的研究较为薄弱，如企业如何开发分时度假地及产品方面，这对于企业的指导性不强，因而需要进一步从微观的企业角度出发来研究分时度假制度的具体发展建议及对策。分时度假是在实践中发展和总结出来的一种房地产和旅游开发模式,分时度假研究属于应用研究,在我国尚无系统的研究,处于探索阶段。通过对国内分时度假研究的相关文献的分析,我们可以看出,经过近几年的发展,我国在这一领域内的研究,无论是内容上,还是方法上都在不断发展,并取得了一定的成果。但是,我们同时也应该看到,分时度假研究中仍然存在不少问题。1.从理论建设方面来看,理论基础薄弱,
28、理论队伍弱小,大部分理论是借鉴其他学科和国外同行的理论。理论研究滞后于实践发展,往往是对发展中存在问题的总结和探讨,缺乏指导性。2.从研究方法上来看,国内在这方面的研究侧重定性分析。3.从研究内容上来看,国内对分时度假的产品与经营方式研究过少,大多停留在宏观的研究上,缺乏对具体企业、具体产品的专门性的研究,说服力不大。因此,国内今后的研究应更多的注重国内分时度假产品和经营方式的研究,其研究方向要具有前瞻性、指导性与可行性。同时还要更多的关注业界的发展,更多的注重案例研究,进行分时度假在中国发展的操作层面的研究。以此实现分时度假在国内的健康持续发展。参考文献：待添加的隐藏文字内容21 陈芸,黄远
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