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1、毕业论文（设计）正文题 目（中）我国房地产发展趋势（英）China Real Estate Development 学生姓名_专业班级_导师姓名_ 论文编号_ 年 月 日目 录摘 要3第一章我国房地产发展趋势的变化分析51.1市场与行销策略变化剧烈51.2营运型的不动产增多51.3国家宏观调控政策逐渐趋于严厉5第二章 我国房地产发展变化的趋势分析72.1住宅建设是小康阶段房地产市场的主轴72.2城市化决定着房地产发展的空间72.3房地产市场宏观调控定位要实现市场的和谐发展82.4我国房地产业快速进入信息技术时代8第三章 我国房地产业的应对策略93.1有效的合理经营来提高房地产业的竞争力93.2
2、发展房地产证券化来把握金融全球化的机遇93.3加强区域内的合作机制以形成规模效应93.4重视对进行再开发的力度103.5积极寻找初级开发中的市场商机10结语11参考文献12致谢14摘 要新一轮宏观调控下我国房地产市场环境趋紧,但在二十一世纪，房地产业依然将扮演拉动我国经济增长的重要角色。因此,要对房地产发展趋势进行深入分析,继续促进房地产业快速健康发展。本文分析了房地产发展趋势的背景及趋势，归纳出了我国房地产业应对变化趋势的具体措施。关键词：房地产发展，发展趋势，宏观调控AbstractChina is in under a new round of macro tightening real
3、 estate market conditions, but in the twenty-first century, the real estate industry will continue to play an important driving role in Chinas economic growth. Therefore, real estate trends in-depth analysis, to continue to promote rapid and healthy development real estate industry. This paper analy
4、zes the development trend of real estate background and trends, summarize trends in Chinese real estate industry specific measures to cope with change.Key Words:Real estate development , Development , Macro第一章 我国房地产发展趋势的变化分析入世后我国的经济格局扩大到国际市场，国外资本也会到我国寻求投资，我国房地产业也面临着国际经济不景气的冲击。我国政府正在逐步加强科学发展观是宏观调控政策的
5、精髓，公共政策是市场供求因素之外的重要因素，这是世界各国房地产市场发展的共识。定位于全面建设小康社会和城市化资源分配不同，就会有不同成本规模，因此有必要加强对我国房地产发展趋势的研究。1.1市场与行销策略变化剧烈过去房地产营销只要了解国内这个目标城市，就可以开展销售计划了，现在我国房地产公司的业务可以推广到其他国家去，国外的房地产开发公司也会进入我国的房地产市场。房地产虽然属于地区性的市场，但是外商是可以进来的，同时改革开放以后异地购房的情况会越来越多，房地产市场供应面与需求面的多样化决定了市场与行销策略变化非常剧烈。1.2营运型的不动产增多百货公司购物中心以及医院饭店还有会展中心都是房地产，
6、在一般意义上来讲，应该把它们称作营运型房地产而不是买卖型的房地产。营运型的房地产跟买卖型的房地产最大的差异在于：买卖型的不动产，当房子做好了，卖给顾客后，开发商的责任跟权利都没有了。但是对于营运型的不动产来讲，开发商会长期地拥有它，长期地去营运它，让它产生很好的绩效。这时开发商不但在周围土地上赚钱，同时也在这个载体上，长期地得到买卖型的不动产。我国应该看到这种营运型的不动产的未来市场份额很大。1.3国家宏观调控政策逐渐趋于严厉随着国际经济复苏的不确定性，国家对房地产的宏观调控政策逐渐趋于严厉。宏观调控的政策取向，应立足于：中国城市化进程，老百姓的住房需求，房地产支柱产业的地位，遵循房地产的运行
7、规律。我国房地产宏观调控政策主要立足于以下6个重点：一是管理与控制围家的土地资源，根据市场动态，调节土地投放量，加强用途管制；二是以质量为中心，以环境为重点，加强房地产开发过程管理；三是区分使用需求和投资需求，加强房地产的流通管理；四是以产权制度建设为重点，加强房地产的持有管理；五是强化信息披露制度，推行房地产行业透明化，六是根据房地产业发展的趋势，重视房地产金融创新，稳步探索房地产证券化。第二章 我国房地产发展变化的趋势分析2.1住宅建设是小康阶段房地产市场的主轴随着经济的发展和收入的增加，人们用于吃的消费支出呈下降趋势。这一趋势为衣，食、住，行，用消费结构的涧整提供了物质基础。我国住宅市场
8、的快速发展，验证了住房消费成为主导消费之一。从供给角度看，涉及三个特殊的要素：一是时间。住宅建设期长，从置地到开发建设，从销售、装修到实际进住，需要较长时间，从而造成供给滞后于需求。在经济繁荣期，供给滞后，需求得不到满足，房价上涨经济衰退期，因为投资的不确定性，导致住宅供给过度，住宅供给与左观经济运行存在着时滞。二是地点。住宅位址的固定性，居住地与工作的关连性，决定着住宅市场的局部特征。三是转换。这是工业化，城市化过程房地产供给调整的一种必然现象。住宅、商业用房、办公场所，因发展而进行中途转换，如政府搬家，工厂迁移等。完成这转换，意味着用地结构的调整和复杂的大规模的城市改造。从我国房地产市场的
9、财富观、需求观和供给观可以得出结论，在小康阶段，住宅开发建设将是房地产市场的主轴。2.2城市化决定着房地产发展的空间发展是房地产市场的主题，这一主题在城市化过程中不可逆转。人群向城市的集中，决定着房地产市场的发展空间。中国从建立社会主义市场经济体制，到党的十六届五中全会确立的科学发展观，这时期是城市化高速发展时期，城市化年递增1左右。据此来推断房地产市场发展的空间，以城市化率40为基础，人口16亿为顶点，小康住房以人均35平方米为标准，城市化率达到50，仅住宅增量总需求约需要160忆平方米。若按城市化增长率1考虑，未来10年，年均需供给住宅16亿平方米，若再考虑旧城改造拆迁与住宅自然淘汰，这一
10、需求更太。2009年我国市场商品住宅竣工面积为5亿多平方米。 许文龙;对房地产市场的理性思考;后勤工程学院学报;2009年11期科学发展观是宏观调控政策的精髓，公共政策是市场供求因素之外的重要因素，这是世界各国房地产市场发展的共识。定位于全面建设小康社会和城市化，这是我国房地产市场建设的基本依据，也是房地产市场宏观调控的立足点。2.3房地产市场宏观调控定位要实现市场的和谐发展世界房地产市场发展的情况表明，公共政策是市场供给和需求因素之外的第三因素。具体地表现为：政府管制对新开工项目，旧墟改造、环境保护，土地开发利用等方面的影响；对低收入阶层提供住房保障的政策性支持；对城市基础设施建设承担关键性
11、的作用等。这些表明，政府的宏观调控不仅必要，而且有现实的着力点。而我国房地产企业经过这十几年的蓬勃发展，房地产销售价值已经明显偏离了正常的价值轨道，在一定程度上，影响了我国市场经济的正常建设，因此，房地产市场宏观调控定位要实现房地产市场的和谐发展。2.4我国房地产业快速进入信息技术时代以发达资本主义国家引领的现代化信息经济，房地产作为资本融人社会资本体系的运营，房地产业与金融相互结合，房地产成为重要的投资和融资工具。21世纪金融创新的主题是房地产证券化。房地产抵押，产权保险与交易，房地经营的虚拟化和国际化等成为普遍的现象，房地产经济活动的目的，不仅仅是满足人们对房地使用价值的需要，而且是一种重
12、要的投资行为，房地产证券化是房地产市场的未来发展趋势。第三章 我国房地产业的应对策略3.1有效的合理经营来提高房地产业的竞争力目前所有的市场运行管理上面充满着可以继续开发的空间，充满着可以继续提高效率的改革空间，这种改革的空间可以为我国提供一个很好的商机与价值。在中国房地产市场不断开放的条件下，外商直接投资大陆房地产业的增长，将促使中国房地产业获得较大的技术和知识的外溢效应。同时，随着进口关税的降低，海外房地产业的新技术、新材料、新设备、新理念、新的运作方式和服务内容都将更快进入中国，大大提高房地产的科技集成度，缩短与发达国家和地区的差距，形成一定的后发优势。在有效降低和控制房地产开发成本的条
13、件下，大幅提升产品品质，极大地增强房地产的有效供给，刺激房地产的消费需求和投资需求。3.2发展房地产证券化来把握金融全球化的机遇在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且，房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。3.3加强区域内的合作机制以形成规模效应海外房地
14、产发展商进入中国房地产业，必然推动大陆房地产业的企业重组，提高房地产业的市场集中度，增强房地产业的竞争力。发达国家和地区的房地产业较为成熟，将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮，提高房地产企业的市场集中度，增强中国房地产业的竞争力，这种趋势的发展，会使中国房地产市场越来越规范化，同时交易成本也会大幅度降低。3.4重视对进行再开发的力度过去我国大家都只注意到住宅和一般的办公室但是实际上营运型的不动产拥有个很广阔的需求面的开发空间，做个营运型的不动产或者要做个住宅开发的时候面对的消赞者是完全不一样的。就像在上海做房地产外环马路内的房地产跟环外的房地产就不一样。因为人口结构不同人口的数量品质所受教育
15、程度都不样，不能用同样的万式去放在不同的市场上来行销应该根据这个市场的特性来做好行销规划广告以及整个产品设计设备的选择在个相对稳定阶段的基础上再开发就是我国目前的机会。重新开发这些东西这就回到了地区性商业设施段市场需求这就又给房地产业很多的新机会。3.5积极寻找初级开发中的市场商机首先要面对产品变化。我国房地产企业有各种住房产品产品的变化非常大。在国内也有因变化而产生的新观念并对市场带来很大的冲击，这个冲击都是良性的它会带动我国整个社区规划整个不动产的良性发展；其次要科技发展。郊区很多别墅式的房子也开发出来了别墅里面各种新的科技功能也部用上了。科技会使我国房地产产生新的变动，因此我国房地产企业
16、应该掌握住这种变动。结束语把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。因此，在以后房地产业要不断加强对房地产发展趋势的分析，才能在市场中立于不败之地。参考文献. 1马智利,刘勇;中国西部房地产业综合竞争力评价J;重庆工商大学学报(西部经济论坛);2004年03期 2黎明;我国房地产市场的发展趋势和经营取向J;广东科技;2007年01期 3吴健巍;张玉萍;中小城市物业管理现状调查分析与思考以保定市为例J;河北软件职业技术学院学报;2007年01期 4梅霖
17、,陆惠民;房地产融资渠道分析J;建筑管理现代化;2004年05期 5周革平;我国房地产金融的未来发展趋势J;金融与经济;2004年01期 6张永春;我国西部地区房地产投资问题研究J;商场现代化;2005年23期 7丛庆,王玉梅;浅析房地产企业人力资源管理应注意的几个问题J;天府新论;2004年05期 8王明国;我国房地产业融资渠道的现状及发展趋势浅析J;经济前沿;2006年09期 9周中元;宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究J;学术论坛;2007年01期 毕业论文（设计）原创性声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以
18、标注引用的内容外，本毕业论文（设计）不包括任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。作者签名：这里要打印出来手写签名200 年 月 日毕业论文（设计）版权使用授权书本毕业论文（设计）作者完全了解学校有关保障、使用毕业论文（设计）的规定，同意学校保留并向有关毕业论文（设计）管理部门或机构送交毕业论文（设计）的复印件和电子版，允许毕业论文（设计）被查阅和借阅。本人授权优秀毕业论文（设计）评选机构将本毕业论文（设计）的全部或部分内容编入有关数据进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本毕业论文（设计）。本毕业论文（设计）属于 1、保密 囗，在10年解密后适用本授权书2、不保密囗。（请在以上相应方框内打“”）作者签名：200 年 月 日导师签名：200 年 月 日致谢在论文即将完成之际，敲下“致谢”两个字，心中无限感慨。回眸过去，一路走来，需要感谢的人太多，实在是这些简单的文字所不能表达和承载的。我要诚挚的感谢*老师对我的严格要求和悉心指导，老师渊博的学识、非凡的气质、敬业的工作作风、独特的人格魅力，始终感染着我、激励着我，这些都将成为宝贵的财富让我享用终身。
