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1、常州市房地产价格影响因素毕业论文【开题报告】 淮 阴 工 学 院毕业论文开题报告学 生 姓 名:张三学 号:3082102519专 业:国际经济与贸易论 文 题 目:常州市房地产价格影响因素指 导 教 师:李四2012年02月21日 1. 结合毕业论文课题情况,根据所查阅的文献资料,每人撰写2000字左右的文献综述文 献 综 述1 研究背景 中国的房价一直是老生常谈的话题,在人们的心目中大陆的房价非常高而且持续升温,虽然有些地方房价也有冷却但不明显,从总体上看,中国的房价还是居高不下的。房价高,已经成为政府和老百姓的一块心病。为了在未来更好地预测我的城市-常州的楼市,在合理的时间、地点以相对较
2、低的价格买到房子,故作论文分析。2 相关研究综述2.1 对中国房价趋势和高房价的原因的研究 王书城在2011年中国房价大趋势中通过追溯住房问题的历史渊源、阐述中国房地产市场的现状,结合对当前与之相关的社会发展进程、城市化问题、房地产政策沿革、房地产行业利益相关方的角色和作用的介绍和分析,以及对全球房价问题的理解,大胆预测中国房价趋势,并提出建议。他认为:1.中国的房地产行业在今后的十年里仍然是最重要的支柱行业,无论是房地产行业贡献GDP、财政收入以及创造的就业机会,都是其它行业不能与之比肩的。2.中国各地的房价在2011年-2020年的十年中,仍然处于快速的上涨期,东部地区的上涨幅度高于西部地
3、区的上涨幅度,大城市的上涨幅度高于中小城市。3.城市中的中心城区以及学区房继续成为人们追捧的对象。4.由于中国的各大城市在今后的十年中,相继进入老龄化社会,其中一部分人会搬离中心城区或一线城市,其周边的中小城市是他们首选的养老地,这些地区的房价由于需求拉动,呈现快速上涨。5.在今后的十年里,一线城市及经济发达地区的省会城市,由于政府出台的限购措施,以及房价的飙升,私人的房屋出租数量减少,公租房难以满足需要,房租将会出现大幅上涨。 邹文娟在2008年中国城市地价与房价关系之研究中在对城市地价和房价的关系进行深入研究的基础上,探讨中国城市高地价和高房价关系之谜,并据以提出相应的政策建议。他认为房产
4、旺盛的需求刺激了土地需求,引起地价上涨,地价上涨又提高了房产成本,促使房价上涨。相对于土地招标拍卖挂牌供地政策,协议供地政策使房地产开发商得到了好处,但却是以整个社会经济福利的损失为代价。 许经勇在2011年高地价与房产税的深层思考中通过对地价房税等方面进行透彻分析,认为高房价的最直接原因,是市场上房产供求比例的严重失衡。高房价拉动高地价,房产税重在完善财税体制和调节居民收入分配,它虽具有调节房产的需求功能,但对其可能带来的降价效应不应期望过高。加大保障房供有量和抑制投资与投机需求,才是抑制房价高涨的重要对策。2.2 对国内购买力的研究 朱妍汐在2010年中国房价收入比实证研究及发展改进中从房
5、价收入比的内涵界定、房价收入比的计算方法、房价收入比在中国的实证研究等方面回顾了中国自提出住房商品化政策以来房价收入比这项衡量居民购房的承受力和支付能力的综合指标在中国的研究现状,最后指出了房价收入比在中国实际运用的构想。他认为目前中国房价上涨幅度超过居民收入增长幅度,导致房价收入比不断攀升,居民购房压力过大。 张曼在2012年“80后”青年的住房购买力研究中通过分析80后的内涵和特征并进行实地调研获得80后青年的住房现状、住房消费心理及偏好等基本信息,运用房价收入比模型计算出80后青年可承受的合理购买力区间以及个人和整体对新建商品房、经济适用房和二手房3类住房的购买力水平,对其住房购买力现状
6、进行评价,以期为房地产市场的发展提供参考。他认为78.43%的80后青年能够在其偏好水平下形成有效购买力,且在他人财富馈赠的影响下,80后青年整体上能够对市场上各类住房消费需求形成有效的购买力。2.3 对中国房价变化的研究 黄海涛在2008年中国住房价格水平与波动研究中通过六个方面阐述中国房价波动,他认为房价的增长率的上限为可支配收入的增长率,房价波动下限的确定需要考虑房价下跌对银行体系安全性的影响。 孙治香在2009年中国房价的变动规律中通过对两个市场相互关系的分析,推导房屋销售价格与租赁价格之间的关系,验证租售比理论在中国的适用性,确立判断房屋销售价格合理性的方法。作者认为房价是随着利率、
7、预期资本收益率、税收、消费者偏好等因素的波动而波动。 谷静在2010年中国大中城市房价波动的关联影响研究中从理论基础和现实两个层面,系统分析了城市房价的联动机理,不同城市房价产生联动的原因。在此基础上,采用具有准确拓扑序列的关联结构模型,对城市房价联动进行检验,深入研究了中国大中城市房价波动的关联特征和影响程度。从信息熵的角度分析了房地产市场有序程度的演化过程。引入具有长达数年时间尺度特征的相关统计量,分区域研究城市房地产市场的动态稳定性状况,剖析了发生动态演变的相关市场信息。她认为中国大中城市房地产市场联系紧密,具有较强的联动性,金融危机后大中城市房价的相关性显著提高,联动性更强;波动的中心
8、节点由二三线城市逐渐变为一线城市和二线较强城市,一线城市和二线较强城市房价波动的影响力大幅增长;国际金融危机对中国房地产市场的动态稳定性产生很大冲击,东部区域尤为明显。 况伟大在2010年预期、投机与中国城市房价波动中在住房存量调整模型基础上,考察了预期和投机对房价影响。他认为当消费性需求占主导时,上期房价越高,房价波动越小;当投机性需求占主导时,上期房价越高,房价波动越大。经济基本面对房价波动影响大于预期和投机,并不意味着个别城市房价变动不是由预期和投机决定的;上期房价波动对本期房价波动影响大于下期房价波动,适应性预期作用大于理性预期;利率变动对房价波动影响最大,央行的利率政策加剧了房价波动
9、;收入作用大于开发成本,开发成本并非房价波动的重要因素;人口增长较快的城市,房价波动较大;房价波动并未在地理位置上表现出明显差异。2.4 国内炒房现象的研究 侯长江在2011年国内资金偏好炒房的原因与对策研究一文中通过对投资者,房地产商和金融市场等因素的相互共同作用的分析,研究了中国炒房现象的原因。他认为投资人将购房作为投机工具,有相当资金用来炒房,是由住房保障体系不健全,有效投资方式缺乏,房地产投资预期收益高,地方政府的纵容,开发商的贪婪,金融市场和人力流动让炒房不再受地域限制,现行的房地产税制存在缺陷等共同作用的结果。 陈昌询在2009年看楼市繁华背后的泡沫,谁来接炒房者的下一棒中对几个大
10、城市的买房者情况进行了分析,认为炒房实际上已经成为众多置业者的投资工具,过分乐观的市场判断和盲目投资形成了楼市的炒房羊群效应,在证券投资持续不景气的前提下,炒家把眼光更多地投向了房地产行业,炒房已成燎原之势。 冀志罡在2011年炒房如何成风的报导中认为炒房与其他任何一类投资品相比,住宅的投资回报都要高得多。炒房可以利用贷款杠杆,能够以小博大,回报惊人。不管政府怎么调控,怎么限购,老百姓有了点闲钱后还是只想买房。在生活中,这几年充斥着炒房暴富的神话故事。有了这种示范效应,人们很容易作出参与炒房的决策。人类本来就是根据生活经验进行决策的动物。2.5 对房税和物业税的研究 徐梅芳在2010年我国房地
11、产行业税收负担问题研究文章中明确研究对象为房地产行业税负,对其研究背景和意义、国内外研究现状等问题进行了较为详细的阐述。通过对房地产税收负担评价,到税负不合理的影响及原因分析,最后提出了相应的政策建议。她觉得我国涉及房地产业的各种收费项目繁多,且费项总数远远多于税种总数,房地产业税收负担不合理的原因主要是税制结构不完善和税费种类繁多造成的整体税负过重。 陆娟在2010年物业税的征税范围研究中针对物业税的征税范围问题,通过理论研究、历史研究、比较研究、文献资料研究等方法进行了研究,对我国物业税的开征范围及具体开征步骤提出了建议。她指出在我国开征物业税需具备完善的物业税法律制度、产权制度和相关配套
12、设施,其中,房地产产权制度的不健全,房地产登记制度、评估制度、信息共享制度的不完善和税务机关征税能力的不足是影响我国物业税开征的主要因素。2.6 对中国未来通货膨胀的研究 余雪菲在2012年时评:2012年中国通胀或不再文章中对2011年各个月的CPI指数进行统计和分析,反映出2012年中国的通胀速度将会缓解。文中著名经济学家张曙光表示“中国处于调整的过程中,通货膨胀有可能长期化。所以,2012年能保持在4%就不错。”文中国际信息中心经济预测部副主任祝宝良认为,未来我国的通货膨胀压力仍然较大,且具有长期性。他表示,要解决中国的通胀压力,还需从调整经济结构着手。 胡宏海在2012年当前中国通货膨
13、胀趋势与展望论文中用很多经济学理论分析了中国当前通货膨胀的现并对将来的发展趋势做了预测。他认为,货币供应量的增速和菲利普斯曲线不能很好地预测本轮通货膨胀未来趋势。当前中国经济正走过刘易斯拐点,劳动力成本尤其是低端劳动力成本将呈现中长期上升趋势,这种根本性变化将对中国未来通货膨胀的形成以及走势产生影响,温和的通货膨胀伴随相对较低的增长率将成为未来三到五年中国经济常态。3 现有研究状况3.1 区位因素和实物状况 从目前常州市各地区的新建楼盘来看,有的楼盘附近已经有好的区位,有的则在建,如果这些楼盘本身实物状况合格,那就看周围的设施比如服务设施,教育设置,环境等,楼盘附近有这些设置和环境的建设,那么
14、这个楼盘的价格会上涨,反之则可能会下跌。3.2 地价2007和2011年的常州地价容积比对照: 土地级别一二三四五六20072055175013578757003752011281825002055165612501000从上面的数据可以看出,4年内常州市地价涨幅很大,如果以这个趋势下去的话,未来几年内常州市的地价仍然会不断上涨。3.3 房产税 我国房地产企业在企业所得税和营业税方面同其他第三产业相比已经承担了较重的税负,而房地产还涉及土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税以及名目繁多的政府性收费的负担,房地产业税收负担不合理。如果中央未来提高税收,那么对房价的上涨影响比较大。这次政府工作
15、报告提出“改革房地产税收制度”。财政部部长谢旭人昨天明确表示,将适当扩大房产税改革试点范围。各种迹象表明,房产税改革全面推开已“箭在弦上”,但能否有助于房价回归尚待时间检验。3.4 购买力 常州市的房子购买力十足,会带动房价上涨。体现为新开盘的房子很便宜,但随着购买量的增加会使该楼盘价格不断升高。3.5 炒房团 据我的搜索和调查,2012年没有炒房团进入常州,所以常州市的房间目前不会受到炒房团的影响。3.6 通货膨胀 中国人民银行2月18日宣布,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。去年排在政策首位的是“防通胀”,因此曾6次上调存款准备金率以紧缩银根。如
16、今整体经济状况随全球大环境走入下行通道,“防通胀”给“稳增长”让位,政策重点已然转移,下调存准率以增加流动性、刺激经济亦属自然。只是每次存款准备金率调整,均对CPI有一定影响,此次亦难有例外,通胀压力难免上升。对此,曹和平指出,此番下调存款准备金率的影响大约会在5-6月份时出现,对通胀的因素有较大减缓,预计未来仍会继续下调,对物价反弹的警惕绝不能放松。未来我国的通货膨胀压力仍然较大,且具有长期性。3.7 官员腐败 常州这方面的腐败信息我目前没有能力也没有办法获知,所以这方面对于常州市房价影响暂时无法做出判断。4 对本课题的启发 以上各专家和业内人士对房价的研究具有非常高的价值,本课题在进行影响
17、房价因素的研究时可借鉴其相关理论及观点。他们科学系统的分析中国房价的结果对我对常州市房价的分析有极大的帮助。另外他们对中国楼市近期和未来的研究及预测也能使我能够准确地在这方面对常州市房价做合理的判断和预测。2.本课题的研究思路、研究方法和研究内容研究思路 本论文在对近期常州房价的涨跌幅的研究基础上,根据楼市目前的走势,分析其影响因素,通过对这些因素的逐个系统地分析和解刨,最后作出房价预测。研究方法 采用实际数据和理论研究相结合,差别因素分析的研究方法,建立大量的资料和信息数据基础,通过观察和收集实际现象-分析现象-研究影响现象的因素-在因素分析的理论结果基础上进行预测这种方法进行研究。研究内容
18、 引言 常州2010-2011房价盘点 当前常州市各行政区房价走势 2.1 各行政区的房价走势统计图分析 2.2 常州市总体房价走势数据分析 三.影响常州市房价的因素分析 3.1 区位因素和实物状况 3.2 地价 3.3 房产税 3.4 购买力 3.5 炒房团 3.6 通货膨胀 3.7 官员腐败 四.常州未来楼市预测 结论参考文献 1 王书城.中国房价大趋势J.中国经济出版社,20113:1620 2 邹文娟.中国城市地价与房价关系之研究D.南京农业大学,2008 3 许经勇.高房价、高地价与房产税的深层思考J.南通大学学报社会科学版,20119:2642 4 朱妍汐.中国房价收入比实证研究及
19、发展改进D.南京农业大学公共管理学院,2010 5 张曼.“80后”青年的住房购买力研究J.华中农业大学学报社会科学版,201210:1224 6 黄海涛.中国住房价格水平与波动研究D.辽宁大学,2008 7 孙治香.中国房价的变动规律J.厦门出版社,20094:89106 8 谷静.中国大中城市房价波动的关联影响研究D.大连理工大学,2010 9 况伟大.预期、投机与中国城市房价波动J.中国人民大学商学院财务与金融系,20105:2134 10 侯长江.国内资金偏好炒房的原因与对策研究D. 天津大学管理与经济学部学院,2011 11 陈昌询.看楼市繁华背后的泡沫,谁来接炒房者的下一棒J.中外
20、房地产导报,20092:915 12 冀志罡.炒房如何成风J.新财经,20117:5667 13 徐梅芳.我国房地产行业税收负担问题研究D.西南财经大学,2010 14 陆娟.物业税的征税范围研究D.西南政法大学,2010 15 余雪菲.时评:2012年中国通胀或不再N.2011年经济运行年报,2012 16 胡宏海.当前中国通货膨胀趋势与展望D.中国人民大学经济学院,2012 指导教师意见:1.对“文献综述”的评语: 张三同学的文献综述结构清晰,行文流畅,极富层次感。其对主题的研究井井有条,思维严谨,其中的理论研究和观点对论文论题有很高的亲和度并且能紧扣论文的几大研究对象。他对于所开课题进行了自己的思考,参考了许多文献,本课题是学生所学专业知识的延续,符合学生专业发展方向,对于提高学生的基本知识和技能,对于提高学生的研究能力有益。研究方法和研究计划基本合理,难度合适,学生能够在预定时间内完成该课题的设计。2.对本课题的深度、广度及工作量的意见和对论文结果的预测: 对本科生而言,本课题能够较好的锻炼学生综合运用所学知识的能力;课题深度、广度适中,工作量合理;预测学生能够完成本论题的分析、设计和实现部分功能。年月日 指导教师: (手写签名) 所在专业审查意见: 负责人:(手写签名)年月日
