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1、摘 要本论文以唐岛福邸项目为依托，在对国内房地产市场调控政策进行研究分析的基础上，针对市场现状，做出了项目的全程策划。对项目进行投资前,为了减少投资决策的盲目性,提高开发项目的综合效益,应对拟建项目在条件上是否允许、财务上是否盈利、建设上是否可行等进行综合论证,通过可行性研究为投资决策提供科学的、可靠的依据。本文综合采用了理论分析与实证分析相结合、宏观分析与微观分析相结合的方法，运用房地产策划、财务管理、财务评价及市场营销等多门课程的专业知识，对项目的可行性进行了研究。在市场分析中，通过对项目的国内宏观环境分析、地方房地产市场分析、竞争性分析以及SWOT分析，确定了项目的市场定位，明确了项目的
2、目标客户、产品形态以及价格策略；在投资估算及财务评价中，根据项目投资计划及收入预测，运用现金流量表、敏感性分析、不确定性分析等方法，对项目的盈利能力、清偿能力等进行了评价。最终，得出了项目可行的结论。关键字：可行性研究；财务评价；不确定性分析AbstractThis thesis “Tang Island blessing mansion project” is rely on the domestic real estate market control polices. According to the market situation, I have made the entire pr
3、oject planning. In order to reduce and avoiding the blindness of investment decision, and also improve the comprehensive benefit of the project before making the investment, we should prove synthetically the terms, financial profit and feasibility of the project. The thesis offers scientific, reliab
4、le basis to the investment decision. This paper adopts a combination of theoretical and practical analysis, combined macro analysis and micro analysis methods, using the real estate planning, financial management, financial evaluation and marketing of such courses in professional knowledge in the pr
5、oject feasibility research. In the process of market analysis, I build the market position of this project and point the aimed-customer, product quality and pricing strategy by analyzing the macro-environment, real estate market, competitive projects and SWOT; In terms of cost and revenue estimates,
6、 it fore-casted the product prices and prepared a scientific basis for the ultimate price of the project by using cost and market comparison methods; In financial evaluation, according to the projects capital investment plans and schedule and, it gave a fair evaluation of the projects profitability,
7、 liquidity and uncertainty through the methods of sensitivity analysis and cash flow statement. Finally, I draw the conclusion that the project is feasible in finance and can be invested with little risks.Keywords: Feasibility Study; Financial Evaluation; Uncertainty Analysis目 录1 总 论11.1项目概况11.2项目开发
8、建设信息21.3本章小结22 项目开发环境分析42.1房地产宏观经济分析42.2青岛市房地产市场分析172.3开发区房地产市场分析373项目区位分析413.1项目地块概况413.2区域环境分析413.3项目周围环境分析473.4项目SWOT分析493.5项目开发竞争对手分析544 项目定位分析614.1项目市场细分614.2项目目标市场选择634.3 产品定位665项目整体规划765.1规划依据765.2规划思想765.3项目整体规划建议785.4项目建设进度规划796投资估算及项目经济评价806.1投资成本费用估算806.2项目投资计划与资金筹措846.3销售收入预测876.4项目财务评价依
9、据896.5项目财务分析与评价916.6风险与不确定性分析957营销推广策略1007.1产品策略1007.2推广策略1037.3展示策略1037.4价格策略1047.5促销策略104参考文献106致谢107附录1081 总 论1.1项目概况（1）项目名称山东省青岛经济技术开发区唐岛福邸项目。（2）项目区位 图1-1 项目区位图 唐岛福邸项目位于青岛经济技术开发区漓江西路122号，项目紧靠上实唐岛湾码头，地处滨海大道以南，与青岛理工大学新校区隔路相望。项目位于开发区唐岛湾中心区域，是开发区政府着力重点打造的核心区域，如图1-1。（3）项目简介拟建项目总占地2.4万平米，略成矩形，拟建一由四栋高层
10、住宅楼组成的中高档居住小区。通过对该项目的策划工作，并结合项目对整个策划过程进行了整理，形成了该策划方案。1.2项目开发建设信息（1）基本信息 开发商：青岛海德宁置业有限公司；投资商：青岛海德宁置业有限公司； 物业类型：普通住宅； 建筑类型：高层； 装修情况：精装修； 产权年限：50年。 （2）规划信息 规划面积：24000平米； 建筑面积：105439平米； 规划户数：692户； 车位数：692个 (地上18个、地下674个)； 容积率: 4.2； 绿化率：40%。 （3）物业信息 物业公司：青岛瑞源物业有限公司； 物业费: 1.6元/平米/月。1.3本章小结 为进一步促进青岛经济技术开发区
11、的城市现代化建设，提升城市品位与功能，为人们提供一个优美、和谐的居住环境，青岛海德宁置业有限公司拟在青岛经济技术开发区滨海大道以南、石雀滩路以北投资建设唐岛福邸住宅小区建设项目。项目地理位置优越，它位于唐岛湾中心区域，坐拥青岛西海岸稀缺的海景资源，享受着开发区CBD核心区的完善配套，它“盘如其名”。唐岛福邸南面向海，北侧与青岛理工大学新校区隔滨海大道相望，拥有良好的沿海景观和丰富优美的海岸线资源，适合旅游、度假、休闲、投资之用。随着跨海桥隧贯通后青黄两地经济交流的逐渐加深，项目周边的生活配套愈加完善，而紧邻滨海大道，毗邻海底隧道出口所带来的便捷交通，更让项目拥有很大的升值潜力。尽管如此，但项目
12、的周边有大量类似的在建或正在规划中的项目，与项目的竞争较大，因此项目的周边环境优势性就无法体现出来，项目必须依靠自身的打造特点和创造价值来提审项目品位，尽量同周边的竞争者脱离。在接下来的章节里将着重对项目市场调研，产品定位，建筑方案，整体规划，投资估算，经济评价，营销策略进行论述和设计。2 项目开发环境分析2.1房地产宏观经济分析一个产业的新兴发展离不开该国家与地区的宏观经济环境，宏观经济环境决定了一个国家对相关产业的指导政策，所以在进行房地产项目的可行性分析时势必要联系国家与地区的宏观经济环境。2.1.1国内宏观经济分析（1）国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力图2-1 2006-201
13、1年国内生产总值及其增长速度中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。初步核算，2011年全年国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比
14、重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中居住价格上涨5.3%。固定资产投资价格上涨6.6%，工业生产者出厂价格上涨6.0%，工业生产者购进价格上涨9.1%，农产品生产价格上涨16.5%。表2-1 2011年居民消费价格比上年涨跌幅度 单位：%2011年全年农村居民人均纯收入6977元，比上年增长17.9%，扣除价格因素，实际增长11.4%；农村居民人均纯收入中位数为6194元，增长19.1%。城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长14.1%，扣除价格因素，实际增长8.4%；城镇居民人均可支配收入中位数为19118元，增长13.5%。农村居
15、民食品消费支出占消费总支出的比重为40.4%，城镇为36.3%。图2-2 2006-2011年城镇居民均可支配收入及其实际增长速度国民经济的快速发展，将大大有益于房地产行业的发展，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持良好发展趋势。（2）人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。图2-3 六
16、次全国人口普查总人数 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。2011年年末全国就业人员76420万人，其中城镇就业人员35914万人。全年城镇新增就业1221万人。年末城镇登记失业率为4.1%，与上年末持平。全年农民工4总量为25278万人，比上年增长4.4%。其中，外出农民工15863万人，增长3.4%；本地农民工9415万人，增长5.9%。图2-4 2006-2011年城镇新增就业人数（3）城市化进程推动房地产业持续
17、发展在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。图2-5 城市化与房地产业增长率关系 2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。（4）通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道图2-6通货膨胀压力增长趋势随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀
18、压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。（5）城市发展对土地财政的依赖有增无减根据财政部最新公布的数据，2011国有土地使用权出让收入3.3万亿元，比上一年增长22%，尽管去年下半年各地土地拍卖数量开始减少，但上半年增长较快。2012年全国政府性基金收入安排3.48万亿，下降15.9%，其中最主要收入为土地出让收入，占比超过75%。与此同时，全国省市县三级政府的负
19、债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳
20、、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2012年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。2.1.2全国房地产市场供给分析2011年全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%（扣除价格因素实际增长20.0%），增速比前三季度回落4.1个百分点，比上年回落5.3个百分点；其中住宅投资增长30.2%，分别回落5.0和2.6个百分点。房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长16.2%，增速比前三季度回落7.5个百分点
21、，比上年回落24.4个百分点；其中住宅新开工面积增长12.9%，分别回落8.4和25.8个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比前三季度回落8.6个百分点，比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款增长与上年持平，自筹资金增长28.0%，利用外资增长2.9%，其他资金增长8.6%。图2-7东中部地区房地产开发投资总量及增速2012年1-2月份，全国房地产开发投资54
22、31亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资3713亿元，增长23.2%，增速回落7个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。2012年1-2月份，东部地区房地产开发投资3327亿元，同比增长26.0%，增速比2011年全年回落1.2个百分点；中部地区房地产开发投资996亿元，增长29.4%，增速提高3.9个百分点；西部地区房地产开发投资1108亿元，增长31.9%，增速回落0.9个百分点。 图2-8全国房地产投资增速 2012年1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，增速比2011年全年提高10.2个百分
23、点；其中，住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%。房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，增速回落11.1个百分点；其中，住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平。房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点；其中，住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。图2-9全国房地产开发企业土地购置面积增速2012年1-2月份，全国房地产开发企业土地购置面积4684万平方米，同比下降0.5%；土地成交价款1044亿元，增长5.8%。从房地产投资看，2012年12月房地产投资为5431亿元，累计增速27.8%，较2011年累计同比增速仅下降0.1
24、个百分点，投资增速回落速度小于预期，其原因是：首先，房地产资金来源，尤其是国内贷款依然保持较好的增长，导致企业并未因资金困境而大幅度压缩投资;其次，保障房投资对商品性住房的投资替代作用正在显现，导致房地产投资依然保持较快增速。业内人士表示，尽管房地产市场已步入“量涨价跌”的良性调整和自我修复阶段，但是，当前的房地产市场也出现了一些新问题，比如居民的首套普通住房需求受到一定程度影响。同时，房价仍然远超居民支付能力，住房供求结构性矛盾依然突出，引起房价非理性上涨的制度因素依然没有消除。2012年第2季度，随着“刚性需求”的进一步释放、政策面的暂时平缓、金融支持作用加强等多重因素的作用，房地产市场将
25、由“量价齐跌”阶段转向“量涨价滞”或“量价微涨”阶段，房地产市场将进一步回暖。首先，资金面紧张局面有所缓解，促使房地产的供应和需求都会有所放大;其次，2012年2月以来，金融机构加大了对刚性需求购房者的信贷支持力度，主要体现在提高了首套房贷优惠利率，因此，“刚性需求”必将进一步释放，房地产成交量必将有所放大;再者，由于成交量的放大，必将推动成交价格攀升，但是由于成交量主要来自刚性需求且成交量不是大幅攀升，因此价格可能只是微幅上升。第3季度后由于库存的集中释放，仍将进入“量价齐跌”的下行通道，也就是说2012年将保持震荡下行态势。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，房地产开
26、发投资结构至少会在短期内发生一定幅度的调整。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。从上述各种数据可以看出，全国房地产的市场供给仍然持有较高的增长
27、率，但相比2011年来说，今年的供给增长速度将会有所下降，特别是东部地区下降将会尤为明显，而中部及西部则会继2011年继续上升。2.1.3全国房地产市场需求分析图2-10全国商品房销售面积增速2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点，比1-11月回落3.9个百分点；其中，住宅销售额增长10.2%，办公楼销售额增长16.1%，商业营业用房销
28、售额增长23.7%。2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。表2-2 2011年全国房地产开发投资及销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6174027.9 其中：住宅4430830.2 办公楼254440.7 商业营业用房737030.5房屋施工面积（万平方米）50795925.3 其中：住宅38843923
29、.4 办公楼1595031.3 商业营业用房5627826.1房屋新开工面积（万平方米）19008316.2 其中：住宅14603512.9 办公楼536146.2 商业营业用房2067118.3土地购置面积（万平方米）409732.6土地成交价款（亿元）8049-1.9房屋竣工面积（万平方米）8924413.3 其中：住宅7169213.0 办公楼217920.0 商业营业用房90459.2商品房销售面积（万平方米）1099464.9 其中：住宅970303.9 办公楼20086.2 商业营业用房787812.6商品房销售额（亿元）5911912.1 其中：住宅4861910.2 办公楼25
30、0216.1 商业营业用房670223.7商品房待售面积（万平方米）2719426.1 其中：住宅1690435.8 办公楼123010.8 商业营业用房589511.9房地产开发企业本年资金来源（亿元）8324614.1 其中：国内贷款125640.0 利用外资8142.9 自筹资金3409328.0 其他资金357758.6 其中：定金及预收款2161012.1 个人按揭贷款8360-12.2 2011年，东部地区商品房销售面积5.11亿平方米，比上年增长0.1%，增速比1-11月回落4.6个百分点；销售额34628亿元，增长3.8%，增速回落4.3个百分点。中部地区商品房销售面积2.93
31、亿平方米，增长11.3%，增速回落2.8个百分点；销售额11895亿元，增长29.4%，增速回落2.9个百分点。西部地区商品房销售面积2.96亿平方米，增长8.0%，增速回落2.7个百分点；销售额12596亿元，增长23.9%，增速回落4.4个百分点。2012年1-2月份，东部地区商品房销售面积3310万平方米，同比下降24.3%；销售额2507亿元，下降31.0%。中部地区商品房销售面积1682万平方米，增长1.8%；销售额734亿元，增长8.2%。西部地区商品房销售面积2012万平方米，下降4.9%；销售额903亿元，下降2.8%。表2-3 2011年东中西部地区房地产销售情况地 区商品房
32、销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计109946 4.9 59119 12.1 东部地区51052 0.1 34628 3.8 中部地区29312 11.3 11895 29.4 西部地区29581 8.0 12596 23.9 从以上销售数据中可以看出，2011年下半年商品房的销售情况就开始出现平稳的下滑趋势，东部地区下滑速度更为明显，而今年的前两个月的销售情况同比增长竟然出现了历史上的负值，2012年成为房地产市场的寒冬时节。虽然如此，商品房销售中的住宅销售仍占较高的比重。由于国家的宏观调控政策，居民在住房上的需求明显下降，特别是投机性需
33、求得到有效遏制，这为房地产市场带来了暂时的“寒冬”时节。但是，从各项数据中也不难看出，居民的刚性需求仍然很大，政策的影响只能抑制泡沫，暂时性的影响需求，一旦价格平稳或出现回暖现象，居民的需求就会很快上升，特别是在这个由衣食阶段向住行阶段转化的时期。2.1.4全国房地产市场价格分析 由于国家的宏观政策影响，全国绝大部分地区的房地产市场价格均出现下降的现象，并且这一现象有进一步持续的迹象。（1）新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况2011年12月与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城
34、市中，涨幅均为0.1%。今年2月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与2011年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。2011年12月与2010年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。2012年2月与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有15个，比去年12月份增加了6个。1月份，同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。（2）二手住宅价格变动情况2011年12月份与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，
35、持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降和持平的城市增加了4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。2012年2月与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有54个，持平的城市有11个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。2011年12月与2010年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，比11月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有33个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有34个。2012年2月与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，比去年12月份增加了8个。1月份，同比
36、涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3.5%。房地产市场价格的下降在一定程度上影响居民的购房需求，在买涨不买跌的心理影响下，很多购房者会采取一种观望态度，特别是对于投机性需求来说，暂时的需求将会受到影响，但这一现象对房地产行业来说并不是全无益处，价格的回落将会有利于房地产市场的健康平稳发展，防止市场的过热甚至是泡沫的产生。2.2青岛市房地产市场分析2.2.1青岛市房地产调控政策（1）青岛版限购令实施细则出台政策回顾：2011年1月28日，青岛市人民政府出台关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见。意见说明发布之日起至2011 年12月31日，在本市市区(市辖七区，下同)实行住房限
37、购措施。对已有1 套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女，下同)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1 套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。除此之外，还对供地、保障房、监管、备案、问责方面提出具体规定。政策影响：2012年青岛市房地产市场越发冷清。限购令的出台对投资型客户和改善型客户将产生重创，因此高端住宅市场受“限购令”影响较大。同时，限购政
38、策还使市场的观望气氛越来越浓，从而影响普通住宅的销售，加之金融政策的调控，致使刚需客户也对楼市望而却步。（2）青岛“一房一价”登场政策回顾：2011年5月6日，青岛市物价局下发通知，要求各区市价格主管部门要集中人力和时间，开展商品房销售明码标价专项检查工作。如果商品房销售单位未在交易场所醒目位置明码标价、未一次性公开所有预售房源、未如实标示优惠折扣、未如实标示已售房源价格、未标商品房价格相关因素，将责令其立即整改；对拒不执行明码标价规定及进行价格欺诈的，要依法严肃处理。政策影响：在青岛众多楼盘的接待中心，都可以看到这样的房源信息公示栏，房源价格都可以在这些公示栏上看到。开发商在执行上还是比较规
39、范，但是实际却暗藏猫腻。部分开发商可能会想办法对付，比如可能会采取在开盘定价时将房价定高，然后再在以后的销售中采取逐次打折的方法进行销售，这样就给了自己很大的操作空间。规定虽很严格，却还未使购房者得到最透明最公平的信息。（3）青岛2011年三次加息政策回顾：7 月7 日，央行宣布,即日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25 个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整，此时房贷利率已升至近10 年来最高。这是今年以来第3 次加息，前两次在2 月和4 月，也是去年加息周期启动后的第5 次加息。政策影响：加息对房地产市场影响主要是改变市场投资者预期，投资者认识到利用银
40、行高杠杆的机会减少，融资成本上升，投资者的市场预期会改变。而对于普通刚需购房者来说，加息增加了贷款成本，因此也将慎重出手，但从长远来看利率的负增长、调控后楼市价格合理回归、刚需置业者的需求积聚等因素决定加息对刚需置业者影响较小。但今年限购政策加之金融政策的双重夹击下，无论是刚需客户，还是投资客户，都对楼市望而却步。（4）岛城首套房贷利率提高政策回顾：2011年10 月14 日北京建行率先上调首套房贷款利率。随即，岛城房贷门槛也随之提高，部分银行首套房贷利率上浮10%，一些城商行更高。二套房贷款利率普遍上浮20%。部分银行还设置了其他房贷门槛，多家银行均表示，利率提高是因贷款额度吃紧。但专家分析
41、说，银行考虑的主要是利润，他们更愿意把资金投放到中小企业贷款和消费贷款上。政策影响：在限购条件下，今年各地首次购房者比例比以往有明显提高。首套房贷利率一旦大范围上浮，将进一步对自住型购房需求产生抑制作用。对于购房者来说，这将进一步加重他们的观望情绪。但从中长期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。（5）青岛对非住宅开征房产税政策回顾：2011年8月28日，青岛在交易环节对非住宅地产征收房产税，持有越久交的税也越多。通知要求，自通知下发日起，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产
42、税及其他税收的缴税凭证；无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，然后才能办理过户手续。个人自用非住宅应缴纳房产税年应纳税额=房产原值(1-30%)1.2%。房产税缴纳年限最高为3年，如果不足3年按实际持有年限计算，高于3年，按3年计算。政策影响：青岛限购令实施后，很多酒店式公寓、商业地产类项目打出“不限购”牌，抢夺住宅市场的客户。本次对非住宅征收房产税，是限购信号的扩大，房产调控只会紧不会松。今年青岛酒店式公寓项目供应量非常大，本来就已供过于求，征收房产税将使这些项目受到较大冲击。（6）2012年限购令继续执行政策回顾：2011年12月15日青岛市人民政府办公厅出台关于进一步做好
43、房地产市场调控工作有关问题的通知，通知指出按照中央经济工作会议坚持房地产调控政策不动摇的要求，为进一步巩固调控成果，切实促进我市房地产市场平稳、健康发展，经研究决定，我市市区（市辖七区）住房限购政策在2011年12月31日截止期满后继续执行。政策影响：这次发布的通知中，规定市辖七区住房限购政策在2011年12 月31日截止期满后继续执行，具体执行到什么时候，虽然通知中没有明示，但是可以明确看出2012的青岛房地产年市场将持续2011年的态势。此种情况下，只有高性价比楼盘、限购及金融政策松动才能对楼市产生有利刺激。2.2.2青岛经济发展情况2011年青岛市经济社会发展呈现“增长较快、物价趋稳、质
44、量提升、民生改善”的良好态势，主要目标任务全面完成，实现了“十二五”的良好开局。同时，在2011年，青岛市还首次实现了两个“超越”：一个是农民人均收入增幅超过城市居民；另一个是服务业占GDP比重首次超越工业。青岛市260个市级重点项目已全部开工在建，80个项目竣工，累计完成投资超过800亿元。海湾大桥、海底隧道、快速路三期等重大基础设施建成使用，城市地铁、铁路客运北站、快速路三期等重大工程加快建设。高新区北部园区、董家口港区等重点园区承载能力进一步提升，世园会园区拆迁工作基本结束，道路、综合管线等基础设施建设全面开展。同时，全球尚未走出金融危机阴影，欧债危机持续发酵，致使国际市场萎靡。国内原材
45、料价格和劳动力成本上升、人民币汇率总体上浮等因素又加剧了企业压力。国内外经济环境对以外向型和投资拉动型为主的青岛经济的影响也不容忽视。 （1）人口环境截止到 2010年，青岛人口总数达7636392人，同比增长仅为0.09%。从2008起，青岛人口增长率逐年下降，三年时间人口增长数量仅为20745 人。生育率的快速下降，改善了人口年龄结构，使青岛市未来近40年处于劳动力丰富、抚养负担低、储蓄率高的“人口红利”期，将推动经济发展和社会转型、构建和谐青岛创造了良好的人口环境。图2-11 2006-2010年青岛市人口数量变化图（2）GDP及产业结构 2011 年，青岛完成生产总值6615.6亿元，
46、同比增长 11.70%。在与沿海几个副省级城市的比较中，青岛的GDP 总量位居首位，青岛、大连、宁波、厦门的 GDP 增长率分别为 11.00%、13.60%、10.10%、14.60%。青岛的经济发展状况良好，且势头较为稳健。 图2-12 2007-2011年青岛市GDP变化图自2007年起，三大产业产值呈连年上升趋势，2011 年三大产业总量分别为 306.38亿元、3150.72 亿元、3158.50 亿元，三产比例达到 4.6：47.6：47.8；产业结构格局逐渐向“三、二、一”类型转变，第三产业比例逐年提升，产业结构日益合理化图2-13 2007-2011年三大产业比例变化图（3）居民生活水平和消费青岛市人均可支配收入在近四年呈上升趋势，2011 年达到 28567 元，增长14.3%，工资性收入和转移性收入较快增长，仍是拉动可支配收入增长的主要因素。人均消费性支出也有较快增长，2011年达到19297 元，增长 10.1%。图2-14 2007-2011年青岛市人均可支配收入、人均消费支出2011年居民消费价格上涨5%(其中，12月份同比上涨4.8%),八大类商品价格不同程度上涨，食品上涨11.1%、烟
