《房地产项目的控制与管理毕业论文.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目的控制与管理毕业论文.doc（12页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、【摘要】随着现代社会的发展，房地产项目迅速发展，建筑企业竞争日益激烈，房地产项目的控制与管理已经成为建设项目的一个重要环节。建筑工程的特点决定了要以质量做项目从而确保工程的保质保量。这突出了工程造价、成本、合同管理、工程项目等管理和控制的重要性。从而提升房地产项目的开发和管理水平。 【关键词】控制与管理；工程造价；合同管理；工程项目【Abstract】With the development of modern society, the rapid development of real estate projects, construction companies in an increas
2、ingly competitive real estate project control and management has become an important part of the construction project. Construction to determine the characteristics of a project to ensure quality construction of quality and quantity. This highlights the project cost, cost, contract management, proje
3、ct management and control of such importance. So as to enhance the real estate project development and management.目录第一章 决策设计阶段工程造价控制.41.1 实行招投标.41.2 积极实行限额设计.4第二章 施工阶段工程造价控制 52.1 工程招投标阶段的工程造价控制152.2 加强工程施工事中控制.6第三章 决算阶段对工程造价的控制.6第四章 成本控制与合同管理.7第五章 工程项目的控制与管理75.1 对工程进度款支付额度的审核控制75.2对工程竣工结算阶段的投资控制 .8
4、5.3加强项目建设进度管理.85.4加强投资项目预算管理9结 论9第一章 决策设计阶段工程造价控制1.1 实行招投标优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式确定优选的设计单位，不仅能保证工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商，同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案， 避免因工程设计落后，影响房屋销售，造成投资损失。1.2 积极实行限额设计限额设计是工程建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，即按照批准的初步设计控制施工图设计，同时各相关部门要在确保功能满足的条件下，按照分配的投资限额
5、控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上一阶段设计审定的投资额和工程量分解到各相关部门，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。作为设计单位，要强化经济意识，凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算确定，要用数据说话，要充分考虑施工的可能性和经济性，确保工程的投资估算不被突破。1.3 运用价值工程原理优化设计方案价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要
6、特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基础增加地下室，地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。1.4 加强图纸会审工作图纸会审应对设计单位交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量，为编制招标文件提供保证。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，有利于控制工程造价。在设计阶段，克服设计方案的不足或
7、缺陷，所花费的代价最小，并可取得最好效果。第二章 施工阶段工程造价控制按照工程造价理论，该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制，确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价，是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。2.1 工程招投标阶段的工程造价控制2.1.1把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。2.1.2 根据项目实际，确定合理的投标条件根据房地产项目多为住宅工程的特点，其工期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、固定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化
8、等因素带来的市场风险。对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。确定合理、科学的评标原则：对有标低的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应。质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。2.1.3 严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同，注意合同的结构及合同价，对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款，应以专用条款或补充合同的方式加以约束。2.2 加强工程施工事中控制2.2
9、.1 严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。2.2.2 加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程量项目增加现象，如基础土方量、井点降水等，现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下，按实签证、审核，以真实反映实际工程造价。2.2.3 严格按照合同进行工程款支付。2.2.4 及时掌握国家工程造价调价动态。2.2.5 对可能存在的工程造价目标风险进行分析，并制定防范性对策。第三章 决算阶段对工程造价的控制竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件。及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建
10、设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。3.1 在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。3.2 要坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的洽商没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。因此，在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，
11、细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。应采取二审终审制，第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。第四章 成本控制与合同管理4.1 优化采用合理设计是成本的前提基础合理的设计是控制工程造价的首要前提和基础。4.2合理采用工程招投标以有效控制工程造价工程的招投标制度能够通过引进市场竞争机制择优选定工程承包方，促进工程成本有效降低。4.3 加强工程合同管理和控制加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。4.4 施工环节的管理是有效控制工程造价的核心环节施工阶段是将设计蓝图转化为具体建
12、筑物的具体过程。4.5把握好竣工结算是有效控制工程造价的关键竣工结算是反映工程项目实际造价的重要文件，是工程竣工验收的重要组成部分。4.6培养和选拔高素质经营和项目管理人才是根本项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预（结）算编审与管理等。第五章 工程项目的控制与管理 5.1 对工程进度款支付额度的审核控制 工程进度款支付工程进度款支付是投资控制的有效手段,是工程投资控制的有力保证。只有按图施工,并通过监理人员质量检验合格,计量核实的工程项目进度款,业主方才能审核。按月计算工程量支付进度款,不能将资金投入额度较直接地反映在工程实际形象上,为了使工程进度满足合同要求
13、使工程质量、进度紧密地联系在一起,业主方应协助业主按工程结构划分:基础、各层梁板、各层砌体完成等形象的付款计划,明确写进承包合同中。业主能直观知道工程建设至目前的形象用了多少资金,同时施工方的积极性也能有效提高。 5.2对工程竣工结算阶段的投资控制 控制工程造价是一项系统工程,建设工程造价必须在建设程序的各个阶段,采用一定的方法和措施,把建设工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内,以求合理使用人力、物力和财力,取得较好的投资效益。把好竣工结算审查关,从工程量的审计、定额套用的审查和取费的审查方面进行严格把关,重点加强设计变更管理和材料价格的控制。业主方在工程竣工结算阶段的投资控制中
14、,应认真及时审核竣工结算,这是施工阶段进行投资控制的重要环节。审核的具体内容包括:竣工结算是否符合合同条款、招投标文件,结算是否按定额工程计量规则和有关部门的调价规定等进行编制。要根据合同、图纸、定额及工程预算书等,对工程变更、工程量增减、材料及相应材料设备逐项审核,不重不漏。有疑问时,查看当时的监理日记,并进行现场校核,业主方应及时掌握施工方法和材料价格对造价的影响,不偏不倚,正确审核竣工结算是否真实反映工程造价。 5.3加强项目建设进度管理要尊重项目建设规律,按设计要求施工,按实际可能编制施工网络图。对施工难度要估计的充分一些,要有相应的备选方案和应对措施。加强施工现场管理,委派专家队伍进
15、驻施工现场进行日常监督,发现问题,及时会同各方研究解决并上报,从而保证施工质量,加快施工进度,防范安全事故。坚持审计监督。加强工程审计,首先要全过程参与进行有效的监督,从项目前期的论证、可行性研究报告、初步设计、设计概算、前期费用开支等是否符合国家的有关规定到编制预算,施工、质量、安全、工期管理、材料的采购和供应、设备的采购、运输和安装等项目是否规范、有无超规模、超标准等。审查工程项目的预决算,合理控制成本费用,节约建设资金。还要加强施工过程中的单项审计,以便及时发现问题,堵塞漏洞。单位审计部门还应定期,以及时发现内部控制中的漏洞,并针对出现的新问题和情况及执行中的薄弱环节,及时修正或改进控制
16、政策,做到有章可循,违章必究,以提高会计信息质量。在项目竣工后,总结项目的准备、实施、完工和营运,并通过预测,对项目的未来进行新的分析评价,以总结经验教训,改进投资决策和项目运营管理服务5.4加强投资项目预算管理一是认真做好项目技术、施工方案论证,按“价值工程”原理进行系统分析,避免不必要的和富余的功能,对实现必要功能的方法予以优化。二是检查技术方案的完整性、可行性,避免重大工程漏项或工程量的重复计算。三是合理确定项目投资中,项目的前期费用和后期费用,如项目建成后,企业正常运转所需的流动资金等。结 论房地产项目管理和控制应是有计划、有目标的合同管理，通过采集积累信息、清单编制、风险管理、签证管
17、理等多方面管理手段相结合的系统管理。在实际管理中，要避免单方面的管理、控制，加强前期计划管理。目标定位，信息管理控制，过程管理才能有效地使项目始终处于受控状态，提高投资效益。建设管理工作是一项，需要进行全过程、全方位的管理和控制。过程中应强化对工程造价的估算、工程概（预）算、承包项目管理论文合同价、竣工结算的“一体化”管理，要实行目标责任制，明确岗位各负其责。通过对工程造价的事前的预测与分析、事中的检查与监督、事后的控制与管理，努力把建设项目的投资控制在公司的期望值范围内。通过这一系列举措，才能有效降低建设工程成本，合理确定建设工程造价，才能提高房地产开发企业的投资效益，使房地产企业和项目在激
18、烈的市场竞争中取得优势和胜利。综合来看本设计的完成取得了较为理想的效果，以一个实际的例子整体上去完成一个工程建设的工作，收获颇丰，对自己即将进入建设行业提供了准备，增长知识，同时也体验到了完成一项工程所需要的细心和耐心。感谢学校，感谢老师给我提供了这个锻炼自我的舞台。待添加的隐藏文字内容2致 谢经过一年的忙碌和工作，本次毕业设计已经接近尾声，作为一个专科生的毕业设计，由于经验的匮乏，难免有许多考虑不周全的地方，如果没有导师的督促指导，以及同学们的共同努力、互相帮助和支持，想要完成这个设计是难以想象的。在这里首先要感谢我的指导老师 。设计之初我对毕业设计的工作几乎一无所知，是丁老师帮助我整理思路
19、并且告诉我查询资料的方法和渠道，对我的一个又一个的问题给予了耐心的讲解。丁老师平日里工作繁多，但在我做毕业设计的每个阶段，从外出实习到查阅资料，设计草案的确定和修改，中期检查，后期详细设计，装配草图等整个过程中都给予了我悉心的指导，为我细心地纠正错误。除了敬佩赵老师的专业水平外，她的治学严谨和科学研究的精神也是我永远学习的榜样，并将积极影响我今后的学习和工作。其次要感谢在工作期间同事们对我的照顾和帮助。感谢永远支持我的爸爸妈妈，感谢所有帮助过我的老师、领导、同学、朋友们，正是由于他们的帮助和支持，使我的毕业设计顺利完成。最后感谢我的母校滨州职业学院对我的大力栽培！参 考 文 献1 房屋建筑 武汉工业大学出版社 2000年版2 基础工程 高等教育出版 2003版3 建筑识图 周坚 中国电力出版社 2007年版4 建筑施工技术 祖青山 中国环境出版社 2002版5 钢筋混凝土原理和分析 过镇海 清华大学出版社 2005年版6 工程网络计划技术规划教程 中国建筑工业出版社 2000版7 建筑工程招标投标与合同管理 宁素莹 中国建材工业出版社 2005年版8建设工程招标实务 全国建设工程招标从业人员培训教材编写委员会 中国计划出版社 2002版9 建筑工程质量管理10现行建筑设计规范大全 中国建筑工业出版社 2002年版11工程造价计价与控制12工程计量计价
