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1、,万科A财务分析 郑培培、钱亚洁、朱晓琴、虞源珍、伍晓琴、聂文君、杨洁,万科基本情况：,1984年5月 万科企业股份有限公司成立1988年 介入房地产领域 1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万 股，集资人民币2,800万元 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务 2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选第一2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业,房地产业特点：,房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银行贷款，
2、近来国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根。央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。,20052006年经营业绩,20052006年经营业绩,盈利能力比较：,1.公司2004、2005、2006的利润总额分别为126032.92万元、197618.17万元、339651.82万元，分别占主营业务利润的65.2%、65.16%和66.96%。利润的数量和质量都不错，企业经营比较稳定。2.毛利率04年为30.91%，06年达到37.24%。毛利呈上升趋势，说明万科的获利能力逐年增强，市场竞争力
3、也逐年提高。,3.万科的净资产收益率由2005年末的16.25%逐年减少到2006年末的14.28%。净资产收益高，说明资本运营效益好，企业权益资本获利能力强，对企业投资者保证程度高。4.企业资产净利润率增长缓慢,从2005年末到2006年末只增长了1.83%，相对于其他指标而言增长速度慢。,在净利润增长的同时，存货也在迅速的膨胀，从而导致总资产额的增多。5.万科的每股收益从05年的0.36增加到0.49而同行业都低于0.3。股票的盈利能力不错，公司有较好的经营和财务状况。,偿债能力同行业横向比较：,万科A的流动比率在05、06年都高于同行业平均水平，单纯从这一指标看，万科的短期偿债能力还是不
4、错的。,从折线图中我们可以明显看出，万科的速动比率比同行业低，这主要是由于万科的存货比较多，其中拟开发的土地和在建开发产品占了存货的90%左右，其余的基本上是已建成的房产。,从理论上讲，负债比率在40%-50%为宜，但万科的负债比率高于该标准，这是由房地产业投入资金量大、投资回收期长、负债比较高的特色所决定的。,万科A近两年的财务费用增加很多，一方面是国家宏观调控贷款利息提高，但最主要的是长短期借款大幅度提高。,营运能力同行业横向比较：,总资产周转率分析：该公司主营业务收入 和资产都有明显增加，但资产的增长率明显高于主营业务收入的增长率，使得总资产周转率降低。但总资金产周转率还是比同行业平均水
5、平要高的多，说明总资产使用效率较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科相对于同行业其他企业还是占相当优势的。,应收帐款周转率分析 整体来看，与同行业相比应收账款周转率高很多，在看到较好的应收账款管理工作的同时，也应该看到企业可能对赊销条件或付款期控制过紧，销售政策过严，因此带来的后果就是失去很多销售机会，不利于企业的长远发展。存货周转率分析 由于存货的大幅增多，导致存货周转率略有下降。万科的存货中有近一半是拟开发的土地,还有约43%的在建产品。,从上图可以看到万科的劳动生产率是逐年上升的，这与其不断增长的主营业务收入不可分割。,建议：1.加大促销力度，充分利用土地储备。2.适当放宽应收帐款政策，根据企业的实际情况，把科学合理的信用政策和加速应收账款周转速度结合起来考虑，统筹安排。3.在以后资本结构决策中，在考虑资本的同时，要注意调节适应的资产负债率，充分有效地发挥资本的效用,以寻求最佳的财务组合。,谢谢观看,
