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1、佛山市南海区东部片区商服产业发展规划（2016-2025）佛山市南海区发展规划和统计局二一六年五月前 言加快商服产业发展是优化产业结构、推进供给侧结构性改革、推动经济提质增效、抢占产业价值链制高点的重要途径，也是适应我国经济新常态、提升区域创新能力、构筑区域竞争新优势的必然选择。近年来南海区东部片区商服产业快速发展，对全区经济社会发展支撑和拉动作用日益突出，但也面临着加快产业结构升级、产城人融合压力以及商服载体过剩、区域发展竞争激烈等问题。南海区东部片区必须以创新思维、超前眼光和国际化视野来谋划未来产业发展。在新的发展阶段和现实背景条件下，为保障东部片区商服产业持续、稳定、健康发展，根据广东省
2、人民政府办公厅关于加快发展生产性服务业的若干意见、佛山市提升服务业发展水平三年行动计划、中共佛山市南海区委员会和佛山市南海区人民政府关于实施“中枢两翼，创新驱动”发展战略的决定、佛山市南海区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、佛山市南海区第三产业发展规划纲要（2014-2020）等规划，我局联合中投顾问公司开展南海区东部片区商服产业发展研究，并在实地调研和课题研究的基础上，制定本规划。本规划期限为2016-2025年。目 录一、产业发展环境5（一）产业发展趋势5（二）产业发展机遇16二、产业发展现状20（一）东部片区产业总体情况20（二）桂城街道产业发展情况20（三）大沥镇产业发展情况22
3、（四）里水镇产业发展情况26三、产业载体发展情况28（一）桂城街道商服载体发展情况29（二）大沥镇商服载体发展情况43（三）里水镇商服载体发展情况47四、区域竞争挑战51（一）季华商务带商服载体相对过剩51（二）顺德北部片区商服载体存在过剩风险54五、战略定位与发展目标60（一）战略定位60（二）发展目标62六、重点产业导向63（一）核心产业选择63（二）产业体系设计68（三）重点产业领域69七、产业空间布局73（一）布局原则73（二）布局建议74八、产业发展举措78（一）提升专业招商水平，引导区域产业聚集78（二）全面扩大对外开放，拓展市场增量空间82（三）打造宜居宜业环境，加快区域人口聚集
4、84（四）实施重点人才工程，强化人才资源保障86（五）盘活存量商服载体，短期局部微调规划87（六）控制增量商服载体，把握供地推盘节奏89一、产业发展环境从外部发展环境来看，南海区商服产业既受到新的发展理念、服务经济、“互联网+”、创新创业、消费升级等产业趋势影响，也受到广佛同城化、粤桂黔合作、粤港澳合作等区域合作影响。（一）产业发展趋势在“十三五”时期，“创新、协调、绿色、开放、共享”将成为引领经济发展的新理念，体验经济、制造业服务化、服务外包将继续深入发展，“互联网+”渗透进一步加强，智能制造、电子商务、互联网金融等产业将保持快速发展，创新创业将成为经济发展的重要推动力量，强化对联合办公、加
5、速器等载体空间形态的需求，消费升级趋势明显，体验型业态、主题业态、复合型商用物业、社区商业、医疗教育配套服务需求增长明显。1、五大发展理念引领经济发展为了实现“十三五”时期的发展目标，更好地破解发展过程遇到的难题，中央提出牢固树立“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，保证发展质量。创新是引领发展的第一动力，通过将创新摆在推进促进发展的核心位置，加强理论、制度、科技、文化等多层面的创新，让创新发挥巨大的推动作用；协调是持续健康发展的内在要求，统筹处理社会经济发展的各个问题，促进新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，增强发展整体性；绿色是永续发展的必要条件和人民对美好生活追求的重
6、要体现，必须坚持节约资源和保护环境的基本国策，坚持可持续发展，注重经济发展中的绿色低碳；开放是国家繁荣发展的必由之路，在我国经济深度融入世界经济的大背景下，通过奉行互利共赢的开放战略，加强本地经济与外部的合作，实现引进来和走出去并重，引资和引技引智并举，发展更高层次的开放型经济；共享是中国特色社会主义的本质要求，在发展过程中强调经济成果的共享，通过合理安排制度，让全体人民在发展中受益。中央五大理念的提出，更加强调经济质量，其中一个有力的途径是推动制造业和服务业联动发展，强化服务业对制造业升级的促进和支撑作用。2、服务经济快速发展第三产业在国民经济中的占比不断提高，于2013年首次超过第二产业。
7、未来，服务经济将可能持续快速发展，尤其是表现在体验经济、制造业服务化、服务外包等领域。（1）体验经济成为新的潮流所谓体验，从内涵来说，是一种人的感受；从外延来说，就是企业以服务为舞台、以商品为道具，围绕消费者，创造出值得消费者回忆的活动。体验经济中，商品是有形的，服务是无形的，而创造出的体验是令人难忘的。全球体验经济在1990-2010年间的年均增长率在5%以上。根据克里斯藤森在全球体验产业中的分类，体验经济主要集中在旅游、体育、互联网等领域。在全球范围内，体验经济主要集中在欧美、日本等发达国家，我国的体验经济发展还相对滞后。体验经济作为一种新的经济形态，未来将逐渐取代商品和服务成为社会消费的
8、主要经济提供品。体验消费和体验营销迅猛发展，与创造体验有关的产业，如休闲业、网络娱乐业、旅游业等在产业结构中所占的比例不断增长，同时，也将推动企业经营管理模式的创新，进一步推进和实现以顾客为中心的经营理念。企业的经营重点也将从关注产品和服务转向为顾客提供体验，甚至邀请顾客参与到企业经营管理过程中。（2）制造业服务化趋势明显制造业服务化的程度不断提高，制造业企业从“聚焦产品、附加服务”的初级阶段向致力于提供“服务导向的解决方案”的高级阶段进行转变。在制造业企业向服务化转变的同时，企业组织形式也越来越多的从纵向一体化转变为横向一体化，不断加强与生产性服务企业的联动。（3）服务外包快速发展服务外包主
9、要分为信息技术外包、业务流程外包和知识流程外包三大类。目前，服务外包正处于快速发展阶段，市场规模巨大，到2018年全球的服务外包市场规模将达到1.7万亿美元。服务外包具有产品无形化、产销同步、集聚人气、环境友好型等特点，对于推动当地产业升级具有重要的战略意义。信息技术外包和业务流程外包作为人力密集型产业，发展过程中将为本地带来大量就业机会，并且催生大量商务办公场所的需求，是壮大现代服务业、优化产业结构的重要手段。知识流程外包具备知识密集型、创新驱动型、辐射范围广等特点，是加速区域创新要素集聚、提升创新能力的重要途径。3、“互联网+”催生大量新兴行业2015年3月，李克强总理在政府工作报告中首次
10、提出“互联网+”行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。中央于2015年7月正式印发“互联网+”行动指导意见，在顶层设计层面正式出台十一大重点行动计划。佛山市打造了“互联网+”博览会，通过打造展示平台、交流平台、引进平台、带动平台和合作平台等五大平台，促进本地“互联网+”行动计划的实施。“互联网+”在现代制造业、商贸交易和金融领域的不断渗透，将持续推动智能制造、电子商务、互联网金融等行业的快速发展，并催生出大量的经济发展新产业、新业态、新模式。（1）智能制造引领转型升级智能制造是“互联网+”在
11、制造业领域的渗透，实现制造业与信息技术的深度结合，对推动我国经济转型、产业升级有重要意义。智能制造涉及到整个制造业生产流程的优化和改进，包括机器人、3D打印、虚拟现实等众多细分产业。面对发达国家的制造业挑战和我国制造业基础比较薄弱的现状， 2015 年5 月国务院发布制造业强国战略规划中国制造2025，以两化融合为主线和智能制造为主攻方向，力争在2025 年进入制造强国行列。2015 年12 月工信部印发国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见的行动计划（2015-2018 年），总体目标是2018 年实现互联网与制造业融合进一步深化，制造业数字化、网络化、智能化水平显著提高。广东省201
12、5年发布珠江西岸先进装备制造产业带布局和项目规划(2015-2020年)，提高珠江西岸各市核心竞争力，预计到2017年珠江西岸规模以上制造业实现产值15000亿元，年均增长实现15%，到2020年，实现产值22000亿元，年均增长约15%，其中先进装备制造业占规模以上装备制造业的比重超过50%。佛山作为珠江西岸最重要的制造业城市，将领衔打造整个先进装备制造产业带，并且重点发展工业自动化控制系统、专用检测仪器、机器人本体和智能测控装置与控制系统，以及3D打印等智能装备。（2）电子商务爆发新的增长领域2014年中国电子商务市场交易整体规模达到 12.3 万亿元，同比增长 21.3%，2015年市场
13、交易整体规模预计超过15万亿元。在中国电子商务快速发展的大背景下，O2O服务、跨境电商和农村电商是未来发展的重点领域。O2O是Online To Offline的简称，是指线下商户与互联网的结合，让互联网成为线下交易的前台。目前，O2O处于快速发展阶段，2014年市场规模超过3000亿元，2015年有望达到4655亿元。O2O与消费者生活密切，涉及到衣食住行、居家理财、生儿育女、健康美业等诸多领域，是一个规模超过万亿元的市场。O2O是创新创业的重点领域，也是资本方密切关注的方向。创业团队在努力开拓O2O细分领域的同时，百度、阿里巴巴、腾讯为代表的互联网巨头也在抓紧渗透，通过并购、投资、合作等形
14、式实现对O2O的覆盖。2014年全国跨境电商交易规模高达4万亿元，预计2016年将增长至6.1万亿元，2017年预计增长至8万亿元，年均增速接近30%。跨境电商作为新兴的国际贸易方式不仅冲破了国家间的障碍，使国际贸易走向无国界贸易，同时它也正在引起世界经济贸易的巨大变革。跨境电商也是我国重点支持发展的领域，2015年6月出台的关于促进跨境电子商务健康快速发展的指导意见，从政策层面进行支持，同时在杭州、上海、宁波、苏州等十多个城市批准设立跨境电商综合试验区，对行业的推动效应十分明显。跨境电商更是电商巨头纷纷抢占的领域，阿里、京东、亚马逊早已经进行了布局，同时也涌现出了以洋码头、蜜淘、小红书为代表
15、的垂直领域跨境电商。农村电商是未来中国电子商务发展的重点领域，通过互联网平台嫁接各种服务于农村的资源，拓展农村信息服务，有助于我国“三农”问题的解决。国务院在2015年11月出台关于促进农村电子商务加快发展的指导意见，通过加强政策扶持、鼓励和支持开拓创新、大力培养农村电商人才、加快完善农村物流体系、加大农村基础设施建设、营造规范有序的市场环境等措施加快行业发展。根据阿里研究院农村电子商务消费报告（2014），2014年全国农村网购市场规模超过1800亿元，到2016年，全国农村网购市场规模将有望增长到4600亿元。电商巨头对农村电商的争夺激烈，进一步加快了行业的发展。（3）互联网金融呈现蓬勃发
16、展势头互联网金融是“互联网+”向传统金融行业渗透时产生的新型模式，通过互联网技术，不仅改善了金融业务发展的基础环境，也衍生出了新的金融服务方式。截至2015年10月，全国P2P网贷成交额达到7154.3亿元，同比增长287.9%，参与人数超过1530.7万人，同比增长182.4%。第三方互联网网支付2014年交易规模达到80767亿元，同比增长50.3%。互联网基金2014年销售规模达到61947.7亿元，同比增长175.4%。传统金融产业主要价值链环节在于渠道入口，金融产品信息，交易平台，金融产品设计以及金融基础设施。相比传统金融产业，互联网金融产业的本质是基于互联网的渠道入口变革，基于大数
17、据技术的产品风控和基于网络支付的基础设施变革。“互联网+”对传统金融产业的渗透正不断加强，逐渐改造其中的环节。在互联网对传统金融的改造过程中，已经形成了一些主流的互联网金融业态，包括网络业务、流量入口、平台衍生金融创新、资产撮合交易平台等。自从2014年2月支付宝推出余额宝引发互联网金融热潮之后，腾讯、百度等互联网巨头加强了投资，与此同时，P2P网贷平台、众筹等模式开始兴起，互联网金融整体呈现多种模式蓬勃发展的势头。面对互联网企业带来的竞争，以银行、保险、证券为代表的传统金融机构也纷纷加入互联网金融的大潮中。传统金融机构运用互联网思维改造传统业务，重塑金融业经营理念，更加重视金融信息整合与分享
18、，通过大数据技术提升业务水平与风险控制。2015年11月3日正式发布的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议中明确提到要规划发展互联网金融。央行行长周小川在随后的辅导读本上刊文指出要顺应信息技术发趋势，支持并规范第三方支付、众筹和P2P借贷平台等互联网金融业态的发展，推进各类金融机构大数据平台建设，建立大数据标准体系和管理规范。4、创新创业带动效应明显自从李克强总理在2015年政府工作报告中强调要推动大众创业、万众创新开始，创新创业的浪潮席卷了全国，充分调动了个人、企业、政府、中介机构等主体。联合办公需求旺盛。创新创业通常为小微企业和创业团队，承租能力低，对经营成本非常敏感，
19、因此产生了大量的联合办公需求。联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。加速器载体潜在需求强烈。创新创业成为一股潮流的大背景下，联合办公满足的是创业团队起步的办公需要，加速器则是满足团队进入成熟阶段后，需要更大办公和生产空间的需求。各地方在对创新创业的支持过程中，已经建设了大量的孵化器为创业团队提供帮助，但是一些地方加速器的供给不足，阻碍了有潜力的优质团队的进一步发展，甚至被迫迁往其他地区。5、消费升级引领行业新趋势伴随大众购买力提升，新兴消费支出增加，消费升级态势
20、明显，长远利好体验型业态、主题业态、复合型商用物业、社区商业、医疗教育配套等服务业发展。体验型业态成为商业新趋势。消费者对商业中心体验性、互动性、娱乐性的要求不断提高，购物中心不再是单纯的购物场所，功能日趋多样化。在此背景下，许多商业载体通过引入网吧、咖啡厅、美发沙龙、轨道赛车俱乐部等特色体验式商家进行转型，新建载体在设计建设之初就定位为体验式业态。主题式业态是国内零售行业竞争中差异化的重要选择。主题式业态主要以某类消费者为目标，提供满足此类消费者特殊的需求，如针对不同年龄段的儿童主题和女人主题商业，针对特殊爱好人群的酒吧主题、书城主题、复古主题商业等等。复合型物业在产业及消费升级中迎来大发展
21、。复合型物业是一类有多类功能的空间，区别于只有单一功能的办公或居住空间。制造业的扁平化带来了生产基地与总部基地的分离，设计研发和金融部门成为制造业的重要部门，对空间的需求从传统的产经一体化转向需要更多的办公共享空间和孵化器空间。随着创新创业、众包设计等工作模式和个人工作室等办公形态的普及，可商可住的商务SOHO公寓需求呈现爆发式增长。零售业态在电商的冲击下，也积极向智能化和体验化转变。居住空间也正从老旧社区升级，向智能化社区转变。老龄化程度的加深，具备无障碍设计的医院、康复中心、福利院等养老医疗物业变得重要。产业升级、消费升级中的这些发展趋势正促使复合空间的需求变得强烈，成为地产行业的重要发展
22、方向。社区商业成为地产领域的下一个风口。社区商业主要以社区范围内的居民为服务对象，是以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。随着经济发展水平的提升，商业业态将从大型的商业中心、百货商场向大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业进行转变。社区商业将涵盖超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。传统商业竞争加剧，大型商业中心过剩，风险较大，而消费者跳不出“最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势。我国巨大的存量住宅也为社区商业发展提供依托。社区商业是一种更易符合主流趋向的一站式消费模式，通过过去数年
23、的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型，这也为社区商业下一步大面积铺开准备了条件。医疗教育配套需求日趋强烈。原本落后的医疗机构难以满足日益增长的需求。同时，消费者更加关注自身健康，日常的保健需求也在不断提升，大健康产业成为朝阳产业，对商服载体需求提升。中国的中产阶级开始崛起，不再只关注物质消费层面，精神追求提高，积极寻求职业教育提升竞争能力，同时，社会的快速发展对学习能力提出了更高的要求，鼓励职场人士接受工作以外的培训。此外儿童教育成为家庭关注的另一焦点，父母对其子女的教育支出不断提高。（二）产业发展机遇近年来，凭借良好的区位优势，南海区积极推动广佛同城
24、化、粤桂黔合作、粤港澳合作等区域合作。东部片区紧邻广州，在广佛同城化进一步深入的背景下，将享受到广州服务业的溢出效应，并且随着粤桂黔和粤港澳合作的大力推进，将充分享受区域合作带来的红利，商服产业发展迎来历史性机遇。1、广佛同城化进一步深入广佛同城以交通设施一体化为切入点，未来将形成广佛一体化发展格局。东部片区可以通过多条地铁可直达广州核心商务区，从而加强与广州服务业的联动发展。广告设计、电子商务、服务外包、金融后台等对租金、水电价格、人力成本较为敏感的行业适合在广佛同城化中向佛山转移。南海区东部片区产业基础雄厚，公共基础设施不断改善，交通条件优越，并且拥有相比广州更低的综合成本，具备较好的服务
25、业承接条件。图表1 广佛同城化规划图资料来源：广佛同城化发展规划（2009-2020）2、粤桂黔合作前景广阔贵广高铁、南广高铁开通，将广东、广西和贵州三省紧密联系在一起，三省共同打造粤桂黔高铁经济带，不仅有利于贯彻落实珠江西岸先进装备制造产业带战略，有效推动区域产业升级和协调发展，还能够促进珠江西岸的服务业发展。佛山处于粤桂黔高铁经济带的龙头和枢纽位置，南海区将直接享受广阔的发展腹地带来的市场空间和机会。尤其在生产性服务业方面，南海区充分发挥佛山本地的产业、科研、资金等方面实力，并且通过高铁经济带将市场延伸至西南腹地。粤桂黔高铁经济带将加强沿线地区的产业合作，提升金融服务、会展交易、现代物流、
26、设计服务业等现代服务业水平，同时还将创新“互联网+”业态，推动互联网与传统制造业、金融服务、教育培训、商贸物流等优势行业融合发展，并争取在智能制造、智能家电、互联网金融、在线教育、电子商务等领域率先取得突破。高铁沿线城市将积极探索“互联网+旅游”、“互联网+文化” 发展的新模式，有效满足高铁开通运营带来的自助旅游和特色文化交流活动增长的需求。图表2 粤桂黔高铁经济带示意图资料来源：中投顾问研究院3、粤港澳合作不断深化近年来，内地与香港、澳门的合作领域不断拓展，在具有粤港澳良好合作的基础上，南海区依托广东金融高新区和三山新城优越的区位交通条件，推动粤港澳合作高端服务示范区的建设，承接港澳地区的金
27、融、中介服务、信息服务、文化创意等高端服务业，为相关企业提供进入内地发展的理想落脚地。南海区打造以香港元素为主题的“香港城”，在规划建设、配套服务等方面向香港社区看齐，设立粤港澳青年创业社区，并通过政策倾斜，资金投入等措施鼓励创新创业。二、产业发展现状（一）东部片区产业总体情况南海区东部片区包括桂城、大沥、里水三镇街，总面积约327.4平方公里。东部片区作为南海区重点打造的“城市南海”板块，定位为“金融商贸、产业总部、都市生态、人才高地”，重点发展金融和商贸服务。东部片区主要的商服产业集聚区包括广东金融高新技术服务区（以下简称“金融高新区”）、三山新城、广佛国际商贸城、金峰新城等。总体来说，东
28、部片区已经形成自北向南、贯穿三镇的多功能综合服务业发展轴，成为南海区的金融、商贸、文化中心，产业金融、金融后台、总部经济、高端商务商贸、研发设计、电子商务、高档酒店房地产、休闲娱乐等产业集聚效应初显。（二）桂城街道产业发展情况2014年，桂城街道实现地方生产总值381亿元，同比增长8.6%；第三产业税收91亿元，占比达77%，其中，房地产和金融两大板块税收分别占30%和17%，表明桂城已经步入服务业为主导的城市经济时代；社会消费品零售总额约252亿元，同比增长7.1%。桂城街道商服产业以金融、商贸、都市型产业为主导。其中，金融业以金融后台、产业金融、互联网金融为主要特色，主要集聚区为金融高新区
29、；商贸业主要涵盖中高端商贸零售以及配套的住宿餐饮、休闲娱乐等业态，主要载体为服务于金融高新区等商务办公集聚区的购物中心、特色商业街、酒店等；都市型产业包括研发设计、创业孵化、技术转移、文化创意、数字媒体等细分产业，主要项目包括瀚天科技城、天安数码城、三山新城片区的都市型产业载体等。金融业以金融高新区为依托，目前已布局包括金融产品研发、清算结算、金融信息咨询、金融数据处理、呼叫中心、灾备中心、培训中心等金融后台服务业，以及包括风险投资、私募股权、融资租赁、小额贷款等创新型产业金融服务业。截止2015年底，金融高新区已吸引252家金融机构及知名企业落户，总投资额525亿元，总建筑面积超过600万。
30、知名落户企业及项目包括佛山民间金融街、广东金融高新区股权交易中心、友邦金融中心、广发金融中心、新鸿基华南国际金融中心、汇丰环球营运中心、银监会南方国际培训中心、PICC南方信息中心、富士通华南数据中心等。商贸业方面，桂城街道已基本形成了大型购物中心高度集聚、特色商业街和专业市场多点集聚、超市及特色餐饮平衡分布的空间格局。主要大型商贸载体包括保利水城、南海万达广场、南海万科广场、京华广场、地铁金融城广场、佛罗伦萨小镇等。桂澜路千米商贸长廊初步成型。都市型产业方面，目前已建设了一批产业导向较为明确的都市型产业载体，比如以环保服务业、创业孵化、数字媒体产业为主题的瀚天科技城，以高新生产性服务业为导向
31、的南海天安数码城，以电力产业为主题的汇源通大厦，以建筑产业为主题的方舟一号，以卫星导航应用为发展方向的三山智汇广场，以文化创意为定位的虹港国际时尚文化产业创意港等。总体来说，桂城街道“两轴四湖五城”城市发展格局初步成型，金融、高端商贸、电子商务、都市型产业聚集成效显著，但同时面临着产业导入情况不尽理想、产业定位和发展偏同质化等问题。（三）大沥镇产业发展情况2014年，大沥镇实现地区生产总值434.3亿元，同比增长8.7%；社会消费品零售总额约176.2亿元，同比增长6.4%。大沥镇作为“中国商贸名镇”，位于广佛同城化的黄金位置，商服产业以专业市场为基础，依托传统产业转型升级衍生出电子商务、总部
32、经济、产业金融等高端服务业，以及城市和社区商业。专业市场方面，大沥镇拥有各类型的专业市场38家，占地总面积约380多万，建筑面积超过320万，包括粮油市场、茶叶市场、家俱市场、夹板市场、机电五金市场、塑料市场、布匹市场、水产市场、电器市场、汽配市场、纺织城、皮革城、三鸟农贸市场等各类专业批发市场。据统计，全镇拥有商铺2万多间，经营户超过8000家，从业人员约25000人，年成交总额约2000多亿元。盐步环球水产市场是全国规模最大的海鲜水产品交易专业市场，它率先将鲜活水产信息推上国际互联网，建立我国首个鲜活水产流通企业大型信息发布网站，成为全国鲜活水产品价格发布中心。南国小商品城占地35万，建筑
33、面积40万，铺位1600间，经营品种33类38万种之多，年交易额人民币400亿元以上，产品销往国内外，是业内颇具国际影响力的市场。图表3 大沥镇主要大中型专业市场情况一览序号市场名称经营范围占地面积（万）建筑面积（万）商铺数量1广佛国际机电五金城五金机电27.5123.721002桂江农产品综合批发市场农副产品30508003广东南国小商品城小商品354016004大转湾夹板装饰材料市场装饰材料25.711.612005盐步世贸纺织城布匹2010.814806九龙五金不锈钢交易中心五金不锈钢1010.69697平地布匹市场布匹78.512008高方商贸城、盐步家具城家具、装饰材料6.87.71
34、799大转湾嘉洲材料城装饰材料15772010广东中大小商品城小商品1.9720011南海凯民茶博城茶叶茶具105.950012中大皮革城皮革碎皮135.950013广东迎海国际茶都茶叶茶具，文体百货10.55.5518资料来源：大沥镇经促局提供资料大沥镇工业发达，铝型材业、内衣业名扬海内外，被誉为“中国铝材第一镇” 、“中国有色金属名镇” 、“中国内衣名镇”。其他如五金机械、家电、玩具、汽摩配件等产业也有相当规模。雄厚的制造业基础，为大沥发展电子商务、制造业总部经济、产业金融等高端服务业提供了条件。目前，大沥镇已成为南海区电商产业发展高地，阿里巴巴和京东两大电商巨头先后落户，中国网库、清华电
35、商工程实验室、南方跨境电商产业园相继进驻，南海电商服务联盟扎根大沥。广佛智城国际电商采购中心、大镇电商履约中心和联滘“淘宝村”着手推进。大沥镇荣获“中国专业市场电商采购示范区”称号，开始迈入电商时代。另外，总部经济方面，以广佛国际商贸城为依托的制造业总部基地正在有序建设中，龙汇大厦和坚美大厦主体封顶，中铝、华昌、沥王和南海铝协总部大楼进展顺利，南储总部、中安合泰金融创意产业园等产业载体建设有序铺开。产业金融方面，大沥成立全国首个镇级金融行业协会，宝力股权投资管理公司和新华村镇银行成功开业，东亚银行华南数据中心进驻落地。大沥镇配合大沥总商会成立企业互助专项资金，有效化解企业金融风险，并成立广东有
36、色金属交易平台，吸纳会员137家，成交总额500多亿元。城市及社区商业方面，大沥近几年加速向城市经济转型、融入广州和桂城商业圈，引进和建设了一批商业综合体项目。宝盈广场开门迎客，和华、华亚、国昌二期、星港城等商业广场建设步伐加快。成功引入永旺梦乐城以及希尔顿、喜来登酒店等3个世界500强项目，城市商业气息日益浓厚。总体来说，大沥镇电商高地初具规模、总部经济产业加速布局、金融商贸发展迅猛，但仍然面临着商贸产业业态层次偏低、品牌吸引力不够、产业融合度不高、产业发展环境有待完善等问题。（四）里水镇产业发展情况2014年，里水镇实现地区生产总值282.5亿元，同比增长8.2%。里水是传统的工业大镇，商
37、服产业主要包括电商及总部经济、商贸零售和文化旅游三大板块。其中，电商及总部经济以宇能数码广场、骆驼电商大楼、佳鸿明O2O生态购物公园及电商总部、华南电商信息港、中企绿色总部、广百商务总部等项目为支撑；商贸零售主要以金峰新城大型商业综合体和社区商业为依托，包括永润广场、广物国际广场等项目；文化旅游以“广佛城心花园”和“梦里水乡”为整体区域和形象定位，拟凭借在镇中心创建4A级核心景区，打造威尼斯式城市里湖新城，大力发展新兴旅游产业，包括艺术河畔等梦里水乡系列项目和集农业观光、生态旅游于一体的贤鲁岛生态旅游度假区。近年来随着广佛同城化的推进、传统产业转型升级，里水镇房地产、商贸零售、电子商务、文化旅
38、游等商服产业出现快速增长态势，但仍然面临着商业商务服务等商服产业结构性不足、受周边地区服务业“虹吸”现象影响等问题。三、产业载体发展情况2008至2015年，南海区共出让商服用地301.6公顷，其中2010年和2013年出让面积最大，各年份出让面积如图所示。图表4 南海区2008-2015年出让商服用地面积资料来源：区国土城建和水务局提供资料东部片区共出让商服用地约188公顷，占全区的62.3%，其中桂城街道155.9公顷，占全区的51.7%，大沥镇23.9公顷，占全区的7.9%，里水镇8.2公顷，占全区的2.7%。（一）桂城街道商服载体发展情况目前桂城街道建成、在建及拟建商服载体达66个，总
39、面积达1089万，其中在建及拟建商服载体39个，面积707万，无论是数量和面积都远高于已建成商服载体，面临一定的去库存压力。图表5 桂城街道商服载体数量资料来源：桂城街道经促局提供资料图表6 桂城街道商服载体建筑面积（单位:万）资料来源：桂城街道经促局提供资料1、金融高新区商服载体问题分析金融高新区大量的公建、民建商务写字楼和大型商业综合体，面临着以下五个方面的问题。第一，现有商服载体租售情况不理想。经济下行情况下部分企业经营不善，商务办公需求增长有限，再加上电子商务等因素的冲击，传统零售物业受影响较大。企业、商家、投资客等目标客户对商服产业和区域发展前景信心不足，以致一些存量载体出现租售率下
40、滑、断租退租等现象。如金融高新区某公建写字楼，出租率从2011年开业时的48%上升到2013年的78%，而自2013年以来，出租率转而直线下降到2015年的64%，租户承租合同签约年限也由以往的5年缩减到2年。据统计，金融高新区存量零售商业整体空置率约17%，高于市场经验合理空置率10%的基准线；存量写字楼空置率则达32%，远高于市场经验合理空置率10%的基准线。图表7 金融高新区某公建写字楼出租率情况资料来源：区金融办提供资料图表8 金融高新区商服载体空置率资料来源：区金融办提供资料第二，在建商服载体陆续进入推盘入市高峰期。写字楼方面，截至2015年上半年，金融高新区写字楼存量约160万，未
41、来随着新凯广场、招商置地等一批项目的陆续入市，写字楼租售市场的竞争将会进一步加剧。商业综合体方面，预计到2020年，金融高新区建筑面积在2万以上的集中商业体量将达208万，包括建成的135万和在建、拟建的73万。20132015年上半年是商业综合体项目立项的高峰期，商业面积供应达108万，而这其中绝大多数都在2015-2016年推盘入市。图表9 金融高新区部分写字楼情况一览项目名称写字楼建筑面积（万）建成时间友邦金融中心8.32012宇浩汇金广场92012联达大厦4.62012景兴环球大厦3.32012嘉邦国际金融中心3.42013承创大厦6.92014方舟一号152014地铁金融城9.320
42、15荣耀国际金融中心9.82015南海万达广场约5.22015 年底承展大厦5.6预计2016阳光国际广场约10预计2016亿能大厦7.7预计2016中盛大厦6.3预计2016智富大厦8.9预计2016新凯广场18.8预计2016友邦金融中心二期8(含商业）预计2016年中中凯文化广场10预计2016年底瀚蓝广场11.6预计2017华南国际金融中心约17预计2017年底资料来源：区金融办提供资料图表10 金融高新区及周边部分商业综合体情况一览项目名称商业部分面积（万）开业时间南海广场6.52000年已开业南海新天地92012年5月1日开业南海城市广场102003年已开业保利水城162009年4
43、月25日开业南海万科广场8.5已开业地铁金融城8已开业南海万达广场202014年9月14日局部开业中海寰宇天下142015年12月30日竣工京华广场36预计2016年年底开业越秀星汇云锦12待开业新城市广场8待开业资料来源：区金融办提供资料第三，商服载体之间存在一定的同质化竞争。“亚太金融后援基地”与“广东产业金融中心”的定位使得写字楼以金融类为主导招商方向，入驻企业集中在金融类及配套行业，而金融高新区目前所能辐射的区域产业规模，以及招商引资项目，还不足以消化现有商服载体的供应。总体来看，金融高新区门槛相对较高，方向比较单一，招商引资缺乏灵活的操作空间，对广告策划、新媒体、互联网、文化创意、中
44、介咨询等细分行业挖掘不够深入。而区域内的商业综合体大多定位于常见的中高端零售品牌，众多购物中心有概念、无主题，业态的差异化不足，容易形成同质化竞争。图表11 金融高新区部分写字楼定位及主导产业一览项目名称项目定位/主宣传语主导产业友邦金融中心金融硅谷金融保险华南国际金融中心一座城市,只有一个国际金融中心金融、世界五百强总部经济地铁金融城广佛门户、城市客厅金融、商务服务荣耀国际金融中心广佛正能量商务地标金融、商务服务、总部经济承业大厦金融高新区的启动项目金融总部、新兴金融、商务服务承创大厦汇丰环球营运服务中心金融后台服务承展大厦银监会南方国际培训中心金融培训景兴环球大厦金融高新区“产融结合”新地
45、标银行金融、商务服务亿能大厦金融高新区创新创业基地金融、商务服务、创业孵化中凯文化广场国家文化产业示范基地动漫、文化创意南海万达广场国际万达，商务首选金融、商务服务资料来源：调研、访谈，根据公开资料整理图表12 金融高新区部分商业综合体定位及代表品牌一览项目名称项目定位主力店/代表品牌/主要特色南海广场南海广场，超越所想天蓝百货、家电城、服装城、韩日台美食广场越秀星汇云锦社区商业新城市广场华润万家、GAP、永旺、中影凯德广场屈臣氏、优衣库、金宝贝顺联国际奥特莱斯国际名品，超低折扣国际名品工厂直销专卖店南海新天地广佛首个一站式欢乐Mall；佛山悠闲商业航母新光百货、特色餐饮、休闲娱乐南海万科广场
46、一站式家庭品质生活目的地街区式购物中心；百佳、优衣库、无印良品、中影京华广场佛山首席世界级城市综合体佛山唯一天际沙滩园林、空中巴厘岛、南海唯一地铁海洋馆、法国风情步行街浪漫花汇、希尔顿酒店保利水城国内第一个“水景”概念的大型综合性购物中心吉之岛、保利影城、南海购书中心、永盟百货、苏宁电器地铁金融城一站式家庭时尚新生活空间奥特莱斯型天河城百货、环游嘉年华动漫游戏主题乐园、稻香、FACTOR FOCO生活体验馆南海万达广场购物中心、美食中心、娱乐中心、交流中心万达百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家中海寰宇天下立体公园M A LL华润V +超市、香港百老汇影院、H&M、GAP、SPAO、星际传奇、MELAND资料来源：调研、访谈，根据公开资料整理第四,市政及生活配套有待完善。随着住宅地产和商业地产的开发,产业和人口的不断导入, 金融高新区在市政及生活配套功能方面，表现出结构性的客观需求。国际学校、中小学校、培训机构等教育配套，医院、健康管理机构等医疗配套，图书馆、会展中心、影剧院、文化宫等文化会展设施配套，人才公寓、商务公寓、酒店等商住类物业均呈现出一定的需求。第五，招商引资政策红利相对减弱。2014年中央
