项目投资计划书.docx

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1、目 录第一章 项目概况- 2 -1.1项目简介- 2 -1.1.1项目背景- 2 -1.1.2项目发起- 2 -1.2战略规划- 3 -1.2.1项目发展规划- 3 -1.2.2项目市场规划- 3 -1.3项目建设与运营规划- 3 -1.3.1 农庄园区设计方案- 3 -1.3.2项目建设计划- 5 -1.3.3营销计划- 5 -1.3.4组织管理计划- 6 -第二章现金流量预测- 9 -2.1 总投资估算与资金筹措- 9 -2.1.1 总投资估算- 9 -2.1.2 资金筹措- 11 -2.2 项目收入预测- 11 -2.3 项目支出预测- 12 -2.4 项目现金流预测- 13 -第三章财

2、务效益评价- 15 -3.1 项目资本成本估测- 15 -3.2 项目的净现值- 16 -3.3 项目的内部收益率- 16 -3.4 项目的动态投资回收期- 17 -第四章项目的风险定量分析- 18 -4.1 项目的保本点和保利点- 18 -4.2 敏感性分析- 18 -4.2.1 单因素敏感性分析- 19 -4.2.2 多因素敏感性分析- 20 -4.3 本章小结- 21 -第一章 项目概况1.1项目简介1.1.1项目背景随着我国经济的发展和人们生活步入富裕，现代人更注重生活质量的提高，旅游业也随之蓬勃发展。而近几年来，城市居民特别是中产阶层，渐感都市生活的压力，他们希望工作之余能以保持平和

3、宁静的态度来感受生命的快乐和幸福，休闲旅游因此也更受到他们的亲睐。休闲旅游为他们提供了逃离常规和充满压力感的环境以及寻求身心恢复的机会，这种旅游方式已逐渐成为我国旅游消费的主流和旅游发展的重要方向。广东省作为全国的经济强省，更是具备发展休闲旅游的经济基础与市场需求，特别是珠三角地区，人们对休闲旅游有着日益增长的巨大需求。广州的一些县级城市，例如增城、从化，拥有丰富的生态旅游资源又毗邻繁华的市区，更是面临着发展休闲旅游的重大机遇。近几年来，增城市政府利用当地得天独厚的生态环境大力发展旅游业。高滩温泉、大丰门漂流、白水寨风景名胜区等旅游景点吸引着越来越多的游客，以其独特的自然资源优势成为人们休闲旅

4、游的绝佳去处，而白水寨风景名胜区更成为广州市乃至广东省对外宣传的一张旅游名片。休闲旅游方式主要有休闲农业、温泉休闲和运动休闲（主要是漂流）。休闲农业是休闲旅游业一种新的旅游产品，可让旅游者亲自参与、亲身体验农业活动。增城市现有的旅游景点主要提供温泉休闲和运动休闲的旅游，缺乏重视休闲观光人员参与性的休闲农业旅游，少有的一些农家乐的档次也是比较低，没有形成休闲农业的“一条龙”式旅游服务，项目正好弥补了这一市场空白。项目是在广州市增城派潭镇高滩村建设的一个休闲农庄，主要利用白水寨优越的生态环境，天然的瀑布景观以及周围的山水资源，建设一个融农事体验、自然观光、休闲度假于一体的综合性的旅游场所。该农庄位

5、于白水寨风景名胜区西北面，附近有大丰门漂流。虽然靠近两个已经进入成熟运营期并享有良好声誉的的旅游景点，但是这两个旅游景点与项目的旅游类型不同，白水寨风景名胜区以自然观光为主，而大丰门漂流又具有明显的季节性，可以说这两个旅游景点不会与项目形成较大的竞争，甚至可以带动项目的宣传与发展。1.1.2项目发起广东省房地产有限公司正是看到了珠三角地区休闲农业的巨大发展潜力，计划与旅游有限公司合作成立休闲农庄有限公司，共同开发休闲农庄项目。农庄所在地的村民认可本项目的前景，拟以土地20年租赁期作价入股的形式参股休闲农庄有限公司。 广东省房地产有限公司成立于1992年，是在香港注册的专业房地产开发公司，主要从

6、事房地产投资、开发和物业管理业务，该公司与广州市增城县政府具有良好的合作关系。房地产开发不仅是资金密集型的，而且还是具有较长周期风险性的业务。作为一个民营房地产企业，该公司开始尝试业务的多元化，多元化发展它可以让企业现金流尽快得到一个平衡。同时，该公司与当地政府的良好关系可为项目提供有利的发展条件。 旅游有限公司成立于1980年，是华南地区规模较大，实力雄厚，享有极高美誉度的旅行社，现已在广州市内拥有40多家营业点，在全省有多家营业网络遍布珠三角，构建了华南地区完善的销售网络，将来可为项目的营销带来优势。 休闲农庄有限公司属于有限责任公司，计划注册资本为1400万元，其中的400万元资金计划向

7、风险投资者融资。休闲农庄有限公司将全面负责项目的开发与经营管理。1.2战略规划1.2.1项目发展规划项目的发展规划是为公司的目标服务的，它使公司的目标落实到具体的工作中，使公司的经营运作得以循序渐进地开展。公司的总体目标是用3年左右的时间将项目打造成一个以度假型休闲农业为主要特色，集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目，实现公司价值和股东价值的最大化。围绕公司的目标，项目的发展规划分为三阶段。第一阶段为项目建设导入期,从2012年初至2014年底，共3年左右.该阶段计划在前6个月内，完成农庄除独立式度假屋第二期建设工程外的所有基础设施和旅游服务设施的建

8、设，并开始把项目的品牌和产品导入市场。第2至第3年即2013年至2014年，做好项目的运营管理，通过营销组合策略的实施，配合良好的服务，进一步扩大知名度和提高市场占有率。独立式度假屋第二期建设工程根据市场的需求在2012年底前逐渐完成建设。第二阶段为项目成熟运营期，从2015年初至2018年底，共4年左右.该阶段要通过做好项目的运营管理，保持并进一步提高市场占有率，把休闲农庄打造为休闲农业旅游的最佳品牌，使休闲农庄在主要目标市场中成为游客首选的休闲度假目的地，籍此为股东带来非常丰厚的回报。第三阶段为项目持续运营期,是在2018年及以后。该阶段需要继续做好项目的运营管理，提升项目的持续价值，为股

9、东带来持续回报。1.2.2项目市场规划 广州市一百多个旅游景点中，以现代建筑、历史怀旧景点、游乐场所、公园等观光、娱乐运动型旅游景点为主，虽然近几年也兴起了一些休闲度假型的景点，但仍远远不能满足市场的需求，而且这些休闲度假旅游景点主要是运动休闲和温泉休闲，以“农”著称且与农事体验有关的旅游产品却不多。此外，项目也具备其独特的优势：第一，休闲农庄拥有宁静、清新、优美的自然环境，依山傍水，四季常绿，清翠怡人，与大自然完全零距离；第二，休闲农庄可以与周边的冬季温泉、夏季漂流形成协同效应而带来大量的客源。因此本计划书将项目的市场竞争战略定为差异化的市场竞争战略，即令项目整体、品牌和产品与竞争对手有较明

10、显的区别，形成与众不同的特点而获得竞争优势，同时将经营战略为增长型战略。 由于休闲农庄毗邻繁华的广州市区，本计划书选择了珠三角地区以休闲度假旅游为出游目的中产阶层的市场作为项目的主要目标市场，而一般收入阶层、会议市场为次要目标市场。根据目标市场的特点，本计划书把项目的市场定位定位为高价值、中等价格；把项目的功能定位为：项目是一个以度假型休闲农业为主要特色，集农事体验、休闲娱乐、住宿餐饮、商务接待、特产购物为一体的综合型休闲农业旅游项目。 1.3 项目建设与运营规划1.3.1 农庄园区设计方案根据项目的发展规划与市场定位，休闲农庄的园区设计有九个功能区域，分别为综合服务区、度假屋区、水塘区、休闲

11、运动区、茶趣园区、绿色蔬菜区、果园区、家禽区、小山丘区。1、综合服务区 综合服务区位于农庄东北面，包括有农庄大门区域、游客接待中心大楼、办公楼及员工宿舍、农家餐厅、停车场和休闲文化广场等基础设施。2、度假屋区 度假屋计划一共建设100间独立式度假屋，总共能提供230个床位。其中，双人房共70间，当中的50间是混凝土式建筑，20间是木式建筑；另外的30间是三人房，当中的20间是混凝土式建筑，10间是木式建筑。 本项目计划在度假屋区的建设上采取滚动式的开发模式，初期先行建设30间双人房（其中10间为木屋）和20间三人房（其中10间为木屋），提供120个床位，剩余的部分为：40间双人房（其中10间为

12、木屋）和10间三人房。剩余部分的设计和建设安排将视乎游客需求和市场状况的变化以及本项目的经营情况而决定，如无特殊情况将于对外营业后的第二年末完成建设。3、水塘区 农庄一共有三处水塘，第一处规划建设成为垂钓区，计划同时放养6000至8000尾鱼，在水塘南面建设一条木制钓鱼廊，可供30人左右同时垂钓。第二处水塘主要作为鱼类养殖区，此处可同时放养30000尾鱼。第三处水塘将作为项目预留用地，仅投放一千多尾鱼来保持水体生态环境即可。在水塘所投放的鱼类品种主要为普通家鱼，以上所养殖的鱼主要是供应给农庄餐厅，若有多余部分才供应给本地市场。4、休闲运动区 休闲运动区规划建设游泳池、篮球场和羽毛球场各一个，游

13、客在这里做运动，可以在自然清新的环境中享受着健康的乐趣。另外需要建设一些拓展训练设施，以吸引单位团队前来开展拓展训练活动。在休闲运动区的西北部还将建设一个烧烤场，提供12个烧烤炉，给游客提供亲朋聚会或体验烧烤野趣的场地。5、茶趣园区 茶趣园区选在村民已有的茶园，规划以种植白茶和红茶为主，保守预计茶趣园区的平均每亩年产量为75斤左右。在茶趣园区将建设一个木制茶艺亭，供游客亲自到茶园采茶后自制品尝，让游客在这山水田园之间感受着茶香带来的高雅情趣。6、蔬菜瓜果园区蔬菜瓜果园区选在村民种植蔬菜之地，为保持原有特色以及节省初期投资，此区只须作简单修整即可。该区将根据时节、土壤特征以及游客的喜好选择不同品

14、种的蔬菜和瓜类来种植，在种植过程中，仅使用天然肥料，不使用农药、化学肥料，以保证蔬菜的新鲜和自然。由于采用“绿色无公害”的种植方法，绿色蔬菜区的平均年亩产量保守预计为3000斤左右。绿色蔬菜区的蔬菜主要供应给农家餐厅，另外也可以提供给游客到田里亲自采摘自己喜欢的品种，享受“农夫”的乐趣，蔬菜如有多余部分则供应给本地市场。7、果园区 果园区也是谢屋村村民种植水果的园区，种植了各式果树3000多棵，为保持原有特色以及节省初期投资，此区也只须简单修整即可。该区域也须根据时节、土壤特征以及游客的喜好，选择不同类型的水果种植，包括龙眼、荔枝、枇杷、黄皮等。果园将按照“循环经济的可持续农业”的生态农业模式

15、实施种植，与本农庄所饲养的家禽、鱼类等组成一条循环的生态链，同时带来生态效益与经济效益，保守预计果园区的平均每亩年产量为2000斤左右。果园区的水果主要供游客采摘品尝或在农庄特产超市直接购买，也供应给农庄餐厅，如有多余部分可供应给本地市场。8、家禽区 家禽区规划以养殖鸡为主，按照“循环经济的可持续农业”的生态农业模式，其饲养方式采用走地放养，均不使用饲料。白天可将鸡放养在果园区的坡地，使鸡的肉质结实，以明显区别于市场上售卖的饲料养殖的鸡；另外，让它们吃虫蚁，既能果树除虫，又能保证肉质鲜甜。白切鸡及脆皮烧鸡是当地的特色美食，非常适合作为餐厅的主要名菜，吸引游客享用，同时脆皮烧鸡也可作为主要特产在

16、本农庄的特产超市供游客选购。养殖量将根据游客需求量而定，如有多余部分才供应给本地市场。9、小山丘区 小山丘区的开发以保持原来生态的原则，因此，该区域只需要规划修整一下山径即可，游客可在这里登山踏青，呼吸清新自然的空气，饱览整个农庄的迷人风景。1.3.2项目建设计划 根据项目的发展规划以及农庄园区设计方案，本项目的建设期计划分为两期。具体如表1-1所示。表1-1 项目推进时间安排第一期工程时间项目推进安排2012年1月1日2012年3月31日公司开办2012年1月1日2012年2月28日生产设备的配置以及垂钓区、绿色蔬菜区、果园区、茶趣园区、小山丘区等的简单建筑或修整2012年1月1日2012年

17、6月30日建筑工程建设及装修，包括游客接待中心、办公楼及员工宿舍、农家餐厅、首期度假屋；基础设施工程，包括农庄大门区域、文化休闲广场、钓鱼区、园区道路、指示牌、运动休闲区、茶趣园区、家禽区、停车场、电信网络、水电工程等第二期工程2012年7月1日2012年12月31日完成第二期独立式度假屋建设该项目预计在2012年中完成基础建设并在下半年开始对外营业。1.3.3营销计划1.目标市场的选择正确地选择目标市场，对整个项目来说具有很重要的意义，根据1.2.2的分析，在目标区域方面该项目的目标市场为珠三角地区的市场，广东省以外的国内地区或国外的市场可作为本项目的补充性市场以及长远目标市场；在目标对象方

18、面，该项目的目标市场为中产阶层市场而一般收入阶层市场作为次要目标市场，富贵阶层市场可作为补充性市场。2.市场需求现状 （1）根据广州市旅游统计局的统计数据显示，2009年全年，广州市各景点所接待的游客一共为9239.29万人次，当年共有旅游景点91处；2010年全年，广州市各景点所接待的游客一共为13754.25万人次，当年共有旅游景点99处。如果用平均化的思想来估算，每个景点平均接待游客2009年为101.53万人次，2010年为138.93万人次。 （2） 白水寨省级风景名胜区成立于2005年，经过高水准的科学规划、高效而渐进的管理机制、借力腾飞的市场运营和强有力的政策支持，在短短6年的建

19、设与运营中已经享有极高美誉度，其游客接待量也逐渐攀升，白水寨风景名胜区近几年的游客接待量如表1-2所示。（2008年在世界金融危机的经济大萧条这一背景下，白水寨风景名胜区同时遭遇了百年不遇的山洪，在这双重影响下，2008年的游客接待量有所下降，但经过一年的修整，2009年的游客接待量迅速得到恢复。）表1-2 2006年至2010年白水寨风景名胜区的游客接待量（单位：万人次/年）年份2006年2007年2008年2009年2010年白水寨风景名胜区3258.8439.1350.3458.13.营销目标 休闲农庄临近白水寨风景名胜区，附近还有已进入成熟运营的高滩温泉和大丰门漂流，处于一个已形成良好

20、旅游效应的环境。在该地段，休闲农庄是一个与其他三个景点不同旅游类型的全新的旅游产品，不会与它们形成较大的竞争，反而可以形成协同效应、互相补充。但考虑到同一地区的游客总量有一特定的饱和度，新旧景点最大的游客接待量也只是共享这一游客总量界限。因此，本计划书借鉴白水寨风景名胜区近几年的游客接待量，从更保守更安全的角度估算项目的营销目标为每年接待游客量25万人次。 根据项目的发展规律，本计划书将每年接待游客量25万人次的营销目标定在项目的第二阶段（2015年至2018年）才实现，即2015年才实现，并且第二阶段的四年均保持这一目标。而第一阶段的2012年至2014年则逐年增长，因为2012年上半年是建

21、设工程期，下半年才正式对外营业，故只实现营销目标的八分之一，2013年实现二分之一，2014年实现四分之三。如果按全年适游期300天计算，2012年至2018年的营销目标如表2-3所示。表2-32 项目2012年至2018年的营销目标年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年每年接待人次31250 125000 187500 250000 250000 250000 250000 每天接待人次104 417 625 833 833 833 833 以上是经过了保守化处理的营销目标。实际上，可以预计增城市旅游业未来几年仍处于高速增长期，加上依托项目的优势，只要我们

22、做好项目的开发与经营管理，完全可以达到更高的目标。因此，我们需要定期开展对营销情况的动态分析，及时做好园区的接待资源和能力的扩容，以免制约了项目获取更大的效益。1.3.4组织管理计划 休闲农庄工作具有服务性强和协作关系突出等特点，为了保证生产服务顺利开展，建立统一高效有序的生产指挥和经营管理体系，行政管理模式如图1-1所示： 根据国家旅游局规定的劳动人员编制规定，参照日前国内同行业的劳动人员概况，依据本项目需要，本计划书制定了人员的配置计划和未来七年的薪酬计划，分别如表1-4和表1-5所示。表1-4 2012年至2018年人员配置计划部门年份2012年上半年2012年下半年2013年2014年

23、2015年2016年2017年2018年高层管理人员总经理11111111营运总监11111111技术总监11111111行政管理部人事绩效11112222办公室秘书01111111前台00011111计划财务部财务部经理11111111出纳11111111会计11112222基建部基建员工53222222市场营销部市场营销员13344444农业技术部农业技术员33335555蔬菜区、茶趣园区、果园区、家禽区、水塘区的工作人员5891012121212运作管理部厨师餐厅02234444服务员餐厅07101315151515游客接待中心服务员、超市售货员和保安员078912121212度假屋管理

24、处服务员046810101010农庄大门、垂钓区、休闲运动区、停车场的工作人员377712121212总数2452586887878787表1-5 2012年至2018年员工的月薪标准（单位：元）部门年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年总经理150001500015000180001800021000210002012年总经理级平均年薪大约19万，每月大概就是1.5万，后面的薪水都是按照之前的增长比例来计算得出来的。营运总监13000130001300015600156001840018400技术总监营运总监和技术总监的薪水是按照之前他们分别是总经理薪水的

25、比例计算得出。（他们跟总经理是同一个级别的）12400124001240014800148001740017400行政管理部人事绩效1500150015001800180022002200办公室秘书1500150015001800180022002200前台15001800180022002200计划财务部财务部经理经理级的平均月薪大概是这样子了吧。6000600060007200720085008500出纳1700170017002000200024002400会计1700170017002000200024002400基建部基建员工1500150015001800180022002200市

26、场营销部市场营销员1700170017002000200024002400农业技术部农业技术员1700170017002000200024002400蔬菜区、茶趣园区、果园区、家禽区、水塘区的工作人员1300130013001500150018001800运作管理部厨师厨师不可能只比服务员高200元吧餐厅2500250025003000300035003500服务员餐厅1300130013001500150018001800游客接待中心服务员、超市售货员和保安员1300130013001500150018001800度假屋管理处服务员1300130013001500150018001800农庄

27、大门、垂钓区、休闲运动区、停车场的工作人员1300130013001500150018001800第二章 现金流量预测 第二章介绍了项目的发展规划、市场规划和项目建设与运营规划，根据这些计划，本章首先对项目进行总投资估算，并说明项目的资金筹措计划；然后对一些运营数据做出必要的说明和假设，估算了项目未来七年的现金流入、现金流出和现金净流量，为后面章节对该项目的财务效益评价与风险定量分析提供依据。2.1 总投资估算与资金筹措2.1.1 总投资估算本项目的初始投资是项目资金到位后，正式对外营业前，为使项目达到经营状态所需的投资，主要是完善基础设施，进行主景点的建设。项目对外营业前所需的准备工作具体有

28、：公司开办、购置生产设备、对各功能区的简单建筑或修装、建设及装修建筑物、安装及建设基础设施、投入农业养殖。总投资估算就是围绕这些营业前期的准备工作所进行的预测与估算。总投资估算的一些说明：1.高滩村拟以20年土地租赁期作价85万元参股休闲农庄有限公司2.该项目占用的平面耕地有29亩，需要交纳耕地占用费25元/平方米，共48.3万元。3.农业养殖的初期投入中，鸡和鱼养殖的初期投入是根据投入运营后2012下半年所需产量的一半来投入生产；因为果园区、茶趣园区及蔬菜瓜果区均是在已有的相应种植地的基础上做简单的修整，在项目初期投入中，其农产品种植成本只需根据年产量的一半进行估算。4.建筑工程建设及装修、

29、基础设施工程建设是根据项目现有资料以及目前广州一般工程定额并结合广东省房地产有限公司提供的经验数据进行估算。项目初始总投资计划具体如表2-1所示。表2-1 项目总投资估算任务时间区域项目单位数量单价（单位：万元）总费用（单位：万元）公司开办2012-01-01至2012-03-31公司开办费3农林地、水塘水体租赁费85耕地占用费税48.3办公用品及设备30办公信息系统12生产设备的配置及各功能区的简单建筑或修装 2012-1-1至2012-2-28生产设备45垂钓区、绿色蔬菜区、果园区、茶趣园、小山丘区等的简单建筑或修装30建筑工程建设及装修 2012-1-1至2012-6-30综合服务区游客

30、接待中心建设及装修90办公大楼及装修栋12727员工宿舍及装修栋13232员工宿舍配套设施栋188农家餐厅建设及装修13838餐厅内配套设备购置及安装11818度假屋区双人房-木式间105.555双人房-混泥土式间20360三人房-木式间105.555三人房-混泥土式间10330室内配套设施套500.630基础设施工程 2012-1-1至2012-6-30综合服务区农庄大门区域建筑及装修12休闲文化广场25水塘区木质钓鱼廊2.5钓鱼休息棚3钓鱼台、钓鱼设备0.5基础设施工程2012-1-1至2012-6-30休闲运动区拓展训练设施68游泳池及周边配套设施130篮球场建筑及配置19羽毛球场18烧

31、烤区场地建设4.5烧烤炉及各种用具1.5休息区等其他建筑、装修及配置38茶趣园区木质茶艺亭4.5茶趣园区其他基础设施3农庄整体特产、超市货品等货物购置费18园区道路（单位：公里）1.23238.4指示牌3停车场15电信网络60水电安装工程80农业养殖投入 2012-1-1至2012-6-30果园区水果种植万斤81.512家禽区家禽养殖万只0.459 209.18 水塘区垂钓区-水塘1万尾0.621.2水塘2万尾0.384 20.77 水塘3万尾0.120.2蔬菜瓜果区蔬菜瓜类种植万斤4.514.5茶趣园区茶叶种植百斤3.750.080.3初期管理与运营 2012-1-1至2012-6-30项目

32、初期6个月工薪福利34.4项目初期管理有关的费用26项目初期营业费广告、公关等68营运资金25不可预见费用准备98.25合计14002.1.2 资金筹措休闲农庄有限公司的注册资本为1400万元，股东有广东省房地产有限公司、旅游有限公司、高滩村和风险投资者，具体的资金来源情况及股本结构如表2-2所示。表2-2 休闲农庄有限公司的股本结构股东现金出资额（单位：万元）土地20年租赁期作价（单位：万元）合计（单位：万元）比例房地产有限公司30060042.86%旅游有限公司21531522.50%高滩村85856.07%风险投资者40040028.57%合计915851400100.00%2.2 项目

33、收入预测项目收入预测的基本假设：1.根据2010年广州市旅游局的统计数据显示，到广州旅游的游客中，有33%的游客会过夜，因此本项目假设住宿游客为游客总数的33%，其中选择住木式度假屋的为10%，选择住混泥土式度假屋的为23%。2.假设非住宿游客用餐平均1次/人，住宿游客用餐平均2次/人；每百人次就餐游客中，食用脆皮烧鸡15只，鱼18尾；每百人次游客中，在特产超市购买脆皮烧鸡8只，参与垂钓的有6人次，垂钓获鱼为每人次2尾，参与任摘任吃活动的有10人次，烧烤炉出租量为2炉；购买其他特产或日用品等按每人次游客平均消费10元；假设大小会议室平均每月出租各四节。3.预测参与游泳的游客需根据适游月份、适游

34、程度及当月游客量来估算，本计划书为了简便计算，取月平均游客量作为当月游客量，具体预测如表2-3所示。表2-3 2012年至2018年参与游泳人数预测表年份年旅游人数5月6月7月8月9月10月合计2012年3125035%35%20%15%54692013年12500015%20%35%35%20%15%145832014年18750015%20%35%35%20%15%218752015年25000015%20%35%35%20%15%291672016年25000015%20%35%35%20%15%291672017年25000015%20%35%35%20%15%291672018年25

35、000015%20%35%35%20%15%29167 本项目的收入来源包括门票收入、住宿收入、农家餐厅收入、特产出售收入、游玩项目收入等。根据1.3.3的营销计划和本节2.2的关于收入预测的基本假设，可以估算出2012年至2018年的收入情况。 各年收入汇总见表2-4。表2-4 项目2012-2018年收入汇总表（单位：元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年收入合计3,627,70314,569,09621,189,8693,540,4583,540,45828,530,64228,530,6422012-2018年收入明细估算见附录1。2.3 项目支

36、出预测 项目支出预测的基本假设:1.2012年至2018年的职工工薪可根据1.3.4的组织管理计划中的人员配置计划和月薪标准进行预测，福利费总计为工资的32%，其中养老12%、医疗8%、失业2%、工伤1%、生育0.85%、住房8%。具体工薪及福利支出见附录。2.在农产品种植、养殖成本中，家禽和鱼的投入养殖数量根据需求量来确定，并假定投入养殖数量的90%可以用于供应游客及市场需求；茶、水果和蔬菜瓜果的种植成本则根据年产量来确定。3.第二期度假屋建设在2013年底完成，包括10间木式双人房、10间混泥土式三人房和30间混泥土式双人房。4. 根据国家的有关税收政策，按项目收入的5%计算营业税，按营业

37、税的5%和3%依次缴纳城市维护建设税和教育费附加，按税率25%缴纳企业所得税5. 折旧及无形资产摊销费是非付现的成本费用，不直接影响现金流量，但是因为它们通过利润而影响企业所得税的确定，从而对现金流量产生间接影响，因此本项目在预测现金流出时也需考虑折旧的计提及无形资产。按照新税法的规定，在计算企业所得税时，固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。本项目的固定资产残值均为原值的5%，房屋及其他建筑物的折旧年限为20年，办公设备的折旧年限为4年，生产设备的折旧年限为5年，其他固定资产的折旧年限为8年。本项目的无形资产包括20年土地租赁费及一次缴纳的耕地占用税，摊销年限为20年。具体的固定资产折旧计

38、提及无形资产摊销、企业所得税计算见附录。 根据1.3.3的营销计划及本节2.3的项目支出预测的基本假设，可以估算出项目2012年至2018年的支出情况。 2012-2018年各年支出详情见表3-5.表3-5 2012-2018年支出汇总表（单位：元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年支出合计3,010,5757,677,95910,281,55913,514,18313,514,18313,994,13513,994,135 2012-2018年项目支出明细估算见附录二。2.4 项目现金流预测 现金流是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济

39、活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。现金流最能反映企业本质的，在众多价值评价指标中基于现金流的评价是最具权威性的。本计划书将采用直接法对项目的税后增量现金流进行估算。 根据本计划书的2.1.1的总投资估算、2.2的项目收入预测和2.3的项目支出预测，可以估算出项目初始投资和2012年至2018年的税后增量现金流，如表2-6所示。各年税后增量现金流估算详情见附录三。表2-6 2012年至2018年项目现金净流量汇总表（单位：元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年税后增量现金流426,5213,152,3228,244,88911,276,00

40、111,276,00110,916,03710,916,0372.5 现金流量调整 本项目是长期投资项目，经营时间较长，在运作过程中，还存在很多风险和不确定性，所得到的预期现金流量是不确定的。因此，本计划书从更保守、更安全的角度考虑，采用“确定当量法”，通过调整现金流来调整项目的风险。当量系数与年度有关，一般对近期各年现金流估计较准，风险较小，当量系数就较大；对远期现金流，则当量系数较小。按照等价现金流方法中确定约当系数的方法，对现金流量进行调整，调整后的税后增量现金流如表3-7所示。表3-7 税后增量现金流调整表（单位：元）项目项目初始投资2012年2013年2014年2015年2016年2

41、017年2018年税后现金流增量-14,000,000 426,521 3,152,322 8,244,889 11,276,001 11,276,001 10,916,037 10,916,037 约当系数1.00 0.95 0.90 0.90 0.80 0.80 0.80 0.80 调整后税后增量现金流-14,000,000 405,195 2,837,090 7,420,400 9,020,801 9,020,801 8,732,829 8,732,829 第三章 财务效益评价项目财务效益评价的主要作用是分析项目在财务上是否具有经济可行性，是项目投资决策的重要依据。本章将根据第三章对项目的总投资及现金流情况的估算，利用净现值、内部收益率、投资回收期等多个决策指标来进行评价。3.1 项目资本成本估测在投资项目财务效益评价中，资本成本又称“折现率”，是投资项目必须达到的最低收益。项目资本成本取决于投资项目的系统性风险，本计划书采用应用最广泛的资本资产定价模型（）来确定本项目的贴现率。资本资产定价模型（）认为资本成本由无风险收益率和风险收益率组成，其表达式为：式中：R 项目资本成本 无风险收益率贝塔系数（也称为系统风险系数）市场整体的预期收益率风险溢价（1）确定无风险收益率 考虑到本项目的经营期限，本计划书选取二十