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1、 东台市房地产泡沫的实证研究会计80701 指导老师： 摘要：近年来，我国一线城市房地产价格大幅上涨，国务院先后出台了相关政策，对房价进行全面调控，但是效果并不理想。一线城市的房地产泡沫并没有得到有效抑制。笔者以东台市作为中小城市的研究样本，采用理论模型探究，数据指标判断以及抽样调查等方法，对东台市房地产市场的现状和未来进行比较全面的分析。经过分析，笔者认为东台市房地产市场过热的现象已经出现，如不加以控制，则有可能像一线城市一样，出现涨价高潮。我们必须根据中小城市的特点对这一现象加以控制。关键词：房地产泡沫，投机需求，购买需求，抽样调查，指标衡量，风险控制 Abstract：In recent
2、 years,the real estate prices of Chinas first-line city are rising dramatically, the State Council has issued relevant policies, a comprehensive regulation on housing prices, but the results are unsatisfactory. The real estate bubble first-tier cities did not get effective suppression. The author as
3、 a small city of Dongtai samples to explore the use of theoretical models, data, indicators, and the sampling survey methods for the dongtai real estate market compare the present and future of comprehensive analysis. Through analysis, the author thinks that the phenomenon of real estate market dong
4、tai overheating are already there, if not controlled, like a city is likely to rise, appear as climax. We must be based on the characteristics of medium and small cities to control this phenomenon.Keywords: real estate bubble, speculative demand, purchaseing demand, sampling surveys, index measures,
5、 risk control目录序言1一、与泡沫有关概念的讨论1（一）金德尔伯格的定义1（二）铃木淑夫的定义2（三）斯蒂格里茨的定义2（四）王子明的定义2（五）现行定义的探讨2二、东台房地产泡沫的指标衡量4（一） 衡量指标的选择4（二） 各项指标的计算与分析41.房地产投资占GDP 的比重42.房价家庭收入比63.住房空置率标准值84.房价房租比的标准值10（三）综合分析10三、抽样调查分析10（一） 城乡比较10（二） 心理价位11（三） 需求分析12（四） 泡沫总体评价13四、泡沫产生的风险与企业风险控制13（一）泡沫与行业风险的分析15（二）产品风险的分析与防范。151.做好投资楼盘的可行
6、性分析。152.制定后备措施。15（三）流动性风险的分析与防范。151.加强对日常现金流量的预测。152.理性的增加在待开发中小城市的土地储备16小结16参考文献：16序言最近“国八条”的出台再一次把中国的房地产泡沫问题推到了前台，“国八条”进一步落实政府责任，把调控房价作为一项目标压向政府，在金融方面加大了对投资和投机购房者的控制，还为保障房建设用地做出了硬性的规定，这一系列的强力措施来调控房价。通过各种经济手段的调节，中国的房地产市场已然得到初步的控制，房地产市调控取得初步成效。不过，经济调控的曲折性超过预期，今后房地产市场调控面临的“两难”问题增多，房产市场现状的疑问不仅仅存在于北上广这
7、样的一线城市，也是许多中小城市的难题。江苏省东台市位于江苏省中部的沿海城市，之所以选择东台作为中小城市的代表或者说是县城的代表，是因为东台这座城市在经济发展状况和收入水平等诸多方面具有的代表性。东台地处江苏北部，苏北在江苏的经济发展是相对滞后的，却更接近于全国的一般水平。东台同时也隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区隔江相望，是中国首批对外开放的14个沿海城市之一，所以东台的经济发展与上海长三角等房地产产业发达的地区经济联系密切，受到其辐射，近些年房地产市场也蓬勃发展。该市是泛长三角经济圈内少有的农业型城市，拥有大量优质耕地，围绕绿色产业、低碳经济，走差别化发展之路。同时东台也有良好的工业传统
8、，在计划经济时代就要相对完善的工业体系，近年又将不锈钢制品、新能源及装备制造、绿色食品加工三大产业作为全市的特色产业重点培植，从2004后第二，第三产业业出现了跳跃式的发展。此外，东台市的人口近年来一直是保持相对的稳定，在稳定中，存在着三个比较明显的人口流动方向。首先是农村人口进入城镇，这是当今社会的普遍现象，农村人口收入普遍提高，迁移到城市居住以享受更好的公共服务和社会环境，同时出生的农村的年轻人也不愿意回到农村，他们认为城市里有更多的机会，可以得到更好的生活。其次是中小城市的人口向大城市流动，很多在东台当地的大学生在大学毕业后选择留在北上广等大城市工作，另外东台也每年输出大量的外出务工人员
9、，前往南京，上海，苏州等地。最后是近年刚刚出现农民工回乡就业潮，近年东台的工业迅速发展，中石油集团，神华集团，国华风电，中粮等大型国企在东台投资，提供了大量的就业机会。在家乡的生活便利而且工资又有保证的情况下，东台也出现了农民工回乡就业潮。根据以上的陈述，笔者认为选择东台市作为中小城市的房地产泡沫的研究样本是具有有代表意义的。一、与泡沫有关概念的讨论经济学界对于泡沫的研究历史悠久，但是我们对于泡沫仍然缺乏一个严格的定义。由于定义的不明确，我们对泡沫的研究就在不同定义基础下进行，这种现状不利于泡沫研究的发展和相关的经济学实践。泡沫的定义与房地产泡沫的定义密切相关，明晰了泡沫的定义，房地产泡沫的定
10、义也会同时明晰。迄今为止，现代经济中最容易产生泡沫的市场是股票市场和房地产市场，这两个市场的对实体经济的影响之大使得他们的泡沫在形成之后也极具危害性。（一）金德尔伯格的定义著名济学家、前美国经济学会会长金德尔伯格 (CKindleberger)针对泡沫的定义问题曾经提出“泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要上涨的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着价格的上涨带来的往往是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后大多以金融危机告终。通常这种“繁荣”会带来
11、价格、生产和利润的快速上升。以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现的危机，或者的逐渐消退告终而不发生危机。” Ansgar Belke，Marcel WiedmannBoom or Bubble in the US Real Estate Market? JIntereconomics，2005 .September/October这个定义的优点就是给人直观的展示了泡沫从生成到破裂的过程，明确的指明了泡沫的原因是投机行为，也指出泡沫的破裂会诱发危机。不过金德尔伯格自己也承认，这个并不是一个真正意义上的定义，这个定义仅仅是形象化地叙述了现象，没有回答“泡沫到底是什么”这一问题。（二）铃木淑夫的
12、定义日本铃木淑夫认为“泡沫是指地价、股价等资产的价格，持续出现基础价格无法承担的上涨或下跌，最后突然暴涨或暴跌。”这个定义触及到了泡沫的本质，但没有揭示泡沫是由投机形成，没有指出泡沫消失可能有多种方式。历史上已出现的价格泡沫有许多不同的结局：一是“破灭”；二是其压力被缓慢的释放，最后消失；三是价格泡沫存在到消费水平可接受的范畴自然消失。因此，其定义中所说的暴涨或者暴跌是泡沫的三种可能运行方式中的一种，并不能全面的阐述所有的泡沫现象。（三）斯蒂格里茨的定义斯蒂格里茨认为“当投资者预期未来某种资产能以高于他们期望的价格出售时，这种资产的现实价格将上升，从而出现泡沫。”持有此观点的还有1992年版的
13、新帕尔格雷夫货币与金融大词典：在市场经济中，如果一种或一系列资产价格出现了突然上升，并且这种上升使人们预期这类资产的远期价格会继续上升，从而产生非理性购买行为，那么这些资产就会出现泡沫行为。这个定义中把泡沫的原因，定义的过于单一与直观。泡沫的最初诱因往往不是投机行为自身，大多数的泡沫都是因为实体经济中的购买需求短期高速增长诱生的，实际经济的活跃才会吸引投资行为，所以不能简单的把投机行为作为泡沫的成因。（四）王子明的定义北京大学王子明从理性预期和非均衡分析的角度，把泡沫看成是一种经济失衡现象，将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般均衡稳定状态价格)的非平稳性向上偏移，这种
14、偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。导致价格泡沫的原因是复杂的，在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为、幼稚投机者交易行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫现象的原因。一般来说，在投机性泡沫发生时，价格往往会出现突然攀升，价格的攀升趋势可能会使市场产生进一步价格上升的预期，并且吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当价格泡沫一旦被市场发现，就会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理论价格的市场力，价格可能迅速而急剧地下降，导致泡沫的破灭。王子明泡沫与泡沫经济非均衡分析 M北京大学出版社，2002同时，王子明还给出了泡沫经济的定义：泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资
15、产出现了比较严重的价格泡沫，并且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，并且一旦泡沫破裂，将给经济的运行带来困境，或者引发金融危机，或者引发经济危机。只有这样特征的国民经济，称之为泡沫经济。这个定义包括四层含义：第一，经济中的某种资产或某些资产出现了价格泡沫。第二，泡沫资产总量已在宏观经济总量上占到了相当的比重。具体说来就是：泡沫资产的虚增价值和国民财富存量之间的比值很大。由于庞大的泡沫资产进入经济体系，通常会带动宏观经济出现超常的增长，导致出现虚假繁荣现象。第三，价格泡沫与经济的各方面发生了系统性联系；第四，泡沫资产的存在导致经
16、济中潜伏着危机。（五）现行定义的探讨笔者认为，在以上各种定义中，王子明对泡沫以及泡沫经济的定义最为明晰，定义说明了泡沫的本质是价格水平相对于理论价格的非平稳性向上偏移，把泡沫状态下的价格水平与理论价格的差距作为度量泡沫程度的标准，泡沫的可度量可以泡沫区分为不同的程度。我们这么理解，除王子明的定义外大多数定义都在讲述狭义泡沫，认为只有剧烈的或者说由非理性的投资行为产生的严重价格偏离才被称之为泡沫，而广义泡沫的定义包括了轻微的，没有破裂或者说破裂并没有产生危机的泡沫。当然，王子明的定义也有缺陷。在他的定义中没有解决理论价格该如何确定，也没有指出泡沫的程度之分，以及不同程度的泡沫对经济的影响是不同的
17、。王子明在定义中认为泡沫的结果必然是危机，但是如果我们采取了合理的宏观调控措施让泡沫慢慢消灭，那样的泡沫情形在王子明的定义中是无法解释的，尽管到目前为止还没有严格的泡沫与泡沫经济的定义，却不能否定这方面研究的意义。泡沫的崩溃泡沫的兴起时间泡沫发展趋势示意图烈度图1笔者在文章中把泡沫是宏观经济中的一种波动现象，一种由需求引发的价格非正常地上升、高涨到消灭的运动过程。但它与经济周期不一样，泡沫会突然出现高峰，然后在巅峰中破灭，或者在今后的很长时间内被市场消化，在很短的时间内就可以出现相当大的起伏。经济周期是宏观经济的周期性普遍规律，而泡沫是宏观经济中的现象。假设供给是稳定的，一个正常市场的购买需求
18、应该是围绕着供给做上下的波动。大多数时间里价格都是由购买需求为主导的市场所决定，但是当投机需求大大超过了购买需求而主导价格的时候，投机需求超出正常需求的那部分需求由于对应了非正常的价格而形成了泡沫。需求泡沫投机需求购买需求供给线时间线需求变化示意图图2二、东台房地产泡沫的指标衡量（一） 衡量指标的选择想要准确的了解房地产泡沫必须要进行指标衡量，判断市场是否存在泡沫很重要，但简单的判断并不能从整体上准确地反映房地产价格的变动情况，也不能为政府监测和预防房地产泡沫提供依据。不同的泡沫度，政府应采取的政策是不同的，比如泡沫处于安全区内时，泡沫对市场的发展具有一定的积极作用，因而也不必采取过分的限制泡
19、沫的政策，如果泡沫处于警戒区内时，则应采取适当的措施预防泡沫的继续膨胀，并使泡沫能够缩小到安全区内。如果泡沫已经处于危险区或者严重危险区，泡沫的破裂已不可避免，关键是采取相应的措施使泡沫破裂对整体经济和社会的影响减弱，避免更大的损失。所以，实践中更需要评价衡量房地产市场泡沫度的科学方法。为了保证房地产泡沫衡量指标的合理性，在制定过程中必须遵循一些基本原则。我认为应该主要考虑以下原则：综合性原则。即应全面考虑各种影响到房地产泡沫的因素，尽可能将那些较为重要的影响因素适当地引入该指标体系之中，并将其分门别类、划分层次，便于分析研究。代表性原则。也即入选的指标应该能够较好地说明房地产泡沫的大小，与房
20、地产泡沫无关或关系不大的因素不予考虑，并且，对于每一类影响到房地产的因素，应当从中筛选适当数量的代表性因素进行研究，不必面面俱到。独立性原则。也即入选的各指标因素之间至少在分析性质上应该相对独立，说明不同问题或问题的不同方面，彼此之间不存在显著的交互影响。可操作性原则。也即纳入该体系的各项指标因素必须概念明确，内容清晰，能够实际计量或测算，以便进行定量分析。过于抽象的分析概念或理论范畴不作为指标引入体系，现阶段还无法实际测定的指标也暂时不予考虑。可比性原则。也即该指标体系应该适当考虑到不同时期的动态对比以及不同地区的空间对比的要求，以保证该指标体系发挥应有的作用。宋忠敏上海房地产泡沫的实证研究
21、D复旦大学，2004房地产泡沫有一般有以下几种指标，一个是房地产投资占 GDP 的比重的标准值，这个数值可以判断房地产的投资数额是否在正常的范围内，以判断投机需求是否有存在的空间，当投机需求过大时，投机需求就会诱导供给，那么在投机需求离开的时候，大量的过剩的供给会产生市场力，使价格急速下跌，造成危机。另外一个指标就是房价家庭收入比，购买需求与个人收入是密切联系的，一个健康的消费品市场应该是以购买需求主导的，当然房地产市场不仅仅是一个简单的消费品市场，房地产具有投资价值，但是如果说价格偏离了正常的购买需求的承受能力，势必造成市场的混乱。第三个指标是住房空置率，住房空置率是市场中房地产产品的空置量
22、与市场中房地产产品总量的比值，反映市场中房地产产品的空置量。房地产市场中的供给者进行开发或出租的目的是将房地产产品建造出来销售或出租，满足购买者或租用者的需求，从而获取收益。假如房地产产品卖不出去也租不出去，房地产产品只能闲置，供给者也无法取得收益。住房空置率是根据房地产供给市场中的投机行为而设计的，衡量房地产供给数量是否过剩的重要指标。还有第四个房租回报率，资产价格是围绕自身价值上下浮动的，不及如此价格还靠升值预期支持的，升值预期越大，你对房租的回报要求越高。当投资者预期资产的投资得不到预期的回报，那么市场上就会悲观的情绪就会在市场上蔓延开来。（二） 各项指标的计算与分析1.房地产投资占GD
23、P 的比重根据国际经验，房地产投资占GDP的比重一般在3-8%之间，建设高峰时期则在 8%左右。不过这一经验值主要是从整个国家来衡量的，对于中小城市，情况又有不同。这里我们可根据香港的相关数据以及上海的历史数据并参照海南省1992-1994年房地产泡沫时期房地产投资数据来决定东台的标准值。20世纪19731991年发达国家住宅投资占GDP变动表图3数据来源：关柯等编著：现代住宅经济，中国建筑工业出版社，2002，第5页香港1991-1997年地产固定资本形成占GDP比重为11.9%-17.8%之间，除地产外的建设项目固定资产形成占 GDP 比重为 2-4%之间。1997年地产泡沫破裂时为17.
24、8%，泡沫破裂后2001年地产及建设固定资本形成占 GDP 比重为12.1%，估计地产的比重为9%左右。上海1996年房地产投资占GDP比重达22.7%，之后就开始了三年的调整；海南省 1993 年房地产投资占GDP比重为22.2%，1994年泡沫开始破裂，开始了漫长的调整，2000年海南房地产投资仅为10.34亿元，不到1993年57.33亿元的1/5，占GDP比重仅2.0%。宋忠敏上海房地产泡沫的实证研究D复旦大学，2004香港固定资产投资变动表年份本地生产总值GDP（亿港元）地产及建设固定资本形成（亿港元）地产及建设固定资本形成占GDP比重（%）地产固定资产形成占GDP比重（%）地产及建
25、设固定资本形成增长率（%）19916685.121067.7216.013.819927793.351255.8316.114.017.619938974.631499.0716.713.819.4199410108.851862.3618.414.824.2199510771.451728.0116.011.9-7.2199611923.582042.3617.113.018.2199713441.052831.6421.117.838.6199812891.292461.9219.1-13.1199912776.581839.7914.4-25.3200012668.81642.1113.
26、0-10.7200112625.851526.1612.1-7.1表1数据来源：香港经济年鉴（1998、1999、2001、2002）注：数据计算为原作者计算改革开放以来，我国投资率逐步提高，从1978年的38.2%提高到2007年的42.3%，年均投资率37.5%，高于世界同期平均水平14.8个百分点。其中，1992-2007年年均高达39.3%，高于世界同期平均水平17.5个百分点。并呈阶段性上升趋势，2004年达到峰值43.2%，自此稳中略降到2007年的42.3%.中国的投资率偏高是由于中国处于从中低收入水平向高收入水平发展的过程造成的，在社会经济高速发展的社会形态下，适度偏高的投资率
27、属于正常的范畴，东台的城市建设在90年代之后的15年时间里发展速度都相对缓慢，近年才刚刚开始高速发展，东台的房地产投资比重的标准值的合理范围应该会略高于海南和香港的水平，东台的房地产投资占GDP的比重在12%以下属于低风险区，12-18%之间属于警戒区，18-24%之间属于危险区，24%以上属于严重危险区即为泡沫区。2009 年东台市房地产开发计划投资额为765246万元，GDP 为3136300万元。房地产投资占 GDP 比重为 24.93%。属于严重危险的区域，泡沫存在的空间很大。另外这个数据在09年之间一直在一个较为稳定水平上，也就是说05年到08年东台市的房地产投资比重都是在一个稳定的
28、区间内，这个数值在09年出现了异常波动。图4数据来源：东台市统计年鉴2009但是值得注意的的是，东台市当年计划投资额为765246万元而其完成投资额仅为129800万元，仅仅占东台市GDP总额的4%。说明虽然大量的资金涌入房地产市场但是其真正形成投资能力还是很有限，所以目前尚不能断言东台房地产市场已经处于严重危险区域，但在今后的经济建设过程中，其暂时没有发挥作用的资金很可能会去房地产市场产生影响，应该引起重视。2.房价家庭收入比房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。 收入是正常的购买需求的决定性因素，房价的最后承担者也正是购买需求的消费者，大
29、多数的投机需求者都可以进行直接投资，而购买需求者必须通过贷款等融资途径来支付超出他们现付能力的部分。如果房价上涨使贷款额过高，他们失去了对贷款的偿付能力，那么泡沫就会破裂。国内目前流行的4至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.830，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2
30、.120，平均值和中位数分别为9和8.1。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.85.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在36之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。 根据福布斯杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分
31、别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。 对比我国的情况，截至2008年3月，我国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要2030年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消费需求。 另一方面，通过不同收入人群的房价收入
32、比的分类别分析，可以很好地解释2003年开始的房价加速上涨趋势。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8。他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力成为这几年房地产消费的主要人群，也快速推高了近年来房地产交易的边际价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满足。实际上，房价收入比在23倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高、达到2530倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的
33、变化（东京低于50%、美国为67%左右）。收入高的国家反而住房的自有化低，这一点说明，购买需求在不同的地区的心理承受能力是不同，在考虑这些具体指标的合理性的时候，我们不可以脱离中国的具体国情，以及东台市的具体情况。因为在北欧等发达国家的消费者对住房自有缺乏刚性的心理需求，所以即便房价不是很高，他们的消费需求也不可能得到有效的调动，使得房价在低位保持均衡。而中国人有着强烈的住房自有意识，所以中国的房价收入比理论上应该在一个较高的范围上达到均衡。而东台市的外来人口非常少，不具有北上广等大城市的向心力和辐射力，在农业人口向城市化的进程中，因为其绝大部分在乡镇拥有住房，不存在强烈的刚性需求，所以东台的
34、房价收入比应该在北京等大城市前几年的水平上达到峰值。房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入2009东台市的人均居住面积为36.81平方米，每户平均人口2.88人，单位面积住宅平均销售价格2608.68，每户人均年收入为45665.136房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入=2.88*36.81*2608.68/45665.136=6.05国际上目前比较流行的说法就是4到6为比较适合的房价家庭收入比，但是由于
35、我国的居民消费心理的以及东台市一个中小城市的现状，笔者认为东台的房价收入比在10左右才会进入泡沫阶段。所以就这个2009年的这个指标来看东台房地产还处在一个相对安全的区间里。但是在2009年之前的指标一直处于稳中有升态势，2009年的单位面积住宅平均销售价格突然下降，有2008年的2841.38元/平米下降到了2608.68元/平米。由于缺乏2010年的数据笔者无法判断2009年的下降是否为偶然，但除了2009年以外的年份数据显示的上升趋势仍让人担心。图5数据来源：东台市统计年鉴20093.住房空置率标准值当投机需求的变现要求没有实现的时候，就会形成住房空置。而房价越是不能被真正的购买者所接受
36、，出现的空置房就会越多，可以说住房空置率是反映房地产市场泡沫烈度的一个非常直观的指标。上海静安区的空置房调查中，将“空置住房”定义为“以2010年6月30日为时点，在居住类住房中，可供使用而未使用的住房。”而前提是“这些房子是开发商已经卖出去了的”，但“待装修半年以内、正在装修、装修完待入住半年以内、住户外出长假、间歇居住和住户将房子作为度假使用”等6种情况的住房被剔除在空置房之外。按照这样的标准统计，可能很多房子都应该排除在外。正如北京一家物业公司的说法，按照上海的标准，他们的小区可能就很少有房子算作空置。无疑对空置标准的认定越详细，最终调查出来的空置率也就越低。在统计方法和渠道上，上海采取
37、的是水表加物业认定，其主要途径是通过楼盘的物业管理单位以及各自区域的水务管理单位两大途径进行。北京则通过小区物业的渠道。可以说住房空置率虽然是一个十分直观的，但是这个指标的认定是相当复杂的，所以给我们的统计工作带来了很大的不便，先前的各个城市设计的调查方法和认定标准都是不同的，所以很难以在东台市范围内通过数据分析或者抽样调查获得。包括有些统计部门的官员在接受媒体采访的时候经常表示，要调查住房空置率太难了。住房空置率在国际上早有通行的标准，国际上住房空置率的计算公式主要有两种：住房空置率=半年以上不住人的空置面积全社会的完工面积；住房空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房的总量。
38、由于“半年以上不住人的空置面积”的数据在我国难以获取，所以我国一般的计算空置率都会选第二种计算方法。一般认为，房地产空置率的国际公认警戒线为10%，但是由于统计方法和认定指标的差异，这个10%的指标仅供参考。笔者在调查东台空房率时采用了计算夜晚无灯光住户占总住户的百分比做法，根据东台市三里桥派出所的资料，笔者选取了一个入住率为100%的小区（茶城花园），其无灯光住户占总住户百分比的平均数为19.5%。根据这个两个数据我们得出无灯光住户占总住户的平均百分比和实际住房空置率直接的误差大约为19.5%。笔者使用如下计算方法：无灯光住户占总住户百分比-平均误差值=住房空置率根据东台市房地产管理局的提供
39、的近5年新申报的项目名单，笔者每年各抽取了3栋住宅楼进行抽样调查。在翻阅2006年2010年新申报项目的名单时，笔者发现申请新项目数量在五年内大幅度增长。图6空房率数据采集表楼盘名称无灯光住户占总住户百分比住房空置率2006西湖花园15号楼50%30.5%金地盛大花园14号楼40%20.5%龙晶花园24号楼空置率数据由东台市三里桥派出所直接提供0%2007金地盛大花园13号楼56%36.5%龙晶花园31号楼空置率数据由东台市三里桥派出所直接提供0%蓝色港湾15号楼76%56.5%2008金水湾147号楼83%63.5%城中花园7号楼空置率数据由东台市城北派出所直接提供0%蓝色港湾22号楼80%
40、60.5%2009大地和苑（未竣工）（未竣工）（未竣工）金水湾131号楼100%100%(经实地观察无人居住)红兰名苑（未竣工）（未竣工）（未竣工）2010金水湾162号（未竣工）（未竣工）（未竣工）台城华府（未竣工）（未竣工）（未竣工）东方一品（未竣工）（未竣工）（未竣工）表2从2009年申请新项目的突然增长可以看出东台市的房地产市场供给突然增加，这与地产投资占GDP 的比重在2009年的突然增加相对应。从上表可以看出除了个别楼盘因为地处市中心或者学校旁有住房空置率处于正常范围外，其余楼盘的住房空置率都处于严重偏高的范畴。经计算除去未竣工的楼盘近五年东台市新建楼盘的平均住房空置率为36.8%
41、，从近五年的住房空置率相对于房地产空置率的国际公认警戒线严重偏高。虽然采用计算夜晚无灯光住户占总住户的百分比做法会使数据产生一定的偏差，但高达36.8%的空置率确实可以说明泡沫的存在。4.房价房租比的标准值房价房租比是房地产价格与房地产租金的比值，反映投资者对房地产投资的房租收益。在收益需求类房地产市场中，收益需求类房地产是投资者为了在未来取得收益而选取的投资方式，除了房地产在未来卖出时取得的现金收入之外，房地产收益的产生主要是以租金为主。该指标根据收益需求类房地产市场中的投机行为而设计，是衡量房地产投资者能否获得收益的重要指标。房价房租比的计算方法是：房价房租比=房价房租比=每平米房屋均价/
42、每平米房屋平均租金。对房价房租比的评判时一般正常区间取 3-5%利率对应的租售比，即 150-230 之间为正常值，230-310 为警戒区，310-400 为危险区，400 以上为严重危险区，我们认为可以将房价房租比的评判标准也适当的浮动。但是我们在实际的计算过程中涉及到一个同期市场利率的问题，我们可以用同期存款利率来和近期的CPI指数结合来考虑这个数值。近期国家公布的CPI指数为4.6%。房价房租比=每平米房屋均价/每平米房屋平均租金根据因为平均租金在统计部门缺乏数据，根据盐城赶集东台板块以及东台房产网（2011 年2 月）提供的二手房房源租金与售价的数据，分别在新东北路，鼓楼步行街，金海
43、路新城区，谢家湾火车站，城西五个比较有代表的板块个各抽取5条近期报价信息进行抽样统计。得出东台市平均租金为每月每平米8.13元。单位面积住宅平均销售价格2608.68。租售比=2608.68/8.13=320.8这个数值已经是处在一个比较危险的范围内，房价跟房屋的实际价格已经产生的一定程度的背离。（三）综合分析根据2009年的上述三项指标，分别对应了供给类指标、需求类指标、投机价值指标。从三项指标上看，供给已经被市场需求牵引，在现有的基础有扩大的趋势；价格虽然在上涨但是还是没有脱离购买需求的承受能力，但不可以高估市场的承受能力，在现状上必须加以控制；从投机价值指标上看，投机的泡沫已经出现，价格
44、的波动已经处在了正常的波动的上方，真正的投资价值并不多，在正常市场上已经是顶部时期，处于顶部并不可怕，这是经济周期的正常波动，如果继续向上就不是正常的经济周期了那就是泡沫。三、抽样调查分析东台市的统计部门目前只有到2009年的数据，为了信息给为准确，笔者进行了抽样调查。在新华书店，移动营业厅，银行等待区等处进行抽样问卷调查，发放了近60份调查表，有效回收50份，形成了总量为50人的随机样本。根据调查50人中有43人表示房价过高，其中有29人表示目前的房价难以接受。50人中表示有买房意愿的意向性需求者为29人，其中没有自有住房且表示有买房意愿的有5人，为刚性需求，刚性需求占10%。表示近期不会买
45、房的人中，有16人坦言房价很高难以接受。在所有调查的人中表示近期在观望的有24人占48%，市场观望气氛浓厚。（一） 城乡比较此次调查中农村人口23人，非农人口27人。其中图7从图上可以看出城市人口对房价的承受能力要高于农村人口，但是这并不意味着城市人口的收入要优于农村人口，还是因为城市人口的住房需求更加旺盛，有62.9%的城市人口表达了他们有买房的意愿，农村人口仅为47.8%，表示肯定不买或者近期没有打算的只有37%，而根据东台统计年鉴2009年，农民人均年收入为14647.39元，城市人口为15855.95元，差距并不明显。并且在有意愿买房的城市人口中有58.8%的人表示不能接受现在的房价。
46、说明现今的东台房价对城市人口已经是一个严重负担，而农村人口需求也因为房价过高受到遏制，不利于城市化的进程。（二） 心理价位2009年东台所有房屋平均销售价格为2608.68元。根据东台房产信息网的有关数据东台市区的二手房均价在2010年2月出现了明显的跃升。图8当然东台房产信息网也坦言，这些数据来源于用户发布的二手房价格统计。真实价格应该比这个数据要小。但它能够反映东台房价一直处于稳步上升态势。根据我们的调查，目前东台市民对房价的心理预期跟市场的价格之间已经存在了偏差。大部分的东台市民都认为房价应该在2000-4000的区间内，占52%。如果说真实的房价略低于上述统计的数据的话，那么按照现在的
47、状态发展下去，房价会超出98%的人的心理预期，在影响房地产的因素中，心理预期的作用不可忽视，因为，心理预期实质上也是通过影响供求关系来影响房地产市场的。从需求角度来看，投资者对住房的需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认同感。事实上，需求者除了考虑自己的住房需要和承受能力外，还要对未来楼市的发展状况做出判断形成对现状的心理预期。图9除了现状的心理预期还有对未来的心理预期。也就是说，在需求意愿不变的情况下，如果当前投资比未来投资更有利，需求者就会倾向于选择当前投资。少数投机需求者的选择不会影响到房价，但是如果公众投资者对房价的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买或暂时不买的行为时，就会对房价的市场价格起到很大影响。图10在调查中显示在所有数据的统计中有40%的人看跌，看涨的人占30%，另外有30%的人表示不知道。在表示观望和有购买意愿的人群中，看跌的人比例增加到了45%，在表示观望的人中有54%的人表示看跌当前的楼市。从不断增加的比例不难看出，当前的房价是在大多数人看来不正常的，因为觉得现今的房价缺乏合理性，理性的购买者会选择，这些心理预期也是市场力形成的一
