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1、 浅析中外政府在房地产市场中的干预政策演变趋势系 部： 财税系 专 业： 资产评估 学 号： 学 生： 指导老师: 目 录中 文 摘 要I英 文 摘 要1引 言12当前我国房地产市场存在的主要问题及原因12.1当前我国房地产市场存在的主要问题12.2当前我国房地产市场存在问题的主要原因23政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择34. 政府对房地产市场的数量调节64.1土地供给与税收调节制度64.2公共住房制度75.我国对房地产市场干涉的转变85.1向房地产开发商的供给补贴政策852向住房需求者供给财政补贴96.结 论10参考文献11中 文 摘 要改革开放尤其是住房制度货币化以来，房地产业和
2、房地产市场的发展，为促进我国国民经济发展，人们居住条件改善起到了积极的作用，但也引发了投资规模过大，房价不断攀升，供求结构失衡，市场秩序混乱等诸多问题的出现。从世界各国的情况看，政府对房地产市场的干预可以分为数量调节和价格调节两种，不同方式的调节对房地产市场产生不同的影响，本文从国家数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。在市场经济条件下，政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择，这是由房地产业的基本属性，政府与市场的基本关系，政府的基本职能决定的。近几年来，政府不断强化了房地产市场的监管，相继采取了一系列宏观调控的重要举措，取得了积极的效果。本文从国家数量
3、干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。关键词：房地产市场 干预 宏观调控AbstractThe housing system reform and opening up, especially since the monetization, real estate and real estate market development, in order to promote Chinas economic development, improving peoples living conditions has played a positive role, bu
4、t also led to the scale of investment is too large, house prices rising , structural imbalance of supply and demand, market disorder, and many other problems. From the countries of the world situation, government intervention in the real estate market can be divided into two kinds of quantity adjust
5、ment and price adjustment, different ways of regulating the real estate market have different impacts,In this paper, the number of countries to intervene with price intervention in two parts examine the Governments real estate policy to interfere with the evolution of trends and policy effects. In a
6、 market economy, the governments macroeconomic control is to solve the problem the real estate market, the inevitable choice, which is the basic properties of the real estate industry, the basic relationship between government and the market, the basic functions of the government decision. In recent
7、 years, the Government has continuously enhanced supervision of the real estate market, have adopted a series of important measures of macro regulation and control, and achieved positive results. In this paper, the number of countries to intervene with price intervention in two parts examine the Gov
8、ernments real estate policy to interfere with the evolution of trends and policy effectsKeyword：Real Estate Market Intervention Macro1引 言住房市场的干涉大致可以归结为两种方法:数量干涉与价格干涉。其中数量干涉重要是对住房供给数量的干涉，通过政府直接建造大批的公共住房以低廉的租金供给低收入户和艰苦户应用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的累赘。所以，在实践中除了公共住房，政府还采用了财政补贴的方法，这实际上是对住房价格进行调节和干涉，财政补贴又可以分为对购房者的
9、需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干涉房地市场的不同特点，本文将从数量干涉与价格干涉两个部分考核政府的房地产政策、干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变。2当前我国房地产市场存在的主要问题及原因改革开放尤其是住房制度货币化改革以来，我国房地产业如雨后春笋迅猛发展，房地产市场应运而生。房地产业和房地产市场的发展，一方面对促进我国国民经济发展、人们居住条件改善起到了积极的作用，另一方面也引发了一些不容忽视的市场问题。2.1当前我国房地产市场存在的主要问题当前，我国房地产市场存在的主要问题，归纳起来，主要集中在以下四个方面：（1）房地产开发投资投资规模过大，导致经济风险加大
10、。据国家社科院2008年房地产蓝皮书提供的数据，2007年全国房地产投资2.52万亿元，同比增长30.2，增速比上年提高8.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资增速4.4个百分点；其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长32.1%，为2003年以来最高，增速比上年提高6.5个百分点，高于同期房地产投资增速1.9个百分点，延续了2004年以来住宅投资增速均高于同期房地产投资增速的走势。另据交通银行调查，在房地产开发投资中，绝大多数企业房地产开发商由于自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。在市场激烈竞争和政府宏观调控政策的影响下，这些企业一旦经营失误或资金链条断
11、裂，就会导致大量不良资产和不良贷款的产生，蕴含的金融风险和经济风险不容忽视。（2）房屋销售价格过高，导致大多数消费者望房却步。近几年来，全国各地房价不断飚升。国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，70个大中城市房屋销售价格在2007年涨幅走高的基础上，2008年1月和2月继续攀升，同比分别上涨了11.3%和10.9%。尤其是一些一线城市，房价更是高得出奇，如上海、北京、深圳等地住房均价达到了10000元以上/平方米，现有价格远远超出了当地大多数普通民众的收入水平和消费能力，导致众多欲购房者只能望房兴叹，相当部分已购房者成为“房奴”。据上海证券报今年初调查，认为目前房价太高的达93%，认为适
12、中的仅7%，认为偏低的为零。目前房价不愿购房的占32%，等待观望的占56%，愿购的仅12%。（3）住房供求结构失衡，导致众多消费者难以购到合适的住房。目前我国各地房地产市场住房供应，普遍存在着高中档、大户型房屋偏多，中低档、小户型房屋及经济实用房、廉租房偏少的问题，导致众多居住条件差的欲购房者难以购到适合自己居住的住房，引起了社会大众尤其是低收入群体的不满，进而加大了不同群体之间的社会矛盾，增添了社会的不和谐因素。（4）市场秩序混乱，导致违规违法行为增多。一是开发企业在房屋预售销售、土地取得和规划审批等环节存在着违法违规行为；二是各级政府主管部门在征地开发、房屋建设过程中存在着向征地、开发企业
13、乱收费的行为。据2007年建设部等八部门开展全国房地产市场秩序专项整治工作时统计，各地在围绕房地产开发、交易、中介等环节的全面检查中，依法查处房地产企业和部分主管部门的各类违法违规行为，山西省查处的违法违规项目为189个，占总数的22%；河北省发现有问题的开发项目为326个，占总数的24%；重庆市发现有问题的房地产开发项目158个，占总数的16%。2.2当前我国房地产市场存在问题的主要原因导致上述问题出现的原因是多方面的，同时也是复杂的。概括起来，我认为，主要包括客观条件为主的原因、主观意愿为主的原因和住房供求失衡三个方面。（1）客观条件为主的原因。一是从房地产市场本身的情况看，由于我国市场经
14、济发育还不够充分，作为市场经济体制一部分的房地产市场体系目前还处于不断构建和完善的阶段，市场自我调控和完善的机制尚未完全形成，导致了房地产市场上述问题的出现。二是从政府对房地产市场宏观调控的情况看，由于房地产市场在我国还是一个诞生不久的新生事物，政府对房地产市场的把握还有一个适应的过程，加之政府已出台调控措施的落实也有一个过程，因而政府调控市场的效果显现无疑具有相对滞后的特征，导致了房地产市场上述问题一时难以根本解决。三是从房价不断走高的因素来看，住房需求量大，土地、原材料价格不断上升，劳动报酬逐步增加，房地产产品质量和科技含量持续提高等，导致房地产生产成本走高，进而影响了房价的不断上涨。（2
15、）主观意愿为主的原因。在市场经济条件下，市场主体及其他参与各方都有自己的利益追求。当各方利益相互博弈时，为了实现自己利益最大化的欲望，往往出现强势方损害弱势方及社会大众利益的现象，进而导致了房地产市场上述问题的产生。其具体表现是：一是部分房地产开发商只顾自身利益，不顾国家政策法规、不顾损害社会大众利益，因而出现了盲目投资、违规占地、部分企业间形成价格联盟或捂盘惜售哄抬房价、大建高中档大户型少建低档小户型房屋等行为，导致投资过大、市场混乱、房价高升、住房供求结构失衡。二是众多中介组织和社会投机资金参与房屋炒作，对房屋供应紧张、房价飚升、市场混乱起到了推波助澜的作用。人们耳熟能详的“温州炒房团”和
16、国外资金通过各种途径进入国内炒作房产便是有力的例证。三是部分地方政府从本地局部利益出发，片面追求经济增长和房地产市场的短期繁荣，忽视宏观调控的重要性和紧迫性，在实施过程中对中央的调控政策进行过滤，选择对自身有利的内容执行，或者采取替代式执行和象征式执行，造成“上有政策、下有对策”的执行偏差，导致房地产市场调控政策在执行中走样，导致了房地产市场出现的问题未能得到及时有效地解决，影响了政府宏观调控措施的实施效果。（3）住房供求失衡的原因。住房供给的增加赶不上需求的增长，市场供求关系失衡，是导致房地产市场上述问题存在的一个深层次原因。大规模进城农民的基本住房需求，城镇居民消费结构升级所导致的改善性住
17、房需求，危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求，完成工业化对工商业用房的增量需求，这几种需求的叠加，造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性，决定了未来几十年内我国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。人们对房屋的消费需求不断增加，房屋供给不能满足人们日益增长的社会需求，在这种情形下，投资增加、房价上涨和投机炒作等问题将难以避免。3政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择在市场经济条件下，政府与市场，是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题，需要政府正确把握与市场的关系，根据房地产业和房地产市场的特点和规律，正确行使社会经济管理的职能，运用宏观调控手段，适时对房地
18、产市场进行调控。3.1房地产业的基本属性，决定了政府必须适时对房地产市场进行宏观调控房地产业是关系国计民生的重要产业。住房问题，不仅仅是一个经济问题，而且是一个事关社会和谐安定的社会和政治问题。在社会经济生活中，房地产业具有两大基本功能和属性：一是经济功能，即产业属性。房地产业本身属于一个创造物质财富的产业部门。在市场健康发展的前提下，房地产业不仅自身能够为社会创造出巨大的物质财富；而且能够为二三产业提供生产经营场所；此外，房地产业还与建筑材料、建筑安装、装饰装修、电器制造、家具制造、环境绿化、生活服务等众多产业密切相关，能够带动大批相关产业发展；进而能够为社会创造出更多的物质财富，促进国民经
19、济持续快速发展。据国家统计局统计，1997-2004年间，房地产开发投资对我国GDP增长速度的贡献率为11.6，其中2004年达到了13。二是社会功能，即公共属性。房地产业同时又属于一个与人民群众生活密切相关的社会性产业部门。向广大社会成员提供住房产品，满足每个公民基本居住权的需求，是房地产业赖以存在与发展的自然法则之一。随着住房制度的改革和房地产业的发展，虽然我国部分城镇居民的居住条件得到了较大的改善，但也存在着多数低收入群体购房难、居住条件难改善的问题。房地产的两大基本属性，决定了无论是从维护房地产业和国民经济持续健康发展的角度，还是从维护社会和谐安定、满足社会大众基本居住权需求的角度，政
20、府都必须站在全局的立场上，高度关注房地产业和房地产市场的发展态势，针对房地产市场存在的问题，适时行使宏观调控的职能，维护房地产市场稳定，促进房地产业和国民经济的持续健康发展；维护社会和谐安定，满足社会大众的居住需求。3.2政府与市场的基本关系，决定了政府必须对房地产市场进行宏观调控在社会经济活动中，政府与市场的关系，实质上是一种你中有我，我中有你的互补关系。正确处理政府与市场的关系，需要注意防止出现两种极端行为：一是市场至上和市场万能论，结果导致市场失灵；二是政府至上和政府全能主义，结果导致政府失灵。为此，政府要在保证市场对资源配置起基础性作用的前提下，以宏观调控的干预之长弥补市场调节之短。当
21、市场机制失灵、问题凸显时，政府要及时对市场进行宏观调控，从而实现市场调节和政府干预二元机制的最优组合。国内外的理论与实践证明，在市场经济条件下，要实现市场参与各方的利益平衡，获取社会经济效益的最大化，单独依靠市场的力量是行不通的。现代制度经济学家G.霍奇逊认为，一个纯粹的市场体系不可行，“一个市场系统必定渗透着国家的规章条例和干预”。上世纪90年代我国海南等地房地产泡沫的破灭和日本房价暴跌、近年来美国次贷危机对社会经济的影响及政府对市场干预的做法，深刻地告诉我们：没有政府的适时调控，房地产市场容易出现影响深远的经济和社会问题；解决房地产市场出现的问题，仅靠市场机制是无法解决的，必须靠政府适时干
22、预。面对前段时期我国房地产市场出现的房价大幅上涨、房屋供应结构失衡、市场秩序混乱等问题，如果以所谓“市场决定一切”为借口放弃宏观调控，房地产业的畸形发展或房地产市场的动荡，必将给我国社会经济带来难以弥补的灾难性后果。因此，作为社会经济管理者的政府，必须通过宏观调控手段，对房地产市场进行适时有效地调控，妥善解决房地产市场存在的问题，促使房地产业和房地产市场回归到正确的发展轨道上来，规避市场带来的风险和危机，确保我国经济社会的持续健康协调发展。3.3政府的基本职能，决定了政府必须对房地产市场进行宏观调控住房是人们生活的必需品，保障公民的住房权利，是政府义不容辞的责任。政府作为依法对国家和社会公共事
23、务进行管理的行政机关，具有两大基本职能：一是经济管理职能，包括宏观经济调控职能、提供公共产品服务职能、市场监管职能；二是社会管理职能，包括调节社会分配和组织社会保障的职能、促进社会化服务体系建立的职能等。从政府职能的特征来看，政府职能具有公共性、动态性和扩张性三大特征。政府职能的公共性特征，体现了政府履行职能的根本目的是为所有社会群体和阶层提供普遍的、公平的、高质量的公共服务，这是政府职能的本质性特征。政府职能的动态性特征表明，随着经济社会的发展变化，政府职能始终是变化的，他取决于市场经济条件下政府与市场关系的动态性、政府与社会关系的力量对比。政府职能的扩张性特征表明，随着现代社会中公共事务、
24、公共问题日益增多，公众需求的日益个性化、多样化，政府承担了越来越多的社会服务职能，并逐渐扩展至社会各层面。因此，当房地产市场出现价格疯涨、秩序混乱、社会大众居住需求难以满足等问题时，政府必须认真履行自己的职能：通过宏观调控手段，限制房地产价格疯涨，规范市场行为，确保房地产业和房地产市场稳定，维护国民经济健康发展；满足社会大众居住需求，维护社会大众的利益，促进社会公平。4. 政府对房地产市场的数量调节4.1土地供给与税收调节制度世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私
25、有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市方案、颁布土地法规、规定土地用处、征收土地应用转让税等道路来影响商业性用地的供给，平抑地价把持房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。 美国土地有三种所有情势:私人所有，联邦政府、洲及处所政府所有，印第安人保存地。政府所有的土地除了供给政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用处都有统一的方案，通过对其应用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且重要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房
26、地产用地的调节重要是通过两种渠道:一是税收政策和城市方案;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织供给政府低息贷款来增长基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最重要的供给者。 在方案和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接供给住宅以外，政府还对那些想转变土地用处的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地应用权。国家通过对土地一
27、级市场的把持获得大批的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基础平衡。这种模式也广泛风行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。 但从演变趋势来看，政府干涉房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市方案和税收等把持土地供给和用处都成为政府调节房地产市场的重要手段。 4.2公共住房制度公共住房制度是政府对房地产市场进行干涉最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目标，甚至需要财政的特别补
28、贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度接洽在一起。政府供给公共住房大致有两种方法：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。 直接介入 发达国家公共住房的供给数量都很宏大，这是政府为掩护房地产市场的稳固，进步全部社会福利程度、保障居民的基础生活程度而供给的低租金的住房系统。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和把持住房生产，在相对较短的时间里供给较多的住房，缓解供求抵触，掩护社会稳固。公共住房政策在市场经济发达国家重要是为低收入者供给住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租
29、用。公共住房在住房系统中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对照状态。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占领的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采用宏观调控的措施，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一程度下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与进步居民生活、调节房地产价格的重要内容。间接供给公共住房 由于直接介入方法对政府财政压力很大，容易引发腐烂、寻租等不良成果，因此，在直接供给公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低
30、价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的重要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供给真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进内行庭收入程度登记，以及采用多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。 事实上，公共住房不仅仅具有干涉房地产市场供求的经济意义，而且
31、构成了全部国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳固的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，重要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级处所政府住宅局管理，履行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分辨为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时代有效地掩护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫幻灭以后日本社会经济的稳固也起着重要的作用。但是，履行公共住宅政策需要征用大批土地，拨巨额资金，对城市财政造成宏大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的打算，大多数国家
32、都对公共住房政策进行了调剂，以勉励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。5.我国对房地产市场干涉的转变政府对房地产市场数量干涉由直接供给公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策勉励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开端改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的过程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应当借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策勉励中低收入阶层购置房产。 政府对房地产市场的价格调节从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的丧失，因此，在房地产市
33、场上政府最常用的干涉手 段和措施就是通过补贴、税收等优惠方法对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收打算又可以分为向房地产开发商供给的供给补贴政策和向住房需求者供给财政补贴两种。 5.1向房地产开发商的供给补贴政策政府通过向盈利性房地产企业供给补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商供给无息贷款，同时规定，向批准为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业供给低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对供给开发住宅的私人公司供给补贴，刺激供给，并在1919年推出了以处所政府为主的“兴建住宅补贴”。二战
34、以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房打算。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到处所政府的一整套完整系统。重要分为公共住房供给补贴和私有建房机构出租住房供给补贴。私有建房机构和处所政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对缺乏的时代，通过减免税、供给差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商供给低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从本来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增长。52向住房需求者供给财政补贴除了对房地产开发商供给补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房
35、或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段重要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个明显的特点：第一，避免了对住房市场的直接干涉，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的情势，可以使国民平等的住房权利得到较为公平的实现；第三，对不同收入者差别看待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战斗等原因使得住房缺乏，在相当长的一段时间里，房地产市场上最重要的抵触是供给不足。因此，为增进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节重要是向房地产开发商供给优惠和补贴来刺激
36、供给并降低价格。当住房的供给增长到了必定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的重要抵触由住房缺乏变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者供给补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是代替了1968年住房法的补贴打算，把联邦住房援助从住房供给者转向需求者。 6.结 论综上所述，政府对房地产市场价格调节的着重点由供给方转移到需求方。这种转变的内在原因是房地产市场上的供求抵触产生了转化，由供给极度缺乏到需求相对不足。政府
37、对房地产需求的补贴正是顺应了这一变更。 当前中国房地产市场的重要抵触在于需求不足，特别是商品住宅需求不足使得个人购房增长率降落，商品住宅空置率上升。据国家统计局最新数据显示，截止到2009年10月末，全国商品住宅空置面积6204万平方米，全国空置率已达到26%。然而，政府在对房地产市场进行价格干涉的时候却没有注意到供求抵触的转换，在城市经济实用房的实行上采用了补贴供给方的政策，在土地转让、税收等方面给开发商以补贴。这样做的成果是无法将购置者区离开来，涌现了“开着奔跑排队买经济实用房”的现象，引起了社会的广泛不满。根据国外在这方面的成功经验。所以个人认为，政府的价格调节政策应当向需求方倾斜才干更
38、加体现国民平等的住房权利，实现政府收入再分配的目标。参考文献1刘连新.中国与世界地产发展比较研究J. 青海大学学报(自然版),19972徐强. 英国城市研究M. 上海交通大学出版社, 1995 3董群忠. 经济适用房分配与管理机制创新J. 城乡建设, 2003 (7) 4田东海. 住房政策国际经验借鉴和中国现实选择M.清华大学出版社,19985英G.霍奇逊.现代制度主义经济学宣言.北京大学出版社.20066美查尔斯沃尔夫.市场或政府.中国发展出版社.20077杜人淮.论政府与市场关系及其作用边界8黄 晓.宾雄意.政府与市场的作用及其关系研究9张跃庆.新世纪北京房地产业发展趋势研究10 Ercole.2003年2007年房地产宏观调控政策走向大事记11 袁秀明.我国房地产市场价格理性回归将不可避免
