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1、谈人口因素对住宅房地产市场的影响 谈人口因素对住宅房地产市场的影响是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，谈人口因素对住宅房地产市场的影响是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，谈人口因素对住宅房地产市场的影响的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。 摘要人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，通过研究人口因素的动态变化可以预测住宅房地产市场的规模和需求变动，有利于明确不同消费者的需求偏好，对住宅房地产市场
2、进行细分，从而使企业在进行市场定位时做出正确决策，引导房地产行业的良性发展。关键词人口因素 住宅房地产市场 人口结构 家庭规模与结构房地产业是关系到国计民生的重要行业，是拉动国民经济增长的支柱产业。影响房地产市场的因素是多样的，经济增长速度、国家宏观调控政策、人口特征、城市化进程、开发成本等因素的变化都会使房地产市场产生波动。其中人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，关注人口特征对引导房地产业良性发展具有重要意义。人口是一个具有多边关系的复杂总体，它通过以下几个方面对住宅房地产市场产生影响，我们以威海市为例来进行说明。一、人口总量与人口增长人口总量与住宅的需求成正比。地区人口总量决定了住
3、宅房地产市场需求的最大容量。人口的增长对于住宅房地产业的发展是一把双刃剑。一方面，人口增长速度快,会导致该地区的恩格尔系数上升,削弱居民住房消费的支付能力，减少或延缓对住房消费的需求。同时，人口增长也加剧了资源的稀缺性，使各种资源（包括工作、受教育机会）的人均占有量下降，影响地区经济增长速度，使人均收入水平下降，从而对房地产需求和投资产生影响。人口相对减少，则作用相反。据2006年威海市国民经济和社会发展统计公报，2006年末全市户籍总人口249.83万人，比上年末仅增加7395人，人口出生率为5.94，人口死亡率7.79，人口自然增长率-1.85，实现负增长。同时，全市实现地区生产总值（GD
4、P）1368.53亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%。城镇居民人均可支配收入2006年达到13975元，比上年增加1520元，增长12.2%，居民消费价格比上年上涨0.97%。即在居民收入水平的逐步提高的同时实行严格的计划生育政策，很好地控制了人口的增长,使居民消费的恩格尔系数处于下降状态。这意味着,居民的住房支付能力在逐步上升,住房需求也越来越强烈。数据显示2006年威海商品房销售额51.99亿元，增长40.2%，其中住宅销售额占到97.2%。另一方面，人口的增长伴随着城市化的进程。城市人口的增长引发住房需求上涨，从而拉动房地产业发展及房价上升。国际经验表明，城市化程度在30%60%
5、之间，房地产市场将进入高速发展期。2006年末威海全市非农业人口为117.56万人，占总人口的47.1%，正处于城市化的快速发展期。大量的人口进入城市使城市的土地压力增大，土地价格上涨。由于国家宏观调控等多方面原因，2006年威海土地价格涨幅高达22.0%，居全省17城市首位。同时城市人口的增加也促使需求多元化，各种基础设施、配套设施的完善，旧城区改造，城市疆域扩大、新城镇的出现等，激起房地产投资热情和新的需求。据统计，2001年2005年，威海市区共迁入人口12.03万，这对于60.65万人的市区人口来讲应该是一个很高的比例。这些迁入人口绝大多数是靠购买住房来解决住的问题。从长远看，伴随着城
6、市化进程，威海市住宅房地产业还有很大的发展空间。二、人口结构1.人口年龄结构区域人口年龄结构变化导致需求主体变化。不同年龄结构的购房者的对房屋的支付能力、对房屋面积、房型的需求及购房动机有很大的差异。这些都要求在开发住宅前对目标购买者做出明确的定位。(1)婚龄人口。处于婚姻年龄段的轻年人口其主要购房需求为婚姻购房。据第五次人口普查资料显示，2000年，威海全市18岁25岁年龄段人口总数为28.58万人，占全市人口比例的11%。他们中的绝大多数在2002年2010年中完婚。从影响产生的时间上看，由于大部分准备结婚的年轻人购房时间比结婚时间平均要提前一年至两年，因此，即将到来的结婚人口数量变动对住
7、宅房地产市场需求的影响将提前一年至两年产生。因此威海市于2001年、2002年开始进入结婚购房需求的膨胀期。需求的膨胀会直接导致房价上涨等问题的出现。从2001年起威海市住宅房地产价格从不足1500元起迅速攀升，达到2006年末的4000元左右。这种需求膨胀将持续到2009左右，在未来的几年内，这部分人群仍是房产市场住宅需求的有生力量。(2)中年人口。相对于婚龄人口，大部分中年人口有较稳定的生活来源，手中掌握一定的资金。因此中年人口中有购房需要的人群更注重住房质量，强调舒适性、房型、装潢等，需求类型属于改善购房。此外，近几年来，银行存款利率较低、股市低迷、债券市场不稳定，民间的大量闲散资金无处
8、可投，不少高收入者把目光锁定在房地产行业，把购房作为投资方向。据城市居民调查资料显示，目前威海市有11%的城市家庭拥有两套及两套以上的住房，多余的住房中60%用于对外出租。(3)老龄人口。统计数据表明，威海市在21世纪进入一个典型的老年型人口社会。根据联合国划分人口年龄结构类型的指标：截止2005年11月1日，威海市1%人口抽样调查共登记0岁14岁人口为32.43 万人，占总人口11.69%；65岁及以上的人口为35.34万人，占12.75%；全市老少比为108.97。与第五次全国人口普查相比，老年人口的比重上升了3.02个百分点。今后，威海市人口老龄化将继续保持快速增长的趋势，预计到2010
9、年，老年人口总量将达到37万人以上。人口老龄化到来，会使威海市国民经济快速积累和发展时期缩短，使经济与社会发展需要承担较大的压力。在社会总投入不变的情况下，随着政府用于老年事业投入的增加，经济建设投入就会相对减少，必然会对正常的经济发展速度产生一定影响。一方面，由老龄化，与儿女同住、多居室房型的需求增加，拥有配套设施的“银色地产”需求增加。另一方面，由于代代相传的生活观念，在未来一段时间，由于老人将房屋传给已有自已住房的子女将产使房屋相对过剩，导致住宅房地产价格下降等影响。因此在能够预期的时间内应充分对需求进行预测，对市场进行调整。2.人口户籍结构随着城市化的进程，流动人口对城镇住宅的影响越来
10、越大。一般说来，流动人口与住宅需求成正相关,但流动人口增长过快也会加大人口与用地、公共设施之间的矛盾，给房地产业发展带来负面影响。2002年威海市政府明确提出：环境是威海最大的比较优势，“住在威海”是威海最有影响力的城市品牌。2003年，威海市荣获“联合国人居奖”，房地产业“人气”迅速攀升。2004年，首届“中国威海国际人居节”成功举办。从第一个国家卫生城市，到第一批国家环保模范城市；从改善人居环境最佳范例城市，到联合国人居奖威海的城市形象随着各项荣誉的获得而日渐提升，威海“人居城市”的品牌效应正在逐步得以释放，引起了海内外的广泛关注。在激活楼市的同时，使威海市房地产品牌得以大力提升。在威海的
11、高标准楼盘中，外地购房客户购买比例超过50%，有的楼盘甚至高达80%。与此同时，随着大城市居民购房的关注点近年来开始向二线三线城市转移，威海作为沿海城市而受到青睐，吸引了大批外地人来威购房。外来购房者一般据有较为充足的资金，他们一方面扩大了需求，促进了威海市住宅房地产的快速发展，同时也增加了本地居民的购房成本，使房产价格上升。三、家庭规模与结构家庭是住房需求的最小单位，因此,家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。受多种因素影响,现代社会的家庭结构正模趋于小型化。据第五次人口普查，威海市平均家庭户规模为2.60人，比第四次人口普查的2.97人下降了0.37人。在人口总量不变的情况下
12、，家庭规模小 谈人口因素对住宅房地产市场的影响是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，谈人口因素对住宅房地产市场的影响是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，谈人口因素对住宅房地产市场的影响的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。型化导致总户数的增加,从而引起对住房总需求的增加。家庭人口数减少，中小户型住宅成为威海市住宅需求的主要部分，这些都增加了房地产市场的发展潜力。四、结语人是市场的主体，人口因素的动态变化
13、影响到住宅房地产市场的需求和经济生活的各个方面。通过人口总量、人口增长、家庭规模与结构的变化可以了解到住宅房地产市场的规模及容量的变化。通过对市场规模的预测，以调整住宅的供给量，达到供求平衡，从而保持房价稳定。对人口结构进行研究可以明确不同消费者的需求偏好，有利于进一步对住宅房地产市场进行细分，满足各层面上消费者的需求。关注人口因素的变动对于房地产企业做出正确决策，引导房地产行业良性发展具有深远影响。参考文献：1董藩:房地产经济概说.大连:东北财经大学出版社,20012张敦富.城市经济学原理.北京:中国轻工业出版社,20053张鸿雁杨雷:中国房地产评论.第3辑.南京:东南大学出版社,2005.
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