专科房地产经营与管理复习课件.ppt

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1、1,“房地产经营与管理”考试时间地点,20周周二上午8:30-10:30地点：闭卷考试，自带计算器。,2,题型,一、单项选择题（20分，1分*20题）二、判断题（10分，1分*10题）三、简答题（30分，6分*5题）四、计算题（30分，3题，有计算步骤分）五、论述题（10分）,3,第一章 概述,4,掌握房地产概念与构成、房地产投资形式；熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业；了解房地产开发概念、房地产开发作用、房地产开发企业管理。,5,什么是房地产？什么是房地产开发？什么是房地产经营？什么是房地产管理？,6,什么是房地产？,房地产三重含义,房产+地产地产立体空间,价值和使用价值,产权束：占有权、

2、使用权、收益权、处分权,7,房地产的概念,房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。,一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物；二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体；三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。,8,房地产的构成,建筑地块房屋建筑物配套基础设施,（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房,（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施：通电、通水、通气（3）生活配套设施：健身器材、幼儿园、超市等等（4）生态环境设施：排污净化设施、环境监测设施,9,什么是房地产开发？

3、,房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,房地产开发,土地开发,房屋开发,10,房地产开发的作用,有利于加速城市现代化进程;有利于城市总体规划的实现；烟台市城市总体规划(20062020)为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体；为城市政府财政和城市建设提供资金来源；为城市中低收入群体提供住房保障。,11,国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，对于其他收入家庭实行商品房。,12,房地产开发特征,区位特征价值特征外部特征,13,房地产开发特

4、征区位特征,位置固定性独一无二性寿命长久性数量有限性,14,国家规定的土地使用权最高期限是：,居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合及其它用地50年,房地产使用的寿命长久性P21,15,房地产开发特征价值特征,价格昂贵性、保值增值性,16,房地产开发特征外部特征,用途多样性 相互影响性可调整性 政府管制性交易的复杂性,商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地,3-广州番禺建垃圾焚烧厂遭30万业主反对,土地政策、税收政策、货币政策等,17,房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设

5、、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。,18,第一章 概述,一、房地产开发相关概念二、房地产投资相关知识三、房地产开发公司,19,二、房地产投资P121,20,房地产投资,房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。,21,房地产投资的形式,直接投资间接投资,22,房地产直接投资,房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发

6、投资：商品房建设投资和土地建设投资。置业投资：主要是租赁型。,23,房地产间接投资,房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。,24,房地产投资的风险,1、系统风险通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。2、个别风险收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险和时间风险等。,25,房地产企业人员构成,建筑师工程师会计师经济师估价师市场营销人员律师与代理人,26,房地产开发程

7、序概述,27,房地产开发的主要阶段划分,28,开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。,决策阶段,前期工作,建设阶段,租售阶段,教材第11页,29,开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。,决策阶段,前期工作,建设阶段,租售阶段,教材第11页,立项,报建,工程建设项目报建管理办法 建建字1994482号,房地产开发项目的前期工作主要是围绕取得“一书两证”而展开的。“一书”：选址意见书“两证”：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,30,1.选址意见书,城乡规划法（2008年1月1日起施行）第三十六条：

8、按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。建设单位提出建设用地选址书面申请，并附送相关文件、图纸。同意选址立项的项目，建设单位将取得建设项目选址意见书及附图，并附规划设计条件。,31,2.建设用地规划许可证,城乡规划法（2008年1月1日起施行）第三十七条 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城

9、乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。,建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。,32,2.建设用地规划许可证,城乡规划法（2008年1月1日起施行）第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。,以出让方式取得国有

10、土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。,33,3.建设工程规划许可证,城乡规划法（2008年1月1日起施行）第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。,申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性

11、详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。,34,4.建筑工程施工许可证,房地产开发企业在取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，还必须取得建筑工程施工许可证，才能动工进行建设。,建筑法 第七条 建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。,施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的

12、批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。,建筑工程施工许可管理办法（2001年）第二条：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整。,35,4.建筑工程施工许可证,建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：已经办理该建设工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其进度符合施工要求。已经确定施工企业。有满足施工需要的施工图低及技术资料，且已按规定进行了审查。有保证工程质量

13、和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建筑资金已经落实。法律、行政法规规定的其他条件。,36,第二章 房地产开发用地获取,37,掌握土地使用权的获取方式，“五证”；熟悉房地产开发主要阶段划分，前期工作阶段的主要内容，房地产项目招标方式；了解房地产开发项目相关部门、项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式，办理施工许可。,38,城市国有土地使用权获取的方式P21,城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作,39,一、城市国有土地使用权出让,土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土

14、地使用权出让金的行为。属于房地产的一级市场。,40,41,出让土地使用权的基本特征,42,1、出让的含义包括：,1）土地使用权出让，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。,43,出让的含义包括：,3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4）集体土地不经征收不得出让。5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、

15、有限期的特点。,44,房地产市场分类,常被分为一级市场、二级市场和三级市场。一级市场：土地使用权出让市场二级市场：土地转让 新建商品房租售市场三级市场：存量房地产交易市场,45,土地使用权出让的最高期限,居住：70年工业：50年教育、科技、文化卫生、体育：50年商业、旅游、娱乐：40年综合或其他：50年,46,物权法和2007年11月1日开始施行的中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例规定：,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。工业用地中不包括采矿用地。,47,2、出让土地使用权的基本类型,48,公开出让方

16、式的程序、特点是什么？,49,土地公开出让的程序,签订国有建设用地使用权出让合同,50,方式：公开（开发利用条件和要求）特点：程序规范、透明度高、公开竞争。适用范围：很广，大型开发项目和城市规划的重点发展项目，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地。,（一）招标出让,51,方式：公开（用地条件和底价）特点：价高者得，完全市场化。适用范围：竞争性较高的房地产业、金融业、商业、旅游业区位条件好、交通便利、土地利用较为灵活。规则：土地行政主管部门主持拍卖,首先叫底价，轮番报价，最后出最高价者得,竞买人不足三人或最高应价未达底价，终止拍卖。,（二）拍卖出让,52,方式：公开竞价交易特点：规定期限（不少

17、于10工作日）公开竞争。,（三）挂牌出让,53,（四）协议出让,1、方式：协商（用地条件和出让金）2、特点：公开性和透明度低，一对一，主观随意性大，缺乏公开竞争。3、适用范围：工业高新技术项目、公益事业用地、需重点扶持优先发展的产业公益福利和非盈利性项目。,54,城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作,55,1、含义,土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,56,2、取得划拨土地使用权实际上分为两种情况,一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的

18、补偿、安置后费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。,57,土地使用权划拨,依据土地管理法第五十四条，这里的土地使用者包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。,目前在房地产开发中，对用于经济适用房、廉租房等社会保障性用房的开发建设用地，采用行政划拨的方式。,58,3、划拨土地使用权的基本特征,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,59,城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作,60,1、含义,土地使用权转让是指通过出让方

19、式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。,61,土地使用权转让方式：,1.买卖2.交换3.赠与,62,2、土地使用权转让的条件,支付土地出让金，取得土地使用权证书；进行了投资开发，属于房屋建设的，完成开发投资总额的25%，属于成片土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,63,城市国有土地使用权出让城市国有土地使用权划拨城市国有土地使用权转让土地合作,64,“五证”,国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证预售许可证,65,第三章 房地产开发项目的规划设计及其评价P31,66,一、房地产开发项目的规划管理,1.1 城市规划的层次

20、,67,城市总体规划,“对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。”中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日起施行）,68,控制性详细规划,控制性详规的任务：用一系列的指标和规划要求对土地使用进行有效的控制，并指导修建性详细规划的编制。控制性详规的基本内容：详细确定规划地区各类用地的界线和使用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。确定各类支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。制定相

21、应的土地使用和建筑管理规定细则。,69,控制性详细规划对地块的控制指标有：规定性指标：必须遵照的，包括：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑后退红线距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其其他需要配置的公共设施。指导性指标：参照执行，包括：人口容量、建筑形式、体量、色彩、风格要求，其他环境要求。嘉兴市南湖新区控制性详细规划,70,一、房地产开发项目的规划管理,1.2 房地产开发与城市规划的关系P37城市规划是房地产开发的基本依据城市规划的实施离不开房地产开发,71,一、房地产开发项目的规划管理,1.2 房地产开发与城市规划的关系城市规划是房地产开发的基本依据调控（管制）指

22、导,72,一、房地产开发项目的规划管理,1.3 房地产开发项目的规划管理（要点）P38选址、定点 建设用地规划许可证 行政划拨：选址、定点审批（选址意见书）规划设计条件建设用地规划许可证申请用地 出让：受让土地规划设计条件建设用地规划许可证,73,建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。,容积率：即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。,绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率。,建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。,建筑红线后退距离：即建筑最外边线后退道路红线的距离。通常以下限控制。,74,一、房地产开发项目的规划管理,1

23、.3 房地产开发项目的规划管理（要点）选址、定点 建设用地规划许可证 行政划拨：选址、定点审批（选址意见书）规划设计条件建设用地规划许可证申请用地 出让：受让土地规划设计条件建设用地规划许可证规划设计方案审批申请建设工程规划许可证竣工验收规划认可（建设工程竣工验收规划确认（认可）书）,城乡规划法第四十五条：县级以上城乡规划部门依国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。工程竣工后，城乡规划行政主管部门未出具认可文件的，有关部门不得发给房屋产权证明等有关文件。,75,居住区规划设计的基本原则居住区分级控制规模和规划布局形式居住区用

24、地居住区规划设计的内容居住区规划设计中的技术经济指标,二、城市居住区规划（熟悉）,76,二、城市居住区规划,2.3居住区用地2.3.1居住区规划（总）用地的构成居住区用地住宅用地公建用地道路用地公共绿地其他用地,77,二、城市居住区规划,2.3居住区用地2.3.1居住区规划（总）用地的构成居住区用地（R）住宅用地（R01）公建用地（R02）道路用地（R03）公共绿地（R04）其他用地（E）,规划范围内与居住区没有直接配套关系的其他用地，如外围道路或保留的企事业单位、不能建设的用地、城市级公建用地、城市干道、自然村等。其他用地不参与用地平衡，也不计人人均用地指标，只在居住区规划总用地中统计其用地

25、数量。,78,每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以居住区总建筑面积与居住区用地的比值表示。,每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数。,每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数。,每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。,每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。,居住区各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。,住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率。,每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量,79,第四章 房地产市场调查与分析P76,80,第一节 房地产市场调查,房地产市场调查的含义与作用房地产市场调查与预测的内容房地产市场调查与预测的方法房地产市场调查的步骤,81,根据房地产开发项目经济评价方法，房地

26、产开发项目经济评价的一般程序为：,第四章 房地产市场调查与分析,房地产市场调查的含义与作用房地产市场调查与预测的内容房地产市场调查与预测的方法房地产市场调查的步骤,82,第四章 房地产市场调查与分析,一、房地产市场调查的含义与作用P76 市场调查是调查者接受委托者的委托，根据调查目的，采取适宜的调查方法，收集、存储、整理有关资料和数据并形成调查报告的过程。房地产开发项目市场调查：委托者-房地产开发企业调查者-房地产开发企业组建的调查小组-房地产咨询机构-专门的调查公司,83,二、房地产市场调查的内容P77-79 P107-110房地产投资环境调查房地产市场状况调查,第四章 房地产市场调查与分析

27、,84,二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查房地产投资环境调查（或市场环境调查）在国家（宏观）、区域、城市（中观）、邻里（微观）的层次上进行。投资环境调查的内容主要包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面；对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。项目提出和项目选址的依据。房地产市场状况调查,第四章 房地产市场调查与分析,85,二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查与预测房地产市场状况调查与预测,第四章 房地产市场调查与分析,86,二、房地产市场调查的内容房地产投资环境调查房地产市场状况调查供求状况：包括相关地段、用

28、途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，尤其是竞争楼盘的调查。消费者调查、竞争者调查房地产商品的价格、租金和经营收入；房地产项目开发和经营的投资、成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。项目定位的重要依据；可以为项目经济评价提供基础数据。,第四章 房地产市场调查与分析,P77,87,三、房地产市场调查的步骤 P78-80（一）确定问题和调查目标（二）制定调查计划（三）收集信息（四）分析信息（五）提交调查报告,第四章 房地产市场调查与分析,调查内容资料来源调查方法抽样方案调查费用,88,（一）确定问题和调查目标,试探性调查 即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些预

29、测和想法。如在经历了2007-2009年中国城市住宅价格普遍大幅度上涨，价格向下调整压力日增的情况下（特别是现有住房政策的影响），调查有意向在2010年购买商品住宅的家庭数量。,描述性调查即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费50万元在郊区买一套两居室商品住宅；,89,因果性调查找出事情的原因和结果 例如价格和销售之间的因果关系如何？广告与销售间的因果关系如何？通常对于一个房地产公司经营业务范围来说，销售、成本、利润、市场占有量，皆为因变量。而自变量较为复杂。,（一）确定问题和调查目标,90,（二）制定调查计划P79,1、资料来源：二手资料：首先收集；一手资料：为了当前特定的目的而收集的原

30、始信息。,91,2、收集一手资料常用的调查方法：观察法 专题讨论法 问卷调查法 实验法等,（二）制定调查计划,92,直接观察法亲身经历法痕迹观察法行为记录法,调查方法观察法,93,调查方法专题讨论法,焦点小组座谈会深度访谈法投影技法,94,调查方法实验法,是将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出的一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果。实验法是最科学的调查方法。,例如某写字楼的业主对于同类型的租户，首先确定月租金为30美元每平方米，看租户愿意租用多大的面积，如果月租金降为25美元每平方米，租户愿意租用的面积又是多少。,95,3、收集一手资料常用的调查手段：问卷 座谈,（二）制定调

31、查计划,96,4、抽样方案：抽样单位：解决向什么人调查的问题。抽样规模：主要确定调查多少人的问题。抽样程序：解决如何选择答卷人的问题。,（二）制定调查计划,97,5、联系方法：,（二）制定调查计划,人员访问：直接的方式 拦截式面谈调查电话访问：间接的方式。一般是非选择性法向被调查者询问邮寄访问：回寄率低 网上访问：真实性较差,98,房地产市场调查计划：,1、市场调查目的2、市场调查内容3、市场调查方法4、市场调查时间安排,99,（三）收集信息,根据调查计划来进行信息的收集;最容易出错的阶段。,100,（四）分析信息,主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标有关的信息。,101,（五）报告

32、结果,归纳研究结果并得出结论，提交给管理人员决策使用。报告要求：客观真实、简明扼要、结论明确、制作精美。,102,四、房地产市场预测分析方法,房地产市场预测通常采用的方法有:购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法时间序列分析法相关分析法,103,1、购买者意图调查法,就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。,【例】：在某市区进行某类公寓需求的市场调查中，访问500个样本，被访者表明购买意向如下：一定会买 50人 占10%可能会买 75人 占15%不能决定是否购买 125人 占25%可能不会买 100人 占20%肯定不会买 150人 占30%总计 500人 占

33、100%,104,四、房地产市场预测分析方法,房地产市场预测通常采用的方法有:购买者意图调查法销售人员意见综合法专家意见法时间序列分析法相关分析法,105,2、销售人员意见综合法,具体做法是：请几位销售人员分别估计某一产品在不同条件下未来的销售额以及发生的概率，然后求出它们的期望值，最后将几位销售人员的平均期望值做为销售额的预测值。,106,3、专家意见法（德尔菲法）,（6）对专家的意见进行综合处理。,（1）组成专家小组。按照课题所需知识范围，确定专家。专家人数的多少，可根据预测课题的大小和涉及面的宽窄而定，一般不超过20人。,（2）向所有专家提出所要预测的问题及有关要求，并附上有关这个问题的

34、所有背景材料，同时请专家提出还需要什么材料。然后，由专家做书面答复。,（3）各个专家根据他们所收到的材料，提出自己的预测意见，并说明自己是怎样利用这些材料并提出预测值的。,（4）将各位专家第一次判断意见汇总，列成图表，进行对比，再分发给各位专家，让专家比较自己同他人的不同意见，修改自己的意见和判断。也可以把各位专家的意见加以整理，或请身份更高的其他专家加紧评论，然后把这些意见再分送给各位专家，以便他们参考后修改自己的意见。,（5）将所有专家的修改意见收集起来，汇总，再次分发给各位专家，以便做第二次修改。逐轮收集意见并为专家反馈信息是德尔菲法的主要环节。收集意见和信息反馈一般要经过三、四轮，在向

35、专家进行反馈的时候，只给出各种意见，但并不说明发表各种意见的专家的具体姓名。这一过程重复进行，直到每一个专家不再改变自己的意见为止。,107,3、专家意见法（德尔菲法）,优点:能充分发挥各位专家的作用，集思广益，准确性高；能把各位专家意见的分歧点表达出来，取各家之长，避各家之短。缺点：过程比较复杂，花费时间较长。,108,4、时间序列分析法,时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态。分为：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法,109,简单平均法,也称为算术平均法，即把资料中各期实际销售量的平均值作为下一期销售量的预测值。,例：某楼盘2010年1月实际销售额100万元，

36、2月120万元，3月130万元，预测4月的销售额？,110,指数平滑法,指数平滑法是在移动平均法基础上发展起来的一种时间序列分析预测法，它是通过计算指数平滑值，配合一定的时间序列预测模型对现象的未来进行预测。原理是任一期的指数平滑值都是本期实际观察值与前一期指数平滑值的加权平均。,111,计算公式：Qt=St-1(1)Qt-1 其中Qt本期预测值 St-1前期实际销售量 Qt-1前期预测值 平滑指数（01）,112,回归分析法市场因子推演法,5、相关分析法P86,113,回归分析法,回归分析法是一种统计学方法，它是在掌握一定量观察数据基础上，利用数理统计方法建立自变量和因变量之间回归关系函数的

37、方法。,114,第二节 市场细分与目标市场选择P87,115,第四章 房地产市场调查与分析二、房地产市场调查、市场细分及目标市场选择,根据客户的买点设计卖点,客户定位（市场定位，定位的核心）市场定位（形成差异化产品）形象定位（认知、偏好、共鸣）,116,目标市场选择的五种模式P91,第四章 房地产市场调查与分析二、房地产市场调查、市场细分及目标市场选择,117,根据建设部房地产开发项目经济评价方法，房地产项目策划主要包括以下内容的分析与选择：项目区位开发时机开发内容和规模开发合作方式融资方式和资金结构产品经营方式,第五章 房地产开发项目策划,118,第六章 房地产投资分析基础,119,第六章

38、房地产投资分析基础P143,120,第一节 现金流量,121,1.含义：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出CO，流入系统的资金叫现金流入CI，现金流入与流出之差叫净现金流量（CICO）。,一、现金流量P143,2.确定现金流量应注意的问题（1）应有明确的发生时点（2）必须实际发生（如应收或应付账款就不是现金流量）（3）不同的角度有不同的结果（如税收，从企业角度是现金流出；从国家角度都不是）,122,期间发生现金流量的简化处理方法（举例加以说明）年末习惯法：假设现金发生在每期的期末（销售、租金收入，

39、成本费用）年初习惯法：假设现金发生在每期的期初（投资，贷款投入）均匀分布法：假设现金发生在每期的期中（银行贷款）,123,第二节 资金时间价值P148,124,所谓复利，不但本金产生利息，而且利息的部分也产生利息,即“利滚利”。,其计算公式：,P(1+i)2,P(1+i)n-1,P(1+i)n,1,P,Pi,P(1+i),2,P(1+i),P(1+i)i,n1,P(1+i)n-2,P(1+i)n-2 i,n,P(1+i)n-1,P(1+i)n-1 i,我国房地产开发贷款和住房抵押贷款利息按照复利计算,125,三、名义利率与实际利率,在实际应用中，计息周期并不一定以一年为周期，可以按半年计息一次

40、，每季度计息一次，每月计息一次，甚至可能每日计息一次。因此同样的年利率，由于计息期数的不同，本金所产生的利息也不同。因而有名义利率和实际利率之分。,126,1、名义利率（nominal interest rate）,名义利率是指按年计息的利率，即计息周期为一年，等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。例如每月存款月利率为3，则名义年利率为312个月3.6。,127,2、实际利率（actual interest rate）,实际利率又称有效利率，是按实际计息期计息的利率，它可以是计息周期的利率，也可以不是计息周期利率。事实上，实际利率就是按复利计息的实际利息与本金的比值。,128,名义利率与

41、年实际利率的关系,如果：r名义利率；（年利率）m一年中的计息次数 实际年利息实际年利率,129,名义利率r与年实际利率i的关系,1名义利率指年利率，而实际利率并不一定是年利率。2当m=1（即一年计息一次）时，i=r；当m1时，ir；当m无穷大时，,130,名义利率r与年实际利率i的关系,3名义利率不能完全反映资金的时间价值，实际利率才真实地反映了资金的时间价值。4名义利率越大，实际计息周期越短，实际年利率与名义利率的差值就越大。,131,第三节 资金等效值与复利计算P154,132,例如：现存入银行100元，年利率4.77%，一年后得到104.77元，这两笔金额在年利率4.77%的前提下，对你

42、而言有什么区别。,一、资金等值,（1）概念：在考虑时间因素的情况下，不同时点的绝对值不等的资金可能具有相等的价值。利用等值的概念，可把一个时点的资金额换算成另一时点的等值金额。如“折现”、“贴现”等。资金等值计算：将一个时点发生的资金金额换成另一时点的等值金额的过程。折现（或贴现）：把将来某一时点的资金金额换算成现在时点的等值金额。,133,三个值P：现值,发生在资金运动起点或现在时点的F：终值,发生在资金运动终点或将来时点的值 A：年值,连续出现在各计息周期期末的等额支付金额两个因素利率（i）计息期（n）,二、资金等效值换算（换算的基本框架）（3+2+6+4）,134,六种基本换算及六个系数

43、2.1 现值换算为终值 PF2.2 终值换算为现值 FP2.3 年值换算为终值 AF2.4 终值换算为年值 FA2.5 年值换算为现值 AP2.6 现值换算为年值 PA,二、资金等效值换算（换算的基本框架）（3+2+6+4）,135,二、资金等效值换算及复利计算（记住P和A）,2.1 现值换算为终值 PF（一次支付终值）,(1+i)n称作一次支付终值系数,形象理解（存款）一次存钱，到期本利合计多少,136,二、资金等效值换算及复利计算,2.2 终值换算为现值 FP（一次支付现值）,形象理解（存款）已知到期本利合计数，求最初本金。,137,2.3 年值换算为终值 AF（等额序列）,二、资金等效值

44、换算及复利计算,138,（F/A，i，n）=称作等额序列支付年金终值系数,形象理解（存款）等额零存整取。,139,2.4 终值换算为年值 FA（储存基金公式）,140,（A/F，i，n）称为偿债基金系数,储存基金公式,形象记忆（存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱。年青时定期等额支付养老金，想到一定年龄一次性取出一定钱数，问年青时每月或每月应存入多少钱。,141,2.5 年值换算为现值 AP,142,（P/A，i，n）年金现值系数,等额序列支付年金现值公式,形象记忆（房地产估价收益法，房奴的法宝之一；按揭算贷款额度）一次性存入一笔钱，以后每年可获得等额的养老金，如：已知养

45、老金的数额，问最初一次性需存入多少钱。,143,2.6 现值换算为年值 PA,资金回收公式,144,AP（A/P，i，n）（A/P，i，n）称作资金回收系数 资金回收系数是年金现值系数的倒数,资金回收公式,形象记忆（房奴的法宝之二：按揭算月供）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供,145,课本P160-165,例题：例5-3例5-10,146,第四节 房地产投资经济评价指标与方法,147,三、房地产投资项目经济评价指标体系,148,财务净现值（net present value），是指把项目计算期内各年的净现金流量，按照一个给定的目标收益率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）

46、的现值之和。考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。基准收益率也称基准折现率，是企业或行业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目最低标准的受益水平。,（一）财务净现值（NPV）,动态指标,149,1、净现值的计算,NPV项目在起始时间点的财务净现值；(CICO)t 第t年的净现金流量；n 项目计算期；ic基准收益率或设定的目标收益率,150,例5-11 P178,151,（二）财务内部收益率(IRR)P168,财务内部收益率（internal rate of return），又称内部报酬率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的净现值等于

47、零时的折现率。,152,例5-12 P178,已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率？,单位：万元,153,（四）动态投资回收期P170,动态投资回收期，是指在考虑了资金时间价值的情况下，以项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间。,154,例5-12,知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资心目的财务内部收益率？目标收益率12%,单位：万元,155,三、房地产投资项目经济评价指标体系,156,静态指标 P171,（一）成本利润率和销售利润率（二）投资利润率（三）资本金利润率和资本金净利润率（四）静态投资回收期（五）现金回报率和投资回报率,157,成本利润率

48、=（项目总开发价值-项目总开发成本）/项目总开发成本100=（开发商利润/项目总开发成本）100销售利润率=（销售利润/销售收入）100。,158,P183 例5-15：某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3500元，专业人员费用为建造成本预算的8，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5、3.0和6.5，预计建成后

49、售价为12000元。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12，按季度计息，融资费用为贷款利息的10。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率和销售利润率分别是多少?,159,例5-16：某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500。开发商通过市场研究了解到当前该地区中档写字楼的年净租金收入为450元，银行同意提供的贷款利率为15的基础利率上浮2个百分点，按季度计息。融资费用为贷款利息的10。开发商的造价工程师估算的中档写

50、字楼的建造成本为1000元，专业人员费用为建造成本的12.5，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20，当前房地产的长期投资收益率为9.5。项目开发周期为18个月，建设期为12个月，可出租面积系数为0.85,试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评估。,160,（二）投资利润率,分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。,161,开发投资的投资利润率是指开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。开发项目总投资与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用。置业投资的投资利润率是指项目经营期内