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1、武汉别墅市场装修标准研究报告一、 说明鉴于目前别墅市场行情不为乐观，并且供应量不足及限购等调控政策的持续影响，武汉别墅市场需求明显萎缩，成交状况也大幅度下降。德思勤后湖项目组对武汉市别墅重点项目进行市场调研，为本案即将推出的别墅拟定合理的建议。二、 市场调研内容安排1、调查目的：通过市场调研为本案即将推出的别墅提供更好的借鉴。 2、调查区域：金银湖片区（心斋桥、银湖翡翠别墅），关山东湖高新片区（九台别墅）、武昌南湖片区保利拉菲别墅） 3、重点调查内容：别墅价格、付款方式、优惠政策、 装修状况、别墅交房标准、物业管理类型、别墅建筑风格（附图）、营销亮点等。三、别墅市场重点项目调查项目 重点调查项
2、目1项目名称心斋桥项目地点东西湖金银湖片区环湖路上（奥林匹克花园旁）别墅类型分为5个联排别墅区和6个合院形式的别墅区（主盘）别墅价格总价均价在300万左右，最高500多万一套。单价为1400018000元/平方米。付款方式一次性付款、按揭贷款优惠政策基本无优惠建筑规划设计风格中式人文风格物业管理4元*平方米/月交房标准毛坯交房产品亮点: 1、赠送率200%,(前庭、中庭、后庭、和2、3层的二个露台，)278别墅区总使用面积可以达到750,以多样化的丰富空间韵律，来彰显产品后现代化设计的精细和人文。2、在户型设计上有类似于独栋的感觉，隐私性非常好，花园赠送多、3、在规划上是抬地设计，实现完全人车
3、分流，有全明全生态的车型系统。4、半地下空间利用率高，配有洗手间，工具间和阳光工人房，字母车位。 点评: 产品设计其内外二重空间和三道庄严大门、高墙窄巷， 使人产生寺庙、道观的遐想，给人以阴森，狭义感觉。 营销亮点：1、体验馆现场，放置了四处造型别致的工艺展台，分别镶嵌了横向百叶窗、兴发铝材、智能锁、60系列内开内倒窗等实物建材，各项指标均达到欧洲现行的一流别墅标准，品质与世界同步。 2、现场的模型展示区遵从人性化设计特别是可自由升降的户型模型和地下车库模型，从地下车库的全明阳光车道，到主人独享的室内中央浴房，别墅每一个楼层的设计细节皆可看得清清楚楚，直观而便捷。 点评： 1、产品体验馆内虽尊
4、贵奢华，独具一格；但其置业顾问仪表不整，杂乱无章。体验馆内摆放杂乱。 2、产品体验馆的外墙有一堵类似于故宫、少林寺的红墙，给人于压抑，毛骨悚然的感觉。 3、心斋桥这个楼盘案名与日本大阪“心斋桥”购物街重叠，没有能够在网络世界里 达到最大和最佳宣传效果。是目前楼盘市场营销过程中“不慎”出现的一次失误。重点调查项目2项目名称银湖翡翠项目地点东西湖区金山大道178号别墅类型联排别墅、独栋别墅、共70885平方米别墅面积区间联排别墅区（211.98264.09）别墅价格均价12000元/平方米 总价在300万起步，最高1000万。付款方式一次性付款、按揭贷款优惠政策一次性付款98折、按揭无优惠建筑规划
5、设计风格法式建筑风格物业管理1.5元*平方米/月交房标准毛坯交房 产品亮点：1、小区紧邻银湖，湖边保留了3000余棵原生水杉林，与千米双水岸及湖岸软堤相应相栖，百年的银杏、十年的香樟、桂花、白腊、槐树、樱花等，二百多种植物四季花开不断，17座特色桥梁、8座亭台水榭，形成了“屋在园中驻，人在景中行”的生活意境，仿佛徜徉在苏杭园林之中。2、采用高级面砖和高档干挂石材作为外立面，同时以大面积玻璃装饰，造就大气和美观感。干挂石材提高了建筑物的安全性和耐久性，即使时过百年，建筑的魅力仍存。3、法式皇家园林，法式宫廷风格建筑，犹如置身异域，彰显项目法式风情。4、阳光珍藏地下室，独立双车位，豪宅品味，处处彰
6、显。 点评：1、户型面积合理，但是布局稍显不足，卧室不朝南，舒适性不强。 2、临湖设置，虽然景观视野良好，但是易受蚊虫滋扰，后期物业管理显得至关重要。 营销亮点：1、通过举行苏杭风情美食节、业主喜迎工地开放日，水果热带节等活动推广项目特色。 2、银湖翡翠高端定位，为了体现出项目的荣耀风范，网站在设计之初，就旨在通过意境的大画面、含蓄内敛的格调，营造出大象无形、大美不言的低调奢华。网站在片头运用春夏秋冬四季不同之美，配合线描动画演绎方式，使银湖翡翠真实的美娓娓而来。 3、项目广告中首要凸显的是生态特色，重点强调三千原生水杉木，汉口面积最大的城中湖等，营造原生态的氛围。 4、通过现场展示建筑材料，
7、介绍其使用的石材，体现其武汉首席法式纯石材环岛别墅的地位。 点评： 1、项目置业顾问在接待中热情度不够，服务质量与项目形象未能匹配。 2、金银湖片区的自然资源是区域共享的，数个项目都会借用这个资源亮点，使得客户觉得没有新意。重点调查项目3项目名称光谷坐标城九台项目地点洪山关山大道与南湖大道交汇处（光谷沃尔玛旁）别墅类型联排别墅、叠加别墅别墅面积区间联排别墅区（160-300）、叠加别墅区（150-270）别墅价格400万-1000万（160-300平米联排别墅均价27500元/平米，150-270平米的叠加别墅最低350万起）付款方式一次性付款、按揭贷款优惠政策无优惠建筑规划设计风格现代中式风
8、格物业管理1.5元*平方米/月交房标准毛坯交房 产品亮点：1、 整体规划理念源自于皇城故宫，南北取直，左右对称的九宫中轴布局，围而不合，低调而大气。在规划上采取“先筑台，后造房”的筑房理念，抬高地面至少九尺，居高临下，突显居者王者气度。2、 园林分南北两区，主题鲜明互不干扰。引入大量全冠高大乔木植物品种达到200余种，乔木高度达到12米，真正营造光谷城市中心“林中有房，房中有林”的景观效果。3、 项目地段核心，紧邻大学城，高端知识型产业云集。 点评：1、别墅环境优美，但别墅区被高层包围，使得整个别墅私密性不够，与其高端的项目配套不相符合。 2、周边配套在生活上提供了便利，但是对于项目的私岛概念
9、有冲突。 营销亮点： 1、“九”这个中国传统意义上的认为的最大数值，皇族建筑物中采用九作为基数，项目借用“九”这个概念，塑造项目的尊贵感。 2、包装上中西合璧，东西方文化的融合使得项目即有中国风的韵味，有又西方建筑的实用。 3、推广中强调“私岛”概念，区于一般的别墅。 点评： 1、九台别墅从项目取名上就别具一格，尊贵感十分强烈，但是在现场包装中的配套没有完全体现这个特点。 2、项目打造的都会综合体的概念，周边商业、办公、居住、文娱俱全与别墅要求的远离城市喧嚣的诉求有冲突，要求绝对私密性的高端客户不会考虑此项目。 重点调查项目4项目名称保利拉菲项目地点洪山雄楚大街(南湖北岸)别墅类型联排别墅别墅
10、面积区间186、189、209的三层联排别墅别墅价格总价起价约400万，单价1300016000元/平方米付款方式一次性付款、按揭贷款优惠政策2万抵20万（20万不是抵房款，主要采用赠送地暖、中央空调等实物的形式）建筑规划设计风格意大利风格物业管理2.9元*平方米/月交房标准毛坯交房 产品亮点：1、 时尚与古典的结合，东方建筑特点与西方建筑特点的结合 2、 保利拉菲以意大利的风格为主，五重立体式的园林，碧缇会馆，营造奢华居住氛围。 3、 周边高等学府林立，居住人群素质高，塑造优质居住环境的形象。 点评：1、 项目的意式风情独特，但是项目不仅包括别墅，还有部分高层，使得别墅区的私密性和独享性不强
11、，拉低项目品味。 2、 整个项目的绿化率35%，对于别墅项目来说略低。 营销亮点：1、营销中心置业顾问在沙盘介绍中凸显项目的交通便利性的同时也强调项目远离城市宣泄。强调项目位于华师南、雄楚大道上，地处街道口、光谷、中南三大商圈核心，多条公交路线，未来更有地铁2号线、8号线从旁走过，15分钟生活圈畅享城际繁华生活。2、通过开盘认筹2万抵10万的活动，以及赠送五年物业管理费的促销活动，聚集人气，造就项目火热销售的氛围。3、利用名画站展览，塑造项目艺术气息，打造首席人文艺术住区，首创武汉艺术人文地标住区。 点评： 武汉地区艺术产业没有形成较强的区域性，艺术核心区的地位，客户的接受度以及认可度有限 。
12、因此以艺术作为其卖点，在营销中心的布置以及整体包装方面的配套协调要加强。重点调查项目5项目名称金地澜菲溪岸项目地点汉阳四新国际都会新城(江城大道与中环线交汇处)别墅类型双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房别墅面积区间144-192别墅价格13500元/平米付款方式一次性付款、按揭贷款优惠政策基本无优惠政策建筑规划设计风格意大利风格物业管理别墅3.48元/平方米/月，花园洋房3.28元/平方米/月交房标准精装修（厨卫精装修）产品亮点：1、产品建筑风格为意大利风格，将意大利的建筑设计融入每一个设计细节中 2、小区景观以意大利威尼斯为创作背景，外部的六湖联通总港水渠与项目内水系进行了完美结合 3、
13、项目配套大型商业风情街，在提供舒适的居住环境的同时也保证的生活的便利性 4、交房采用厨卫精装，与欧洲一线品牌合作，吸引高端客户。 点评：1、别墅户型基本上为200平米以内的，户型的劣势会流失掉部分客户。 2、厨卫精装有一定的风险，提高售价的同时，高端客户的审美独特性会对统一装修有一定的抗性。 营销亮点：1、举办 伟大的城市进程四新高峰论坛吸引客户关注 2、金地集团与GUCCI时尚跨界合作举办金地澜菲溪岸&GUCCI经典之旅，借高端品 牌形象塑造项目品味。3、 项目目前认筹五万抵十五万，以价格吸引客户。 点评： 丰富多样的推广活动可以快速的聚集人气，但是要与项目的品味相结合，项目主要的意式风情没
14、能和项目多种活动相呼应。重点调查项目6项目名称世茂龙湾项目地点世茂龙湾位于蔡甸区知音湖大道特1号（知音大道与大沌路交汇处）别墅类型联排别墅、独栋别墅（地块属于商业地块，别墅产权40年）别墅面积区间150500别墅价格9800元/平米付款方式一次性付款、按揭贷款优惠政策开盘一次性付清98折，按揭无优惠建筑规划设计风格北美风格+中式风格物业管理暂无交房标准毛坯产品亮点：1、项目规划设计有八大顶级旅游配套，包括：亚洲最大室内主题乐园，华中首席18洞湾区果岭，欧洲私人领海游艇会，环球名品美食购物公园，超跑、飞行CEO俱乐部，希尔顿战略星级酒店，龙湾会商务会所，O2鲜氧商务区。 2、坐享一线后官湖38.
15、2平方公里浩瀚水域，集萃华中山、湖、树、岛等多种绝版资源于一体。 3、户型设计方正，楼层分区合理，利用率高。 点评：周边配套不完善，与项目的高端定位不符合。 营销亮点：1、不限购不限贷，开盘在售。 2、二期黄金海岸在现场售楼部举办了开盘活动，冷餐烧烤区，“阳光海滩+各色美食”，更让客户大饱口福。 3、样板房，“超大前厅后院、私人地下室、SPA露台、豪华会客厅”等让人过足眼瘾。 点评：1、别墅价格相对较低与项目的高端定位产生很大的反差。 2、营销活动丰富多样，对现场的气氛营造有很大的帮助。项目名称项目地址所属片区交房标准保利十二橡树庄园洪山东湖开发区民族大道与中环线交汇处（华师一附中对面）光谷南
16、毛坯卧龙丽景湾原墅东西湖金银湖金南一路特一号（东方马城正对面）金银湖毛坯大华锦园洪山珞狮南路517号（明泽大厦西侧） 南湖（中心城区）毛坯光谷地产湾郡东湖高新区华师一附中西侧汤逊湖北路保利北路交汇处汤逊湖毛坯轩盛湾郡东湖高新区民族大道与中环线交汇处保利北路汤逊湖毛坯远洋庄园江夏区阳光大道10号江夏区毛坯泰驰伊顿阳光四十六院江夏区阳光大道1号江夏区毛坯湖墅观止经济技术开发区沌口天鹅湖大道69号经济技术开发区毛坯龙湖33尊黄陂区盘龙城经济开发区盘龙城毛坯纳帕溪谷东湖高新开发区的藏龙岛科技园内东南端汤逊湖精装 备注：纳帕溪谷的别墅交房标准是采用全套精装修的形式，精装交房标准指的是墙体、厨卫、地面精装
17、修，不包含家电设备。由于整个别墅项目是以美式风格为主，美式风格为整个项目的一大亮点且装修材料进行统一运送、统一安装，为了不破坏整个项目的整体形象和风格，所以不能进行全部打通，再次进行重新装修。其中合院别墅价格19000元/平方米，独栋别墅价格为28000元/平方米。三、 综合分析 鉴于此次的别墅市场调研情况来看，别墅项目采用的付款方式主要一次性付款和按揭贷款，一次性付款的优惠额度略大，折扣优惠一般为98折。别墅项目的交房形式主要是毛坯交房为主，只有个别别墅项目带厨卫精装，但与主体。别墅项目针对的客户群体是市场上最高端的客户，客户素养佳。客户对于别墅的要求就是其稀缺性和独特性，对于居住环境和档次要求高，更倾向于毛坯交房，客户可以根据自身的需求进行装修和布置。建议本案同样采取一次性付款和按揭贷款两种形式，交房标准形式采取毛坯交房，更好的与市场环境相结合。
