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1、房地产会计实务问题解答 房产项目结转收入的相关问题【问题】房地产项目结转收入是否国税发200931文件规定的3个条件满足之一就可以结转？与项目是否完工有联系吗？项目完工应该以什么为依据？在实际操作中以哪个条件作为结转收入的标准比较好？【解答】房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。
2、一般情况下，只有开发产品完工后才可以竣工验收办理竣工验收手续，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（中华人民共和国建设部令第78号）第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”。第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应
3、当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。所以，房地产开发企业结转收入一定是开发产品已经完工，为了避免企业人为地长期不结算工程价款长期挂账不确认收入成本，国税发200931号文明确只要开发产品符合上述条件
4、之一的，就视为完工。只有完工的房屋才可以办理竣工验收，才有可能交付业主使用和办理初始房产证手续，办理完毕初始产权登记才可以办理每一位购房人的转移登记，以上并不矛盾。以按揭方式销售房地产如何确认收入时间 问：根据国税发200931号文，第十四条中规定“已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本”。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年“已实现销售的可售面积”是120平方米还是36平方米？答：根据国税发200931号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约
5、定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。对由于跨年度导致首付时间与银行转账时间的差距，也要按合同约定的时间来确认收入，原则不变。施工工程收入的确认及税收处理 【问题】我单位有两项管网配套工程，工程项目已在当年完工，但决算尚未审核完毕。工程款开具发票金额分别为工程总额的70和90，余下的金额在何时确认收入缴纳营业税和企业所得税？另外还有5的保修金是在2年后才支付，这部分款项应如何确认收入缴纳营业税和企业所得税？【解答】营业税：根据中华人民共和国营业税暂行条例第十二条“营业
6、税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十四条“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项”、“条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天”及第二十五条第二款“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定，上述工程营业税纳税义务发生时间为：收讫营业收入款项或书面合同确定的付款日期的当天
7、；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。企业所得税：依据国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知（国税函2008875号）规定，你单位应按照完工进度法确认劳务收入，如工程已完工，应按合同或协议价款（包括保修金）及时确认全部收入。房地产开发企业开发产品完工条件的确认 开发产品完工是结算计税成本的前提，国税发200931号文件规定，除土地开发之外，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；2.开发产品已开始投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。另外，国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批
8、复（国税函2009342号）明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。开发产品如果没有竣工验收即提前办理入住手续，这种情况必须结算计税成本，如果计税成本资料不全、结算滞后，结算的当年度计税成本就会小于实际成本，从而对当年度企业所得税产生重大影响。房产项目结转收入和完工的条件 【问题】房地产项目结转收入，是否国税发200931文件规定的3个条件满足之一就可以结转？与项目是否完工有联系
9、吗？项目完工应该以什么为依据？在实际操作中以哪个条件作为结转收入的标准比较好？【解答】房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第三条规定， 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。一般情况下，只有开发产品完工后才可以竣工验收办理竣工验收手续，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（中华人民共和国建设部令第78号
10、）第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案管理工作，县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作”。第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第五条规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市
11、政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。所以，房地产开发企业结转收入一定是开发产品已经完工，为了避免企业人为地长期不结算工程价款长期挂账不确认收入成本，国税发200931号文明确只要开发产品符合上述条件之一的，就视为完工。只有完工的房屋才可以办理竣工验收，才有可能交付业主使用和办理初始房产证手续，办理完毕初始产权登记才可以办理每一位购房人的转移登记
12、，以上并不矛盾。 预提成本的会计处理 根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。对于开发产品的实际毛利率高于国税发200931号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将
13、实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发200931号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开
14、始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发200931号文件、国税函2009342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发200931号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证
15、明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。以上规定可以认为是新31号文件对于房地产开发经营业务的企业所得税处理的例外处理，此前的原31号文件规定，开发企
16、业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计人开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。但是企业在做计税成本预提时并不是随意的，其一出包工程应当是有实际的工程进度，按照31号文件的理解，结算计税成本应当在工程竣工后，此时对于未办理最终结算而未能取得全额发票的。才允许计提，计提总额不得超过合同总金额的10。其二未实际发生的业务难以判断其业务是否确实发生，金额无法计量，一般认为不符合税法的真实性、合理性原则，不允许税前扣除。31号文件考虑到房地产开发项目的实际现状，允许预提尚未发生的公共配套设施和报批报建费用，但限制条件是必须能够有切实证据证明是要发生及发生的金额。另外
17、，考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件是滞后的，国税发200931号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。该规定遵从了企业所得税法实施条例第九条的规定，即“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用：不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收人和费用。”这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前
18、扣除的应计未计、应提未提项目。该规定不失为房地产企业核算完工年度企业所得税的又一大利好。我们以案例解析房地产企业预提成本及核算终止曰对开发产品计税成本的影响。【例】吉祥房地产开发企业开发的某住宅楼于2008年9月完工，出包工程合同总金额20000万元。2008年，由于未最终办理结算，仅取得的发票金额为15000万元，2009年3月，取得发票2000万元，2009年6月取得发票3000万元。会计实务中，该住宅楼虽然于2008年9月完工，截止资产负债表日，“开发成本”科目归集的成本费用除已经取得合法凭据（发票）外，还包括已经结算未取得发票的预提工程成本。假设全部开发产品销售完毕，会计处理为：预提成
19、本时：借：开发成本 5000贷：应付账款（预提） 5000结算完工成本：借：开发产品 20000贷：开发成本 20000结算销售成本：借：销售成本 20000贷：开发产品 20000次年度3月、6月取得结算发票：借：应付账款（预提） 5000贷：应付账款（工程承包商） 5000资产负债表日前结转的完工成本以及销售成本都包含了预提的成本费用5000万元。根据国税发200931号文件第三十四条关于“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定，假定企业计税成本核算终止日确定为2009年5月30日。则2009年3
20、月取得的发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止曰取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10，即2000万元计入计税成本。这样2008年企业该项目计税成本：15000+2000+2000=19000（万元），2009年汇算清缴后，尽管实际取得发票金额3000万元，计入实际取得发票年度（2009年）的计税成本只能为1000万元。这样，会计成本反映为2008年20000万元，2009年0元，而企业所得税计税成本2008年为19000万元，2009年为1000万元。虽然成本总额没有发生变化，但是由于计税成本核算终止日及预提成本形成
21、的会计成本与计税成本的年度差异，对吉祥公司两个年度的企业所得税产生了一定影响。房产企业开发产品完工后成本的确认 开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。税务处理上，国税发200931号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算
22、其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。上述税法规定的内容可概括如下：1.开发产品当年度完工必须结算计税成本。2.根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。3.计税成本核算终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实
23、际结转成本。2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提；计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发200931号文件第三十二条规定的范围和标准。4.12月31日5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元
24、。年终结转后开发成本无余额。计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元；2.2009年4月取得的发票1000万元；3.不超过合同总额10%的预提成本800万元；企业的销售成本当年度为8000万元，企业的计税成本当年度为6800万元，差额为1200万元。房产企业开发产品完工前成本的确认 开发产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映，“开发成本”项目与国税发200931号文件计税成本支出的内容相同，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市
25、政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。二、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。三、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。四、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。五、公共配套设施费。指开发
26、项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。六、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。税务处理上，国税发200931号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计
27、毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入，但不直接计算对应的计税成本，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。房地产公司土地分次投入的成本核算 【问题】我公司取得一整块土地进行开发，考虑到进度等因素，对整个地块分两批申请了规划许可证、两次招投标，选择了两家施工单位分批开工，同时竣工交房。其他，如土地转让金、基础配套费用等都不分批，一个合同。请问：我们公司这种情况，成本核算是应该整体核算一个单位成本，还是分成两期核算两个单位成本？如果分两个单位成本，只有一个合同的费用如何划分，借款利息、开发费用呢？【解答】第一个问题是首先明确开发成本核算对象的问题。我们认为，开发产
28、品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。会计核算的一般要求为：一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。即贵公司两批规划许可证可以确定为两个成本核算对象，但这是基本的成本核算单位，在每一个成本核算对象下还需要按照具体的项目性质例如住宅、地商、独立商铺等设置具体的成本核算对象进行项目分类核算。同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开
29、发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。另外，成本对象不一定有独立的成本预算，房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）将计税成本对象的确定原则归纳为可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则六原则，应当说更具有可操作性，当然企业有选择以什么原则或方式合理地确定计税成本对象的权利，但是应当在项目开工之前报主管税务机关备案。第二个问题是共同成本分摊问题。房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接
30、成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象（例如贵公司的土地出让金、配套费等），具体分配方法可按以下规定选择其一：（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占
31、地面积。（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确
32、需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。据此可以确定，贵公司的土地成本投入应当按照两个成本核算对象的占地面积进行分配，借款费用利息按直接成本法或预算造价法进行分配；基础设施费、配套设施费、开发间接费属于直接成本和能够分清成本对象的间接
33、成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配在两个成本对象之间进行分配。两个成本对象之间一次分配后，每个成本项目汇总金额还需要在各自的具体成本核算单位例如各楼号、住宅、商铺等之间进行明细分类核算。开发产品各项计税成本支出的处理 根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据土地增值税暂行条例实施细则规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补
34、偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得
35、土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定
36、了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业
37、主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项
38、目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增
39、值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发200931号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。在土地增
40、值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。国税发2006187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。地产公司工程预算等部门工资计入什么费用？ 问：公司马上要进行土地增值税清算，我地产公司想把公司开发部（办理前期手续职能），工程预算部（主管预算工作），技术部（主管工程产品设计）这几个部门的工资调整计入开发间接费（原来都计入了管理费用）。这样可以在计算土地增值税时
41、加计扣除。请问这样处理符合会计及税法要求吗？答：土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、
42、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，所述贵公司开发部、工程预算部、技术部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定扣除。我们理解，如果三个部门是专为该开项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，那发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组
43、织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。销售商品房时使用抵用券如何开发票 【问题】已售出商品房B1201一套，总价100万，并已全额开具不动产发票。之后房价下降至90万，已重新签定合同，10万以现金抵用券形式退还（该券可以用于购买本项目的其它商品房）。若该抵用券现已抵用用于购买另外一套合同总价为80万的商品房（B1101）。请问此时可以申请开具B1201房红字发票，同时开具90万的发票，然后B1101房按80万（即70万现金+10万抵用券）开具发票吗？如果不能这样开，那么会导致发票金额与合同总价不一致的情况。此种情况应如何处理？【解答】根据财政部国家税务总局关于营
44、业税若干政策问题的通知（财税200316号）规定：“（二）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。”根据中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令2008年第540号）规定：“第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。第十五条纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得
45、从营业额中扣除。”根据上述文件规定，贵公司退回的10万的现金，可以在以后的应缴纳营业税税额中减除。贵公司再销售其他房产时，按销售价开具发票并缴纳营业税。 对施工方工程质量罚款如何账务处理 【问】:总包单位对施工单位的工程质量罚款收入如何进行账务处理？【解答】：通常情况下，账务处理如下：总包工程在支付工程款项时，借记工程施工,贷记银行存款等；对工程质量的罚款可以作为工程施工成本的减项，借记银行存款,贷记工程施工。分包商分摊的利息费用如何处理 【问题】我公司是建安企业，向业主请款时要求业主提前付款。因按合约规定未到付款期，业主要求我司承担提前付款的利息费用，并出示收款收据。 我司在付给分包商工程款
46、时，因也是提前付款给分包商，要求分包商分摊利息费用。请问，分包商分摊的利息费用，我司是否需缴纳营业税，若需要，其税率是3还是5？【解答】你公司要求业主提前还付款，因按合约规定未到付款期，你公司承担提前付款的利息费用，这种处理方式一般有两种，一是以“现金折扣”的方式，将你公司应承担的利息费用，直接从工程款中扣除，也就是说实际收取的工程款，是扣除利息费用后的部分；另外一种处理方式，即按双方结算全额开具建安发票，业主要出具借款利息的票据，据此“财务费用”科目入账。对工程分包商，你公司若有明确规定、并且财务中有核算，收取（或者说分摊）利息，那么应按企业间的资金占用费处理，即按“金融保险”5%税率缴纳营业税。你提问中所说的“建筑业纳税人的营业额为纳税人提供建筑业劳务收取的全部价款和价外费用”，你公司并未向分包商提供建筑劳务，因此不适合这条规定。你公司是向业主提供建筑安装劳务的房产项目完工前招待费如何列支 【问题】房地产开发企业在房产未完工前发生的业务招待费用，是否可以并入收入实现当年一并参与计算（新31号文对此没有明确）？还是按企业所得税法规定在限额范围内列支，
