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1、目 录序言2卷一 邵东商业成长环境研究4一、邵东城市经济对商业发展的推动41、近几年城市经济增长对商业发展的贡献42、政府部门关于优化经济环境的相关政策63、城市未来经济发展定位对商业影响7二、邵东县各项基本指数对商业的影响81、近三年人均零售消费额增长与人均商业面积增长82、消费前三位的三种零售业态及近三年零售额、经营面积变化103、城市商业饱和度分析11卷二 邵东商业分布特征研究12一、核心商圈12二、主要街道商业特征13三、特色商业街道分析14卷三 邵东商业物业价值研究14一、在售商业物业价格14二、各街道商业物业租金15三、各业态承受租金与盈利能力15卷四 邵东居民对城市商业消费满意度
2、分析16一、业态满意度17二、消费环境满意度17三、价格满意度18卷五 目标消费市场特征分析19一、受众群体分析19二、承受力分析19三、接受方式分析20结论20一、邵东商业物业发展空间与形态20二、主要经营业态所需产品特征20三、目标客群基本消费心态判断211、以投资为目的投资人士212、以经营为目的的商家21序言因本项目地块拆迁已进入尾声，项目产品规划也接近完成，项目即将进入开发阶段，加上受时间及费用等条件限制，因此本市场研究报告不按产品定位类的深度市场调研模式进行，不做大规模的数据取样和数理模型分析。特别说明。一、研究目的本研究报告目的主要为对项目的商业体量是否有市场承载力进行复核，对项
3、目商业业态的布局及具体细节调整提供市场参考，对目标客群心态进行特征性判断以服务后期的营销推广策略确定。二、研究时间2006年4月 日2006年5月30日三、研究人员公司邵东项目策划专案组四、信息来源1、政府机构：邵东县统计局、邵东县政府办。2、市场资源：邵东县各商业街及主要门店卖场。3、数据资讯：1）数据主要取自地标资讯邵东房地产数据库及其对邵东县的概念性调查数据（包括邵东县城商业分布的全面摸底和重要商户的经验性访谈问卷）。2）邵东县2005年统计年鉴。3）邵东县2006年2月统计月报。4）邵东县近几年政府发布国民经济发展公报。五、调研区域重点在项目所处区域以及红岭路周边。六、研究方法运用地标
4、独创的 “三五论策划程式”（地标顾问独创的房地产策划理论体系），针对性地解决本研究报告需要实现的目的。卷一 邵东商业成长环境研究一、邵东城市经济对商业发展的推动市场是邵东的经济特色，也是邵东的传统优势。邵东的商业非常活跃，内外贸易更具活力，“浙江温州”、“湖南邵东”的格局的逐步形成对邵东经济的良性发展起到了推波助澜的作用。多年来邵东经济的发展主要得益于市场强大的拉动和辐射作用，市场为邵东经济发展做出了不可替代的贡献。2004年未，全县实现生产总值91亿元, 财政总收入3.83亿元,社会消费品零售总额28.2亿元，完成进出口总额5980万美元,特别是以工业品市场为龙头的城乡市场群，每年创造的税费
5、占全县税费总额的60%以上。市场的发展直接带动了相关产业，特别是第三产业和交通运输、邮电通讯、基础建设、餐饮娱乐等行业的繁荣兴旺，市场建设也成为全县城镇建设的先行军。1、近几年城市经济增长对商业发展的贡献表一：20032005年邵东县GDP变化 资料来源：邵东县统计局表二：20032005年邵东县人均GDP变化 资料来源：邵东县统计局由表一和表二可以看出，邵东国民经济稳步增长,经济总量和人均水平达近几年来最好水平。初步核算,2005年全县实现生产总值104.78亿元，同比增长11.3 %，人均GDP为8806元，同比增长20.3%。由于经济的活跃和发展，人们的收入水平在不断提高，2005年县城
6、职工人均收入达13266元/年，城镇居民人均可支配收入达7544元/年，年收入10万元以上的个体经商户，企业主更是数不胜数。居民收入水平的不断提高，必将带动消费的繁荣。表三：20032005年邵东县一、二、三产业变化 资料来源：邵东县统计局2005年第一产业增加值17.8亿元，第二产业增加值39.7亿元，第三产业增加值47.2亿元，分别比上年增长5.1%、18.2%、9.1%。全县三次产业结构比重由上年的20：32：48调整为17：38：45，第一产业和第三产业增加值占GDP比重比上年各降低3个百分点，第二产业增加值占GDP比重比上年提高6个百分点，产业结构趋向优化。表四：20032005年邵
7、东县城市场及农村市场零售额变化 资料来源：邵东县统计局2005年市场物价有所上升。初步核算，全年居民消费价格总水平比上年上升3.0%，其中食品价格上涨6.4%，衣着价格上涨0.2%，居住价格上涨8.2%。商品零售价格总水平上升2.8%。近三年的消费品零售额的比较可以看出，农村市场零售额与城镇的相差很小，说明农村居民的生活水平较高。2、政府部门关于优化经济环境的相关政策为了把邵东县建成全省一流、全国百强的经济大县，县委、县政府近年来出台了一系列招商引资政策，优化内部投资环境，对外来的投资商给予了极大的扶持力度和优惠政策。 现将政府部门关于优化经济环境的相关政策总结列举如下：第一 改革行政审批制度
8、，简化办事程序。县设立政务公开全程代理服务中心，实行“一站式”服务，全程代理服务中心将办事程序、办证条件、办证时间、收费依据、收费标准、投诉办法等予以张榜公布，并予以公开承诺。第二 优化经营环境。严历打击危害消费者身体健康和生命安全的假冒伪劣商品，严历打击非法经营和偷、骗、抗税案件。建立良好的银企信贷关系，严历打击骗贷和逃废债务行为，加强企业信用制度建设，解决中小企业融资资难、办理担保难、抵押难的问题。第三 加强优化经济环境的宣传力度，树立邵东优化经济环境品牌形象。要采取订货会、展览会、经贸洽谈会等方式，向外界大力宣传邵东。要利用宣传标语、报刊、电视、互联网等多种宣传媒体，经常性地宣传邵东优化
9、经济境举措和取得的成效，营造浓厚的优化经济环境舆论氛围。第四 加强对优化经济环境工作的领导。县成立优公经济环境领导小组、整顿和规范市场经济秩序领导小组、政务公开领导小组、行政效能监察领导小组，各中心按工作职能定人、定岗、定责，实行严格的管理、考核、奖惩制度和责任追究制度。设立行政效能监察中心和“县长执线”电话。对行政执法中的“四乱”行为进行严历查处，并做到有报必查。建立听证评议制度，从人代表、政协委员、民营业主和城镇居民中聘请优化经济环境监督员对全县执法执收执罚单位的行政能力、服务态度、办事效率等方面进行评议。评议结果由县优化办制订经济发展环境工作目标管理考核的实施意见和奖惩办法，对全县优化经
10、济环境工作实行目标管理，并限期整改，并在邵东报、电视台公布结果。第五建立收费服务中心，规范收费行为。各种行政事业性收费、罚没收入实行“多家费，一家收，各家分”的管理办法。凡有擅自收费、收费标准不一或收费不开具规定的票据等违规违法行为的，要对有关人员进行责任追究。第六 优化治安环境。对重点区域、重点行业和企业实行跟踪保护。3、城市未来经济发展定位对商业影响邵东是一个人口大县，如何将一个人口大县建成一个经济强县，必须有一个切合邵东实际的经济发展战略。县委、县政府立足县情、认真贯彻改革开放，大力实施“兴工强县”战略，坚持走“兴商建县，民营主体”的发展道路，在全县形成了“商业城、工业镇、专业村”的经济
11、发展格局。工业生产稳定增长。05年全县完成全部工业总产值86.6亿元，比上年增长19.1%，完成全部工业增加值27.74亿元，增长15.1%。其中：规模工业完成总产值30.4亿元，增长32.9%，增加值9.3亿元，增长30.4%；规模以下工业完成总产值56.17亿元，增长12.8%，完成增加值18.4亿元，增长8.5%。园区建设快速推进，创新了工业园区管理机制。县经济开发区共有投资项目106个，增长27.7%，其中工业项目47个，增长20.5%。全年完成投资额22390万元，增长27.5%，实际利用内资（指国内市外）22497万元，增长66.8%。通过“兴工强县”战略的实施，邵东工业将成为县域
12、经济的支柱，二产业增加值占全县生产总值的比重将由现在的34.8%提高到50%。工业布局趋于合理，龙头、骨干企业的支撑效应将进一步呈现。焦碳、打火机、服装针织、小五金、铝制品、皮具、农产品加工等七大产业竞相发展，做大做强，为邵东经济的腾飞插上翅膀。焦碳产业在中南五省独占鳌头，以高品位、高质量享誉省内外，五年内可实现年产量200万吨，向国家提供税收2亿元。打火机出口到中欧、非洲、亚洲等国际市场，占全县出口额的70%，为全县第一大出口产业。将提高档次，扩大产量，提供税金将由现在的2500万元增加到1亿元。小五金产业在突破传统生产工艺后，产品产量将有一个飞速发展，成为邵东出口的第二大产业，提供税金可达
13、2亿元。黄花、中药材将进入日本、港澳等国家和地区，成为邵东第三大出口产品，将提供税收5000万元以上。其他产业在国际市场的配额也会越来越大，品质也会不断提高，成为外向型经济的重要组成部分。各类专业市场组成了一个多功能的市场网络，流通走向产销化，专业市场各具特色。邵东流通网络延伸到了全国各地乃至国际市场，吸引众多厂家到邵东设立代理商，邵东的企业也纷纷外出设立销售点，自营出口的产品连年增加。据海关统计，2004年，邵东县的产品出口到62个国家和地区，出口总值为5980万美元，其中自营出口1676万美元。政府对邵东工业的扶持和兴工强县战略思路的实施，带动了商业的持续繁荣，也带动了GDP及人均GDP等
14、各项指数的大幅上涨，邵东人民生活水平的不断提高，也促使消费及投资的增加，邵东的市场还是非常活跃的。二、邵东县各项基本指数对商业的影响1、近三年人均零售消费额增长与人均商业面积增长表五：社会消费品零售额增长资料来源：邵东县统计局表六：人均消费品零售额增长资料来源：邵东县统计局通过测算，邵东县两市镇的商业消费水平每年均保持着20%以上的递增速度，这就是说邵东县拥有很强的消费力，邵东有这么强的消费力为商业的持续繁荣提供了很大的发展空间。表七：20032005年人均商业面积增长资料来源：邵东县统计局由表七可以看出近三年人均商业面积在05年有大幅上升趋势，说明邵东的商业近几年比较活跃，消费的旺盛带动商业
15、的增长。2、消费前三位的三种零售业态及近三年零售额、经营面积变化表八：20032005年消费前三位零售业态零售额变化 资料来源：邵东县统计局表九：20032005年消费前三位零售业态经营面积变化 资料来源：邵东县统计局由表八和表九可以看出：由于超市类零售额大幅增长，带动了经营面积的大幅上升，说明邵东人生活水平提高带动了消费的持续旺盛。商场类零售额尽管有小幅增长，但从表九可以看出，05年其经营面积较04年反倒有所下降，说明邵东的商业环境不是很理想，这无疑给我们的项目适时进入市场带来良好的的发展契机。而餐饮类零售额一直比较平稳，尽管有所增加，但不是很明显，但经营面积却在05年有大幅上升，这也和邵东
16、人民工资水平的增长和生活水平的提高有关系。3、城市商业饱和度分析在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素：现有商店的数量、现有商店的规模分布、新店开张率，所有商店的优势和弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。饱和指数越大，意味着该商圈内的饱和度越低；饱和指数越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。商店过少的商圈，只有很少商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈才是商店数目恰好满足商圈内消费者对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量。商圈的饱和度决定是否要开办新
17、的商业网点。通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和。其中饱和指数计算公式如下：IRSCRERF其中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。 本项目处在邵东县的老城区内，其幅射面为整个邵东县城。按目前的人口量计，C为20万。 因本项目系一个综合性服务类消费场所，因而本项目的评估数将以前一年的人均消费额计算，RE为223元/月。 RF为整个邵东县所有市场的面积数，该数据在调查中没有准确的数据，但据政府部门透露，两市镇各类市场的面积总和不低于170万平方米。 IRS=20万223/
18、 170万=26.24通过计算分析，我们可以得出这样一种结论：邵东县目前还没有一家能够全面满足邵东人民复合需求的场所。因而在邵东完全适合建造一处复合型商业步行街。卷二 邵东商业分布特征研究一、核心商圈许多邵东人都说邵东没有核心商圈的说法。但很多邵东人说邵东有多个核心商圈。邵东没有核心商圈是指邵东没有大型的零售商场、没有大型的购物场所、没有大型的消费场所，邵东人习惯了在城区内东奔西跑地购物。邵东有多个核心商圈是指邵东有许多名声在外的专业市场（如工业品市场、眼镜城等）。就目前的邵东县城来看，邵东的核心商圈在百富广场，虽然百富广场没有占据大型的零售百货商场、虽然百富广场没有引入大型的购物商场，但是邵
19、东的核心商圈确实在百富广场。二、主要街道商业特征行业路 段服 装红岭路、红岭步行街、兴华路、荷花路、百富路、解放路、鞋 子红岭路、解放路、荷花路、百富路床上用品红岭路上兴和大道与文体路之间窗 帘荷田路食 品荷花路、百富路（万利隆）通 讯荷花路上金龙大道始直至电信大楼及电信大楼对面永兴路娱 乐百富广场、昭阳大道、托运城、衡宝路（热带雨林），解放路（魅力凤凰），1814线鲜花精品百富广场、红岭路、解放路女士精品红岭中、解放路、荷花路珠宝首饰红岭路、解放路时装包兴和大道、百富路、工业品市场西、北区保健美容百富路、金龙大道、兴和大道夜 宵东风路、百富广场餐 馆金龙大道、1814线批发市场衡宝路、兴和大
20、道、1814线宾 馆金龙大道、解放路、红岭路 、八一路 、衡宝路百货超市解放路、百富广场、建设北路、金龙大道三、特色商业街道分析 衡宝路：工业品批发，服装、医药、银行储蓄点。 红岭路：服装经营为主，共有服装经营户128户，是邵东县区内现在最大的服装零售街，多为品牌服装；另外红岭北路为床上用品的主要经营地，共计有11家床上用品专卖店，几乎都是知名品牌店。 荷田路：以布艺窗帘为主，共有布艺窗帘10家，服装8家。 百富路：服装经营户32户。 金岭步行街：全都是服装专卖店共有17家，多为知名品牌店。 解放路：主要为服饰及鞋子、超市、银行储蓄点、水果批发。共有服装经营户40家，其中10%为知名品牌店。
21、金苑步行街：一楼全为服装经营户，共有60家，约有30%为知名品牌店。 建设路：家具一条街、渔具批发。 胜利街：日用杂货、棉被加工。卷三 邵东商业物业价值研究一、在售商业物业价格表十：在售商业物业平均价格 资料来源：邵东县统计局邵东人能商善贾，足迹遍及长城内外、大江南北。各类专业市场应运而 生，组成了一个多功能的市场网络。这里不仅有专业的生产基地，而且也不断的形成了国内的物流集散地。专业的批发市场，活跃的流通网络，给邵东经济注入活力。由在售商业物业平均价格可以看出，邵东由于专业市场比较繁荣，所以带动了其物业价格的居高不下。二、各街道商业物业租金表十一：各街道商业物业平均租金 资料来源：邵东县统计
22、局由于本案是在建设北路、解放北路、衡宝路之间，由上表较高的租金可以看出，本案所处地段比较繁华，投资前景及经营前景均比较好。三、各业态承受租金与盈利能力表十二：各业态平均承受租金 资料来源：地标顾问从表十二看出：珠宝、化妆品及餐饮业可承受租金均比较高，从侧面可以看出其利润还是比较高的，市场也比较繁荣。当然，邵东的服装、鞋帽业比较繁荣，相对利润也比较高。表十三；各业态的盈利能力分析 资料来源：地标顾问从表十三可以看出：邵东的娱乐业及餐饮业盈利能力是非常高的，从侧面反映了邵东人的生活水平及消费水平。卷四 邵东居民对城市商业消费满意度分析全体邵东人民经商对商业发展起到了推波助澜的作用，主要表现在以下几
23、方面： 对商业品味的要求更加高了。 对商业价值的追求更加大了。 对商业环境的注重更加深了。 对商业运作的程序更加明了。 对商业利润的计算更加精了。根据对38位邵东居民的问卷调查，我们得出以下数据模型及分析结论：一、业态满意度表十四：居民对各业态满意度比例 资料来源：地标顾问居民对各业态满意度比例中：不满意者占42.1%，基本满意者占39.5%，而这类人均群主要是：私营业主、城市居民、企业领导。说明私营业主经营不够顺畅，对市场不是很满意，而作为消费者的城市居民、企业领导感受不到市场各行业产品供应的丰富和便利。二、消费环境满意度表十五：居民对现有消费环境满意度比例资料来源：地标顾问居民对消费环境满
24、意度比例中：不满意者占52.6%，基本满意者占34.2%，而这类人均群主要是：私营业主、城市居民、企业领导。说明私营业主经营不够顺畅，对现有市场的经营环境不是很满意，而作为消费者的城市居民、企业领导由于生活水平的的提高，消费层次提高，开始对现有消费环境产生不满，向往一种良好的购物环境。三、价格满意度表十六：居民对销售价格的满意度比例资料来源：地标顾问居民对消费环境满意度比例中：不满意者占63.2%，基本满意者占26.3%，而这类人均群主要是：私营业主、城市居民、企业领导。卷五 目标消费市场特征分析一、受众群体分析住宅产品购买人群、购买动机住宅产品的购买人群基本上是25-50岁人群。其购买主要目
25、的是自用或为子女购房。商铺产品购买人群、购买动机商铺产品的购买人群大部分是做生意的个体户和有投资能力的工矿企业老板，及部分有灰色收入的政府机关公务员，其投资商铺的目的是看中所购物业潜在的升值价值。项目销售：以邵东，邵阳为主项目招商：以邵东，邵阳，娄底，株洲，长沙,湘潭等地为主投资目标客户群二类客户群三类客户群四类客户群本地75%邵阳 15%其他 10%投资商人政府公务员其他70%20%10%招商目标客户群二类客户群三类客户群四类客户群本地60%邵阳 20%长株潭15%外省 5%二、承受力分析参照本地周边商业物业价格及物业投资回报能力综合初步定位一层： 均价 900015000元/二层： 均价
26、40006000元/三层： 均价 15002500元/住宅： 均价 800元/租金：按8%的回报率换算一层： 均价 60100元/二层： 均价 3040元/三层： 均价 1020元/三、接受方式分析一次性付款、分期付款、银行按揭都可以接受，但邵东现在一般很少楼盘采用了按揭方式；租赁邵东现在一般采用一年一付款的形式，因此一年一付、半年一付、一季一付、每月一付的形式都可以接受，但建议采取半年一付的方式。结论一、邵东商业物业发展空间与形态邵东县是个人口大县，经济发达，人均收入高，居民具有较强的投资、消费能力。邵东交通便利，商业市场发达，成行成业，商业氛围浓，市民商业意识强，商品辐射广，政策环境比较好
27、，有利于大型项目的投资投入，商业发展潜力较大。但据市场调研得出的数据可以看出：邵东除了专业市场，其他的如超市、餐饮类及商场类的经营很分散，规模小，经营环境差，总体服务水平低下。邵东目前并没有一个有良好购物环境及经营环境的商业场所，所以开发集休闲、娱乐、购物及旅游的物业形态是市场发展、人民生活水平提高的必然趋势。二、主要经营业态所需产品特征批发市场： 规模大，服务全，功能齐，配套完善。零售业：以大型百货超市为代表。综合服务行业：以餐饮、宾馆、娱乐市场为代表。三、目标客群基本消费心态判断1、以投资为目的投资人士大汉九亿购物公园所在区属旧城区，是原来的老商业中心，旧城区人口密度大，又是南向进城人流的
28、必经之地，而且旧城区商业成熟、物品齐全，在市民中有很大的消费惯性。旧城区的物业改造为新型商业的入驻创造了条件。商家和民众看好旧城区，已有部分品牌商家重返。同时政府出台了一系列关于优化经济环境的相关政策，改善了经营环境、规范了商业市场。邵东本身商业氛围浓厚，再加上本区域客流、物流有保证，保证本购物中心的铺位出租或出售具有高价位的内在价值，这些都对投资人士有巨大吸引力。另一方面，银行存款利率的一再下调和利息税政策公布，存款的回报率更低，众多投资者都希望能找到一个投资风险相对低、回报大，并且更大升值潜力的投资渠道，而“一铺养三代”的思想早已深入民心，如果在区域内有租价或售价合适的铺位推出，并使投资客
29、看到大汉九亿购物公园（本项目）美好的经营与投资前景，必定能吸引众多投资人士购买本项目商铺。出于对商铺的管理角度考虑以及对本项目情况的了解，投资者多以本地人为主。2、以经营为目的的商家邵东商业氛围浓厚，但现时邵东还没有一个有良好购物环境和经营环境的大型购物中心，而且邵东除了大型的专业市场外，多数百货超市大都规模较小，主要分布在各生活小区旁及交通干道上。低档次的购物环境及经营的同质性，令众多有实力的商家止步。针对此类商家，本项目应改善购物公园的内部购物环境，确定商场的经营主题，同时设定多种优惠付款方式，简化付款手续，提供优质服务，令铺位买卖付款更贴近经营商家的心理习惯，并在宣传包装方面营造出独特的经营风格和经营兴旺的前景，吸引此类客户购买本购物中心的商铺。
