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1、第三部分 判断题（113题）：1、已经购买并合法占有房屋的人可以认定为业主。 （ ）2、未经招投标而签订前期物业服务合同，业主有权请求法院认定该合同无效。 （ ）3、业主没有住已买下的房屋，也以少交管理费。 （ ）4、业主与物业管理公司之间为不平等的民事法律关系主体。 （ ）5、按照司法解释，业委会对小区的占用绿地违章搭建可以诉讼。 （ ）6、业主发现房屋质量问题，可以拒交物业管理费。 （ ）7、物业管理条例是法律。 （ ）8、上海人防工程开发商是可以办理产证，并且可以出售。 （ ）9、业主对业委会作出的决议有要求法院撤销的权利。 （ ）10、“双多数”表决原则为小区的专有面积和业主人数都要过
2、半。 （ ）11、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院不予支持。 （ ）12、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 （ ）13、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 （ ） 14、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。 （ ）
3、 15、业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院不予支持。 （ ）16、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 （ ） 17、建筑物总面积，即共有部分面积与专有部位面积的总和。 （ ）18、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 （ ） 19、建设单位或其他行为人擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法
4、院应予支持。 （ ）20、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，不应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。 （ ）21、业主可以委托代理人参加业主大会会议。 （ ）22、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。 （ ）23、经15%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 （ ）24、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 （ ）25、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 （ ）26、一个物业管理区域内可以由二家物业服务企业实施物业管理。 （ ）27、物业服务企业可
5、以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业服务企业。 （ ）28、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （ ）29、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 （ ）30、业主大会会议可以采用书面征求意见的形式。 （ ）31、业主大会的决定只对参加业主大会的业主具有约束力。 （ ）32、从事物业管理活动的企业可以不具备独立法人资格。 （ ）3
6、3、物业服务企业可以根据自身的需要改变物业管理用房的用途。 （ ）34、物业服务企业接受委托代收水电费、有线电视费的，可以向业主收取手续费等额外费用。（ ）35、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动。 （ ）36、前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍应履行。 （ ）37、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 （ ）38、同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业
7、主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 （ ）39、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 （ ）40、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业
8、服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。 （ ）41、业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 （ ）42、区、县房地产行政主管机
9、关应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。（ ）43、建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向物业服务企业提交下列资料：竣工验收资料；技术资料；保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。（ ） 44、一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上并且首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 （ ）45、满足成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的房地行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供资料。 （ ）46、建设单
10、位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。 （ ）47、业主大会筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。 （ ）48、业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。 （ ）49、业主大会选聘物业服务企业的，必须通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。（ ）50、建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面
11、积的千分之一配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。 （ ）51、物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前二个月书面告知业主委员会。 （ ）52、业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当督促其交纳；业主委员会可以依法向人民法院起诉。 （ ）53、经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。 （ ） 55、业主、使用人装饰装修房屋的
12、，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。 （ ）56、业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 （ ） 57、物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止、处理。 （ ）58、物业服务企业应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。 （ ）5
13、9、建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照建设单位定价报价格主管部门的备案。 （ ）60、车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。 （ ）61、业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证 。 （ ） 62、专项维修资金应当存入银行专户，按号立账、按户核算。 （ ）63、受委托的物业服务企业每一年至少公布一次专项维修资金和公共收益的收支情况，接
14、受业主的监督。 （ ）64、业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。 （ ） 65、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 （ ） 66、业主可以委托代理人参加业主大会会议。 （ ）67、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 （ ）68、业
15、主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 （ ）69、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。 （ ）70、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 （ ）71、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。 （ ）72、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。 （ ）73、业主应当根据物业服务合同的约定交
16、纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （ ）74、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告。 （ ）75、房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。 （ ） 76、业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 （ ） 77、筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次物业大会会议。 （ ） 78、业主委员会的任期为三到六年。 （ ） 79、业主大会会议分为定期会议和临时会议。 （ ） 80、业主委员会应当建立信息公开制度。 （ ） 8
17、1、房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。 （ ） 82、物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。（ ） 83、业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。 （ ） 84、业主委员会主任、副主任由业主大会选举产生。 （ ） 85、经百分之三十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 （ ） 86、物业管理用房可以自主变更位置。 （ ） 87、物业管理企业是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。（ ） 88、根据总则第六条的规定，本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。 （ ） 89
18、、业主对筹备组成员有异议的，由区县人民政府或者街道办事处协调解决。 （ ） 90、物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会。 （ ） 91、建设单位在申请房屋预售许可前，应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本，制定临时管理规约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。 （ ） 92、选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。 （ ） 93、建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。 （ ） 94、业主委员会任期届满的六个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。（ ） 95、出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用
19、，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 （ ） 96、 物业服务企业承接物业时，应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对相关资料进行核对接收。物业服务企业应当自承接验收之日起十日内签署验收确认书。 （ ） 97、业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业可以依法向人民法院起诉。 （ ） 98、业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，但不需要告知物业服务企业。 （ ）99、由业主自行管
20、理物业的，电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。 （ ） 100、业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。 （ ）101、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，不承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，不需要与物业服务企业另行签订委托协议。 （ ） 102、建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位
21、应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，不需要返还建设单位。 （ ）103、供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。 （ ）104、建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准可自行定价。（ ） 105、车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同；公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。 （ ）106、补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收；业主大会也可以决定由业主一次性交纳。 （ ）1
22、07、专项维修资金使用实行工程审价。业主委员会任期届满后，委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。 （ ）108、业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，相关业主可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。 （ ）109、物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的，由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。 （ ）110、物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上五万元以下的罚款。 （ ） 111、物业出售人未按上海市住宅物业管理规定交纳专项维修资金的，由房屋行政管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。 （ ）112、业主未按上海市住宅物业管理规定补建或者再次筹集专项维修资金的，由房屋行政管理部门责令限期改正。 （ ）113、根据上海市住宅物业管理规定有关部分共用部分的含义，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。 （ ）
