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1、土地開發與管制報告 美國都市成長管理制度之發展應用,班級：四動四B指導老師：孫顏淵老師學生：張祐豪 4960T025 黃瀚陞 4960T090 郭育綜 4960T093 李宜珊 4960T110 吳豐吉 4960T120,四動三B郭名哲 4991T042陳浩禎 4991T043,目錄,何謂都市成長管理 都市成長管理的目的 美國都市成長管理發展歷程關係 美國都市成長管理之規劃管制 美國成長管理之策略 美國都市成長管理與英國開發許可制度之比較,一、何謂都市成長管理,成長管理的意義在於就一地區之環境容受力針對土地使用、環境、住宅等項目界定預期發展目標及所欲達到的環境品質後，而對人口之密度與分佈進行規
2、劃與控制。成長管理之意義整理如下列幾種類型：,(一)成長管理是一種對生活環境品質提昇提出要求之行動 成長管理所著重的在於公共設施（如公園之開闢）與公用設備（如自來水供給）之設置，許多成長管理實施地區之土地開發，除非公共設施的服務水準足以提供新開發地區之所需，否則不允許開發。(二)成長管理是一種控制成長的總量管制措施 每個都市都有其最適規模，成長管理便是一種管制地方成長速度的方法，透過量的配額，限制建築許可的發出，以達控制人口成長的目的。然而，採行成長管理最原始動機，在於控制或減緩人口成長的速度，以避免公共設施的急速需求，威脅地方政府的財政負擔。,(三)成長管理是追求公平、效率並強調區域均衡的土
3、地開發政策 就公平而言，成長管理在減少土地開發所造成的暴利與暴損；就效率而言，成長管理應主張土地開發由政府謹慎控制，並尊重市場機能，且具有多元化、多樣化與彈性化的管制工具。(四)成長管理為一有計畫的發展執行技術 成長管理企圖引導都市發展到適當的地區，例如在計畫範圍內，劃上數個向外擴張的同心圓式之成長管制線，在管制線內容許土地開發，並提供適當充足的公共設施。(五)成長管理提供資源保護及永續發展之策略 成長管理的意義在於就一地區之環境容受力界定其發展目標及所欲達到的環境品質後，而對人口之密度與分佈進行規劃與控制。,二、都市成長管理的目的,對整體而言，其目的分為下列五項：(一)避免蛙躍式發展蛙躍式發
4、展：指未經規劃、管制與協調整合的發展，其發展型態會產生不連貫、帶狀零散的土地使用型態，造成都市機能錯亂與單獨不經濟的開發行為。(二)保護納稅人 都市成長管理在於避免或減少投資的錯誤決策，有效的調節不動產市場的供需。(三)解決市場失靈 政府部門須介入土地市場，平衡公共利益，並提供公平且具效率之土地管理方式，解決市場失靈的現象。,(四)健全都市風格 透過都市成長管理來減少蛙躍式發展現象的產生，並提昇土地使用效率，減少公共設施投入成本，重新塑造都市景觀與風格。(五)提昇生活品質 以公平及效率的方式運用土地資源，並透過有循序漸進的系統開發方式，來規範都市景觀。開發方式：土地徵收、土地重劃、權利變換、發
5、展權移轉、發展許可制、聯合開發、民間參與公共建設。,三、美國都市成長管理發展歷程關係,美國在第二次世界大戰後，經歷二十幾年的經濟成長。都市快速發展的同時，社區生活品質的降低、空氣污染、交通擁擠、公共設施不足及土地資源浪費等負面的外部效應。但以美國實施的土地使用管制方式，非但無法有效排除這些負面的外部效應，亦無法經由引導成長的手段來規範都市的擴張與發展，地方政府開始研究採行其他改良式的土地使用管制措施，引發美國都市成長管理的熱潮。,美國都市成長管理發展歷程，約可區分為三個時期：第一階段1950年-1970年間的成長管制 以保護環境資源為目的，重點在於考慮社區的成長速度、環境的承載能力以及興建公共
6、設施的財務能力，透過成長管理策略來控制土地開發速度，並企圖引導至階段性成長目標為主。第二階段1970年-1990年間的成長管理 1974年後美國經濟蕭條、房地產不景氣與能源危機，使得地方成長管理行動受阻；加上1973年奧瑞岡州通過土地使用法案(Land Use aw)，促使第二階段都市成長管理的推動。第三階段1990年迄今智慧型成長智慧型成長強調都市既有已發展地區的有效規劃與再利用，同時重視新都市主義，提倡以較高密度之土地混合使用與大眾運輸系統為導向之都市發展，強調以都市設施間可及性之提升取代系統移動性的觀念落實。,新都市主義：興起於一九八年代的一種規劃設計理念 其基本精神強調，在城市與社區設
7、計時必須將公共空間的重要性置於私人利益之上。主張鑒於現代主義國際風格與大都市結構的衰落，應以小群落建構方式尋回往日親切的市民生活空間，包括人性尺度的街道、鄰里關係、公共建築與公共空間。,大眾運輸為導向的發展型態目的在於引導都市發展與土地使用區位，希望改善民眾過度依賴私人交通工具的習慣，鼓勵民眾充分利用大眾運輸系統，並逐漸將居住、商業行為及活動空間轉往鄰近捷運車站地區，以提升都市內部適居性、道路服務績效、改善都市景觀、紓解現存都市蔓延課題。,四、美國都市成長管理之規劃管制,有關美國都市成長管理的規劃管制策略運用說明如下：(一)行政層面(二)財政層面政府財政負擔能力 公共設施提供效率問題 土地開發
8、外部性問題,1.以開發許可措施調控開發品質、總量、時序與速度(1)足夠的公共設施要求 這個辦法限制一切新的土地開發許可，除非公共設施的服務水準足以提供新開發地區之需求。換句話說，政府有關單位在開發案審查過程中，必須將開發許可建立在公共設施的承載能力上。(2)總量管制 這是一種管制地方成長速度的方法，透過量的配額，限制建築許可的發出，以達抑制人囗成長的目的。,(3)階段性發展計畫 這是一種規範土地開發區位及時序的方法，基本上考量開發地區的公共設施水準，來控制都市發展之區位與時序。(4)都市公共設施/成長管制線 辦法企圖引導都市發展到適當的地區，在管制線內容許土地開發，並提供適當充足的公共設施；管
9、制線外則限制開發，以達抑制跳躍式發展，提高公共設施服務效率，並保護土地及農業資源的目的。,(5)同時性 同時性是一種土地使用管制措施，用以控制土地開發之時序及人口成長。其目的在確定進行土地開發的同時，能有足夠適當的公共設施服務新開發地區之居民。2.以開發之外部成本內部化解決財源不足問題成長付費 在土地開發過程中往往導致不同土地所有權人獲益或損失，政府須向受益者課取不同之稅費，處理土地權益問題，以達公平之原則。,3.以開發協議尊重市場機制從美國機制可發現下列5項優點。(1)上級政府立法提供法源基礎，地方政府配合修改相關法令，以鼓勵開發業者透過協議方式進行整體開發。(2)透過開發協議為社會免費取得
10、公共設施，減輕政府財政壓力，又可促進土地有效利用。,(3)配合地方相關計畫與都市發展趨勢，政府主動規範開發區位，以達引導都市成長之目的。(4)權利義務關係明確，開發計畫經協議後不受地方政府新立法案之影響；相對地政府有權監督業者履行義務及按期執行開發計畫，提昇開發效益。(5)土地使用強度及發展容積可依業者規劃構想而協商調整，在權利義務均衡之情況下，開發業者之規劃構想容易受到尊重，土地整體開發有較大之確定性，使得土地使用管制更具彈性。,(三)政治經濟層面(四)環境保護層面(五)社會層面,五、美國成長管理之策略,相對於前一部份，美國各地方政府針對都市成長管理的規劃管制策略運用介紹，這一部份則是針對執
11、行技術層面（執行策略）來進行探討。都市發展模式1.集約式(都市土地)2.分散式目前美國運用於成長管理的多項策略，依據其適用地區特性與操作手法之不同，概分為七項。,(一)資源地保存保護特別地區的資源土地，使其遠離都市發展壓力。為何需要保留?1.市區內土地價值被不合理的高估2.外溢與農業用地價值被過分低估3.資源地提供生態保存、開放空間、降低二氧化碳 濃度等無法以市場價格衡量的效益4.短暫性併發效應EX:每開發一公頃都市土地，連帶影響二公頃 農地必須休耕提升經濟考量,反對此策略的學者認為美國可耕地多達5億4千萬英畝，因此對於可耕地影響並不大，且可能侷限都市成長的發展。資源地保存策略內容減輕對資源地
12、負面影響的技術提升經濟考量的技術1.稅制政策優惠估價、州所得稅退稅等2.耕作權法農民不受土地使用行動與限制的影響3.發展權取得取得接近都市地區資源地的發展權4.農業與森林分區管制土地僅可作為農耕、畜牧、開方空間活動、以及有限之建築使用。,(二)特別區域保護保護都市發展免於受到自然災害之威脅、保存瀕臨危險或受到威脅物種之棲息地、同時也兼顧維護景觀等目的。特別地區1.海岸地區2.危急地區3.瀕臨危險棲息地區4.景觀保護地區,(三)農村成長管理 避免農村地區無發展計畫、不協調的發展模式、農地生產環境的破壞與公共設施成本增加。集約式發展集約農舍非鄉村區農村成長管理策略1.促進農村地區經濟活力2.農村集
13、合發展 3.績效評估4.農地整合提升經濟考量,(四)都市圍堵(都市控制)促進緊密、連續的發展型態提高公共設施成本之有效性，同時保存目前不適合發展的開放空間。都市圍堵的目標期望保存重要農地與森林、有效提供公共設施、減輕環境汙染、提供足夠之土地供住宅、遊憩等開放空間。採用成長管制線的概念,一致性概念其他考量因素都市圍堵策略1.分區管制2.填補與再發展都市更新3.新社區開發我國也有執行的策略4.工作住宅平衡減少交通成本（實際交通費交通時間）5.都市分期發展劃定都市保留區,(五)設施完備率、時機與規劃(公共設施供給)此策略的目的（土地開發的準則）開發時機、開發量、公共設施容量或社區所願意容納量間的平衡
14、公共設施供給策略1.公共設施完備標準由開發單位自行提出公共設施量2.分期成長系統與地區主要計畫作整合3.成長率系統控制都市成長總量、成長率(運用於快速成長地區)4.容受力系統生態與自然科學之概念結合人口成長產生的容受力控制,(六)公共設施財務 開發影響費1.外部成本內部化 開發業者在開發的過程中，將其所造成對環境之負面影響以及增加現存公共設施需求的部份(外部成本)，要求開發業者負擔開發義務，以解決公共設施需求增加的問題(內部化)。2.成長付費與收益者付費,公共設施財源籌措方式與成長管理間之關聯1.受益者付費原則之落實可促進土地使用效率以及公平性之提升。2.可抑制缺乏效率之低密度都市蔓延。3.可有效利用既有設施，降低平均成本。4.可避免既有開發補貼新開發之現象。5.可確保新開發案之公共設施供應，確保開發品質。6.可籌措土地及建造成本，以及營運與維護成本。,(七)行政回應 將有效降低人力成本與開發之不確定性、提昇開發意願。行政回應策略1.標準式許可制度化的標準審查2.條件性標準明確、目標性之標準3.都市擴大審查定期檢討都市發展現況與合理性4.加速審查限時審查,六、美國都市成長管理與英國開發許可制度之比較,簡報到此結束，謝謝大家！,
