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1、2011年二级建造师法规考试真题分析（一）考试形式：分为全国统一大纲、统一命题和全国统一大纲、省级单位命题两种形式。（二）考试时间：2小时。（三）考试题型：有单选题和多选题两种题型。其中单选题60题，第题1分，共6分；多选题20，每题2分，共40分；总分100分。（四）分值分布（2011、2010、2009三年比较，前者为2011年，中间为2010年，后者为2009年）第一部分：建设工程法律制度（62分；53分；67分）建造师相关法律制度：1分；2分；2分法律体系和法的形式：分；1分；1分宪法：分；0分；2分民法：分；4分；4分物权法：分；4分；4分建筑法：分；5分；6分招标投标法：分；7分；
2、10分安全生产法、安全生产管理条例和安全生产许可证条例：分；10分；10分建设工程质量管理条例：分；4分；10分产品质量法：分；0分；2分标准化法：分；3分；0分环境保护法：分；3分；1分节约能源法：分；1分；1分消防法：分；1分；1分劳动法和劳动合同法：分；5分；5分档案法：分；0分；1分税法：分；1分；1分建设工程法律责任：分；2分；4分第二部分：合同法（20分；27分；20分）合同法原则及合同分类：分；4分；1分合同的订立：分；3分；5分合同的效力：分；4分；5分合同的履行：分；3分；2分合同的变更、转让与权利义务终止：分；4分；2分违约责任：分；7分；3分合同的担保：分；2分；0分第三
3、部分：建设工程纠纷的处理（18分；20分；13分）民事纠纷处理方式：分；3分；1分证据：分；3分；5分民事诉讼法：7分；4分；3分仲裁法：8分；6分；3分行政复议法与行政诉讼法：分；4分；2分（五）分值比重分析1、总体情况及总体趋势：第一部分比重适当降低，第二、三部分比重有所上提高；但第一部分稳占半壁江山。2、重者衡重：民法（分；4分；4分）、物权法（分；4分；4分）、建筑法（分；5分；6分）、招标投标法（分；7分；10分）、安全生产法与安全生产管理条例（17分；10分；10分）、建设工程质量管理条例（分；4分；10分）、劳动法与劳动合同法（分；5分；5分）、合同法（20分；27分；20分）。
4、3、轻者衡轻：宪法（0分；0分；2分）、节约能源法（0分；1分；1分）、消防法（1分；1分；1分）、档案法（0分；0分；1分）、税法（0分；1分；1分）。4、异军突起：、仲裁法（8分；6分；3分）、民事诉讼法（7分；4分；3分）2Z201000建设工程法律制度 （62分；53分；67分）2Z201010建造师相关管理制度（1分；2分；2分）【主要内容】2Z201011 了解建造师制度框架体系2Z201012 掌握考试管理2Z201013 掌握注册管理2Z201014 掌握执业管理2Z201015 掌握继续教育管理2Z201016 掌握信用档案管理2Z201017 掌握监督管理【内容详解】2Z2
5、01011 建造师制度框架体系（了解）建造师制度相关规定建设师执业资格制度起源于1834的英国，发展于美国。人事部、建设部于2002年12月5日联合发布了关于印发的通知，标志我国建造师制度的确立。规定必须取得建造师资格并经注册，方能担任建设工程项目总承包及施工管理的项目施工负责人。管理部门人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部两个部门共同管理管理体制住建部负责对全国注册建造师实行统一的监督管理，国务院各专业部门负责本专业注册建造师监督管理。各省住建厅和同级各专业部门负责本省和本专业二级注册建造师监督管理。管理原则分级别、分专业。建造师分为一级、二级两个级别，每个级别分别设若干个专业。一级设置1
6、0个专业，二级设置6个专业2Z201012 考试管理（掌握）一级建造师统一大纲、统一命题、统一组织国家统一组织，人保部与住建部共同负责具体实施考试实行三加一，即三门综合科目和从10个专业中任选一门的专业课二级建造师全国统一大纲，各省、自治区、直辖市组织命题，也可以选择参加全国统一考试考试实行二加一，即两门综合课和从6个专业中任选一门的专业课2Z201013 注册管理（掌握）何为注册建造师（三个条件缺一不可）通过考试获得建造师执业资格证书通过注册获得注册证书和执业印章，是执业的凭证，由建造师本人保管、使用担任施工单位项目负责人及从事施工管理相关活动分类初始注册，有效期3年延续注册，有效期3年变更
7、注册，变更后仍延续原注册有效期增项注册相关规定多专业注册的，其中一个专业期满后仍需以该专业继续执业和以其他专业执业的，应办理续期注册因变更注册申报不及时影响注册建造师执业，导致工程项目出现损失的，由注册建造师所在聘用企业承担责任，并作为不良行为记入企业信用档案【典型例题】工程管理人员（），才能以建造师名义从事建设工程施工项目的管理工作。A.不需取得建造师执业资格，但必须经注册B.要取得建造师执业资格，但不必经注册C.要取得建造师执业资格，并经注册后D.要具有一级项目经理的资格，并担任过大型建设项目的项目经理提示：参见教材P3【答案】C注册建造师卫某2006年1月办理了延续注册，2007年1月因
8、工作调动而办理了变更注册，变更后他的注册证书和执业印章在（ ）年内有效。A、2B、3C、4D、5【参考答案】A二级注册建造师注册证书有效期为( )年。（10真）A、1B、2C、3D、4【参考答案】C下列选项中，不属于我国建造师注册类型的是( )。（10真）A、初始注册B、年检注册C、变更注册D、增项注册【参考答案】B2Z201014 执业管理（掌握）执业范围一级注册建造师可在全国范围内执业考核认定和参加全国统考取得二级资格证书的人员注册后可在全国范围内以二级注册建造师名义执业执业效力工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章施工单位签署的质量合格文件上，必须有注册建造师的签字盖章注册
9、建造师签字盖章完整的工程施工管理文件方为有效执业规定大中型工程项目施工负责人必须由本专业注册建造师担任其中大型工程项目负责人必须由本专业一级注册建造师担任 项目负责人专业和级别限制项目负责人限制工程类别建造师专业建造师级别大型工程本专业一级中型工程本专业一级、二级小型工程无限制一级、二级2Z201015 继续教育管理（掌握）每一注册有效期内应接受120学时继续教育，其中必修课为60学时，选修课为60学时必修课60学时中，30学时为公共课，30学时为专业课选修课60学时中，30学时为公共课，30学时为专业课注册两个及以上专业的，除接受公共课的继续教育外，每一注册有效期应接受相应注册专业的专业课6
10、0学时（必修课30学时，选修课30学时）继续教育证书可作为申请逾期初始注册、延续注册、增项注册和重新注册的证明2Z201016 信用档案管理（掌握）注册建造师及施工单位都要办理信用档案注册建造师信用档案的内容包括基本情况、业绩、良好行为、不良行为（违法违规行为、被投诉举报处理，行政处罚等情况）注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示2Z201017 监督管理（掌握）县级以上人民政府建设主管部门、其他有关部门对注册建造师的注册、执业和继续教育实施监督检查注册建造师违法从事相关活动，违法行为发生地县级以上地方人民政府建设主管部门或者其他有关部门应当依法查处由建设主管部门将违法事实、事理结果告知
11、注册机关应当撤销注册的，应当将违法事实、处理建议及有关材料报注册机关2Z201020法律体系和法的形式（分；1分；1分）【主要内容】2Z201021 掌握法律体系2Z201022 熟悉法的形式【内容详解】2Z201021 法律体系横向（掌握）序号部门包括的主要法律1宪法2民法民法通则、合同法、担保法、专利法、商标法、著作权法、婚姻法3商法公司法、证券法、保险法、票据法、企业破产法、海商法4经济法建筑法、招标投标法、反不正当竞争法、税法5行政法行政处罚法、行政复议法、行政监察法、治安管理处罚法6劳动法与社会保障法劳动法、安全生产法、消防法7自然资源与环境保护法土地管理法、节约能源法、环境保护法、
12、环境影响评价法、噪声污染环境防治法8刑法刑法9诉讼法民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法、仲裁法、律师法、法官法、检察官法【典型例题】下列与工程建设相关的法规，属于民法的是（）。A、建筑法B、保险环境保护法C、合同法D、安全生产法【参考答案】下列法律中，属于商法的是（）。A、担保法B、公司法C、招标投标法D、消防法【参考答案】在我国法律体系中，建筑法属于（）部门。（09真）A民法B商法C经济法D诉讼法【参考答案】C2Z201022 法的形式法的效力等级纵向（熟悉）1.法的形式制定单位名称法律地位可设置的处罚种类宪法全国人大宪法地位和效力最高不得抵触，否则无效法律全国人大及常委会XX法效力低于宪法
13、，高于其他法各种刑罚以及行政处罚（只有刑法可以设定刑罚）行政法规国务院XX条例效力低于宪法和法律限制人身自由以外的行政处罚地方性法规地方人大及常委会XX地方XX条例只在本辖区有效，效力低于法律和行政法规限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚行政规章部门规章国务院各部委地方政府规章地方政府XX办法、规定XX地XX办法、规定部门规章效力低于法律、行政法规地方政府规章效力低于法律、行政法规，低于同级或上级地方性法规细化上位法规定的行政处罚，设立警告、 罚款的行政处罚最高人民法院司法解释规范性文件关于XX的解释、意见运用于司法实践国际条约XX公约自治条例和单行条例、特别行政区法律2.地方性法规、
14、规章之间不一致时的处理同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当适用地方性法规；国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决3效力等级：宪法法律行政法规地方性法规地方政府规章【典型例题】行政法规的制定主体是( )。（11真）A、全国人民代表大会B、全国人民代表大会常务委员会C、国务院D、最高人民法院【参考答案】C下列规范性文件中，效力最高的是( )。（10真）A、行政法规
15、B、司法解释C、地方性法规D、行政规章【参考答案】A2Z201030宪法（分；0分；2分）【主要内容】2Z201031 掌握公民的基本权利2Z201032 掌握公民的基本义务【内容详解】2Z201031 公民的基本权利七大权利（掌握）平等权（具有相对性，不排斥合理的差别）平等地享有宪法和法律规定的权利，平等地履行宪法和法律的义务任何人的合法权利都平等地受到保护，对任何违法行为一律予以追究不允许任何公民享有法律以外的特权，任何人不得强制任何公民承担法律以外的义务，不得使公民受到法律以外的处罚政治权利和自由享有选举权和被选举权言论、出版、集会、结社、游行和示威的自由宗教信仰自由公民有信教或者不信教
16、的自由有信仰这种宗教或者那种宗教的自由有信仰同宗教中的这个教派或那个教派有自由有过去信教现在不信教或过去不信教现在信教的自由人身自由与工程建设活动密切相关的人身自由权利：人身自由（物质性）不受侵犯人格尊严（精神性）不受侵犯包括姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权和隐私权社会经济权利财产权劳动权休息权劳动者每日工作时间不超过八小时，平均每周工作时间不超过四十四小时保证劳动者每周至少休息一次用人单位在元旦、春节、国际劳动节、国庆节等期间应依法安排劳动者休假文化教育权利受教育的权利进行科学研究、文学艺术创作的其他文化活动的自由监督权和获得赔偿权批评建议权检举控告权申诉权获得赔偿权（国家机关或国家机关工作人
17、员违法行使职权）2Z201032 公民的基本义务六大义务（掌握）维护国家统一和民族团结的义务遵守宪法和法律，保护国家秘密，爱护公共财产，遵守劳动纪律，遵守公共秩序，尊重社会公德维护祖国的安全、荣誉和利益保卫祖国、依法服兵役和参加民兵组织依法纳税其他方面的基本义务【典型例题】根据我国宪法规定，公民的宪法权利包括（）（09真）A、在法律面前一律平等B、有言论、出版、游行和示威的自由C、有宗教信仰的自由D、对任何国家机关和国家工作人员有批评和建议权E、有维护祖国的安全、荣誉和利益的权利【参考答案】A，B，C，D2Z201040民法（分；4分；4分）【主要内容】2Z201041 掌握民事法律关系2Z2
18、01042 掌握民事法律行为的成立要件2Z201043 掌握代理2Z201044 掌握债权和知识产权2Z201045 掌握诉讼时效【内容详解】2Z201041 民事法律关系（掌握）1.民事法律关系的构成1.1民事法律关系的构成（342）民事法律关系三要素：主体、客体和内容。3个主体自然人法人其他组织4个客体财物行为（物化的结果与非物化的结果）智力成果（非物质财富）2种法律关系内容（包括法定和约定）民事权利民事义务1.2自然人包括公民、外国人以及无国籍人自然人的3种民事行为能力完全民事行为能力【18+16以自己的劳动收入为主要生活来源（特殊）】限制民事行为能力【10以上的未成年人+不能完全辨认自
19、己行为的精神病人】无民事行为能力【10周岁+不能辨认自己行为的精神病人】1.3法人条件：依法成立有必要的财产和经费有自己的名称、组织机构和场所能够独立承担民事责任 法人的行为能力始于法人的成立而止于法人的撤销1.4其他组织：如合伙企业、法人的分机机构（分公司）【典型例题】下列各选项中，属于民事法律关系客体的是（ ）（09真）A、建设工程施工合同中的工程价款B、建设工程施工合同中的建筑物C、建材买卖合同中的建筑材料D、建设工程勘察合同中的勘察行为E、建设工程设计合同中的施工图纸【参考答案】A，B，C，E2.民事法律关系的变更主体变更主体数目变化主体改变（合同转让）客体变更 客体的范围变更 客体性
20、质变更 内容变更权利增加权利减少3.民事法律关系的终止自然终止：履行协议终止即时协商约定终止条件违约终止2Z201042 民事法律行为的成立要件（掌握）1.民事法律行为的概念指公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为2.要式法律行为和不要式法律行为要式法律行为：必须采用法律规定的特定形式才为合法。不要式法律行为：对形式没有要求，口头、书面和其他形式均可。建设工程合同属于要式法律行为。自然人之间的借款属于不要式法律行为。非自然人之间的借款则属于要式法律行为，必须采用书面形式。【典型例题】关于民事法律行为分类，以下说法错误的是（ ）（09真）A、民事法律行为可以分为要式法律行为和不要
21、试法律行为B、订立建设工程合同应当采取要式法律行为C、建设单位向商业银行的贷款行为属于不要式法律行为D、自然人之间的借款行为属于不要式法律行为【参考答案】C3.成立要件法律行为主体具有相应的民事权利能力和行为能力行为人意思表示真实意思表示真实：内心的效果表示与表示意思一致。不存在欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危等情形。意思不真实的法律后果：无效或被撤销。行为内容合法表现为不违反法律和社会公共利益、社会公德。行为形式合法【典型例题】民事法律行为成立要件中，行为内容合法表现为( )。（11真）A、不违反法律B、不违背社会公德C、不与推荐性标准相抵触D、不与第三人利益相冲突E、不与社会公共利益相冲突【
22、参考答案】ABE2Z201043 掌握代理1.代理的含义代理人于代理权限内，以被代理人的名义向第三人实施民间法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任三方当事人，分别是被代理人、代理人、代理关系所涉及的第三人2.代理的种类委托代理法定代理指定代理3.代理人与被代理人的责任承担授权不明确被代理人承担责任，代理人连带责任无权代理被代理人不追认时，代理人承担责任；被代理人追认时，被代理人承担；本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责代理人承担责任；代理人和第三人串通，代理人和第三人连带责任代理事项违法被代理人和代理人连带责任转托他人代理经被代理人的同意，被
23、代理人承担；不经被代理人同意，代理人承担（例外：紧急情况下，为了保护被代理人的利益时，由被代理人承担）。4.代理的终止委托代理终止代理期满或完成被代理人取消委托或者代理人辞去委托代理人死亡（注意：被代理人死亡委托代理不一定终止）代理人丧失民事行为能力作为被代理人或者代理人的法人终止【典型例题】某律师接受当事人委托参加民事诉讼，以下属于委托代理权消灭的原因有( )。（10真）A、诉讼终结B、当事人解除委托C、代理人辞去委托D、委托代理人死亡E、委托代理人有过错【参考答案】ABC法定代理或指定代理的终止被代理人取得或恢复民事行为能力被代理人或代理人死亡代理人丧失民事行为能力作为被代理人或者代理人的
24、法人终止被代理人与代理人之间的监护关系消灭【形象记忆与难点辨析】李某委托张某为其买汽车。张某已买车，但李某突然死亡，此时李某的家人不能否认代理关系，必须接受汽车，支付价款。2Z201044掌握债权、知识产权1.债权制度债的概念依合同等法律产生的权利义务关系债发生的根据合同合同之债合同是引起债权债务关系发生的最主要、最普遍的根据。侵权行为致人损害之债不当得利无因管理其它：遗赠、扶养、发现埋藏物等。【典型例题】在没有法律和合同根据的情况下，损害他人利益而获得自身利益的行为称为（）。A.不当得利B.无因管理C.侵权D.债【答案】A【解析】注意不当得利、无因管理的内涵。 引起债权务关系发生的最主要、最
25、普遍的根据是（ ）。（09真）A、合同B、扶养C、不当得利D、无因管理【参考答案】A没有法定或者约定义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务而发生的债称为( )之债。（10真）A、合同B、侵权C、不当得利D、无因管理【参考答案】D债的消灭履行抵销（债的抵销的三个条件：必须是对等债务；必须是同一种类的给付之债；同类的对等之债都已到履行期限。）提存债权人无正当理由拒绝接受履行或其下落不明，或数人就同一债权主张权利，债权人一时无法确定，致使债务人一时难以履行债务，经公证或法院裁决，可将标的物提交有关部门保存债权人超过法律规定的期限不领取，标的物应收归国有混同某一具体之债的债权人和债务人合为一体（如
26、两家企业合并）免除债权人放弃债权当事人死亡注意：债因当事人死亡而解除，仅指具有人身性质的合同之债。【典型例题】订立合同的两个公司合并，使其之间既存的债权债务归于消灭，该种事实是债权债务( )。（11真）A、抵销B、提存C、混同D、免除【参考答案】C2.知识产权制度2.1知识产权的涵义概念民事主体对智力成果享有的专有权利知识产权特征人身权、财产权双重性专有性地域性时间性种类著作权（版权）专利权商标权2.2著作权著作权的保护对象 文字作品 美术作品 建筑作品 图形作品 模型作品 著作权的内容（44）著作人身权发表权署名权修改权保护作品完整权著作财产权 使用权 许可使用权 转让权获得报酬权著作权的侵
27、权未经著作权人许可发表作品歪曲、篡改、剽窃他人作品使用他人作品未支付报酬著作权的保护民事责任停止侵害消除影响赔礼道歉赔偿损失行政责任刑事责任2.3专利权专利权的主体发明人或设计人发明人或设计人的单位（职务发明专利权主体）受让人专利权的客体 发明 实用新型 外观设计 专利权的期限（自申请日计算）发明20年实用新型10年外观设计10年专利权的侵权 未经许可使用 假冒他人专利 非专利产品冒充专利产品 侵夺非职务发明创造的专利申请权 2.4商标权侵犯注册商标权行为未经商标注册人许可，在同种或类似商品上使用与其注册商标相同或近似的商标销售侵犯注册商标专用权的商品伪造、擅自制造或销售此类注册商标未经商标注
28、册人的同意，更换其注册商标并将更换商标的商品又投入市场给他人的注册商标专用权造成其他损害的2Z201045掌握诉讼时效1.诉讼时效的内涵与超期的法律后果胜诉权消灭实体权利不消灭2.诉讼时效的种类普通诉讼时效2年短期诉讼时效1年身体受到伤害要求赠偿延付或拒付租金出售质量不合格产品未声明的寄存财物丢失或损毁的特殊诉讼时效涉外合同4年海上货物运输向承运人要求赔偿的请求权1年权利的最长保护期限从权利被侵害之日起超过20年诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。【典型例题】甲公司租用乙公司脚手架，合同约定每月底支付当月租金。因甲公司拖延支付租金，乙公司的诉讼时效期间为从应付款之日起算( )年。（
29、11真）A、1B、2C、4D、20【参考答案】A3.诉讼时效的中止时效继续计算内涵在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止，从原因消除之日起，时效继续计算。条件 权利人客观上不能行使请求权 发生在诉讼期的最后6个月 4.诉讼时效的中断时效重新计算起诉向法院向仲裁机构债权人提出要求向债务人本人提出债务保证人债务人的代理人债务人同意履行义务表示同意履行或明确承认了债务的存在同意的方式法律没有限制【典型例题】某建设单位支付工程最终结算款的时间应为2007年4月1日。由于建设单位逾期未予支付，故施工单位于2007年8月1日致函建设单位要求付款，但未得到任何答复
30、。则施工单位请求人民法院保护其权利的诉讼时效期间届满的时间为（）。A.2007年4月1日B.2007年8月1日C.2009年4月1日D.2009年8月1日【答案】D【解析】诉讼时效的中断甲施工企业承建乙公司综合楼一幢。根据施工合同，乙应于2004年4月10目前支付剩余工程款50万元，乙届时未予支付。甲在索要余款过程中，依次经过以下环节，综合考虑各环节，其中可使诉讼时效中断的情形有（）。A.2004年9月，甲致函乙要求其给付工程款B.2005年1月，乙公司负责人在酒席上向甲施工企业负责人表示宽限一年，2005年年底一定付款C.2005年12月，乙公司新任负责人称该债务系前任领导所欠，自己概不负责
31、D.2006年5月，乙公司承认该债务存在，但其已超过诉讼时效期间而拒绝支付E.2006年3月，甲向人民法院起诉【答案】ABE【解析】本题考查诉讼时效的中断根据施工合同，甲建设单位应于2009年9月30日支付乙建筑公司工程款，2010年6月1日，乙单位向甲单位提出支付请求，则就该项款额的诉讼时效()。（10真）A、中断B、中止C、终止D、届满【参考答案】A2Z201050物权法（分；4分；4分）【主要内容】Z201051 掌握抵押权Z201052 掌握质权Z201053 掌握留置权Z201054 熟悉物权的设立、变更、转让和消灭Z201055 熟悉建设用地使用权Z201056 了解物权的保护【内
32、容详解】物权法的相关概念物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利用益物权是指当事人依照法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利担保物权指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利2Z201051 掌握抵押权1.抵押权的概念抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保方式
33、。债权人就是抵押权人，将财产用于抵押的债务人或者第三人就是抵押人，用于抵押的财产就是抵押物可以用在建工程作为抵押物：抵押权自登记时设立。 【典型例题】根据物权法的相关规定，以建筑物抵押的，抵押权自( )时设立。（10真）A、合同签订B、备案C、交付D、登记【参考答案】D下列抵押财产中，抵押权自登记时设立的有( )。（11真）A、建筑物B、建设用地使用权C、生产设备、原材料D、在建工程E、在建的船舶【参考答案】ABD根据物权法的相关规定，不得抵押的财产是( )。（10真）A、正在建造的航空器B、土地所有权C、生产原材料D、荒地承包经营权【参考答案】B根据物权法的相关规定，将( )作为抵押物的，其
34、抵押权自登记时设立。（10真）A、交通运输工具B、正在施工的建筑物C、生产设备、原材料D、正在加工的工程模板E、建设用地使用权【参考答案】BE2.抵押财产的确定债务履行期届满，债权未实现抵押人被宣告破产或者被撤销当事人约定的实现抵押权的情形严重影响债权实现的其他情形3.抵押权对第三人的效力对买受人的效力不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人对承租人的效力抵押合同订立前已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响；抵押设立后出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权4.抵押权的放弃与顺位的变更抵押权人可放弃与顺位变更，但变更需征得抵押权人的书面同意5.抵押权的实现与其他债权人的撤销权债务
35、人不履行到期债务的，可以将抵押财产拍卖、变卖，其价款优先偿还抵押权人。由法院拍卖和变卖。建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但处分时应一并处理，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。抵押物的处分损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求法院撤销协议。【典型例题】根据物权法规定，下列关于抵押权的表述中错误的是（ ）。（09真）A、在建工程可以作抵押物B、即使抵押财产出租早于抵押，该租赁关系也不得对抗已经登记的抵押权C、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产D、抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权【参考答案】
36、B下列行为中，不必将建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并处分的是( )。（11真）A、转让B、抵押C、出资入股D、投保火灾险【参考答案】D2Z201052 掌握质权1.质押的内含质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担何，债务人不履行债务时，债权人有权以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的担保方式。质押与抵押的区别：质押转移占有，抵押不转移占有债权人就是质权人，将动产或权利出质的债务人或第三人就是出质人可发分为动产质押和权利质押两种2.质权人的权利质权人可以放弃质权3.质权人的义务质权人不得擅自使用、处分质押财产质权人不得擅自转质4.出质人的权
37、利出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。注意：质权人行使质权不需经过法院。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。【典型例题】根据物权法，下列不适合作为质押财产的是( )。（11真）（超纲题）A、汇票B、仓单C、建设用地D、应收账款【参考答案】C2Z201053 掌握留置权1.留置的内含是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权以该财产折价或者以变卖、拍卖该财产的价款优先受偿的担保方式债权人就是留置权人，债务人是留置人留置财产：只能是
38、动产。留置动产的条件：与债权属于同一法律关系。例外：企业之间留置。2.留质权人的权利收取留置财产的孳息留置权人的优先受偿权优于抵押权人受偿3.留置权的实现双方约定留置财产后的债务履行期间，无约定的为两个月（鲜活易腐的动产除外）注意：拍卖或变卖不需要经过法院。2Z201054 熟悉物权的设立、变更、转让和消灭1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭生效经依法登记发生效力属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记不动产登记与合同效力的关系（两个不同的事件）除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的（不转移物权），不影响合同效力预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议
39、，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效【典型例题】根据物权法规定，一般情况不动产物权的转让，自（ ）起发生效力。（09真）A、买卖合同生效B、转移登记C、交付D、买方占有【参考答案】B2.动产交付动产物权设立和转让行为的生效自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。例外：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。动产物权生效的情形动产物权设立和转让前，权利人已依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力动产物权设立和
40、转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过请求第三人返还原物的权利代替交付动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力关于物权设立、变更、转让和消灭行为生效的其他规定因征收导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力因建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力2Z201055 熟悉建设用地使用权1.建设用地使用权的设立建设用地使用权的设立范围对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利建造建筑物、构筑物及其附属设施建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立建设用地使用权的设立方式可采用出让或者划拨的方式工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让严格
