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1、杭州市发改委资助课题建造养老基地，打造杭州养老天堂研究报告浙江大学经济学院柴效武教授（13588343780）2007年7月一、研究报告说明（一）研究报告基本状况老龄化危机迅即到来，城乡人口年龄结构急剧老化，65岁以上老人今日已达到总人口的10%以上。到2030年，杭州老年人口占比将逾24%大关，最高将高达35-40%之多，养老已成为一重大现实问题。高龄化、空巢化、少子化及由此形成的“四二一”家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。家庭养老功能迅速弱化，一双独生子女难以同时承担养度四位老人的重担，老人自我养老、基地养老等，将成为未来养老的重要辅助形式。我国养老保障体系不健全，养老保障资金缺口多
2、多，覆盖面过窄。亟须通过养老的观念和制度的创新，以开拓新的养老资源，降低养老成本。每个老年人都拥有的住房和优越的自然环境，正是最好的养老资源。养老保障体系不够完善的状况下，增添新型养老资源，节约养老成本，加固养老保障，正是当务之急。面对老龄化的急剧到来，较好地解决老有所住、老有所养就是个大问题。养老层面的制度创新，观念创新非常重要。我们经对住房、养老、环境及金融保险制度的综合融会考虑，结合国际社会已有的“以房养老”和“基地养老”的实践，考虑杭州市老龄化社会的实际需要，认为我们目前应在传统的居家养老和社区养老的基础上，增加“打造养老基地，实施基地养老”新型养老模式，并结合杭州市的实际情形，认为应
3、当在我国首先在杭州市做大力提倡与推出。同时设想提出打造“杭州养老天堂”的口号。将杭州养老基地建造的社会效应、舆论宣传等，经过最大限度的发挥，达到最大效果，为日后的更好发展，建造较佳的平台。本课题将理论紧密联系实际为指导思想，对养老基地的建造战略推行的可行性及具体采取举措、方法等，给予全面深入地分析论证。最终使基地建造区域形成与大城市经济社会快速链接的通道，在未来的“长三角一体化”中，发挥特色资源优势，准确界定城市定位与职责分工，实现富市强民，全面整体建设小康社会的目标。（二）研究目标1、通过老人的移居，适度集中的新养老方式的确立，降低养老成本，节约养老资源的耗费，提升养老的质量和品位，更好地发
4、挥养老环境资源的区位优势，促成养老资源的合理配置，更好地达到晚年养老生活的目的。以有效解决我国目前存在的养老保障体系建立不完善，养老金准备严重不足的缺陷。2、以杭州市城乡养老体制变革与创新为例，探讨适应市场经济体制下的新型养老机制与养老模式建立，实现养老服务的规模化、产业化、社会化、商品化、效益化推进，围绕产业化、社会化大做文章，为国家养老政策与养老模式变革树立新样板，并为制订切实有效可行的政策提供依据。3、探讨养老服务产业化、社会化运营的理论依据，为建造大规模养老服务的产业化、社会化运营提供全方位研究。养老基地的设立、运营及内部机构设置，相关资金筹措、回收与投资效益；寻求国家有关养老服务的产
5、业化、社会化运营设立、老年人基地养老的政策法律协调与配套；确立养老服务产业化运营中各关连方的权责利机制，实现合作多赢机制。（三）主要研究内容1、本课题依据国家养老服务产业化、社会化运营的基本指导思想，深入研究与评析养老基地开办的可行性及具体运营。设想在区域经济竞争逐步走向融合的大背景下，系统剖析并构建养老服务产业化、社会化运营的基本框架，提升养老的品位和老年生活居住的质量，增进生活满意度同时，降低社会养老成本，促进养老资源优化配置。2、本课题拟突破传统思路，关注更为重要的创建养老基地，实现养老资源区域融会与转移合作，将杭州优越的生态环境视为养老资源并用活用好发挥最大效用，并就养老服务的产业化、
6、社会化运营等提出相关政策建议。3、本课题设想将市场机制纳入养老服务的产业化、社会化运营之中，通过市场机制运做加政府福利优惠补贴等举措，实施“一院两制”。同时期望对目前实施的养老机构、老年公寓等，通过民营资本和金融资本的介入予以机制改造和功能提升，实施养老保障体制的大幅改革与模式创新，将养老事业改制为大规模的养老产业，以适应老龄化危机的到来。希望政府制订相关政策吸引民间资本投入养老事业发展的基础设施建设，并给予种种税费、信贷、土地批租的政策优惠，减轻财政在养老事业上的负担。4、本课题倡导利用建德、临安、富阳、安吉等区域的优越生态环境，组建大型养老基地，并利用养老基地与养老服务的社会化、产业化实现
7、对接，促成养老产业开发，实现养老社会化、产业化、规模化与效益化（社会效益与经济效益并重）。杭州的特点是环境、文化、创业有机融合、互为支撑，构成了城市整体的生活品质。“生活品质之城”体现了杭州城市整体特色和综合优势，是城市发展的总体目标和总体品牌，也是杭州“人间天堂”美誉在新时期的延伸、充实和发展。杭州市完全可以利用优越的交通区位、生态环境和旅游人文优势，结合杭州“打造生活品质之城”的大举措，在杭州的周边生态环境优越的地域，打造若干 1老年养生基地，安排杭州城乡老年人自愿来此养老，同时主动迎接全国乃至世界各地的老年人前来居住养老。打造养老基地，将为进一步打响“生活品质之城”城市品牌发挥巨大效应。
8、二、养老基地与基地养老（一）基地养老的理念基地养老是在毗邻城市周边一两小时车程的地域，选择若干生态环境优越、依山傍水、空气清新，适于养老经济又相对不发达的地域，运用市场化加政府福利补贴的新机制，建立大规模养老基地，并附设以优质养老保健设施与护理服务人员，将城市中有志于此的老年人自愿移居入基地养度晚年。如此做法可在提升老年人养老品位和生活居住质量的同时，大幅降低养老成本，节约养老资源使用。并借以沟通输入地和输出地间的经济社会联系，加快地区间养老资源的融合，为解决老年人的养老问题找到一条新的出路，从而更好地达到养老的目标。基地养老是将优越生态环境视为养老资源，并通过区域协调合作和老人异地空间转换，
9、充分运用不同地域间居住环境和养老成本的巨大反差形成的比较利益优势，集中养老比分散养老服务质量提高、功能增强、费用节约的规模效应。大城市交通拥挤、噪音污染、人口密集且老化严重，房地价和生活用费标准高昂；市郊及周边乡镇是环境优美、适宜人居，房地价格低廉、生活用费标准较低。利用大城市和周边区域这种养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，吸引都市中老人移居适度集中到市郊周边镇域养老。本模式推出可发挥规模优势和比较利益的双重效用，从对不同地域间养老资源，包括环境资源和经济资源的重新融会组合，优化配置，使之更好地担当养老的功用。养老基地一般位于城市郊区，是专为老年人退休后养老而建造的房地产项目，占地根据
10、规划居住老年人的状况而定，一般可以达到数百亩到上千亩地。养老基地将适应老年人的生理心理特点规划设计，周围配备有一切为老年人养老服务用的医疗、保健、健身、文化娱乐、商贸服务机构。将都市生活的老年人依据自愿原则，移居于基地养老居住。（二）养老基地简况1、养老基地建造：在生态环境优越，交通便利，增长强劲的沿江、沿海地域建立养老基地，将大都市中老年人移入基地养老居住。2、基地特色：地域好、服务好、设施好、专业队伍优化分配，养老基地以房地产为载体、居住养老服务为目的。使都市中老年人老有所养、老有所住所乐。3、服务对象：都市生活的老年人、高收入、高素质、身体健康，年龄60岁以上的退休老人有养老保险、医疗保
11、障的老年人。4、服务层次：首先做高端市场，取得经验后再向中端市场梯级铺开。 25、基地属性：属于非赢利性组织，事业组织、自收自支，基本的市场化运作加一定的财政补贴扶持，独立经济核算，不以营利为目的。6、基地建造与服务宗旨：入住老人舒心、子女安心，社会放心，国家省心。7、基地建造地域选择：生态环境优越，依山傍水，青山绿水、沿江沿湖沿海、交通便利、区位地段好，经济相对不够发达，地价房价、生活费标准适中；距离大城市一两小时车程；当地民众性情平和，悦意容纳外来老人前来生活居住，当地领导积极关注此事项促成，给予相当政策优惠。（三）基地养老可行性1、老年人手中大都拥有一笔较为可观的金融资产和房产，为实施以
12、房养老和基地养老等新型方式奠定了较好的物质基础。他们希望能够在未来的养老生活中给予最好的安排策划，以提升养老生活的品位和质量。2、众多老年人已是观念开放，追求新时尚，享受新生活，期望为给子女遗留较多的遗产而生活的老人大大减少。社会舆论的转向，为基地养老奠定了思想基础。3、老年养老基地优越的养老环境，周到的服务质量，全方位的养老服务，健全的养老服务设施，适中的收费标准，老人参与养老基地养老是价廉物美。4、政府对养老问题十分关心，积极倡导养老社会化，鼓励养老方式上的观念创新和制度创新。5、国家有关养老的政策法规、金融、财税、保险制度愈益建立完善，可以为老年人养老提供了金融财税法规的多方面支持。6、
13、我国适于养老人居的城乡地域众多，在这些地域大规模建造养老养老基地，有助于推动养老事业的更好进行。7、老年养老基地及相关养老服务设施的建立，将会形成一个前景广阔的产业，这将为推动国民经济增长，激发房地产市场交易，增加就业，寻找到一条新的途径。8、贯彻“以人为本”，消除城乡差异，实现经济社会生态协调统筹发展的新理念。9、促进老人移入地域的商贸、旅游、交通、信息、金融保险、房地产、教育文化、医疗保健等事业的全面发展。减弱移入地域与移出地域的经济社会发展的差异。10、移出地域的养老负担，将会因老人大量移居而大幅减轻，人口密集、交通拥挤、噪音污染等问题，将会有相当改善。（四）本项目市场定位根据对养老基地
14、服务市场和老年群体需求特征的分析，本项目市场定位为： 3上海、杭州周边地区有较高文化知识和较强经济实力的老年人，面向“空巢家庭”老人，其中有各行各业的成功人士孝敬父母而产生的客户群体、离退休干部和企业负责人。对居住分户式、度假式公寓的老人群体考虑市场化运作，对“三无”老年群体，争取福利性安排，使老年公寓达到经济上的调节平衡。根据不同老年人群体生理和心理特点专门规划设计，提供以多种形式的住宅为主，并配套医疗娱乐、健身、文化交流等全方位服务的养老设施。（五）基地养老的基本论点1、建立适应市场经济体制要求的养老体制与新机制，促使养老事业得以更好发展。协调不同层面、地域的养老政策，实现城乡养老资源在更
15、大层面的优化配置，发挥最大效用。2、经济社会发展向全球化、国际化趋进，养老制度差异逐渐融合。养老资源的配置融会的范围也应向纵深扩展；以目前的乡镇级统筹到市县级统筹，养老规模扩大，大规模、高层次的养老取代目前的“小乱差”现象。促成城乡不同地域的养老一体化运做，3、由目前的养老福利模式向“市场运营+政府福利补贴”的新模式变革。目前老年人有钱也愿意为晚年幸福花钱。市场经济的运营模式目前已走向各个层次，大家对此有较好经济和心理承受能力。将养老与经济核算、成本效用分析结合起来，用成本效用、经济效益的观念来指导养老生活实践。4、将养老视为一大国策，从各方面、各部门给予关注，财税政策、金融政策、产业结构调整
16、、地域空间经济布局等，、法律政策、观念伦理等提升，共同策划论证。实现养老的产业化、市场化、效益化、商品化、规模化、综合化。5、养老基地可形成一大养老产业，纳入国民经济持续快速健康的轨道运行；实现国民经济增长和养老事业发展的互动良性协调机制。不因养老事业发展阻碍国民经济持续健康增长，不因国民经济加速运行而阻碍养老事业发展。三、基地养老可发挥效应1、依靠老人自身的财力，通过市场经济体制运用和政府适度的政策优惠补贴，为社会养老开拓新思路。亲子两代需要独立生活空间，家庭空巢化现象日趋增多，老年人独立生活自理养老已经成为潮流，高龄老人安居必须予以很好考虑。随着生活质量提高，养老成本迅即升高，经济状况每况
17、愈下的老年人亟待寻找新的安身立命之地。打造养老基地，实施基地养老可免除这一担扰。为老人晚年生活提供合适居住休闲场所。为养老问题的解决提供一种可资借鉴的样板。2、将城市老人吸引到农村养老，使养老成为消除城乡差异，满足部分城市老人返朴归真，乡村养老的愿望。退休老年人出城养老，青年人进城创业，将成生活新时尚，扭转城市人口年龄结构老化的大趋势，可极大地增强城市竞争活力。 4将农村养老与城市养老在一定程度上实现一体化运做。3、借助于优越的生态环境，将其视为重要的养老资源，养老生活成本得以大幅度降低，国家社会乃至个人的养老负担有相当减轻，社会总体养老资源大为节约。老年人崇尚自然，返朴归真，向往田园生活的需
18、求得到满足，养老品位和档次大幅提高，生活质量较大上升。发展养老产业，优化养老资源，降低养老成本，提升养老质量。4、城市人口密集、交通拥挤，噪音污染丛生，居住生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。城市规划拆迁任务繁重，矛盾丛生，纠纷连连，亟待对被拆迁人员，尤其是贫弱无力的老年人的较好安置，养老基地设立可对此助一臂之力。建造养老基地后，世代居住于城市中心地域而住房狭小破旧的老年人，就可迁移于市郊基地养老，减轻城市规划改造、住户拆迁的障碍，加快城市化进程。为政府的规划拆迁，被拆迁人员妥善安置提供新的可行思路。城市养老设施提供与建造负担得以大幅减轻，人口密集及老化问题得以相当减缓
19、。为解决城市交通拥挤现象，改善人居环境，有效实现人口疏散，提供一种新的有效模式。5、生态环境优越而经济相对落后的地域，可借养老基地的建造和大量高收入、高素质老年人的入住，为经济社会的发展创出一条新的路径。将对该地域的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗全面拉动带来信息、技术与资金、项目，传播新生活方式，打开与外界交流新通道。增强杭州市和周边县市乡镇的经济社会联络，减小经济社会发展不平衡导致的巨大差距。为生态环境优越、经济状况相对不够发达的地域，如建德、临安、桐庐等地开辟一条新型、便捷的发展之路。6、养老服务产业化完全可以成为国民经济的新增长点。将老有所住、老有所养纳入整个经济社会资源环境统
20、筹、城乡一体化协调发展，国民经济持续快速健康推进的轨道上来，将养老作为一种推动经济社会发展的强大动力。促成养老产业开发，实现养老社会化、规模化与效益化。养老社会化，高品位、全方位、低成本、优服务的养老事业的开办，将是解决老有所养、老有所住的最佳途径。7、运用以房养老等融资手段，将老年人手中拥有的房产财富得以有效释放，基地养老和以房养老可有机融会一起，为老年人的房产资源和养老资源的融会贯通、合理配置、效用最大化提供解决之道。对自有房屋实施“倒按揭以房养老”的老年人，可继续住在原来家中，也可离开家园到基地居住养老。以房养老、基地养老、移居养老将成为未来养老生活的新潮流。住房价值得以搞活，居住环境得
21、以变更，城市贫民可一举摆脱困境。为以房养房、基地养老，解决我国老年人养老保障增加新的思路，为“以房养老”的理念实施率先建立实验区。选择若干 5经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的地域先行试点，积累经验，到成熟后再做大面积推广普及。8、提出“养老在杭州，打造杭州养老天堂”的口号，围绕杭州市生活品质之城打造增加新的亮色。在杭州市乃至全国建造若干大型养老基地，并有机互动联网，老人可在各养老基地之间自由休闲、度假养老，度过晚年幸福时光。从养老层面作为突破口，对占据杭州人口近20%的老年人（将来要达到30%之多）的生活品质提升做出贡献。在全国树立养老事业新开拓的样板效用。9、为广有财富希望能很好
22、享受晚年时光的老年人提供好的养老环境，减弱养老财富流出国外。吸引国内外老年人到杭州养老，创汇增收，拉动就业。流动养老。老年人退休后大都身体康健，心理素质健全，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山，旅游观光养老；将养老事业开办与经济社会发展、旅游观光结合到一起，这是养老的最高境界。只要老年人身体健康，都可以做到这一点。10、通过养老基地设立，在养老层面推出“以人为本，和谐社会建立”的新理念，是实现“天人合一”，人与自然和谐，人际和谐，以人为本、建设和谐社会的好途径。通过养老基地的打造和运营，实现资源、环境、生态、经济社会等得到统筹协调发展。四、养老基地打造的基本状况养老基地以老年房
23、地产建造为载体，以居住服务养老为目的。基地为入住者提供优越之自然地理环境、高质量护理保健服务、专业化护理服务队伍、功能齐全、高档现代化之护理保健服务设施、适中之老年生活服务价格。1、建造养老基地，政府应支持拨付给所需要的土地、资金、设施、人员，基地内可种植、养殖，将农村乃至城市的三无老人与非三无老人迁移于此养老。老年人之间的相互帮扶，护理服务内容增进，将使老年人晚年生活品质得到较大的提高。2、养老基地建立中需要巨量资金，可通过“市场机制运作加财政补贴”的形式加以解决。政府负责土地的优惠批租转让(可大量使用沿江沿湖海沿山的丘陵缓坡地域，不须过多占用耕地)。基地建设的巨额资金主要由“民营资本+银行
24、贷款+入住老人”的适当预付款运作，国家不必投资。3、基地建成后通过向入住老人出售、出租或长期使用权转让等多种方式，以收回资本投入。基地由政府监管并给予税费减免优惠。养老商与老年住户采取股份合作的形式构建养老股份公司，将众人钱财集中合作使用，负责基地设施服务，实现民主管理。基地还可通过建立老年房产经营公司，将原居住于城市的房产予以重新规划开发、经营、出售出租或依城建规划予以拆除，收回款项用于老 6人入住基地的用费。如此做法，国家不必有大投入，养老商无太多风险，老年人无过重负债，只是将自有拥有房产资源的异地置换，即得以实现资源配置效用最大化和晚年生活的幸福。4、养老基地与现有的养老机构相比，具有规
25、模大，养老设施全、护理人员专业、理念创新、市场运营的优越性、真正成为入住老人的乐园、养老天堂。高新技术的发展，需要评价将对养老生活将带来那些变化，养老服务对象、服务方式、服务的内容应当做出那些转变。老人服务的范围将有相当增加；服务方式的增进，用高新技术、新设备、新技术、新观念来装备养老服务事业。5、养老机构的规模扩大，比较一般的养老院规模显著增大，增加养老机构的规模效应；养老机构入住的对象放开，愿意进入养老者，不论三无老人或非三无老人，都予欢迎。养老机构的属性应当从目前的福利补贴模式，向事业化、产业化模式趋进；免费入住向收费入住转化；养老机构的档次提升，质量改善，护理保健队伍应当向专业化组成趋
26、进。6、老人的自理服务与护理服务，老年人之间的相互服务的配合，将使亲情、关爱的上升，养老成本降低，老年人相互帮扶，走完生命的最后历程。增进养老基地对老年人的服务内容，遍及老人生活所需要的一切。服务人员包括护理人员和老年人的自身相互服务。即低龄老人向高龄老人提供有偿或无偿服务。服务的资金来源包括老年人自身的出资交费，同时国家给予相当的优惠减免。7、养老基地的层次，可开办有国际性养老基地和全国性养老基地，或市县级养老基地等多种情形。基地开办的规模、规格、层次、入住对象等，都应有所不同。各县市选择适合养老的地域建造一两个养老基地，并给予必要的保健护理的设施配备，吸引县域内的各镇村老年人到养老基地入住
27、养老。杭州市规划建造若干养老基地，面对国内乃至国际开放，打造杭州养老天堂。五、养老基地的运作机制1、养老基地设立并运营应简朴实用、普惠制。打破城市与乡村、三无与非三无老人的界限，农村老年人只要自愿，都可以到养老机构养老。入住对象主要限于当地老年人，将农村乃至城市的“三无老人”与“准三无老人”迁移于机构养老。同时强制其在外打工的子女定期定额地向父母支付钱财，用于养老机构的生活。基地中应预留有土地，栽植养殖，给这些老人栽一棵“摇钱树”，免除老人后顾之忧。国家财政或集体经济按权属给予基地入住三无老人定期定额补贴。3、基地建造可通过投标招标的方式，在各地建造的养老基地，可以统一品牌、统一运营、统一理念
28、，统一管理筹划，同时确立自己的特色。养老基地的档次以中等档次为主，同时包括高中低三种档次，实施不同运营收费标准，老年人可根据自己的经济实力和喜愿爱好自愿选择。74、养老基地建立的资金来源，可包括如下方面：集体经济资助；基地配置土地运营收益；老人子女的强制供养交费；老年人拥有住房价值的变现；老年人自己的养老积蓄；吸收社会捐助资助；国家税费优惠减免；其他资金来源，如当地政府无偿出地，省市县级政府按照即定比例拨付配套资金、床位补贴款等。老年人养老所需要的资金是可以得到很好解决的。老年人拥有的巨大房产资源，同样可作为养老的重要资金来源。只要将两大资源给予很好运用发挥和合理配置后，完全可以借此担当养老的
29、重任。5、养老基地一次性建造用费由政府承担或寻找民间资本参与入股解决。政府每年对入股企业以资金补偿，将其拥有的股权赎买回来；或由政府出资建造，再将已经建造好的养老基地的产权或一定时期的使用权转让给民营资本，收回钱财建造新的养老基地，作滚动式开发。6、养老基地的运营由非营利组织承担，入住老人参与基地事务管理。基地实行管理委员会制度，制订规章制度，管理委员会由出资方、运营方、入住老人代表和政府相关部门领导共同构成。对各类老人区别对待，如全交费、半交费、免费等，免费和半免费部分由国家民政部门或政府机构买单。7、养老机构遵循市场化运作机制，考虑效率提高，讲求养老资源合理配置，在不降低养老质量的状况下，
30、尽量减少养老资源耗费，降低养老成本。在养老市场化的过程中，需要有多种形式的质量档次的养老机构，以供给不同经济状况和生活质量要求的老人入住。经济状况较佳，对养老生活质量颇有讲究的老年人，可选择入住档次高，价格贵的养老生活；经济状况不佳或还需要有大量外来资助，才可能勉强生存的老人，则选择档次低、价格优惠的养老生活。有钱的人员钱能花得掉；无钱或缺钱老人也能较顺利得以生存。8、适应入住对象变化，由三无老人入住为主到非三无老人的入住为主，现有养老机构的服务内容与服务质量、方式都应给予相当程度的创新。老人对入住机构的状况、服务质量、标准等有了较高要求。养老机构适应变化，提高服务质量。提升养老服务的档次与质
31、量，加大机构养老的规模。实施相当程度的集中养老。六、基地建造市场分析（一）市场需求状况全国目前约有60岁以上老年人1.5亿人，2040年左右将达到4.2亿，占到全国总人口的25%以上。京沪杭大都市人均寿命将达到80岁，60岁以上老年人占总人口35-40%。养老为人生之必经阶段，寿命提高导致养老期间大幅延长。本市场为“夕阳服务对象，朝阳新兴产业”，市场庞大而持久不衰。据调查有1/6的老年人希望入住养老院养老。目前只能满足1%的人员机构 8养老。市场需求广阔。（二）市场定位服务对象：都市生活居住，年满60岁以上，有社会或商业养老保障和医疗保障的老年人；心理素质状态好，喜欢过群体生活，子女对此不予反
32、对；老人前来入住与退回家中都是自主支配抉择，基地不附加任何限制条件。可满足相当部分老年人在某一时期的变换养老方式和场所，流动养老的需要。基地建立初期，可先做高收入、高素质的高端市场，日后取得经验再逐步向中低端市场推进。比如，只限定三高老人（即高收入、高学历、高素质）；文化程度需在大专以上（这些资格限定应否设立，可讨论，或作为内部掌握标准），职称在副高以上者可给予一定优惠（费用减免或售房价格优惠）。规模6000人时（第一期工程），将会对市经济增长带来重大影响，其影响程度应予详细测算、调查。，开始第二期或第三期工程，如此的规模效应可大大增强，一期工程需要有相当的学习、创业，取得经验的初始成本，且为
33、创牌子的宣传推介成本也会很明显。具体影响：（1）直接影响，养生基地建立的初始投资对市经济的拉动。万名老人入住后的日常生活消费的拉动。（2）间接影响，基地建立的投资将会对就业、消费乃至整个国民经济的拉动作用，随着老人的移入而随之带来的信息、技术、知识、财力的拥入，攀结大都市这一富有“亲戚”将会带来的益处。对各种益处的测算。有多少老人愿意参与异地养老，现状及将来会发展趋向（注意其间的“滚雪球”效应），宣传介绍、人气聚升、基地开发服务的逐渐成熟，而渐成气候，直至最终的大成气候。这要通过问卷调查的方式得到相关资料。（三）营销模式照顾老年人的经济状况和需求。各种销售转让方式的利弊比较，房产商、养老商和入
34、住老人之间的利益博弈、基地建设投资如何早点收回，减弱投资风险；老年人如何花费较少而取得同样入住权利。不同销售转让方式，将会带来双方间权利义务机制的不同。养老基地的提供采取“多条腿走路”的办法，如股权投资分红、投资还本入住、产权式酒店的办法。可有出售、出租多种，单住、合住、分时居住、产权个有共有等多种形式。出租可是长期租住或只做短期打算。老人可变换居住方式，也可由其它老人接替自己居住。产权式酒店目前在推行中出现了欺诈现象，如何促使大家从这一阴影中走出来，将好事办好。老人进入基地养老市场的可能阻碍因素，并非像住房、轿车等其它商品市场那样，主要是经济原因（相反，本模式推出正是为了最大限度节约养老成本
35、）， 9而主要是家庭关系、价值观念、生活方式及熟悉的社区环境、人际关系网络发生重大变革。大多老人习惯于保守稳定，对变革的参与多持消极态度，对新环境的适应力度及速率也会变慢。但本模式的推出，只是为了寻求其中的一小部分适于基地养老的老人。否则，市场需求会呈现雪崩式激发效应，市场的供给能力则相对有限。会产生供不应求之态势。七、基地设施与服务（一）基地提供服务1、生活居住服务；2、医疗护理服务；3、健身服务；4、娱乐文化服务；5、教育培训事业发展服务；6、老人所需要的其他一切服务。（二）基地设施养老基地是供老人直接生活居住的场所，关系密切。设计建造上要坚持“以人为本”的指导思想，一切为了老人，为了一切
36、老人，为了老人的一切。设计中要崇尚自然、简朴、实用、多功能、多方案、多种档次，供老人根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择。为老人的养老住宅的选择提供一个大“菜单”，供老人自行选择中意方案。房间不要太大，功能要尽量齐全，水电煤卫厨、网络、电话、热水管道等，应是应有尽有。相关医疗健身、娱乐设施、保健服务、老年大学、图书室、活动中心，应尽量设置齐全。推算基地内涵的公用设施、营利设施，居住设施各部分的占据比例，不同设施的投资与资金回收的方式有较大不同。营利性设施可以联络社会相关机构来合作操办，如宾馆、度假村设立等。公用设施如老年医院、培训教育、护理保健服务、文化娱乐等可称为半营利性质，可对外出租
37、使用；绿化设施、景观景点、园艺、栽培、饲养、动物园等，只是投入资金，无法予以收回，应当考虑在生活居住设施的使用权转让中，将这笔投资加价回收。当基地周边的生态绿化环境很好时，基地内部的各种绿化、景观景点不必给予过多关注，稍做点缀即可。借用天然的大景观。可以节约成本费用。周边生态绿化环境并非很为理想时，基地内部各种人造景观需要强化，从而使费用成本大为升高（这种地域不是基地建立的理想选择）。基地设施：养老护理、医疗、保障、文化娱乐、绿化、生态、场所设施布局，适应不同情形，高中低几种档次都可参照，以入住不同经济状况的老年人。最好的医疗护理服务人员、管理机构，以人为本（入住老年人）的全新理念。多样化、多
38、种方式，满足不同老年人的不同需要，个性化设计与服务（需要在基地建造当时，就提前宣传迎候老年人的登记入住，同时听取老年人的设想、建议，使基地设施布局能符合老年人的需要，如在网络媒体等征求意见、深入社会家庭调查等）。10（三）基地设施提供住宅、公寓的提供上，可有出售、出租、单住、合住、分时居住、产权个有共有等多种形式。出租可以是长期租住，也可做短期打算。老人可以变换居住方式，也可由其它老人接替自己居住。购买可以是产权购买或使用权的购买或租赁。老人可以是长住，也可短期入住或永久性居住，若干老人合资购买住房或分时段购买住房，都应予允许。产权、使用权的交易转换方便，必要时为老人提供融资支持。住宅规划设计
39、上，可设有单元（家庭型）、合住型（两个老年家庭或几个独身老人的合住共济），产权形态上有完全产权、部分产权（出售或限定条件的出售）、使用权转让的出租、投资返本入住、合资购房等多种形式。住宅各种形式的具体设计上，需要事先做调查研究，询问老人乐意的养老居住形式，以按需定产。需要的建筑面积、建筑工价、总投资额度，资金从何处来，资金结构应当如何治理完善。基地设施包括：酒店、度假村，为临时入住老年人设置；老年公寓，供夫妻同在且希望入住基地的老年住户提供，或若干老年人希望合住者；单人房间或双人房间；公用医疗保健、文化教育、娱乐服务。居住设施包括多种类型，供不同经济状况的老年人选用。基地大规模养老服务的方式下
40、，可为入住老年人提供门类齐全的最好服务设施，提供最好的经过专门知识技能培训的服务人员，可在此方面拿出最好的管理举措。使入住老年人得到最优满意。基地的口号是打造“养老天堂”。这是一般的居家养老和社区养老所不可能作到的。（四）设施运作模式1、度假村、假日酒店，以接待临时、短期客人入驻，并借此扩大对外影响。2、分时产权式酒店，将该酒店或公寓的产权，按照一年360天分为若干个时段，每个时段为7天、10天、半月等，分别向不同客人出售；3、建造养老基地，内设老人公寓和“银色住宅”。老人公寓是将老人集中于公寓做统一供养，若干老人可以在一幢公寓内集中居住。4、银色住宅，是选定一些环境优美、依山傍水、富有情趣，
41、同大自然亲密接触的地域，建造若干适合老人生活居住，而健身、医疗、文娱、社交服务又相应齐全的住宅小区，供老人购买入住。5、住宅内的家具陈设、卫浴、水暖、电气、上网设施齐全，老人只要带直接行李，即可随时入住。廉价、方便、成本低、服务好。市场化运做，财政予以一定支持。总之，向老人的养老事项提出一个可供自主选择的大“菜单”，以供不同状况的老人根据自己的经济能力和意愿爱好等，自主予以抉择。11八、政策法制环境分析我国的人口发展态势和养老面临的压力不容乐观，到为期不远的将来将更为严重，迫切需要有关养老机制、制度与操作模式、观念的创新，为搞好养老问题开创一条新的可行思路。基地模式的推出，必将能得到相关部门的
42、高度肯定与支持。现行法规制度对此事项的倡导与背离及法规的新建与修订政府对此的支持力度（财税政策支持、金融信贷支持）；异地集中养老的法规政策分析，应当提供哪些政策、力度如何，现行法规政策、户口制度的改革，还有哪些法规制度对此事项发生会起到阻碍作用，如何给予完善。国家、省乃至移入地政府，能否对基地养老模式以充分认定、高度重视与评价，并出台一系列优惠支持的政策法规。对此的预期我们认为将是很可观的。关键是通过一系列的工作和成绩得到有关部门和领导的认可，社会和老人们的认可。具体到移入地而言，当地政府的政策法制的小环境，对养老基地开办、基地养老模式的开展，将起到更为直接的效用。地方政府完全可以在不违背国家
43、大政策的前提下，围绕“养老事业发展，优化养老资源，降低养老成本，提升养老质量”的大目标做足文章。并最终得到国家的完全认可。基地建设中的相关法规政策是否完善：国家有异地养老的相关政策，如养老金的寄送领取，医疗保险的手续转移、户籍管理手续的转移（如入住时间在1个月以上时，应当办理户口的转移或临时户口的上报等）。户口转移对老年人而言，尽管并无实质性的含义，但对移居的老人而言，则总有被“扫地出门”的感觉。应当颁布新的政策法规，对这些养老生活有障碍的法规予以修订完善。老年人应当有自由居住、迁移的自由，有自主选择养老方式的权利。这种自由和权利不能因制度法规等人为因素予以阻碍留难（正如我们不可能将亿万农民禁
44、锢在农村和土地上一样，我们也不能将众多的城市老年人禁锢在城市不能随心所欲到生态环境好的农村养老生活）。这需要省际协调，如长三角等。但更需要全国一盘棋，中央政府在此方面拿出新的政策。杭州市政府可以在这方面先行一步，推动国家的大政策早日出台。养老体制改革不仅仅是养老保障资金的收缴、使用、监管模式、体制的改革，还应当对从事养老的方式的相关法规制度予以改革。改革的最终结果是保护老年人养老的权益，支持养老思路、方式的创新。九、风险分析养老基地建设与基地养老事项开展中的风险，应当是较小的。但有如下风险需予考虑：121、筹资风险：能否通过多种机制和手段，筹措到建立养老基金所需要的资金。这一风险可考虑土地批租
45、优惠、预售房、预收房款，移出地财政与金融贷款支持的方式得到解决。新房产开发建造中的巨额资金投入，并未能因这种特殊的房产置换而得到相应的现金流入，甚至两者间的差额表现地很大。房产商是否有足量的资金以应对这一局面，这是最大的风险。2、市场风险：养老基地建立伊始，是否有足够的市场需求。可预想的结局，刚开始是供过于求，接着供求均衡到最终的供不应求。关键是靠聚人气、形象提升，媒体宣传、政策倡导，需要市场有一个认知、接受的过程。3、政策风险：现行政策法规是否容许基地养老行为出现。大的政策违背没有，但在细小的方面，因人员的地域流动，有关户口、手续办理转移或不必要办理；异地融资、申请贷款的是否容许等；住房产权
46、使用权的转移出让等。4、融入新环境风险：老人融入新的环境后，同当地居民间会否发生某种观念、生活方式的差异，难以融合的问题。这一问题不大会发生。如贫困地区的农民到大城市去打工，会有融合难和不被认可，受歧视现象发生。大都市老人移入相对贫困地域生活居住。对移入地经济社会风气等，都应是一大促进，无其它利益冲突。5、家庭风险：原有家庭代际关系、赡老抚幼功能被打破，老人与儿孙生活在两个有一定距离的空间。但此风险也非很大。目前交通、通信是异常方便，且移入地与移出地的空间距离只有一两个小时，并不为多。且可因此而大大增加两地的经济社会交往。继续在都市生活的儿孙们，有了假日度假接触大自然的好去处。6、经营风险：老
47、人入住积极性减弱，基地建成而入住率不高，致使无法顺利运营，投资商的投资难以较快收回。老年人原有房产的运作中，会因大势把握不准，房产出租不易，闲置、租金过低，或变现不易受损等遭遇风险。专业机构运营商运营房产，应当比个人运营因规模经营、专业化经营等有较高的收益，但也会凝聚风险。7、人身伤害风险：基地运营中，老年人意外伤害的风险，办理相关保险事项（基地入住的老年人，原则上都应办理各种保险，避免给基地管理部门带来的被动。基地对此的除外责任，老人和住时，都应与基地管委会签订相关的协议书，就双方的权利义务责任等，给予尽可能地明确。基地力争为入住老人提供完善的服务。老年人也应对由此而产生的各种成本费用以全部
48、的承担。8、短期行为：养老基地作为新生事物，老年人还很难痛下长期入住的决心。很可能以短中期休闲度假为多，或采取“住着看”的策略，在对基地服务一次都很满意的状况下，或者说家庭发生其它变化时，会下决心在基地长期入住。否则 13就会拔腿走人，选择其它养老方式。9、经营目的改变：基地建成后，被房产商作为普通房地产项目开发营运，留下“烂摊子”给当地政府背包袱。政府低价供给了土地，却并未得到应有的既定受益。十、政府需要做的工作（一）政府需要做的工作1、出台相关鼓励基地养老的政策和优惠举措，对引人又引资的给予特别优惠。2、组织对养老基地、银色住宅的规划设计、建造。规划、设计中必须听从专家，尤其是老年住户的意见和要求。3、加强对养老基地建设、招商引人的舆论宣传倡导。4、本地的特色养老资源的品位提升，形象改善，功能增强，薄弱环节的改进。5、对交通、旅游、生态、绿化、通信以及医疗保健、体育健身、文化娱乐、居家服务的状况，从便利老人养老的角度，予以重新打造、充实和改善。6、对居民的良好道德规范、卫生健康观念、生活方式、亲和力及能够海纳百川、接受异地老人进入的气度的宣传教育。使移居老人能够尽快融入当地社会生活，参与当地社会经济文化的发展和建设。（二）财税政策优惠养老基地不是福利组织，也非慈善机构，完全是依
