江苏溧阳商业地产市场调研.doc

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1、溧阳“福田中心”项目市场调查报告一、宏观市场分析 1城市概况 地理位置 溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角州，苏浙皖交界处，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬311-314，东经11908-11936。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。与周边大中城市全程高速公路贯通。 气候环境 溧阳属亚热带季风气候，干湿冷暖，四季分明，雨量充沛 ，无霜期长 ，全年平均温度17.5，其中：一月份3.2，七月份31.1。年均降水量1149.7毫米。其中，一月份42.2毫米，七月154.1毫米。大约日照时间，一月份137.6小时，七月份

2、229小时。 交通环境 陆路方面：宁杭高速公路穿境而过，全市境内设有3个道口，各镇（区）主要节点上高速最长仅需20分钟。过境的还有104国道（北京到福州）、239省道、241省道。在建的高速公路有横跨长江的扬州至溧阳的扬溧高速，安徽黄山、芜湖到溧阳的芜溧高速，常州到溧阳的常溧高速，过境的宁杭铁路也已规划。 水路方面溧阳拥有芜太运河、丹金溧漕河等国家五级航道（芜太运河已规划为国家三级航道），可直通上海港、张家港、南京港、镇江港、常州港等。溧阳上海吴淞港外运码头230公里 ； 溧阳张家港外运码头140公里 ； 溧阳江阴港外运码头120公里 ； 溧阳镇江港外运码头90公里； 溧阳常州港外运码头75公

3、里； 溧阳南京新生圩港外运码头118公里。 空路方面 在溧阳周边 250公里范围内有四个国际机场，距溧阳最近的南京禄口机场仅30分钟车程，到上海浦东、上海虹桥、杭州萧山国际机场也仅需2个小时。 溧阳上海虹桥国际机场200公里 ； 溧阳上海浦东国际机场240公里 ； 溧阳南京禄口国际机场68公里 ； 溧阳杭州萧山国际机场160公里； 溧阳无锡硕放机场90公里 ； 溧阳常州奔牛机场60公里 。 2投资环境分析 人口环境 溧阳总人口778399人，其中男性390092人，女性388307，非农业人口287350人，农业人口491049人；18岁以下166428人，1835岁167991人，3560岁

4、327491人，60岁以上116489人，06年末总户数为262305户，全市人口密度为507人/平方公里，溧阳由汉、满、朝鲜、壮、蒙古族等组成。人文环境 溧阳秦朝建县，具有二千多年历史文明，多位文人墨客在这里留下了动人的故事和不朽的诗篇 。 “史贞女义救伍子胥”、“蔡邕读书台与女儿蔡文姬焦尾琴”、“李白题、张旭书猛虎行、孟郊千古传诵脍炙人口的游子吟”都在这块土地上发生或铸成，溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿”，有4500万年，被认为是包括人类在内的一切灵长类动物的共同祖先，堪称世界之最。 旅游环境 溧阳，中国优秀旅游城市，溧阳旅游交通便捷，可进入性很强。宁杭高速公路和在建的扬溧高速公路在溧阳交

5、汇，境内有四个高速公路道口，104国道和239、241省道横贯全境，溧阳与上海、南京、杭州、苏州、无锡等大中城市均有高速公路相连接，距上海3小时车程，南京、杭州、无锡1小时左右，到南京禄口国际机场仅30分钟，区位优势十分明显。 目前溧阳全市共有国家2A级以上旅游区（点）5家，其中天目湖旅游度假区是首批国家4A级以上旅游区；旅行社7家，其中天目湖旅行社是全国百强国内旅行社;各类宾馆、饭店、旅馆、招待所290家，床位11869张。星级涉外饭店16家，其中五星级宾馆1家，四星级3家，三星级6家，二星级6家，旅游涉外饭店客房1499间，能够满足不同层次游客就餐住宿的要求。为充分发挥旅游业对发展地方经济

6、、致富一方百姓的带动作用，近年来我市积极开发了以天目湖品牌为主打的100多种旅游商品，并抓紧建设旅游娱乐中心。 政策环境税收政策1、所得税优惠政策（1）溧阳市属于沿海经济开放区，可享受沿海经济开放区税收优惠，生产性外商投资企业减按24的税率征收企业所得税。（2）对生产性的外商投资企业,实际经营期在10年以上的，从开始获利年度起，两年内免征企业所得税，第三年至第五年减半（按24%0.5=12%）征收企业所得税，并在减免税期间，免征地方所得税（3%）。外商投资企业从事生产、经营的机构、场所发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不超过五年。

7、 （3）从事下列项目的生产性外商投资企业，经国家税务局批准，减按15的税率征收企业所得税：技术密集型、知识密集型的项目；外商投资在三千万美元以上,回收投资时间长的项目；能源、交通、港口建设项目。优惠政策： （1）外商在本市新办的经营年限在10年以上，实际利用外资在200万美元以上的生产型外商投资企业（含增资扩股企业，只要增资部分实际利用外资达200万美元以上），自获利年度起，企业所得税在享受国家的二免三减半优惠政策到期后，市级地方留成部分继续给予三免二减半的优惠，实行先征后返，同时免征地方所得税（3%）。（2）对产品出口企业和先进技术企业，不论投资额大小，一律免征地方所得税（3%）。2、增值税

8、奖励政策实际利用外资200万美元以上的项目，在企业投产后的三年内，产品增值税依法缴纳后，由本级财政部门奖励地方留成部分的50%给外商投资企业。3、重点项目优惠外商投资企业用地可通过出让、租赁方式取得土地使用权。对外商在溧阳兴办的符合全市规划的重点项目、高新技术项目和协议利用外资超过1000万美元的规模项目，在土地出让金、配套设施提供等方面采取一事一议评估办法，提供更具吸引力的优惠条件。4、先进技术企业优惠政策外商投资举办的先进技术企业，依照税法规定免征、减征企业所得税期满后，仍为先进技术企业的可以按照税法规定的税率延长三年减半（按24%0.5=12%）征收企业所得税。5、外商投资企业进口设备免

9、税条件（1）符合外商投资产业指导目录鼓励类的外商投资项目，在投资总额内进口的自用设备，除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免征关税和进口环节增值税。外商投资企业在投资总额内采购国产设备,如该类设备属免税目录范围,可全部退还国产设备增值税。 （2）外国政府贷款和国际金融组织货款项目进口的自用设备、加工贸易外商提供的不作价进口的设备，除外商投资项目不予免税的进口商品目录所列商品外，免征关税和进口环节增值税。 （3）对符合上述规定的项目，按照合同随设备进口的技术及配套件、备件、也免征关税和进口环节增值税。6、产品出口企业优惠外商投资举办的产品出口企业，在依照税法规定免征、减征企业所得税期

10、满后，可以按照税法规定的税率减半（按24%0.5=12%）征收企业所得税。但已经按15%的税率缴纳企业所得税的产品出口企业，符合上述条件的，按10%的税率征收企业所得税。项目引荐奖溧阳市政府对外资引荐者给予现金奖励。凡为本市首次引进外资的国（境）内外各界人士引荐的一、二产业项目，外资到帐验资后按下列标准进行奖励：到帐外资300万美元以下（含300万美元）奖5；300万美元以上500万美元奖6；500万美元以上1000万美元奖8；1000万美元以上奖10，奖金分段计算。第三产业的外资项目，按以上标准的50%进行奖励，房地产外资项目按以上标准的30%进行奖励。外资企业收费水、电、气、通讯等基础设施

11、配套方面收费实行国民待遇；所有涉及企业的行政事业收费、中介服务收费一律按收费标准的下限收取；所有收费项目、内容、依据、标准实行收费公示制度。中外合资、合作企业按照：内资企业的收费标准中方出资比例收取，外商独资企业全免。3、经济环境分析 历年来国民生产总值增长走势比较地区生产总值217.6亿元，比上年增长22.1%； 财政总收入27.92亿元，地方一般预算收入11.80亿元，分别增长31.85%和29.55%， 06年溧阳财政收入数据表指标计算单位2006年比2005年增长地区生产总值亿元217.622.1%财政总收入亿元27.9231.85%地方一般预算收入亿元11.8029.55%农业总产值

12、亿元30.46.3%粮食总产万吨40.9711.9%全社会固定资产投资亿元119.735.5%工业投入亿元8634.7%高新技术产业投入亿元1062.5%工业总产值亿元45524.7%工业销售收入亿元42525%工业利税亿元39.531.7%工业利润亿元17.532.6%建安施工总产值亿元8511%建安劳务收入亿元2611%旅游企业实现营业收入亿元6.525.3%实际到帐外资亿美元1.2120.9%协议注册外资亿美元4.1714.0%外贸出口亿美元3.233%城镇职工人均工资性收入元2175614.2%农民人均纯收入元701718%“两区”实现工业纳税销售收入亿元128.750.5%“两区”完

13、成实际到帐外资万美元9914.543.8% 人居环境分析溧阳是中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家卫生城市，市区面貌整洁优美，蓝天碧水，空气清新，树木常青，四季花香。空气质量优良，达到国家一级标准，建成区绿化覆盖率40%。宾馆酒店：现有五星级宾馆1家、四星级宾馆2家、三星级宾馆5家。另有在建五星级宾馆2家，具有较强的商务、旅游接待能力。休闲设施：市区咖啡厅、茶座格调优雅，KTV、酒吧、足疗、SPA等娱乐休闲场所一应俱全，乡村俱乐部18洞标准高尔夫球场依山临湖 环境绝佳。小区建设：燕山南苑、昆仑花园、金谷广场等一批住宅小区被评为江苏省康居示范小区，天目国际村、香樟茗岸等高档别墅区是国内一流的

14、生态居住区。医疗体系：现有一级医疗机构31个，2078个床位，卫生从业人员3270人。其中溧阳市人民医院为二级甲等医院。医疗体系完善，服务处所遍布全市，并开放了外商保健病房和外商就医绿色通道。教育设施：现有完全小学56所，初中34所，高中7所，职业高中4所，电视大学1所。其中国家级示范高中1所、国家级重点职高1所（江苏省溧阳职教中心）、省级重点中学4所。购物场所：有外资经营的华地百货、大统华、大润发超市，有全国连锁的苏宁电器、五星电器、苏果超市，有本地的扬子广场、新晨百货等多家大型购物超市，并建有苏浙皖综合批发市场。城乡交通：市区有200余辆的士及7条城市公交线路，城乡之间公交班次频繁，为城乡

15、职工和居民提供了快捷方便的交通条件。特色美食：有天目湖砂锅鱼头、砂锅鱼头、碧影红裙、群鱼献花、剁椒鱼头、红扒鱼头、古法烙白玉、椒盐白壳虾、蒜姜乌沙片、板栗湖心鸭。社会环境：溧阳是江苏省文明城市、江苏省社会治安安全县（市），社会秩序井然、民风淳朴、治安情况良好，市民生活安定祥和。 居民消费结构分析 伴随着经济的快速发展，溧阳市城乡居民收入稳步提高，消费能力有效提升，消费市场销售规模日渐扩大，呈现繁荣活跃的态势。同时，节日消费热点不断涌现。据统计，上半年全市完成社会消费品零售总额为37.39亿元，同比增长17.0%，完成人代会目标的51.2%。边界市场成交额达21.0亿元，同比增长0.4%。从上半

16、年全市消费市场情况看，主要呈现以下特点：1、农村购买力转移。农村购买力转移使市场重心进一步向城市倾斜，城市市场规模继续扩张。据统计，上半年城市市场实现零售额26.13亿元,同比增长25.7%；农村市场实现零售额11.26亿元，同比仅增长0.77%。2、节日消费高速增长。上半年由于元旦、春节、清明、端午、“五一”等传统节假日集中，城乡居民形成消费热潮，书报杂志类、石油及制品类、汽车类增速均达50%以上。金银珠宝类、化妆品类、滋补品类、服装类、家用电器类等商品成为畅销热点，销售额均有不同程度的增长。3、餐饮业继续全面兴旺。上半年，溧阳市的餐饮市场持续火爆，正餐、快餐、风味小吃齐头并进，全面兴旺。上

17、半年，全市餐饮业实现零售额3.92亿元，同比增长29.0%。4、城市区域划分及规划前景分析溧阳行政区域划分目前溧阳市辖17个镇，溧城镇面积113.99平方千米，人口219548人。埭头镇面积 43.69平方千米，人口 27227人。 上黄镇面积 42.00平方千米，人口 25868人。.戴埠镇面积 61.30平方千米，人口 34118人。 横涧镇面积 75.00平方千米，人口 17940人。天目湖镇面积204.50平方千米，人口 56044人。 别桥镇面积 35.43平方千米，人口 29860人。绸缪镇面积 35.70平方千米，人口 18373人。 上兴镇面积110.52平方千米，人口 358

18、27人。上沛镇面积116.44平方千米，人口 40006人。 竹箦镇面积112.80平方千米，人口 37050人。后周镇面积 41.52平方千米，人口 20323人。 前马镇面积 48.19平方千米，人口 24594人。南渡镇面积108.00平方千米，人口 69148人。 新昌镇面积 90.00平方千米，人口 34097人。社渚镇面积126.70平方千米，人口 50010人。 周城镇面积 71.00平方千米，人口 24078人。溧阳交通布局及近期规划交通布局对外交通布局类别名称位置占地（hm2）客运溧阳市公路客运燕山路与宁杭公路交叉口西北侧10溧阳市第二公路客运站粮食路与昆仑南路交叉口东北侧2

19、物流溧阳市物流中心铁路货运站北侧25昆仑物流中心昆仑桥西10溧阳第一港口纬七路北侧5.2溧阳第二港口沿河路北侧4溧阳第三港口博爱路西侧3.5主要对外联系公路 联系方向公路名称等级备注东宁杭公路（东）一级溧阳宜兴公路二级南镇广公路（南）一级西常溧公路（西）一级宁杭公路（西）一级高速连接北镇广公路（北）一级常溧公路（西）一级溧阳竹箦二级 交通规划道路网规划城市道路系统由主干道、次干道和支干路三级组成。规划形成“十三横十一纵”的主干路系统。十三横：北外环路、腾飞路、运河路、濑江路、正昌路、凤凰路、码头街、平陵西路平陵中路平陵东路、南环路、宁杭公路、站前路、香江路、古县路。十一纵：开发路、天山路、经三

20、路、国庆路、团结路、清泓路、清溪路、博爱路、燕山路、昆仑北路昆仑南路罗庄路龙江路、东环路。溧阳主体商圈布局及定位 主体商圈布局加快建设文化中心及公园、商业一条街，构建文化休闲集聚区；加快建设锦汇商业广场、福田中心，构建商务购物集聚区；依托国道和省道，抓紧规划建设苏浙皖边界新市场，加快发展壮大苏浙皖边界市场群，构建专业市场集聚区定位逐步形成层次构成分明、业态配置科学、结构组合合理的商贸业格局。溧阳城市发展远景规划发展目标 城市规划目标 建成有特色的现代化山水城市 城市发展方向 城市用地向西发展，完善南部、北部，控制向东发展 城市规模远景 城市人口规模：50万人左右 城市建设用地规模：60KM2左

21、右城市规划结构 远景规划强化开敞式的空间格局，延续城市“风车状”结构，城市沿主要交通轴线继续向西、向北、向南延伸成片发展。完善主城片、昆仑片、燕山片、城南片片区职能，控制城市西部仙人山、南部燕山等自然山体为风景区用地，实现人与自然和谐共生。用地布局 工业用地：工业用地集中在城西工业区、城北工业区发展； 居住用地：集中向西、南两个方向发展，控制向东拓展； 公共设施用地：继续充实、完善东、西大街，平陵中路商业设施，并随着新的生活居住区的开发，新设相应居住区级公共设施中心； 绿地：延续保持规划期内的沿路、滨河带状绿化，并与城郊楔形绿地和森林公园想融，形成城市外围绿色开敞空间； 道路交通用地：建设城市

22、大外环交通，城市道路在远期的主干路网基础上延伸，与东环路、北环路和宁杭高速公路组成城市外围过境交通通道； 二、溧阳房地产市场分析 1、溧阳房地产供需市场分析溧阳06年房产开发情况上半年，溧阳房地产业质量规模继续保持稳步增长。但是，随着国家宏观调控政策的贯彻落实，房产新政的效应显现，溧阳房地产业主要指标增长幅度放缓，发展更加理性健康，逐步步入又快又好的发展轨道。上半年，房地产投资额达5.79亿元，同比增长19.8%；房屋新开工面积26.35万平方米，比上年增长4.6%， 溧阳06年房产销售情况06年上半年房屋销售面积21.08万平方米 ，比上年增长4.5倍。 溧阳06年土地市场情况2006年市区

23、土地挂牌出让情况汇总表地块名称用地面积可建面积可销售面积公开挂牌时间受让单位出让底价成交价用地性质戴北加油站地块3157.0 （合4.74亩）7507502006.6.21溧阳市 戴北建材有限公司175.0215商业七里岗西侧3450.0 （合5.18亩）100010002006.6.21溧阳中油石油 燃气有限公司274294商办市看守所22440.0 （合33.66亩）26920269202006.6.212006.6.213000住宅地税局西侧10140.0 （合15.21亩）16200162002006.6.23溧阳市云海置业发展有限公司960980住宅交警中队南侧8500.0 （合12

24、.7513600136002006.6.23溧阳市云海置业发展有限公司800800住宅市染整厂28920.0 （合43.38亩）34700341002006.6.30溧阳坤泰 置业有限公司40004000商住钟家庄及天目花园二期B块44870.0 （合67.3亩）68430675302006.9.11江苏鑫隆 置业有限公司12651265住宅天目路西侧,平陵中路南侧313650平方米(合470.5亩3136503136502006.12.31常州伟业房地产开发有限公司、陈建华、马卫文、蒋旭明65900万元（合140万元/亩），110300万元（合234.4万元/亩）商住2、溧阳商业总体调查与分

25、析商圈格局及容量分析商圈格局一个市级商业中心：在平陵中路与西大街交叉口周围包括现华地百货、江南春 地块、正在改造的平陵广场地块等；一个市级副中心：位于新车站对面锦汇广场地段；两个区域商业中心：分别位于东风桥周围地段和规划的铁路路前广场地段。 容量分析商业区地理位置及交通商业区地位商业核心商用物业租赁价格商业供需消费群来源以平陵中路与西大街交汇点为商业聚集点是溧阳市的文化、商业、行政中心，交通便利零售业领头羊，市级商业中心购物中心、大型超市、品牌店大型商场一般以联营方式扣点20-30%作为租金；一般商场租金约250元/月；售价1-5万目前此区域少有商铺出租，仅有在建项目有商铺出售全市市民、外地游

26、客、客户群，范围广泛以燕山中路与罗湾路交汇点为聚集点市区南首，城市副中心，交通便利市级商业副中心大型超市、小商铺门店大型商场一般以联营方式扣点约20%作为租金；一般商场租金约150元/月 此区域拥有大量商铺出租，出租情况不是很好，市区南片居民以及客运中心停留旅客商业现状分析溧阳在营业商业项目经营情况规模业态构成业态比例消费档次人流量消费群来源华地百货大型百货商场化妆品4.3%中高档20人/分钟左右全市市民、外地游客、客户群范围广泛首饰3.2%服装57.0%鞋帽10.6%箱包3.2%家电17.8%床上用品2.1%其它1.8%大统华大型超市服装鞋帽10.3%中低档30人/分种左右全市市民、主要吸引

27、市区内客户音像3.2%家电3.2%水果6.2%生鲜14.2%日用品26.8%副食品26.1%保健品5.3%其它4.7%大润发大型超市服装鞋帽9.8%中低档10人/分种左右市区及南部客户音像3.3%家电3.1%水果5.8%生鲜15.1%日用品25.4%副食品27.3%保健品5.1%其它5.2% 商业经营状况分析a、租金分析 市中心商业区（沿街商铺）：以平陵中路与西大街汇合点为高租金基点，商铺租金价格为512元/年左右，根据商铺位置不同租金价格会有所浮动； 平陵中路从华地百货向西煤建路延伸，业态主要以五金类为主，主力店铺面积在15-50左右，租金价格在400-450元/年； 从华地百货沿西大街向两

28、端延伸，是溧阳主要的沿街商业汇集街区，但业态比较零乱，没有比较明显的业态主题，比较多的有服装、眼镜、珠宝、餐饮，主要经营面积在30-100，租金价格在500元/年左右； 市级商业副中心（商铺）：以锦汇商业广场为基点，商铺租金价格在375-437.5元/年。3、即将推出商业项目分析 平陵商业广场开发商：溧阳丰联置业发展有限公司投资商：丰联（香港）有限公司地址：溧阳区西大街平陵中路路口占地面积:42920平方米总建筑面积：23万平方米停车位：1133项目简介：项目规划设计商业购物广场、五星级大酒店和部分住宅。规划要求设计10000平方米城市广场，分为两部分，地下是城市人防工程、设备用房、汽车库、非

29、机动车库和地下商业街。建筑主体高度为169米，地下2层，地面宾馆39层，住宅24层，商业5层。广场设计：广场总面积约10000平方米，分为主广场和次广场两部分，其中主广场面积约7000平方米，次广场面积约3000平方米，主广场紧邻平陵中路，包含西侧的下沉广场和两旁的绿化休闲广场，满足广场人流疏散、景观布置，市民休闲等功能的同时也为地下商场自然通风及采光创造了条件。次广场为椭圆形下沉广场，设有露天舞台及各种景观，与垂直交通工具、天桥等一起组成了引人入胜的环境。 预约情况：项目目前尚未开盘，紧紧是预约登记，交纳50万元可得24K贵宾金卡，可在开盘当天优先选择商铺，如在开盘当天未选到合适商铺或未买商

30、铺，则退全款，并按照以1%利息给予返还，据案场人员介绍，项目基地紧开动一小部分，目前制约项目发展的是拆迁问题（建材工业大厦），由于开发商有2人已经撤资，目前资金上存在一定问题，项目目前预约形式上存在非法集资问题。 从预约情况来看，目前登记客户以本地为主，周边城市（南京、上海、常州）客户为辅，从目前客户登记情况来看，多数客户需求23间商铺。4、溧阳商业市场发展及竞争态势分析 商圈发展趋势 溧阳商业发展经历了初级阶段，现正进入成长期，商业形态也在同步升级，由先前传统的商铺型商业转变成以超市、专卖店、商场、集贸市场多业态并举的发展阶段，目前溧阳已进入了片区中心发展阶段，商业规模、形式上都突破了原先的

31、商业形态，取而代之的是综合型、大型商业中心MALL，如：市区“平陵商业广场”以及市区南面“锦汇商业广场”、“福田中心”等项目 商业竞争态势 溧阳目前商业格局以市中心平陵中路与西大街为主，也是人流较为集中的地方，区域内以“华地百货”为主，周边多为沿街商铺，分布众多酒店、餐饮、服装、家电、休闲类等行业，各类物业较为零散，没有形成统一规划；城南片区目前定位“市级副中心”，区域内商业中心处于燕山中路与罗湾路交汇点处，已有“金谷广场”、“大润发”、“锦汇商业广场”、“龙亭苑”沿街商铺以及在建“福田中心”等物业，由于目前此片区处于新开发区域，缺乏人气，“锦汇商业广场”内众多商铺无人问津，商铺空置率较高，目

32、前此区域内商业入住较多的地方主要为“金谷广场”一带，但也是零散的几家酒店、茶座、服装、五金、休闲中心，从整体上看，城南区域的商业氛围较淡，没有一个成型的商业中心。 总体而言，溧阳营业中的商铺均属传统自主经营，各自为阵的模式，各商业物业的经营品类和规模为经营者自行决定，没有统一定位、和统一的物业管理，商铺经营手法也比较落后，不具备商铺经营的专业性，整体竞争力差。三、项目区域市场分析 1、区域商圈定位与分析 商圈定位：市级副中心，商务购物集聚区该区域目前居住人口达10万左右，是重点发展区域，目前区域内政府机关林立，溧阳汽车总站也在此区域，燕山中路也是重要的交通枢纽，且与溧阳著名景点也仅距12公里左

33、右，有着良好的人流量。 2、区域内典型竞争个案分析 金谷广场 （已售完）开 发 商：（中外合资）江苏溧阳金新房地产发展有限公司 地 址：南环路与燕山中路的交汇处 开盘时间：2002年6月 占地面积：近10万平方米 用地性质：住宅、商住、写字楼、酒店、底商 住宅规模：20栋低层（2、3、4、5层）、多层、小高层（9层），460多户 房型面积： 三房二厅二卫129.7 4平方米、134.17平方米、137.22平方米、148.45平方米 商铺面积：一、二层300400平方米（单套面宽8米，进深12米，可自由组合分割） 销售单价：多层：1900元/平方米（整盘）；1780元/平方米（开盘）；2100

34、元/平方米(尾盘) 小 高 层：2500元/平方米商铺售价及目前租金价格示意表：商铺整体平均价格6500元/平方米位置面积当时售价目前租金出租回报率沿街（燕山中路）约96平米约5000元/平米3.4万/年约7.1%写字楼周边约76平米约5800元/平米3.6万/年约8.1%沿街（钱家路）约84平米约4800元/平米2.8万/年约6.9%写 字 楼：35003200元/平方米 车位配置：0.6辆/户（半地下车库/架空层车位/路边停车岛） 车位价格：半地下车位单价：1280元/平方米（2030平方米/个车位）；标 准 车 位：50000元/个 项目概况：小区配套有泳池和会所。近400米商业街，3个

35、大型商业广场。住宅多栋建筑实行底层架空，既增强了区内视线的通透性、开敞性，又形成众多的自由活动空间；架空层配置绿化小品和休闲场所。建筑风格现代、简洁、明快；建筑立面高雅、挺拔、稳重。顶层阁楼以800元/平方米的单价出售。景观房另收2万元/户观景费。目前已经交房。 锦汇商业广场 发 展 商：溧阳锦汇置业发展有限公司地 址：燕山路 交房时间：2005年5月 总用地面积：73423平方米 总建筑面积：74800平方米 其中商铺总面积：27891平方米（一层11392平方米、二层11067平方米、三层和三层以上5432平方米） 五星宾馆总面积：24759平方米（底层2253平方米、标准层1000平方米

36、） 超市区总面积：22150平方米（一层10590平方米、二层11560平方米） 宾馆地上21层与地下一层，各层面积如下：地下层面积4507平方米，地上一层2862平方米，地上二层2482平方米，地上三层2786平方米，地上四至二十一层每层992平方米。由杭州市建筑设计院按五星级要求以300个标房设计，投资额11600万元建筑密度：30.8% 绿 化 率：37.0% 容 积 率：1.02 商铺开间：4米 商铺进深：12、14米 商铺销售价格及租金价格示意表：商铺销售价格900022000元/平米，整体均价为8600元/平米。位置（大润发南面商业街）面积当时售价租金出租回报率西面80M2，上下层

37、1.5万元/平米3.6万/年3%中间段80M2，上下层1.2万元/平米3.2万/年3.3%东面80M2，上下层1.3万元/平米2.8万/年2.5%车位数量：420辆（其中超市区地面34辆、地下173辆；宾馆地面63辆、地下65辆；商业区85辆） 项目概况：该项目位于燕山路，客运中心对面，规划有一幢21层星级酒店、大卖场和商铺。商铺划分为综合类、餐饮类、服饰类、美容美发类。其中沿燕山路的综合类二层商铺已经全部销售完。商铺单套开间为4米，进深为1214米。可自由组合分隔。一、二层原则上一同出售。广场车位由物业统一管理。3、项目周边状况分析交通状况项目位于溧阳汽车总站北侧，南临104国道，距宁杭高速

38、5分钟车程；项目东面紧帖燕山中路，是溧阳市交通中轴线，市内交通便捷；公交线路有：1、2、3、7、10、12路；周边环境及商业配套状况项目周边随着行政机关的南迁，附近分布了公安局、法院、国土局、供电局等国家机关单位；商业配套主要以锦汇商业广场为主，金谷广场辐射，目前锦汇商业广场内已有“大润发”进驻经营，未来还将增加百货商场及星级酒店。 4、本项目商圈条件分析 商圈特性分析 目前此区域内主要以商务为主目标承购对象分析 主流市场 本地投资者：由当地市民，此类型投资者比例较多，且投资者即商铺经营者的现象明显。当地人士文化水平、投资理念、经营水准等较为一般，部分常州市区等地经济有余力者，也在此投资商铺，

39、出租给当地居民经营。 浙、沪投资者：此类客源市场规模最大，他们一般不亲自经营，而以出租为目的，上海、宁波等地的投资者具备更为雄厚的资金优势，使得他们的投资计划更为长远，也显得有些漫不经心，许多投资客到溧阳一掷千金后对投资的商铺不闻不问，而是等待商业时机，对他们而言，投资商铺是为资金的保值升值寻求出路。此类投资者必须以合约对其约束，以免造成太多的店面空置，降低本项目的形象。（如锦汇广场）辅助市场邻近城市及地区投资者：此类市场规模虽然小，但市场潜力不可忽视，溧阳市作为一个旅游城市，名声在外，辐射半径日趋加大，其房地产开发的前景和潜力吸引了远地的投资者，如无锡、南京等地投资者。他们中长期投资目标相结

40、合，近期以收取租金为目的，远期以房地产升值为目标，以此拓展财力。散客市场：各地投资型散客，地域来源较广，且投资的不确定因素较多主次商圈取向建议城南次商业圈本区域内辖人口约10万，除本项目外，尚有2大商业商圈（金谷广场、锦汇商业广场），本项目与此2商业呈三角分布，且隔街（燕山中路）相望，彼此呼应；金谷广场占地约10万平米，集住宅、商住、写字楼、酒店、底商为一体的复合型商住项目，是该区域内最早形成规模及商业氛围的的商业项目，人流量一般，其中商铺部分经营面较窄，主要有茶座、烟酒、服装、饭店类构成，仅做为社区配套服务存在，辐射面较小；锦汇商业广场占地73423平方米，集大型超市、商业街、星级宾馆为一体

41、的综合型商业项目，销售情况良好，目前除四期以及星级酒店外，仅余4套商铺未售，目前广场商铺租赁情况不理想，空置率较高，此前2万平米的“大润发”超市已对外营业，营运效果良好；从营业员及购物居民了解得知，来此购物的居民多为城南居民以及部分候车旅客，人流量比较充足，“锦汇广场”计划招一知名百货公司、超大型餐饮名店入驻，届时，大润发超市、星级酒店、购物广场、客运中心以及市政中心紧密连串，形成巨大的人流量；商业氛围将提高本项目“福田中心”占地面积23215平方米，建成后集商务、酒店、商业街为一体的综合型商业项目，沿项目边，无住宅小区，附近分布了公安局、法院、国土局、供电局等国家机关单位；虽然本项目与“锦汇

42、商业广场”相隔一条街道，但无论项目在规模上，还是人气上目前都逊色于对方，而客运站人流毕竟流动很大，无固定性，商业讲究的是成熟的环境以及成熟客户消费群，显然，即使项目建造完毕，开始运营，但是就消费者来说，他们存在惯性的。综上，“福田中心”无论在规模、人流量以及运营能力上来看，商业上还是从属于“锦汇商业广场”，属于城南次级商圈。商业需求市场分析 投资者商铺的投资客主要有当地乡镇的干部、主城区的一部分投资者、外地投资客主要来自上海、苏州、无锡、常州、宁波。购买商铺后出租给当地人。有部分江浙一带的投资客因地域差异或资金优势，买下商铺后不急于出租，持“店”观望。造成大量店面空置，开发商以销售为目的，没有

43、任何措施制约投资者的经营方式，空置的店面严重影响了人气的聚集和商业街的形象。经营者经营者以当地人为主，也有一小部分市区的经营者在此承租店面。消费者店铺客源以当地的政府机关、商业银行的工作人员、小区居民民工为主，其中外来的游客散客占有一部分。 业态业种组合配比建议商业业态组织一 层二 层四 层品牌专卖店珠宝类精品化妆类箱包类特色餐饮咖啡体育商品福田中心三 层特产专卖精品服装专卖健身中心业态配比建议 服装类：40%餐饮、食品类：30%休闲类：20% 美容、首饰类：10%5.经营模式建议：1.经营模式几种主要类型提示：开发完成后开发商继续跟进后期管理开发完成后即完全放手，彻底脱钩开发商引进专业机构，对之进行统一管理2本项目经营模式建议：售后返租、统一规划、统一管理以稳定回报吸引投资者进入，促进项目销售；避免部分投资者购入本案商铺后既不自营也不出租造成的商铺空关现象，有利于商业氛围的迅速成形。招商先行，重点引进一些较大的零售业经营者四、项目SWOT分析优势 劣势 长途汽车站重要的信息传播渠道 项目规模与竞争个案相比较小 周边配套设施齐全 长途汽车站人流嘈杂