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1、2011年资产评估师考试资产评估章节重点总结-CPV2011年资产评估用书主要修订内容 2011年教材相对于2010年度的变化比较小，主要变化有：1.第1章总论2011年教材删除了第四节：资产评估与会计和审计的关系2.第13章我国资产评估行业发展状况2011年教材删除了第五节其他资产评估准则简介第一章总论第一节资产评估及其特点 一、资产评估的定义 （一）资产评估的概念专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。（二）资产评估要素1.评估假设假设对任何学科都是重要
2、的，相应的理论观念和方法都是建立在一定假设的基础之上的。资产评估与其他学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。2.评估原则资产评估的行为规范，调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系。3.评估的依据：指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等。4.评估的程序整个资产评估工作是按一定程序系统进行的，该程序是保证资产评估质量的重要手段。5.评估的主体：指资产评估由谁来承担，它是资产评估工作得以进行的重要保证；6.评估的客体：指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；7.评估基准日：确定资产价值的基准时间8.评估的（
3、特定）目的：指资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或者资产评估结果的具体用途，直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择；9.评估的价值类型：对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性；10.资产评估方法：确定资产评估价值的手段和途径。资产评估的概念：专业机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。【注意】资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可，而且它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件
4、。二、资产评估的客体（一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。（二）资产的基本特征1.必须是经济主体拥有或者控制的。2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。3.资产必须能以货币计量。（三）资产的分类1.按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。有形资产是指那些具有实体形态的资产。无形资产是指那些没有物质形态而以某种
5、特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。2.按资产与生产经营的关系分类按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资产。经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。3.按资产能否独立存在分类（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。（2）可确指的资产是指能独立存在的资产， 除商誉以外都是可确指的资产；（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益，它
6、不能脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。4.按资产是否具有综合获利能力分类（1）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产。单项资产是指单台、单件的资产。整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。（2）单项资产和整体资产的关系企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。即112（三）资产的价格和价值1.价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖
7、方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。2.资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。3.资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。三、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：（1）评估：类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务与产权变动主体。（2）评估复核指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。（3）评估咨询一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提
8、出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为（1）完全资产评估严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估。（2）限制性资产评估。没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为（1）单项资产评估：对单项可确指资产的评估。（2）整体资产评估：若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。如企业价值评估。（二）资产评估的特点1.
9、市场性（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告。（2）评估结果经得起市场检验。2.公正性（1）定义：公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。（2）公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的。具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。3.专业性（1）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成；（2）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上。4.咨询性（1）
10、资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力；（2）评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。【注意】资产评估的特点，要与后面第26页、27页所学习的“资产评估的原则”相区分。四、资产评估的功能和作用（了解）（一）资产评估功能最基本的内在功效和能力：评价和评值（二）资产评估的基本作用1.咨询的作用是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力。2.管理的作用特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。3.鉴证的作用鉴证包含鉴别和举证两个部分。资产评估从事的是价值鉴证
11、，而不是权属鉴证。 第二节资产评估的假设与原则（P23-28） 一、资产评估假设资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。（一）交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被至于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。（二）公开市场假设1.含义：（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2
12、）公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。（三）持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设
13、定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常使用限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用。（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明；清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。二、资产评估的原则（一）资产评估工作原则1.独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。独立性原
14、则包含两层含义：（1）评估机构的独立性；（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。2.客观公正性原则客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。3.科学性原则科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须：（1）遵循科学的评估标准；（2）以科学的态度制定评估方案；（3）采用科学的评估方法进行资产评估。（二）资产评估经济技术原则在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。1.预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。是收益法中收益额确定的重要基础前提。2.贡献原则（1）是预
15、期收益原则的一种具体化；（2）主要适用于。构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。3.替代原则作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。这是市场法评估的理论基础4.供求原则假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。是对替代原则的补充5.评估时点原则评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。第三节评估目的和价值类型 一、资产评估目的（ P16-19）（一）
16、资产评估目的分类1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。2.资产评估一般目的（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。（2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。3.资产评估的特定目的（1）含义：资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。同样的资产
17、，因为评估目的不同，其评估值也不相同。资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。（2）我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让。企业出售。企业兼并。企业联营。股份经营。中外合资、合作。企业清算。担保。企业租赁。债务重组。引起资产评估的其他合法经济行为。（二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。它是评估时必须首先明确的基本事项。2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。3
18、.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。（1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。（2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务个当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。二、资产评估的价值类型 （P9-16）（一）资产评估的价值类型的含义资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。 （二）资产评估的价值类型的分类1.对资产价值
19、进行合理分类的目的（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。（2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果。2.主要分类标准及结果（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括公开市场价值、继续使用价值和清算价值。（3）以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。（4）从
20、资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。（三）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准（1）资产评估时的市场条件，公开市场条件还是非公开市场条件。（2）资产评估时的资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。（3）资产评估时的所用的信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。2.市场价值（1）定义国际评估准则中，市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基
21、准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。”根据国际评估准则1关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。（2）市场价值有区域性。（3）市场价值是整体市场认同（P15）。市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）（1）定义凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。（2）市场价值以外的价值是局部
22、的市场认同（P16）只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的。（3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型在用价值：企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形投资价值：资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值。注意投资价值与投资性资产价值区别投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。清算价值残余价值：机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数。（4）国际评估准则认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类特定主体从资产所有权
23、中获得的收益（如投资价值）特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值）法律法规或者合同协议中规定的价值4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以外价值）以税收为目的的评估业务应该根据税法等相关法律法规选择评估结论的价值类型，例如课税价值。课税价值：评估对象根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所具有的价值。相关法律法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为课税对象评估结论的价值类型。以保险为目的的资产评估业务应该根据保险法等相关法律、法规和契约的规定选择评估结论的价值类型，例如课税价值保险价值：评估对象根据保险合同或协议中规定
24、的价值定义所具有的价值相关法律、法规和契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为保险标的物评估结论的价值类型以财务报告为目的的资产评估业务会计计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现价值、重置成本在符合会计准则计量属性规定的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则设计的现值、可变现价值、重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。已抵（质）押为目的的资产评估业务应该根据担保法等相关法律、法规及金融监管机关的规定选择评估结论的价值类型，例如抵押价值相关法律、法规及金融监管机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择
25、市场价值或者市场价值以外的价值类型作为抵（质）押物物评估结论的价值类型以拆迁补偿为目的的资产评估业务应该根据相关法律、法规及有关管理机关的规定选择评估结论的价值类型，例如拆迁补偿价值拆迁补偿价值，指评估对象根据有关城市规划、建设和房地产管理等相关法律、法规关于拆迁补偿的具体规定和要求所具有的价值估计数额相关法律、法规及有关管理机关的规定没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为拆迁物评估结论的价值类型三、价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系 P19-231.关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应从两个方面来认识和把握。其一要从正确选择价值类型的角度
26、，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。2.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）（1）影响资产评估价值的基础条件：资产评估特定目的。（2）影响资产评估值的内因：评估对象自身功能、利用方式和使用状态。（3）影响资产评估值的外因：评估时的市场条件。以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径（1）资产评估中的公允价值的相对性 对于某一资产而言，公允价值不是一
27、个确定不变的值，而是一个相对的值。不同的评估特定目的、不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的。资产评估中的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了资产评估中的公允价值的相对性质；资产评估中的公允价值的相对性质又决定了资产评估中公允价值具有抽象性质和高度概括性质。在资产评估实践过程中还需将其具体化。（2）市场价值在资产评估中的作用市场价值是资产公允价值的坐标。资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果；而资产评估中市场价值只
28、是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。相对于公允价值而言，市场价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。它是资产评估中最为典型的公允价值。我们可以从以下4个方面来理解市场价值对公允价值的意义。市场价值是正常市场条件下的公允价值市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值明确了市场价值，有利于把握公允价值市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的。4.明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用（1）有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义。（2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。
