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1、第一章 总 论,资产评估,内容精讲,第一节 资产评估及其特点,一、资产评估的概念（一）概念1、资产评估 资产评估准则基本准则：依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,评估主体评估目的价值类型评估程序 评估方法评估客体现时价值,资产评估,2、我国资产评估业的产生和发展我国的资产评估始于20世纪80年代末、90年代初，由于经济体制改革带来了大量的产权变动，产权交易等行为，为适应这一需要，资产评估迅速发展起来。资产评估业是一个独立的专业化中介服务行业。资产评估为市场经济中的权益主体提供资产价值的参考意见，它是一种专业性的鉴证
2、服务。,随着中国经济体制改革的深入和现代企业制度的推行，企业进行股份制改造、资产重组、转让、兼并、出售、联营、合资等经济活动日渐增多，社会主义市场经济体制的建立和完善,涉及产权变动的经济行为均需要由独立的社会中介机构对涉及到的资产的价值量进行客观评估。,通过资产评估：（1）核定为企业改组、联合、兼并、租赁经营、股份制合作经营等多种产权变动行为提供公允的市场价值；（2）核定企业的法人财产权，明确法人财产价值量和国家所有者的权益；（3）为政府征缴涉及各类财产和财产交易的税收提供计税的依据；（4）为政府征用土地及动迁等补偿提供合理的计价标准；（5）为企业资本运营决策提供客观的咨询意见；（6）为金融机
3、构确定抵押、质押物的价值依据；（7）为司法机关审理涉及财产权利的案件和正确的量刑提出客观的意见；（8）为各种私人财产的交易和私人财产价值鉴定提供专业的服务。,（二）构成资产评估的基本要素,（1）评估主体具有评估资格的评估机构和评估人员。（2）评估客体评估对象，即被评估资产。（3）评估的特定目的是特定资产业务所引起的经济行为，即特定资产业务的需要。（4）价值类型是对被评估资产评估作价时所使用的计价准则。是对评估值的质的规定。（5）评估方法主要有：市场法、收益法和成本法。（6）评估程序工作环节或顺序此外，还有其他一些因素，如：评估依据、评估原则、评估基准日等 评估基准日评估作价的基准时间。,二、资
4、产评估的特点,（一）现实性 是指以评估基准期为时间参照，按该时点的资产实际状况，对资产价值进行评定估算。现实性表现在以下三个方面：1、以“现实存在”作为资产确认、估价和报告的依据 2、以现实状况为基础反映未来。3、强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不存在而实际上存在的，都要以实质上的客观存在为依据来评估。,（二）市场性 资产评估是在特定情况下，对被评估资产的公平市场价值所进行的评定和估算。它是评估人员模拟市场对资产价格所进行的评定和估测，同时评估结果还应经受市场的检验。（三）预测性 是指用资产在未来时空的潜能说明现实。（四）公正性 是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服
5、务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方的需要。（五）咨询性 是指评估结果仅是为资产业务提供的专业化估价意见。该意见本身并无强制执行的效力，从性质上讲，属于咨询而不是定价。,三、资产评估与会计计价的联系与区别,（一）联系1.两者对资产的定义是一致的；2.两者采用的计量基础是相关的；3.两者都要对企业资产进行清查；4.资产评估要以会计信息为基础资料；5.资产评估结果可作为财务会计核算的重要参考。,（二）区别,会计计价,资产评估,历史成本原则等,独立、客观、公正等,会计主体持续经营,主体变动（产权变动）；持续经营假设被打破,基 本目 的,前 提,原则,反映的内容,从业人员
6、,为 各 方提 供 有用 的 会计 信 息,为资产交易和投资提供公平的价值尺度,反映资产实际价值量,反 映资产的效用,财 会人 员CPA,评 估人 员CPV,第二节 资 产 评 估 对 象,一、资产的概念1.资产评估中的资产 是指特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。2.会计学中的资产 由过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制的经济资源，该资源能给企业带来未来经济利益。3.两者的区别。会计学中的资产是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产。首先，会计核算对象不包括商誉；而资产评估对象包括商誉。其次，会计对象是单项资产；而资
7、产评估对象还包括由单项资产所组成的整体资产。,二、资产的分类,1.根据资产存在形态不同有形资产和无形资产2.根据资产能否独立存在 可确指的和不可确指的资产3.根据资产的流动性短期资产和长期资产3.根据空间位置能否移动动产和不动产 注意：在实务中，对有些资产有时不能简单看其空间位置能否移动，而应根据其属性及成本构成来做出判断。4.根据是否具有综合获利能力 单项资产和整体资产 整体资产是指有若干单项资产组成的并且具有综合获利能力的资产组合体。企业整体资产评估值 组成企业的各单项资产的评估值之和 商 誉,整体资产评估值,组成整体资产的各单项资产评估值之和,第三节 资产评估的目的和价值类型,一、资产评
8、估的目的有一般目的和特定目的之分。一般目的包含着特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。（一）一般目的 是对资产在评估时点的公允价值进行评定和估算,从而为资产交易和投资提供公平的价值尺度。（二）特定目的 是指被评估资产即将发生的经济行为。发生下列经济行为时，需要评估：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作经营、企业清算、抵押、担保、企业租赁、债务重组。,二、资产评估价值类型（一）概念是指人们对资产评估结果价值属性的定义及其表达方式。不同的价值类型反映出资产评估结果的不同价值属性，同一资产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异
9、。在国际评估准则的三部分核心内容中，其中有两部分是关于价值类型的：国际评估准则1市场价值基础评估和国际评估准则2非市场价值基础评估。2008年7月1日起施行的资产评估价值类型指导意见对价值类型的选择、使用和定义，落实基本准则和相关准则对价值类型的要求，具有重要的指导意义。,（二）价值类型的作用1.是影响和决定资产评估价值的重要因素；2.制约着资产评估方法的选择；3.明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。,（三）价值类型的种类1.市场价值在资产评估价值类型指导意见中，将价值类型划分为市场价值与市场价值以外的价值，并将市场价值定义为：自愿买方和自愿卖方在各自理
10、性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。根据上述定义，市场价值具有以下要件：（1）自愿买方；（2）自愿卖方；（3）评估基准日；（4）以货币单位表示；（5）公平交易；（6）资产在市场上有足够的展示时间；（7）当事人双方各自精明，谨慎行事。,结合我国评估实践，我们把资产评估中的市场价值定义整理为：资产在评估基准日公开市场上有效使用状态下最有可能实现的交换价值估计数额。理解资产评估中的市场价值需要把握两个基本点：其一是公开市场；其二是资产的有效使用。公开市场是指一个竞争性的市场，市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求自身经济利益，交易各方掌握必要
11、的市场信息，具备较为充裕的时间，对被评估资产具有必要的专业知识，交易条件公开并且不具有排他性。有效使用是指最佳使用、正常使用或最有可能使用。,2.市场价值以外的价值市场价值以外的价值也称非市场价值，凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，而不是一种具体的资产评估价值存在形式。如：在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、课税价值、清算价值、残余价值等等，这些都属于市场价值以外的价值。,（1）在用价值 将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。这里应注意两个要
12、点：其一，评估结论适用于在用价值的评估对象只能是作为企业或整体资产中的要素资产而不是独立发挥作用的资产，强调了评估对象的存在方式和作用方式；其二，在用价值是由要素资产按其正在使用的方式和程度及其对企业或整体资产的贡献决定的，不考虑该资产的最佳用途或资产变现的情况，强调了在用价值量的决定因素。,（2）投资价值 资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。,（3）持续经营价值 企业作为一个整体所具有的价值。由于企业的各个组成部分对该企业整
13、体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。（4）清算价值 在评估对象处于清算、被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。清算价值作为一种价值类型是以评估对象被快速变现或被强制出售为前提条件的，只有评估对象是在快速变现或强制出售的前提条件下评估，其评估结果的价值类型才可以选择清算价值。,（5）残余价值 机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。机器设备、房屋建筑物或其他有形资产自身已不能再继续使用，或已不再具有经济使用价值，而这些资产的零件、部件具有变现价值，将这些零、部件变卖可以或可能实现的价
14、值估计数额被称作残余价值。把握残余价值需要注意两点：其一，残余价值是针对有形可拆零资产的一种价值类型；其二，残余价值不是资产自身作为一个完整的资产所具有的价值，而是将资产拆成零部件后，按其零部件变现所能实现的价值估计数额。,3.市场价值和市场价值以外的价值的比较（1）两者都是公允价值市场价值和市场价值以外的价值之间不存在哪一个合理而另一个不合理或哪一个比另一个更合理的问题，在满足各自价值定义成立条件的前提下，它们都是合理或公允的评估结果市场价值是在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下，相对于整体市场而言的合理或公允价值；市场价值以外的价值则是在不完全满足市场价值定义成立条件，但满足各自定义成
15、立条件的前提下，相对于个别市场主体合理或公允的价值。,（2）区别在于公允的条件和指向不同市场价值与市场价值以外的价值的划分，是站在评估结果合理性指向的角度，即资产评估结果对谁合理，以及在什么情况下合理的角度划分的，它们之间的差异仅仅在于合理性成立的条件以及指向的不同。资产评估结果必须公允是所有的评估从业人员应该做到的。问题是评估结果合理或公允一定是有条件和指向的。即：有些评估结果可能是相对于整个市场合理或公允，有些评估结果可能仅对某个市场主体是合理或公允。因此，在资产评估实务中，不给出合理性指向的评估结论实际上是没有实际意义的。,（3）包含的内容资产评估中，市场价值既是一个价值类型种类，同时也
16、是一个具体的价值类型。因为这一类价值类型中只有市场价值本身（即只有自身一种）。市场价值以外的价值却是一个集合概念，是一系列不满足市场价值定义条件的所有价值类型的集合。因此，在资产评估报告中可以直接使用市场价值来定义评估结果，但不能使用市场价值以外的价值本身来直接定义评估结论。如果评估结果属于市场价值以外的价值，评估师必须使用市场价值以外的价值中的具体价值类型及其定义来表述。,价值类型,市场价值以外的价值,投资价值,持续经营价值,市场价值,市场价值,在用价值,清算价值,第四节 资产评估的基本假设,一、资产评估的基本假设第一、交易假设 假设所有待估资产在评估时已处在交易过程之中。它使评估的基本目的
17、得以实现，并规定了评估计价的外部条件。将评估时点与交易时点重合，将评估活动置于市场交易之中，设定待估资产在评估时和在交易时是处于相同的外部条件下。它一方面为评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件孤立进行。,第二、公开市场假设 假设待估资产在公开市场上买卖，其价格的高低取决于市场行情。它设定了被评估资产所面临的市场条件（即公开市场）及其所受的影响。公开市场应具备以下条件：1.市场上有充分的竞争；2.买卖双方的地位平等；3.买卖双方都有获取足够市场信息的机会和时间，从而做出理智的判断和选择。4.买卖双方都是为了追求自
18、身利益的最大化。凡是在公开市场上交易、用途较广或通用性较强的资产，都可按该假设评估。,第三、持续使用假设。假设待估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用。该假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态（使用状态）。包括在用续用、转用续用和移地续用三种。第四，清算（清偿）假设 假设待估资产面临清算或存在潜在的被清算的事实或可能，处于强制变现或快速变现的状态。它也是对资产所面临的市场条件的规定，即非公开市场条件。,第五节 资 产 评 估 原 则,（一）资产评估的工作原则1.独立性原则 体现为：评估机构是独立的法人；评估执业坚持独立的第三者地位。2.客观公正性
19、原则 体现为：以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实态度为指针，实事求是得得出评估结论。3.科学性原则 体现为：把主观评价和客观测算、静态分析和动态分析、定性分析和定量分析有机结合。4.专业性原则 体现为：评估机构是提供资产评估服务的专业技术机构；行业内部存在专业专业技术竞争。,（二）资产评估的经济技术原则1.预期收益原则 资产的价值主要取决于它所能带来的经济利益。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。在运用收益法和假设开发法评估资产价值时，使用该原则。2.贡献原则 在对构成整体资产的各要素资产进行评估时，使用该原则。此时，要素资产的价值取决于：其对整
20、体资产的贡献，或当整体资产缺少该项资产时将受到的损失。,3.替代原则 同一市场上，同质商品，经过竞争后其价格将趋于一致。资产评估中存在着评估数据和评估方法的合理替代。在运用市场法、路线价法、基准地价修正法、资产基础法、成本法等方法评估资产价值时，使用该原则。,第六节 资产评估程序概述,一、资产评估程序的定义和分类（一）定义注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。评估师在执业中应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序，而不得随意删减基本评估程序。评估师应当根据评估程序准则，结合评估业务具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤。在执行评估业务过程中，由于受到客观限
21、制，无法或者不能完全履行评估程序，可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和是否对评估结论产生重大影响，决定继续执行评估业务或者终止评估业务。,（二）分类 1.分为广义资产评估程序与狭义资产评估程序狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和注册资产评估师接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。资产评估基本准则和评估程序准则都是从广义的角度来进行规范的。,2.广义资产评估程序的基本内容：（1）明确评估业务基本事项；（2）签订业务约定书；（3）编制评估计划；（4）现场调查；
22、（5）收集评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交评估报告；（8）工作底稿归档。,二、资产评估程序的重要性,1.资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。2.资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据。3.资产评估程序是资产评估机构和注册资产评估师防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。,（一）明确资产评估业务基本事项1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；2.评估目的；3.估对象和评估范围；4.价值类型；5.评估基准日；6.评估报告使用限制；7.评估报告提交时间及方式；8.评估服务费总额、支付时间和方式；
23、9.委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。,三、资产评估程序的具体内容,（二）承接业务评估师应当根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务。（三）签订业务约定书评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方签订业务约定书。评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化，评估机构应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。（四）编制评估计划评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方
24、案等内容。评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。,（五）现场调查现场调查是对评估对象相关情况的调查,是注册资产评估师为获得被评估对象的基础资料,核实评估对象的存在性和完整性,勘查评估对象的品质和使用状况,查验评估对象的法律权属资料,通过询问,核对,勘查,函证等方式进行的一系列尽职调查工作.（六）收集评估资料注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集评估资料,并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。,（七）评定估算
25、1.根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法。2.根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。3.对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。4.对同一评估对象需要同时采用多种评估方法的，应当对采用各种方法评估形成的初步评估结论进行分析比较，确定最终评估结论。,（八）编制和提交评估报告1.在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。2.根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。3.
26、提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。4.完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。（九）工作底稿归档在提交评估报告后，应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。,四、执行评估程序的基本要求,1.注册资产评估师应当建立、健全资产评估程序制度。2.注册资产评估师应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序。3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。4.若无法或没有履行某个基本环节，注册资产评估师应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中予以明确披露，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。5.注册资产评估师应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告书中予以披露。,
