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1、信用社（银行）法律讲座材料第三章 保证担保保证担保是债权人同保证人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的担保方式，提供保证的为保证人，另一方当事人为债权人。第一节 保证人的法律资格一、下列组织、个人可做保证人1、法人。企业法人，从事经营活动的事业法人，均可作保证人。2、其他组织。主要指依法领取营业执照的（1）个人独资企业；（2）合伙企业、联营企业；（3）中外合作经营企业；（4）乡镇、街道，村办企业以及经民政部门核准登记的社会团体。3、具有完全民事行为能力的自然人。4、经法人书面授权的企业法人分支机构（应有营业执照）二、下列单位、个人作保证人的，保证合同无效。1、国家机
2、关。包括权力机关、行政机关、司法机关和军事机关；2、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体；3、企业法人的分支机构、内设职能部门；4、不具有完全民事行为能力的自然人。未成年人和精神障碍的人。第二节 保证方式和保证期间一、保证方式。保证方式有一般保证和连带责任保证。一般保证是指债权人同保证人在合同约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的保证方式。如保证人和债权人在保证合同中直接约定，保证人承担一般保证责任时，也属于一般保证。法律规定一般保证成立的条件是约定了保证人承担保证责任的条件是“债务人不能履行债务”是“不能履行债务”不是“不履行债务”，或“未履行债务”，这个“不能履
3、行债务”的标志是债权人必须先对债务人进行诉讼或仲裁，并依法强制执行，仍然不能履行债务。实际上，一般保证的保证人承担的是补充保证责任，即先起诉债务人，并强制执行，仍有不能履行的债务时，保证人才承担保证责任。连带责任保证是保证人同债权人约定保证人与债务人对债务承担连带责任的保证方式。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人即可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人承担保证责任。农村信用社使用的保证担保借款合同约定的都是连带责任保证。二、保证期间。保证期间是指保证合同有效存续期间。保证人在保证期间内承担保证责任，如果债权人在保证期间内未要求保证人承担保证责任，保证人就不
4、再承担保证责任了。保证期间，由债权人同保证人在合同中约定。如果没有约定保证期间，则从主债权到期之日起6个月止。农村信用社使用的保证担保借款合同约定的保证期间为两年，从借款到期之日起计算。一笔借款约定分期偿还的，分别计算保证期间。第三节 保证合同保证人同债权人应当签订书面保证合同。一、尽量采用格式合同。农村信用社使用的保证担保借款合格，合同条款规范、内容全面，能有效地保护农村信用社的利益。农村信用社发放保证贷款时应尽量采用保证担保借款合同，对小额贷款也可以使用农户小额联保借款合同、联保借款合同。二、对以新贷偿还旧贷的，新贷、旧贷的保证人不是同一人的，应在其他约定事项中特别写明，该借款用于偿还借款
5、人的到期贷款。否则，保证人不承担民事责任。三、按照公司法的规定，公司的董事、经理不得以本公司的资产为公司股东或其他个人债务提供担保。依此规定，公司不得为公司的股东（包括母公司）和其他个人借款提供保证。四、要防止虚假保证行为。1、签字、盖章必须真实。要防止保证人盖假公章、假名章、私自盖章和盗盖公章的行为。保证人是单位的，必须经法定代表人或主要负责人签字或盖名章，保证人是个人的，必须是本人亲笔签字。2、意思表示必须真实。保证人的行为必须自愿行为，不能是受债权人胁迫。3、保证人应具有代为偿还的能力。第四章 抵押担保第一节 抵押的概念和特征一、抵押。抵押是不转移对债务人或第三人特定财产的占有，而将该财
6、产做为债权的担保，当债务人履行债务时，债权人有就该财产优先受偿的担保方式。其中，提供财产担保的为抵押人，债权人为抵押权人，用作担保的财产为抵押物。二、抵押担保的特征是：1、不转移对抵押物的占有。抵押物仍然在抵押人处保管、使用。抵押权人不直接支配、占有抵押物。2、抵押权人直接支配抵押物的交换价值。3、抵押权人在债务人不履行债务时有优先受偿权。4、抵押权人对抵押物有物上追及权。即设定抵押后，抵押人擅自处分抵押物的，抵押权人可以向受让人主张抵押权。第二节 抵押物一、抵押物应具备的条件。用来作抵押的财产，可以是不动产，也可以是动产，无形资产或其他权利是不能用作抵押的（可作质押），作为抵押物应具备以下条
7、件：1、产权明晰，不存权属纠纷。抵押人对抵押物具有所有权或处分权。2、具有可让与性、有交换价值。法律禁止流通的财产不能用作抵押物。抵押权直接支配的，是抵押物的交换价值，抵押物必须是可以变价出售，不能变价出售的财产不能用于抵押。抵押物是否具有使用价值无关紧要。3、抵押物的价值应具稳定性。价值不稳定的财产或者易变质的财产不能作为抵押物。4、抵押物必须特定的。用作抵押物必须是具体、明确的，已经特定化的。二、禁止作为抵押物的财产1、土地所有权。土地归国家或集体所有，土地所有权是禁止抵押的。土地使用权可作抵押。2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权是不得抵押的。但是有两种情况除外：一是依
8、法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地使用权经发包人同意可以抵押；二是乡（镇）、村企业厂房等建筑物抵押时，其占有范围内的集体土地使用权同时抵押。农民的私有住房因房屋是建在宅基地上，房产和地产是不可分的，农民的住宅是不能用作抵押的。3、以公益为目的事业单位、社会团体的公益设施是不能用作抵押。4、所有权、使用权不明或有争议的财产。5、被查封、扣押、监管的财产。6、违法、违章建筑物。7、依法不得抵押的其他财产。第三节 抵押合同一、抵押人。抵押权是以抵押合同的方式设立的，在抵押合同上签字、盖章的必须对抵押物具有所有权或处分权。1、抵押人是自然人的。（1）应当具有完全民事行为能力的；（2）应当由夫妻双方共
9、同签字、盖章设定，除非抵押人有证据证明自己未婚或抵押财产属一方所有。（3）夫妻双方共同设定抵押的，应提供结婚证书、双方身份证。2、抵押人是法人的。应由法定代表人签字、盖章并加盖法人公章。（1）依公司法设立的有限责任公司，股份有限公司及公司财产设定抵押的由董事长签字并加盖公司法人公章，抵押担保关系是成立并具有法律效力的。抵押登记部门要求须经董事会研究同意，并附有董事会同意抵押的决议。为了防止不必要的纠纷，以公司法人的财产抵押的，信用社应要求有董事会同意抵押的决议。（2）中外合资、合作企业。具有法人资格的，该企业设定抵押的，应经董事会同意，并附有董事会决议。3、抵押人是其他组织的。（1）个人独资企
10、业财产抵押的，应由投资人签字、盖章并加盖企业公章；（2）合伙企业以合伙企业的财产抵押的，应由全体合伙人同意抵押的授权书或由全体合伙人在抵押合同书上签字、盖章并加盖合伙企业公章；（3）以联营企业的财产设立抵押的，应由参加联营的企业同意抵押的协议书或意见书。由联营企业的主要负责人签字、盖章，并加盖联营企业公章。（4）乡（镇）、街道、村办企业的财产作抵押。应由企业的职工大会（或职代会）的决议，并经主管部门批准。以属于村集体财产设立抵押的，必须经村民大会（或村民代表大会）表决同意。（5）以企业法人的分支机构的财产作抵押的，必须有企业法人的书面授权。4、抵押人是荒山、荒丘、荒滩的承包人的，应经发包人书面
11、同意。或在抵押合同上签字、盖章表示同意。二、抵押合同的形式与内容1、抵押合同必须采取书面形式由抵押人、抵押权人签字、盖章。2、抵押合同的内容。农村信用社使用的格式合同抵押担保借款合同所列内容齐全，发放抵押贷款应尽量使用该合同用纸。第四节 抵押登记由于抵押是不转移对抵押物的占有，对财产是否已经用于抵押、第三人无从考证。不利于交易的安全。担保法为此设定了抵押登记制度。一般来说，抵押登记是由抵押物的产权管理部门或者证照登记发放部门来负责的，具体是：1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的土地管理部门，以出让方式取得的国有土地使用权可单独抵押。2、以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房
12、等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门，一般情况下为房产管理部门；3、以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；4、以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；5、以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门；6、以上述财产以外的财产抵押的，为抵押人所在地的公证部门。抵押登记机关依法登记后颁发他项权利证书。第五节 设定抵押权时注意事项抵押权是优先受偿权，但在设定抵押时应注意以下几个问题：1、注意税收优先权。新修订的税收征收管理法规定，纳税人的欠税行为发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者其财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权和留置权执行。办理抵押（动产质押）贷
13、款前，农村信用社应到税务机关查询抵押人、出质人是否欠税。2、建设工程价款优先权。以在建工程抵押的，或开发商以刚竣工建筑物抵押的，应注意建设工程价款优先权问题。建设工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。3、公司法规定，董事、经理不得以本公司的财产为股东（包括母公司）和其他个人债务提供担保。抵押人为公司的，应审查借款人是否是公司的股东及或个人。4、抵押物是否已经租赁。如果抵押物先抵押后租赁，则抵押权优于租赁权；如果先租赁后抵押，则租凭权优于抵押权，只能等租赁期届满后才能实现抵押权。因此，对已经出租的财产，且租赁期较长的，不宜用作抵押。 第五章 质押担保第一节 动产质押担保动产质押是债务人或第
14、三人将动产移交债权人占有，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿的担保方式。移交财产的人为出质人，接受财产的债权人为质权人，移交的动产为质物。一、动产质物的条件1、必须是动产。不动产是指土地及房屋、林木等地上定着物；动产是指不动产以外的物。2、动产质物必须有交换价值，且价值较稳定，易于保管。3、动产质物必须具有可流通性，即可转让变价。4、动产质物必须为特定物。二、动产质押合同的生效条件。动产质押权是以合同方式设定的。质押合同自质物移交给质权人占有时生效，农村信用社在办理动产质押贷款时，要特别注意将质押物移交信用社占有，如果农村信用社没有保管地点，也应另行租或借保管地点
15、，不能由出质人占有质物；对已经在第三人保管的动产质物，农村信用社可同出质人、保管人三方协议占有改定。具体协议样式如下：移交质押物协议书甲方（出质人）：乙方（质权人）：农村信用合作社丙方（保管人）：依据甲、乙双方签订的质押担保借款合同（合同编号 ）的约定，甲方将由丙方保管的财产（品名 规格 数量 ）向乙方出质，为履行合同的约定，三方达成以下协议条款：一、从本协议签订之日起，甲方在丙方保管的财产归乙方占有；二、乙方有权领取、占有甲方在丙方保管的财产，甲方不再享有领取和占有和处置的权利；三、丙方只能向乙方交付所保管的财产，向其他人包括甲方交付财产的，要向乙方承担损失赔偿责任。甲方： 法定代表人：乙方
16、： 法定代表人：丙方： 法定代表人：签订协议时间：签订协议地点： 三、动产质押应注意的事项1、注意抵押优先权。由于动产即可抵押也可质押，抵押不转移对财产的占有，可能出现动产所有人，将其动产先抵押给甲信用社，后质押给乙信用社。按照现行法律规定，经抵押登记的抵押权优于质权。因此，办理质押担保贷款时，应查明。用于质押的动产是否已经抵押。2、注意税收优先权（同抵押）。3、出质人为依公司法设立的公司的，应审查借款人是否是公司的股东（包括母公司）和自然人。第二节 权利质押担保一、可质押的权利用于质押的权利只能是财产权利，人身权利是不能质押的。可质押的财产权利是：1、债权。汇票、本票、支票、债券、存款单。2
17、、物权。仓单、提单。3、知识产权中的财产权。商标权、专利权、著作权。4、股权。股份、股票5、依法可以质押的其他权利。按照担保法规定，上述财产权利均可质押。但是，有的财产权利的交换价值极不稳定，如股份、股票；有的难以兑现或兑付，如企业债券、商业承兑汇票；有的则手续繁锁，价值难以确定如商标权、专利权和著作权等。目前，适合农村信用社贷款质押的财产权利是：存款单、金融债券、国债、银行承兑汇票。二、办理权利质押贷款应注意的问题1、按格式合同签订质押担保借款合同，出质人应向质权人交付质押权利凭证。2、以记名的存款单、金融债券、国债质押的，应向权利凭证的签发人办理登记止付手续。3、以银行承兑汇票质押的要注意
18、（1）甄别银行承兑汇票真伪，要现场向承兑银行或兑付银行查验汇票真伪；（2）汇票背书应连续，前后衔接，最后一名被背书人是出质人；（3）由出质人在汇票背书处记载“质押”字样；（4）贷款后最后一名被背书人为贷款信用社的全称。不能现场核对汇票真伪，仅靠电话、电报查询，是不能用于质押的，因电话、电报查询，不能防范“克隆”汇票。第六章 补充担保合同贷款发放后，许多因素可能导致借款人、保证人丧失偿还能力，抵押物、质物丧失担保的效能。为了保护农村信用社的贷款权利，就需要签订补充担保合同。第一节 补充保证担保合同对已经形成风险的贷款，无论是信用贷款，还是保证和抵押贷款，均可要求借款人提供具有代偿能力的保证点人签
19、订补充借款合同。农村信用社没有印制格式补充保证合同，实际工作中，因签订的补充保证合同不规范，未达到保护农村信用社贷款权利的目的。补充保证合同式样如下：补充保证担保合同贷款人：借款人：保证人：经贷款人、借款人、抵押人平等协商，达成以下合同条款，共同遵守。一、借款人于 年 月 日向贷款人取得借款 万元，到期日为 年 月 日，利率为月息 ，用途 。保证人自愿为该笔借款提供连带偿还责任保证。二、保证范围：借款本金、利息、违约金及实现债权的费用。三、保证期间：自本合同签订之日起两年止。四、本合同为农信 借字 号借款合同的补充合同，同原合同具有同等法律效力。五、借款利率仍执行原合同约定的利率及加收利息的比
20、率。借款人 贷款人法定代表人 法定代表人身份证号 经办人保证人法定代表人身份证号第二节 补充抵押担保合同对已形成风险的贷款，可办理补充抵押担保。办理补充抵押担保，关键要处理好两个问题：一个是依法签订补充抵押担保合同；另一个将补充抵押担保合同进行抵押登记，未经抵押登记的补充抵押担保合同，可能是无效合同，也可能是不能对抗第三人的合同；补充抵押担保合同式样如下：补充抵押担保合同农信补抵 号贷款人：借款人：抵押人：经贷款人、借款人、抵押人平等协商，达成下列合同条款，共同遵守。一、借款人于 年 月 日向贷款人取得借款 万元，到期日 年 月 日，利率：月息 ，用途为 。抵押人自愿以价值 万元的财产（明细见
21、“抵（质）押物品清单”）对借款人的该笔借款提供抵押担保。二、抵押担保范围：借款本金、利息、违约金及实现债权和抵押权的费用。三、本合同为农信借字 号借款合同的补充合同，同原合同具有同等法律效力。四、借款利率仍执行原合同约定的利率及加收利息的规定。五、由贷款人、抵押人共同到抵押登记机关办理抵押登记，其评估、登记费用由借款人承担。六、其他约定事项： 借款人： 贷款人：法定代表人： 法定代表人：公民个人： 经办人：身份证号： 年 月 日 年 月 日 抵押人 法定代表人： 公民个人： 财产共有人： 身份证号： 身份证号： 年 月 日第三节 补充质押担保合同补充质押担保合同式样如下：补充质押担保合同农信补
22、质字 号贷款人：借款人：出质人：经贷款人、借款人、出质人平等协商，达成下列合同条款，共同遵守。一、借款人于 年 月 日向贷款人取得借款 万元，到期日 年 月 日，利率：月息 ，用途为 。出质人自愿以价值 万元的财产（明细见“抵（质）押物品清单”）或财产权利（明细见“权利质物清单”）对借款人的该笔借款提供质押担保。二、质押担保范围：借款本金、利息、违约金及实现债权和质押权的费用。三、出质人应于 年 月 日前将质押财产或权利凭证交付贷款人占有；四、借款利率仍执行原合同约定的利率及加收利息的规定。五、本合同为农信借字 号借款合同的补充合同，同原合同具有同等法律效力。六、其他约定事项： 借款人： 贷款
23、人：法定代表人： 法定代表人：公民个人： 经办人：身份证号： 年 月 日 年 月 日 出质人 法定代表人： 公民个人： 财产共有人： 身份证号： 身份证号： 签订合同时间： 年 月 日 签订合同地点： 第七章 到期贷款的清收借款人违约的情况分为三种：第一种是贷款已届清偿期，借款人未按约定的期限偿贷款，属于实际违约；第二种是借款人未按约定的用途使用贷款，增加了贷款的风险；第三种是借款人明确表示或者以自己的行为表明不能按期偿还贷款，属于预期违约。第一节 对违约行为的处置方法针对借款人的违约行为，农村信用社应采取不同的措施：（1）对到期贷款应按贷款通则的规定，短期贷款提前一星期，中长期贷款提前一个月
24、向借款人发到期贷款通知书，并由借款人签收（小额贷款可口头、电话通知）；（2）对未按借款合同约定的用途使用贷款，按合同约定的比率加收利息，对已签借款合同尚未发放的部分停止发放，对已发放的贷款视同到期贷款，要求立即偿还；（3）对预期违约，属于信用贷款的，对未到期贷款视为到期贷款，通知借款人立即偿还贷款，并可采取清收措施。对担保贷款，借款人预期违约后，如果农村信用社采取视为到期贷款的办法进行清收，往往得不到法院的认可，应慎重处理。第二节 对抵押担保贷款的清收办法对到期的抵押担保贷款，农村信用社应采取下列措施：一、对借款人发到期贷款通知书后，对抵押人应发处分抵押物通知书，在通知书中一定要写明处分的办法
25、，如“委托某某拍卖有限公司公开拍卖”或“由贷款人以万元对外变卖”等。因担保法规定：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物抵价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。依该规定：如何处分抵押物，应与抵押人协商，协议不成，不能自行处分，应通过人民法院诉讼解决。如果通知书中写明了处分的具体办法，抵押人签字或盖章后，农村信用社就可以处分抵押物了，否则，随意处分抵押物，是侵权行为。二、协议不成的，通过诉讼程序强制抵押人履行抵押担保义务。第三节 对质押担保贷款的清收办法质押担保贷款分为动产质押担保和权利质押两种：一、对动产质押担保贷款的清收对动产
26、质押担保贷款到期的，应向出质人发出处置质押物通知书，通知书应写明具体的处置办法，如“委托拍卖有限责任公司公开拍卖”，“以万元对外变卖”，“以质押物抵偿借款本息互不找差价款”等。通知书经出质人签收后，农村信用社就可按通知书约定的处分办法处分动产质物。如果出质人拒绝签收，农村信用社可直接委托拍卖公司依法拍卖。二、对权利质押担保贷款的清收。1、借款人到期未偿还借款的，权利凭证没有兑付期限的，农村信用社可及时兑付权利凭证，以兑付的价款偿还借款本息，多余部分退还出质人。不足部分向借款人追偿。2、借款人到期未偿还借款本息的，权利凭证有兑付期限的，农村信用社应在兑付日期届满时兑付权利凭证，以兑付权利的价款偿
27、还借款本息。多余部分，返还出质人，不足部分向借款人追偿。不能提前兑付。第四节 特殊情况下的清收办法在清收到逾期贷款过程中，对特殊情况，应采取不同的对策。一、抵押物、动产质押物丢失、毁损和被征用的。农村信用社作为抵押权人或质权人就抵押物或质物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。农村信用社应及时向保险公司、赔偿义务人或补偿的支付义务人主张优先受偿权，主张权利未果时，应及时向人民法院申请诉前财产保全。二、抵押物被查封或拍卖的。抵押担保依法成立后，人民法院在执行其他案件时，仍然有权查封拍卖抵押物。人民法院（包括外地法院）查封抵押物时，农村信用社得知抵押物查封后，应向人民法院申报抵押权，在拍卖时，除向人
28、民法院申请抵押权时，还应向拍卖公司、竞买人告知拍卖物已抵押的事实。法院拍卖所得价款优先偿还农村信用社的到期贷款或借款未到期时予以提存，剩余款项执行其他案件。三、借款人破产的。借款人进入破产程序时，是信用贷款的，要申请债权；是保证贷款的，不必申报债权立即向保证人主张保证权利；是抵押贷款的，借款人为抵押人的，要申报有担保的债权。借款人不是抵押人的，不必申报债权，但要立即向抵押人主张抵押权。四、借款的自然人死亡的。借款的自然人死亡的，因借款属于夫妻共同债务，一方死亡后，另一方负法定的偿还义务。死亡的自然人有遗产的，其子女继承遗产的，其子女应在继续遗产内收负有偿还借款本息的义务。借款的自然人属于个体工
29、商户、农村承包户的，其经营所得、承包所得的主要部分供家庭成员享用的，借款债务属于家庭债务，全家人都有偿还义务。五、借款人转制、分立、合并的。借款企业未经破产程序转制、分立、合并的，农村信用社应及时向转制后的企业、分立后或合并后企业追偿债务。在这些企业不予承认的情况下，农村信用社应在法律专业人士的指导下提起诉讼。第八章 地产与房产农村信用社在依法管理贷款工作中经常涉及到土地所有权、使用权和房产问题。现将有关土地所有权、使用权和房产方面的法律规定概述如下：第一节 土地所有权我国的宪法和法律确立了土地公有制，即国家土地所有权和农民集体土地所有权。国家和农民集体土地所有权不允许买卖、出租或抵押。其他任
30、何组织、企业和个人都不能拥有土地所有权。第二节 土地使用权国家和农民集体土地所有权不允许买卖、出租和抵押。土地使用权是可以转让、出租和抵押的。一、国有土地使用权的取得方式。国有土地使用权的权利主体是广泛的，国有企事业单位、集体企业、外资企业和个人都可以依法取得国有土地使用权。国有土地的取得方式主要有三种：1、出让取得。即土地使用权人以一定的价格取得一定面积的一定年限的土地使用权。土地使用权的价格又依据土地使用权供求关系、用途不同而不同。以出让方式取得的土地使用权的用途主要分为办公用地、工业用地、住宅用地和商业、服务业用地。门市房的用地性质应是商业、服务性用地，简称商服用地。出让取得的国有土地使
31、用权可以转让、出租和单独抵押。2、划拨取得。国家对国家机关和军事机关和公共事业用地是无偿划拨的，划拨取得的国有土地使用权一是不能随意转让，转让前必须经批准划拨的地方人民政府批准；二是，不能单独抵押，以房产抵押的，其占有范围内划拨的国有土地使用权同时抵押，但必须经批准划拨的地方人民政府批准，或者经县级以上土地管理机关进行抵押登记；三是，转让或实现抵押权时，必须补交土地出让金。划拨的土地使用权同房产一同抵押时，抵押物的评估价值只以房产价值为依据，土地使用权的价值不应包括在内。3、租赁取得。租赁取得国有土地作用权是土地使用者以出租合同方式。取得的土地使用权，一般是按年支付租金。租赁取得的土地使用权，
32、不能单独抵押。同房产一同抵押时，只以房产价值为准，不包括土地使用权价值。二、农民集体土地使用权的分类：集体土地使用权是按用途管理的。1、农用地使用权。取得方式是承包；2、非农经营用地使用权。取得方式是经批准；3、宅基地使用权。经批准拨付；4、非农公益用地使用权。经批准拨付。集体土地使用权一般情况下是不准抵押的。但下列两种情况除外。（1）依法承包并经发包方同意押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权；（2）乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围内集体土地使用权同建筑物同时抵押的。第三节 土地使用权同房产的关系房产同地产合称为房地产。我国采取的是“房随地走”或“地随房走”即房屋转让、抵押
33、、出租时，“地随房走”；土地使用权转让、抵押、出租时，“房随地走”。房产建成后，同土地使用权就密不可分。因此，在办理房产抵押时，房屋所有人必须有可转让的土地使用权。对新建成的房屋，在特殊情况下，购房人只取得了房产权，未取得地产权，如开发商在以出让方式取得国有土地使用权后，为了解决开发资金不足，便把土地使用权抵押给银行以取得贷款。房屋建成后出售时，为购房人办理不了土地使用权证书。因此，农村信用社在办理抵押贷款时应特别注意以下两个问题：一、开发商以准备开发商品房的土地使用权抵押申请贷款的，农村信用社应特别慎重。因购房人购到房屋后，土地使用权的抵押权很难得到法院的支持，法律强调的是保护购房人的利益。
34、二、以房产抵押的，必须有国有土地使用权证书。否则，会引起不必要的纠纷。 第九章 诉讼时效与担保期间借贷关系属于债权债务关系，农村信用社作为债权人在贷款发放后，有到期收回贷款本息的权利，该权利只能向借款人或保证人、抵押人、出质人主张。农村信用社主张收贷权利不能直接采取强制手段。在借款人、担保人拒不履行义务的情况下，农村信用社只能通过诉讼程序强制其履行合同约定的义务。第一节 诉讼时效诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失清求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。1、诉讼时效的起算。诉讼时效从权利人知道或应当知道自己的权利被侵害之日起开始计算。贷款权利的诉讼时效从借款到期三日的次日起开始计
35、算。如借款人张X的借款于2005年9月15日到期，贷款信用社在2005年9月16日知道权利被侵害。从2005年9月16日开始计算诉讼时效期间。2、普通诉讼时效，也叫一般诉讼时效，现行法律规定为二年。3、诉讼时效中止。在诉讼时效期间的最后6个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除日起，诉讼时效期间继续计算。4、诉讼时效中断。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。中断诉讼时效的法定事由是（1）提起诉讼。向法院提起诉讼是中断诉讼时效的法定事由。（2）权利人提出要求。农村信用社贷款业务中，主要体现在向借款人发
36、给催收通知书，由借款人在通知书上签字、盖章。对贷款后私自搬走的，可由村民委员会、居民委员会或社区、派出所提供书面证明，来证明信用社来催要贷款而借款人已不知去向的事实。（3）义务人同意履行义务。借款人同信用社达成还款协议，或在催收通知书签字、盖章都是同意履行义务的意思表示对部分偿还借款或利息的行为，也表明借款人同意履行义务。但是，最近几年，有的地方信用社仅收极少部分利息或本金，并且是现金结算，借款人在法庭上不承认是自己偿还的，信用社又缺乏佐证，造成败诉的案件也屡有发生，应该引起我们高度重视。第二节 诉讼时效与保证期间的关系一、保证期间是保证人承担保证责任的期间。连带责任保证在保证期间内，债权人未
37、要求保证人承担保证义务的，保证期间届满后，保证人就不再承担保证义务了。二、在保证期间内，债权人已经要求保证人承担保证义务，从债权人要求保证人承担保证责任三日起，开始计算保证合同的诉讼时效。如信用社向张XX发放保证贷款5万元，保证人李杰，到期日为2004年10月10日，保证期间约定为两年，信用社在2004年12月10日向李杰发催收通知书，李杰签收后，从2004年12月10日起开始计算信用社对李杰要求其承担保证责任的诉讼时效。以后仅计算诉讼时效，不计算保证期间了。第三节 担保物权的期间农村信用社同抵押人、出质人设定了担保物权，该担保物权（抵押权、质权）的有效期间是多长呢。按照最高人民法院的司法解释
38、，担保物权的有效期间有以下规定。1、当事人约定的担保期间不具有法律效力。现行的农村信用社抵押合同和质押合同都约定至全部借款本息偿还完为止，均是无效的。2、抵押登记部门要求登记的担保期间，也不具有法律约束力。如有抵押登记部门规定，他项权利证书有效期限为一年。该规定都是无效的；3、担保权人在诉讼时效结束后2年内行使担保物权的，人民法院应予以支持。如张甲申请抵押借款，用李明的门市房作抵押，到期日为2003年8月19日，房产部门颁发的他项权利证书规定有效期为一年。如果信用社发放贷款后，即未向张甲主张收贷的权利，也未向李明主张抵押权，到2005年8月19日，信用社就丧失了对张甲主张债权的诉讼时效，但信用
39、社在2007年8月19日前仍然可向李明主张抵押权。如果对借款人的诉讼时效一直不过期，抵押权的诉讼时效也一直不过期。第四节 诉讼时效届满后贷款权利的保护我国法律关于普通诉讼时效期间的规定与其他国家相比明显偏短，对保护金融债权有一定负面影响。最高人民法院关于对诉讼时效期间届满后的债权保护所作的司法解释，农村信用社的贷款权利保护有一定实际意义。一、诉讼时效期间届满后当事人达成还款协议的法律效力问题最高人民法院关于超过诉讼时效期间当事人达成还款协议是否应当受法律保护问题的批复法复（1997）4号规定：“根据中华人民共和国民法通则第90条规定的精神，对超过诉讼时效期间，当事人双方就原债务达成还款协议的，
40、应当依法予以保护。”按照该司法解释，农村信用社对诉讼时效期间已经届满的贷款，只要同借款人达成还款协议，协议约定的还款期限到期后未偿还的，诉讼至人民法院，人民法院应予以受理，并依法作出判决，判令借款人依还款协议偿还借款本息。二、关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或盖章的法院效力问题最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催收通知单上签字或盖章的法律效力问题的批复法释（1999）第7号规定：“根据中华人民共和国民法通则第4条、第90条规定的精神，对于超过诉讼时效期间，信用社向借款人发出催收到期贷款通知单，债务人在该通知单上签字或者盖章的，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受到法
41、律保护。”该司法解释明确了诉讼时效届满后，借款人在农村信用社的催收到（逾）期贷款通知单（书）上签字或盖章的法律效力，借款人签字或盖章后不偿还借款本息的，农村信用社可向人民法院起诉。三、诉讼时效届满后，保证人对贷款提供保证的法律效力问题最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释法释（2000）44号第35条规定：“保证人对已经超过诉讼时效期间的债务承担保证责任或者提供保证的，又以超过诉讼时效为由抗辨的，人民法院不予支持。”依该条司法解释，农村信用社对超过诉讼时效的贷款（不限于保证担保贷款）采取保全措施时，不仅要由借款人签字或者盖章，对不具有偿还能力的，还应让借款人找保证人提供连带责任
42、保证，签订补充保证担保合同，并由保证人签字或盖章。 第十章 贷款权利的保全借款人取得借款后，借款人是以自己的全部资产对债务承担偿还责任，借款人不及时主张债权或放弃债权，无偿转让财产，都将会损失贷款人和其他债权人的利益。合同法规定了债权人享有代位权和撤销权。贷款权利的保全就是指贷款人享有代位权和撤销权。第一节 代位权一、代位权的概念。因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损失的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。债权人享有的权利就是代位权。二、代位权的特点1、代位权是债权人代替债务人向次债务人主张权利的权利。例如：某信用社向借款人张甲发放贷款10000张，已经到期，而李
43、杰欠张甲20000元也到期未还。此时，张甲应向李杰追偿欠款而不追偿，损害了信用社的利益，信用社就可以直接向李杰主张权利。2、代位权是债权以自己的名义行使债务人的权利。上例中，信用社向李杰主张权利，不是以张甲的名义，而是以信用社的名义。3、代位权的行使方式是债权人向人民法院请求。4、代位权是法定权利，但不是义务。债权人可以行使，也可以不行使。三、行使代位权的条件1、债权人对债务人的债权合法，并且已届清偿期。非法债权得不到法律保护，是不能行使代位权的。2、债务人对第三人（即次债务人）的债权也到期。并且也属合法债权债务关系。3、债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损失。债务人不履行对债权人的偿还义
44、务，又不以诉讼方式向次债务人主张具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。4、债务人的债权不是专属于债务人自身的债权。专属于债务人自身的债权是指基于抚养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身损害赔偿请求权等权利。四、代位权的行使方法代位权的行使必须通过人民法院提起诉讼的方式行使。1、以次债务人为被告，债务人为第三人。例如，张甲欠信用社的贷款到期不还，李杰欠张甲的钱，张甲不以诉讼方式追偿。信用社行使代位权时以李杰为被告，以张甲为第三人提起民事诉讼。2、向次债务人所在地法院提起诉讼。如上例，信用社向李杰所在地法院
45、提起诉讼。3、请求金额不能超过次债务人欠债务人的债务数额。如上例，张甲欠信用社贷款为20000元，李杰欠张甲的钱为15000元，则信用社行使代位权时请求的数额不能超过15000元。4、行使代位权的诉讼胜诉后，由次债务人向债权人履行清偿义务，债权人与债务人、债务人与次债务人之间相应的债权债务关系即予消失。如上例，信用社胜诉后，李杰直接向信用社履行15000元，信用社同张甲的债权债务，张甲同李杰的债权债务同时消失15000元。张甲仍欠信用社贷款5000元。第二节 撤销权一、撤销权的概念。债权人的撤销权是指因债务人实施了减少其财产的行为对债权人造成损失的，债权人可以请求人民法院撤销该行为的权利。可以撤销的行为是：1、债务人放弃到期债权的。债务人放弃债权时债权未到期，债权到期后，也可以请求撤销。2、无偿转让财产。即债务人以赠与的方式转让财产。3、债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损失、并且受让人知道该情形
