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1、第一章 导言1.1规划背景1.1.1海南国际旅游岛建设稳步推进2010年1月4日，国务院发布国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。随着国际旅游岛建设的稳步推进，海南东线旅游格局正由东部海岸向内陆延伸，逐步形成山海互动、蓝绿共融的旅游新格局，云水天旅游度假区位于陵水县东部滨海向西部山区的过渡地带，国际旅游岛建设及其旅游新格局的发展对于规划区的开发提供了重要的发展契机。1.1.2香水湾吊罗山山海联动发展轴线初步形成目前陵水县滨海旅游开发已经形成规模，未来陵水县空间发展的必然是由滨海向内陆腹地延伸，形成“山海相连”旅游发展格局。从区位上看，香水湾吊罗山
2、空间发展轴以及南湾半岛保亭七仙岭空间发展轴将是陵水县未来两条主要的发展轴线。其中香水湾吊罗山的空间发展轴南接香水湾滨海旅游度假区，北至吊罗山国家森林公园，中部串联岭门农场内各个旅游区，将形成一条集滨海旅游、乡村旅游、山地养生度假、森林沟谷雨林旅游等不同特色的山海联动发展轴线。云水天旅游度假片区位于香水湾吊罗山山海联动发展轴的“香水花径”区段，是山海联动发展轴线形成的关键区域，在此背景下，对云水天旅游度假片区也提出了更高的要求。1.1.3云水天旅游度假片区建设引领岭门农场改革发展岭门农场是海南农垦改革的第一批试点单位之一。其成败对农垦改革意义深远。在农垦系统的发展方向将发生大改变的背景下，岭门农
3、场思考新的发展方向，确定新的发展定位，同时探索新的发展模式，以带动其良性发展。云水天旅游度假片区作为岭门农场改革发展的起点和最主要的建设项目，具有重要的先驱性意义，同时也能从岭门农场的改革发展中获得政策支持和有利条件。1.2相关规划解读1.2.1海南岭门农场（陵水区域）总体规划（2011年-2020年）(1)规划要点规划定位：陵水县北部重要的现代农业基地，以山地休闲度假和乡村旅游为特色的旅游基地；以现代农业、休闲旅游业为支柱产业；城乡一体化等质发展的农场新社区；海南省农垦改革中集土地整理、居民点重构、旅游开发于一体的先行试验区。发展规模：建设用地1019.52公顷（其中度假居住用地229.17
4、公顷，旅游服务设施用地85.52公顷），总人口3.95万人（其中旅游度假居住人口2.45万人），至2020年游客规模控制在148万人次/年。规划结构：“一轴、四区”， “一轴”指山海联动发展轴，“四区”分别指现代农业发展区，云水天旅游度假区，生态经济区，黎跃水库旅游区。（2）对本规划区的定位岭门农场的核心旅游发展区，以慢行旅游、养生度假、康体休闲为理念，打造成世界级东方养生文化旅游度假目的地，热带近海山地型高端国际养生胜地，是带动岭门农场及周边地区发展的旅游基地。1.2.2陵水海滨风景名胜区总体规划（2005年-2020年）(1)规划要点规划性质：海南东部旅游带及三亚旅游圈中，具有多样化生态与
5、景观特色的综合性滨海旅游景区。发展规模：到2020年，当地居民人口约24万人，外来观光游客约700万人次（即每日平均接待2.2万人），度假疗养人群约2万人，因此每日在风景名胜区中活动的人口规模为28万人。空间结构：“一带、两港、三廊、四基地和五景区”。一带长达57.5公里的滨海旅游带；两港依托新村和黎安两个泻湖，分别形成一个国家一级中心渔港、一个国际游艇港，使其成为陵水县海洋经济与旅游业发展的重要基础设施；三廊陵水河、英州河两条河流和贯通景区腹地的生态保育带形成的生态保护与景观绿化廊道；四基地县城（椰林镇区）、新村镇区、英州镇区、黎安镇区等四个旅游接待服务基地；五景区香水湾牛岭、陵水河椰子岛、
6、两湖、土福湾赤岭、高峰温泉等五个主要景区。（2）与本规划区的关系规划区处于陵水海滨风景名胜区与内陆腹地之间的区域，对于山海联动旅游格局的形成，联系滨海与腹地并形成自然过渡，以及区域旅游产品形式多样化有重要作用。1.2.3陵水黎族自治县香水湾B区控制性详细规划（调整）（2005年-2020年）(1)规划要点规划性质：以沙滩礁岩、溪流海景为主要资源特色，以休闲度假、时尚运动为主要功能，具有民俗风情的热带海滨型国际旅游度假目的地。发展规模：建设用地538公顷（其中居住用地198公顷，旅游度假接待设施用地69公顷）；酒店床位数5000床；总人口3万人（其中度假居住人口约2.2万人）；规划接待旅游者人数
7、达到300万人次/年。规划结构：根据规划区原有地形特点和建设项目内容，规划区采用村落式多点布局形式，生态绿地、河流贯穿其中形成自然分隔，内部游览道与外部道路分离并组合成环路系统。（2）与本规划区的关系香水湾B区与云水天旅游度假片区隔东线高速相望，有现状道路连通，距离不到10公里。岭门农场可利用香水湾带动自身的发展，同时也可以补充香水湾旅游产品不够丰富的缺陷。1.3编制目的海南岭门农场（陵水区域）总体规划于2012年3月5日获得陵水县人民政府批复。为了进一步落实海南岭门农场（陵水区域）总体规划的内容和意图，加强控制和引导陵水县岭门农场云水天旅游度假片区的建设活动，打造一个与自然生态有机融合、功能
8、完善、交通便捷、环境优美的生态旅游度假区，指导土地的有序开发利用和空间资源的合理配置。在海南岭门农场（陵水区域）总体规划（2011年-2020年）的指导下，陵水县住房和城乡建设局特委托我司编制陵水岭门农场云水天旅游度假片区控制性详细规划。第二章 现状概况2.1地理位置与规划范围规划区位于陵水县东北部岭门农场场域范围内，海榆东线公路（G223国道）从规划区北部穿过，距陵水县城12公里，距东环高铁陵水站9公里，距东线高速公路3.5公里，越过东线高速即为香水湾滨海旅游度假区，距离三亚市约80公里，距离海口市约190公里。规划区地理区位、交通区位及旅游区位优势极为明显。本规划区位于岭门农场东南部，西南
9、以总体规划确定的山海旅游通道为界，西侧以烟园河为界，东侧、北侧及南侧以岭门农场陵水区域范围为界，其中东侧与万宁市相邻。规划范围面积共5095.5公顷，约合31432.5亩。2.2自然条件分析2.2.1气候条件规划区属热带季风岛屿性气候，夏季长达9个月，春秋不分，长3个月，无冬天。夏季高温高湿，台风活动频繁，降水充沛，122月为春秋季，降水稀少。全年无霜日，日照充足，太阳辐射强。规划区年日照时数为1768.7-1852小时，夏季日照时数最多，可达532.4小时；春季日照时数最少，也在361小时以上。规划区年平均气温23.5-25.4，年平均最高气温26.3-28.8，极端高温时达到33.8-35
10、.8；极端低温时，也有3.4-13.7。规划区降水充沛，年平均降雨量为1859mm，但四季分布不均匀。夏、秋季降雨多，占年降雨量的83.8%；春冬季降雨少，占年降雨量的16.2%。干燥度0.85-1.11%，年平均绝对湿度为25.1mm，相对湿度80-85%，年平均蒸发量1428-1870mm。规划区季风明显，夏半年盛行西南季风，冬半年盛行东北季风。一年中，58月以偏南风为主，11次年2月以偏北风为主，34月及910月为季风交替时期，多吹偏东风。年平均风速为2.5m/s，各月平均风速最大为10、11、12月，分别是3.1 m/s、3.4 m/s、3.1 m/s；风速最小为8月，为1.8 m/s
11、。2.2.2地形地貌规划区位于中低山向滨海平原的过渡地带，呈东高西低、北高南低倾斜的态势，整体地形以山地为主，公仔岭、旧村岭和雨伞岭从西北向东南绵延分布。规划区内最低高程32.0米，位于规划区最南端水渠处；最高高程740.7米，位于规划区东部山岭处。规划区内地形起伏较大，坡地较多。根据用地建设的难易程度，可将用地坡度划分为四个等级：坡度25%。场地高程一览表场地坡度一览表高程（m）比例坡度比例0-10027.95%3%以下11.72%100-20029.05%3%-10%24.58%200-30020.06%10%-25%36.51%300-4007.03%25%以上27.19%400-500
12、6.59%500-6006.99%600-7002.25%700-8000.09%2.2.3地质条件规划区内地质主要是成土母岩，成分以云母花岗岩、石英斑岩及混合岩为主。土壤以山地黄壤为主，有机质含量较高，底土坚实呈块状结构。2.2.4植被状况规划区内植被茂密，植被覆盖率较高，包括了大量的热带雨林和人工林。热带雨林特征植被主要分布在规划区东侧的雨伞岭区域；人工林主要分布在雨伞岭山脚及北侧的公仔岭区域，主要种植槟榔、橡胶和桉树等。2.2.5水文条件规划区内北部有黎万水库，位于公仔岭以北、海榆东线公路西面；黎万水库正常库容336万立方米，设计库容414万立方米，死库容0.1万立方米，正常水位85.4
13、0米，设计洪水位86.4米，死水位73.1米，集雨面积5.82平方公里，属农业灌溉用水水源。南部现状道路东侧有个小水库，面积较小，现状为邻近村庄灌溉水源，村庄搬迁后规划中可作景观水体考虑。规划区西侧边界处的烟园河发源于吊罗山，流域面积127平方公里，河长33.5公里。规划区西南边界处沿公仔岭和雨伞岭山脚有水渠经过；水源位于烟园河中段，主要为岭门农场南部平原区域提供灌溉用水。南部、中部和东北部山岭处有众多由于山体汇水冲击露出石头形成的排洪沟，宽度在0.5-2米之间，根据排洪沟宽度及排水量大小等因数分为主要排洪沟和次要排洪沟，规划区内共计主要排洪沟13条，次要排洪沟11条。2.3重要旅游资源概况规
14、划区依山傍水，集群山、密林、水库、溪流和热带气候于一体，自然景观秀美，资源要素组合较好。东部有雨伞岭、旧村岭及大尖岭等山岭，山体绵延、森林茂密、山谷流水潺潺，是规划区天然的背景；西部公仔岭种植大片的槟榔园，置身于云雾山顶，景观视野较为开阔，北可观风光旖旎的黎万水库水景，南可视壮观的万亩良田风光，还可远眺香水湾海景；北部黎万水库水面开阔，山水相依，绿野环抱，景色优美。2.4用地现状分析2.4.1土地利用现状规划区内现状用地主要以林地、园地为主，同时有少量草地、水田、水体、道路及村庄建设用地。林地在规划区内分布较多，主要分布在规划区东部雨伞岭山顶和北部公仔北侧区域，多为热带雨林特征植被，占规划区总
15、用地面积的43.36%；园地主要包括橡胶园地、槟榔园地及其他园地，主要分布在规划区西南面坡地区域和北部公仔岭区域，占规划区总用地面积的47.73%；牧草地主要分布在黎万水库南侧和北侧，占规划区总用地面积的0.43%；村庄建设用地主要分布在黎万水库东面和西南侧山岭脚下，占规划区总用地面积的1.00%。现状用地统计表序号代码用地性质用地面积（公顷）占总用地比例（%）1E1水域94.254.50%2E2水田40.811.95%3E3槟榔园840.5840.11%4E3橡胶园121.995.82%5E3其他园地37.751.80%6E4林地908.5243.36%7E5草地8.980.43%8E6村庄
16、建设用地20.951.00%9S1道路用地21.671.03%总用地2095.50100.00%2.4.2用地权属规划区内属于岭门投资公司的用地共515.7公顷，分别位于公仔岭山顶及山脚区域、黎万水库南侧区域及雨伞岭山脚区域，详见下表: 岭门投资公司用地权属一览表序号位置用地面积（公顷）用地面积（亩）01公仔岭山顶区域83.651254.7502公仔岭南面、西面山脚区域82.361235.403黎万水库南侧区域107.51612.504雨伞岭山脚区域242.193632.85（01-04）合计515.77735.52.4.3公益林分布规划区内有部分林地属于国家公益林，主要位于规划区东面的雨伞岭
17、区域，面积约472.77公顷。2.5现状居民点情况规划区内现状分布有6个生产队，包括黎万区东风队、东方队、十六队和边头区红五队、红六队、红七队（红六队和红七队有部分位于规划范围外）。其中东风队和东方队位于规划区北部的黎万水库东面，海榆东线公路两侧。五队、红六队、红七队和十六队位于规划区西南侧雨伞岭脚下，沿现状道路分布。规划区内现状没有小学，学生主要在规划范围外西面的岭门小学和西南面的边头小学就读。各生产队现状建设由于缺乏规划，住宅布局较散乱，住宅大部分为一至两层砖瓦坡顶房，建筑基本以二类建筑（即结构完好或稍有损坏，多为20世纪90年代所建）为主。各生产队现状基础设施和配套公共设施建设较为滞后，
18、主要反映在道路，排水，电信等基础设施的不完备，文化活动，卫生医疗等公共服务缺失。村庄内部卫生状况较差，生活垃圾大多被随处丢弃，村内缺少定期清运的垃圾堆放点；村庄内牲畜圈养栏大多被安排在住宅周围，鸡、鸭等小型家禽大多散养，牲畜粪便随处可见，环境有待改善。各生产队基本状况详见下表：现状生产队概况一览表序号生产队名称人口（人）户数（户）建筑面积（）占地面积（公顷）备注1东风队40712010669.75.02黎万区2东方队4009010485.77.45黎万区3十六队254613518.72.15黎万区4红五队198504526.72.36边头区5红六队（部分）133262451.41.32边头区6
19、红七队（部分）42123174.01.27黎跃区合计172040534862.219.572.6基础设施现状海榆东线公路（223国道）由东向南从规划区内穿过，它向北通往万宁市、海口市，向南与东线高速公路相交于孟果坡互通式立交并通往陵水县城和三亚市。它目前是规划区与外部联系的主要道路。场部内现有供水站一座，为场部职工提供生活用水，规模极小。目前有220KV、110KV架空电力线从规划区东西方向穿过。 场部有电信所一座，规模极小，不能满足规划区以后的发展要求。 第三章 发展策略3.1开发优势条件分析（1）区位及交通条件优越规划区处于陵水县滨海旅游区域向内陆腹地延伸的中间地带，南面为规划中与香水湾旅
20、游度假区相连的山海联动发展廊道，两者共同构成湾区-腹地一体发展的空间格局。规划区内部有海榆东线（223国道）由北至南穿越而过，同时距离东线高速陵水出入口仅9公里，距东线高速香水湾出入口仅3.5公里，距东环高铁陵水站仅9公里，乘坐高铁1.5小时可达海口，0.5小时可达三亚。区位优势明显，退可远离城嚣，进可融入繁华，周边便利的交通条件可推动规划区的发展。（2）自然资源丰富，区域旅游资源组合优势明显区域旅游资源富有特色，规划区南面香水湾具有无敌海景，东面是森林茂密的雨伞岭山脉，西北面是以瀑布、沟谷、热带雨林为特色的吊罗山国家森林公园。规划区本身具有得天独厚的自然景观资源，包括优越的热带气候、群山、密
21、林、田园、湖泊、溪流等优质旅游资源，同时黎万水库更是规划区最吸引人的特色景观资源。（3）农垦改革的政策支持，云水天项目可从中获益根据海南省关于推进海南农垦管理体制改革的决定，省人民政府将统筹农垦与市、县、自治县土地利用总体规划，优先考虑农垦年度建设用地计划指标和土地供应，扶持农垦改善民生及建设项目发展，优化农垦土地资源利用和结构布局。云水天旅游度假片区属于岭门农场场域范围，借力于岭门农场在政策、居民点搬迁改造和土地整理方面的优势，可以获得超常规发展的有利条件。3.2开发限制条件分析（1）资源独特性不足,区域旅游竞争激烈规划区位于陵水县内陆腹地区域，以山地资源为主，东面是滨海一线香水湾滨海旅游度
22、假区，西北是山峦竞秀的吊罗山国家森林公园。云水天旅游度假片区单从自身资源条件来讲并无明显优势，其一不具备最受游客喜爱的滨海资源；其二在海南整体区域层面，景观资源不具有独特性；同时山体及森林开垦度过高，原生态环境破坏严重。规划区不仅面临整个海南省各地区带来的竞争压力，就近而言也与香水湾旅游区及吊罗山国家森林公园之间存在一定的竞争关系。（2）规划区及周边现状基础设施差，前期需要大量资金投入与开发成熟的地区相比，规划区及周边均属欠开发的落后地区，缺乏完善的基础设施配套。陵水内陆腹地旅游起步较晚，现有的旅游景点经营模式粗放，没有相应的服务设施。同时岭门农场自身尚处于转型发展初期，对本片区的带动能力有限
23、。因此交通、市政等基础设施建设的进度快慢将决定规划区的建设发展速度。（3）复杂的山地地形不利于大规模开发规划区内山峦起伏，地形地势变化较大，规划用地坡度较陡，开发建设强度有限，极其复杂的山地地形，使开发成本大幅度提高。（4）开发建设与环境保护间存在一定的矛盾规划区地处滨海平原向内陆山地的过渡区域，地形起伏，拥有山峦沟谷、密林草地和山地湖泊等景观资源，规划区内整体环境优美，生态脆弱。规划区的全面开发势必会影响原有生态环境，因此如何解决开发建设与资源保护之间的平衡是本次规划重点关注的问题之一。（5）如何解决区内农场居民的就业安置规划区开发后，农场居民点需要重新规划及整理，农场居民的安置也将成为本区
24、要面临的一个重要问题，特别是丰富就业渠道，保障农场居民未来的生存和发展的问题尤为重要。3.3发展策略针对云水天旅游度假片区区位优势、资源特色和有利政策环境，在严格保护自然生态环境的基础上，深入挖掘地域特色文化，创新结合休闲文化理念，依托周边旅游资源，充分利用自身自然景观特色，打造特色鲜明、文化底蕴深厚、自然生态和谐的养生度假区。（1）区域联动发展规划区依托山海联动发展轴，北连吊罗山，南接香水湾，可利用地理区位优势，成为联通香水湾、吊罗山的纽带，形成湾区-腹地-山谷雨林一体化发展的空间格局。（2）差异化发展精品旅游项目充分利用自身景观资源特色和滨海腹地优势区位条件，完善吊罗山和香水湾不具备的旅游
25、度假项目，填补山谷雨林旅游和滨海旅游之外的旅游产品空白，积极发展高端精品旅游度假产品，与周边区域形成差异化发展。（3）严格保护自然生态环境统筹开发建设与生态环境的保护，保证生态环境的可持续发展，重点保护自然山体和滨湖区域。自然山体区域保留山体泄洪通道，同时减少对地形改变和对原始植被的破坏；滨湖区域严格控制退让距离和强调对水质的保护。（4）创新发展地域文化深入挖掘地域特色黎苗文化和农垦文化，创新结合“慢生活”休闲文化理念，营造特色养生休闲文化，打造高端国际养生胜地。第四章 规划总论4.1规划依据4.1.1法律法规和规章中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）中华人民共和国土地管理法（200
26、4年8月28日）中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）城市蓝线管理办法（2005年11月28日）城市绿线管理办法（2002年9月9日）城市黄线管理办法（2005年11月8日）城市、镇控制性详细规划编制审批办法（2011年1月1日）4.1.2技术规范城市规划编制办法（2006年4月1日）城市用地分类与规划建设用地标准（2012年1月1日）城市道路交通规划设计规范（1995年）城市用地竖向规划规范（1999年）旅游规划通则（2003年2月24日城市居住区规划设计规范（2002年版）4.1.3上位规划海南国际旅游岛建设发展规划纲要陵水黎族自治县城市总体规划（20012020年）陵水黎族自
27、治县旅游总体规划（2003-2020年）海南岭门农场（陵水区域）总体规划（2011-2020年）海南省陵水县岭门农场陵水区域和光坡协调区规划项目地质灾害危险性评估报告（一级评估）（2011年）4.2规划原则（1）区域协调发展原则从陵水县区域旅游发展格局的层面入手，充分挖掘自身的旅游资源和优势，带动、协调周边旅游区的共同发展。明确本规划区承担的功能和地位，合理安排旅游项目，避免重复建设，达到资源共享。（2）以人为本原则以满足游客的需求为本，营造良好的旅游环境；以提高居民的生活水平为本，创造和谐人居环境。从布局安排、功能设置、结构组合，到环境规划设计、服务设施配置以及安全、能源、技术、经济等诸多方
28、面都充分考虑人体尺度、人的观赏要求等，为游客及居民创造良好的游览环境及休闲度假居住条件。（3）生态保护原则严格保护区内的核心景观资源，维持现有生态机理。在保持生态系统的稳定性、连续性和多样性的基础上，充分利用现有山体和水体景观资源，达到人与环境共生。（4）凸显特色原则强调自然与当地文化特色的营造，提升文化内涵；充分发挥地理人文以及资源优势。（5）经济性原则充分保护与合理利用基地中原有的地形地貌。比如建筑可以“以山就势”、“以水就势”来布置摆放，采取缓坡式或台阶式，营造宜人氛围。对原有的水系、林地等尽量进行利用，同时注重土地的经济性。（6）可操作性原则加强用地条件及土地经济分析，提高规划的可操作
29、性。4.3规划目标 “东方慢都”、热带养生天堂、旅游度假胜地规划将本区建设成为岭门农场的核心旅游发展区，以慢行旅游、养生度假、体育休闲为理念，打造成世界级东方养生文化旅游度假目的地，热带近海山地型高端国际养生胜地，是带动岭门农场及周边地区发展的旅游基地。在区域旅游地位上成为岭门农场的核心旅游发展片区，热带近海山地型养生度假区的标志性项目，陵水山海联动发展的中间枢纽，带动和辐射周边旅游项目的发展。在生态环境保护上控制及保护规划区内的原生态热带雨林和自然生态环境，探索并完善山地型旅游度假项目的开发建设模式。在旅游项目构成上完善区域内旅游度假产品构成，补充近海山地型养生度假产品和特色旅游项目，与滨海
30、旅游和山谷雨林旅游形成差异化发展。4.4功能定位以湖泊、田园、自然山体和热带雨林植被为主要景观特色，以滨湖度假、山地养生度假和旅游服务为主要功能的综合型热带近海山地型高端度假养生胜地。4.5发展规模4.5.1用地规模规划范围面积共2095.5公顷，约合31432.5亩。建设用地规模控制在458.27公顷，占规划总用地面积21.87%。建设总量控制在129.5万平方米左右，建设用地容积率控制在0.28以下。4.5.2人口规模及接待能力本次控规总人口包括三个部分：度假居住人口，酒店过夜人口，服务人口。采用建筑面积法测算人口指标：建筑面积法是根据用地开发强度、人均建筑面积来计算用地的人口容量。一类居
31、住取建筑面积300平方米/户，户均3人；二类居住取建筑面积120平方米/户，户均2人；度假酒店取建筑面积150平方米/客房，每客房1.5人。（1）度假居住人口规划区内度假类居住用地包含一类居住用地、二类居住用地及度假居住用地。一类居住用地为184.72公顷，可容纳中长期度假人口约1860户，人口5580人。二类居住用地31.49公顷，可容纳中长期度假人口约3850户，人口7700人。因此规划区总共可容纳中长期度假居住人口为13280人。（2）酒店过夜人口规划区中酒店用地为22.21公顷，预计有860间客房。按每间客房1.5个床位，客房入住率按照70计算，得出酒店过夜人口约900人。（3）服务人
32、口直接就业人口度假区的直接就业机会大多数由宾馆业产生，每个旅游床位吸纳的就业人员数量和宾馆标准或星级成正比。接待设施每个旅游床位吸纳就业机会豪华饭店1.00.60.90.40.6度假村0.10.2第二住宅0.05其他活动附属餐饮服务少于0.02游憩、运动与文化活动少于0.05购物及其服务少于0.01管理与工程少于0.02其余各项服务0.050.1本规划区内度假酒店服务人口按0.7人/床位计算。本规划区直接就业人口约630人。间接就业人口一般来说，直接就业人口和间接就业人口的比例为1：1。本规划区间接就业人口约630人。规划区内总人口约15440人，其中度假居住人口约13280人，酒店过夜人口约
33、900人（按照70%入住率），服务人口约1260人。第五章 用地布局规划5.1用地适宜性评价5.1.1地形环境分析（1）高程分析采用GIS软件生成数字地形，可分析出规划区内地形的高程变化趋势及区间分布。规划区地形以山地为主，起伏较大，海拔高度在30米740米之间，整体呈东北高、西南低倾斜的态势。规划区内最低高程32.0米，位于规划区最南端水渠处，最高高程740.7米，位于规划区东部山岭处。（2）坡度分析规划区按地形条件可划分为平坦场地和坡地场地。平坦场地是指坡度0%-3%的平坡地和坡度3%-10%的缓坡地，主要分布在公仔岭山顶和黎万水库东南侧，占总规划区用地面积的36.3%。坡地场地是指10%
34、-25%的中坡地，25%-50%的陡坡地和50%以上的急坡地，10%-25%的中坡地主要分布在公仔岭及雨伞岭山脚区域，约占总规划区用地面积的36.51%，25%以上的陡坡地和急坡地主要分布在台地周边区域，约占总用地面积的27.19%。参考城市用地竖向规划规范，坡度小于10%的平坦地是比较适宜的建设用地，坡度10%-25%的中坡地是具有一定限制性的建设用地，坡度大于25%以上的陡坡地和急坡地属于不适宜建设用地。5.1.2水域控制分析（1）规划区内黎万水库为小型水库，根据海南省相关规范，黎万水库及最高洪水位线以上50米区域、水库大坝坝前坝后30米区域和溢洪道两侧30米区域为水库保护范围，属于不适宜
35、建设用地。（2）烟园河及两侧最高洪水位线以上30米区域为河道保护范围，属于不适宜建设用地。5.1.3自然植被及国家公益林保护分析规划区内植被茂密，植被覆盖率较高，规划区东部及北部分布有大面积的热带雨林原生植被，热带雨林特征植被对保持土壤、动物栖息和地方小气候的形成有重大意义，属于生态敏感地带，规划中应充分进行保护。规划区内有部分国家公益林，必须严格保护，属于不适宜建设用地。5.1.4用地适应性评价结论规划区的建设开发会对基地内的水域、湿地、山体等生态要素产生一定影响。以生态环境保护为导向、以基地的生态敏感度为依据，确定土地开发范围和程度，可实现开发建设活动的可持续性。 综合以上分析，规划区用地
36、分为适宜建设用地、限制建设用地及不适宜建设用地。适宜建设用地：规划区内地势平坦、地形坡度小于10%，用地的工程环境较为优越区域，能适应各项建设需要。 限制建设用地：规划区内坡度处于10%-25%之间的区域。这些区域开发时需采取一定的工程措施改善建设条件，且只能在不破坏生态环境的基础上进行适度开发。不适宜建设用地：规划区内大于25%的急陡坡地，海榆东线公路两侧各20米防护绿带，黎万水库及最高洪水位线以上50米区域、水库大坝坝前坝后30米区域、溢洪道两侧30米区域，烟园河及东侧最高洪水位线以上30米区域，国家公益林范围，220KV高压线两侧共40米区域和110KV高压线两侧共25米区域等等。5.2
37、空间布局5.2.1 总体空间布局总体空间布局可以概括为：山环水绕，绿轴串珠，组团布局。规划用地沿规划区内部东西向主要道路呈线性展开，充分利用基地内的雨伞岭、旧村岭、公仔岭以及北部的黎万水库提供的自然景观，以黎万水库为自然景观核心、以雨伞岭及公仔岭为山体背景，结合多条生态绿廊，使山景、田园风光与水体自然渗透在用地与景观视线中。 规划总体布局强调保护规划区内山体、热带雨林特征植被以及水库周边生态环境。沿等高线布置区内交通流线，串联各功能组团；黎万水库周边建设用地围绕水库展开，并后退水库50米以上；同时充分利用现状溪流及两侧绿带自然分隔功能组团，既保留了山体泄洪通道又充分利用外围自然景观和生态要素，
38、使山体背景和田园风光有机的渗透在用地中。5.2.2 规划结构根据规划区内的主要功能和功能区特点，规划提出“一心、一带、两轴、四区”的空间发展结构。一心：以黎万水库作为整个规划区的绿色核心，通过综合整治黎万水库周边环境，配套相应的旅游服务设施，打造成集观光、水上娱乐、滨湖休闲、旅游服务、休闲养生为一体的公共休闲生态绿心。一带：以贯穿规划区各功能组团的主要交通道路及两侧绿化带共同构成一条慢行景观绿带，串联度假酒店、山地度假居住、山地风情商业街、滨湖风情商业街、山顶高端养生居住等特色功能区。同时慢行景观绿带还串联了山地溪畔公园、高端休闲运动场、滨湖公园、山顶公园等，可观赏延绵山体、山谷溪流、万亩良田
39、、优美湖泊等不同特色的景观，是整个规划区的灵魂景观带。两轴：分别指联通香水湾及吊罗山的山海联动发展轴（香水花径区段），通过引入花卉概念，在水渠及道路周边种植各种热带特色花卉，配置慢行步道，形成具有轻松浪漫氛围的“香水花径”。以海榆东线为纽带，往南连接场部风情小镇，往北可连接万宁市海榆东线交通发展轴。四区：根据其建设功能及周边景观特色分为云山林海养生度假区、山环水润慢生活度假区、山地溪畔休闲度假区、雨伞岭自然森林公园。（1）云山林海养生度假区位于公仔岭山顶，以禅修静养及山顶养心度假为主要功能的旅游度假区。包含度假居住，山顶高端酒店，养心会所及山顶公园等。（2）山环水润慢生活度假区位于黎万水库周边
40、区域，以慢生活体验及滨湖养生度假为主要功能的旅游度假区。包含滨湖度假居住，顶级湖畔酒店，风情商业中心及滨湖公园等。（3）山地溪畔休闲度假区位于山麓区域，以休闲体育运动、养生及山地度假为主要功能的旅游度假区。包含高端休闲体育运动场地，各具特色的山地度假居住区，特色商业街、酒店及多个溪畔公园等。（4）雨伞岭自然森林公园位于规划区东面雨伞岭区域，通过恢复原生态植被系统，建设森林观光步行道，配置少量生态休憩设施，打造一个天然森林氧吧。5.3土地利用规划规划总用地面积2095.5公顷，其中建设用地458.27公顷，非建设用地1637.23公顷。建设用地主要包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业
41、设施用地、道路与交通设施用地、绿地与广场用地等用地类型，非建设用地主要包括水域、农林用地和其他非建设用地等用地类型。（1）居住用地居住用地包括一类居住用地和二类居住用地，结合低层度假住宅和度假公寓模式开发。规划充分利用山体景观、滨湖景观和规划区南侧的田园风光等优美的景观资源，形成山地溪畔休闲度假组团、山环水润慢生活度假组团和云山林海养生度假组团等三个不同特色片区。居住用地面积216.21公顷，其中包括一类住宅用地、二类住宅用地和为居住区服务的服务设施用地等，占建设用地的47.18%。本片区内居住用地的主要对象是“候鸟式”的度假居住人口，根据海南旅游度假的特点，度假型的旅游地产宜往可持续经营的业
42、态发展，因而本次规划对居住用地的业态进行引导。靠近酒店区域的居住用地以酒店式管理模式为主，为业主提供全方位的星级服务；山顶区域居住用地以企业会所管理模式为主，为企业提供第二办公地或度假居所；其它居住用地可根据具体情况发展分时度假或普通居住模式。（2）公共管理与公共服务用地指政府控制以保障基础民生需求的服务设施，一般为非营利的公益性设施用地。本次规划主要指教育科研用地，位于山环水润慢生活度假组团南部、海榆东线公路西侧，用地面积共3.49公顷，占建设用地的0.76%。（3）商业服务业设施用地指主要通过市场配置的服务设施，包括政府独立投资或合资建设的设施用地。本次规划主要包括零售商业用地、旅馆用地和
43、康体用地等类型，用地面积共119.21公顷，占建设用地的26.01%。零售商业用地本次规划主要指以零售功能为主的商铺和商场等用地，可兼容餐饮、游客中心等旅游服务功能。用地沿规划区内主要交通轴线布置，辐射各度假居住组团，用地面积11.72公顷。黎万水库滨湖区域零售商业用地以提供旅游服务的功能为主，主要建设商业风情街、特色餐饮、旅游市场、酒吧、咖啡馆、银行等设施；云顶及山麓区域零售商业用地以提供日常性服务功能为主，主要建设超市、餐饮等设施。旅馆用地规划区内共设置四处酒店用地，主要建设山地度假酒店、滨湖度假酒店和高端会所等旅游服务功能建筑，用地面积22.21公顷。康体用地主要布置在规划区西南侧，紧临
44、规划区主要的旅游通道，用地内主要发展符合国家产业政策要求的功能，建设一个高端休闲运动场地和高端休闲运动会所等设施，用地面积82.03公顷。（4）道路与交通设施用地指保障城市交通的基本功能用地，包含规划区内的城市道路及社会停车场用地等，用地面积46.07公顷，占建设用地的10.05%。（5）绿地与广场用地公园绿地指规划区内地块间形成景观视线通廊的块状绿地，主要建设开放式的公共活动场地，兼具游憩及山体泄洪通道等功能；防护绿地指海榆东线公路两侧20米和规划区内支路两侧520米的道路防护绿地；广场用地指黎万水库南侧的滨水活动广场。绿地与广场用地合计73.29公顷，占建设用地的15.99%。规划用地平衡
45、表用地代码用地性质用地面积（公顷）占建设用地比例H建设用地458.27 100%R居住用地216.21 47.18%其中R1一类居住用地184.72 R2二类居住用地31.49 A公共管理与公共服务用地3.49 0.76%其中A3教育科研用地3.49 B商业服务业设施用地119.21 26.01%其中B1B11零售商业用地11.72 B14旅馆用地22.21 B3B31娱乐用地3.25 B32康体用地82.03 S道路与交通设施用地46.07 10.05%其中S1城市道路用地45.41 S4社会停车场用地0.66 G绿地与广场用地73.29 15.99%其中G1公园绿地30.69 G2防护绿地42.09 G3广场用地0.51 E非建设用地1637.23 E1水域96.10 E2农林用地1541.13 E9其它非建设用地规划总用地2095.50 第六章 旅游发展规划6.1旅游市场定位6.1.1区域市场定位依托海南客源市场分布特征，结合陵水县的主要客源特点，确定规划区客源市场主要分为省内客源市场、国内客源市场和海外客源市场三个区域客源。（1）省内客源市场：海南省各市县周末或假日休闲度假与专项游客。 （2
