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1、某某生态养老中心PPP项目案例材料二一六年四月一、项目简介1.1 项目背景1.1.1 项目总体规划该项目的建设是加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合社会的养老工作创新高效的发展，生态养老模式的实施，有效改变“无处养老”的困局，实现从“养”到“乐”的全面破题，有利于缓解地方就业压力、增加就业岗位。1.1.2 项目目标依托姚家峪旅游渡假区优良的生态环境和美丽、清新的湖光山色自然景观，依托丰富的中国传统文化和艺术资源以及本土乡村文化、人文历史文化资源，以环境养生、生态养老为目标，建设养老养生社区居住基地，实现居住文化和养生文化的有机融合，努力将项目打造成中国具有
2、规模优势、独具鲜明文化特色的养老养生示范基地。 1.1.3 项目预期效益本项目养老公寓、家庭式养老公寓按照使用面积收取管理费，商业中心、综合服务中心分别按100%、80%租赁，其收费价格：养老公寓150元/.年，家庭式养老公寓220元/.年，商业中心及综合服务中心按2400元/.年计算。据测算，该项目贷款还款期限为27.44年，贷款本金偿还完成后全部入住的情况下该项目的年收益可达13576万元。1.2 项目概况 1.2.1 项目基本情况：项目名称：淄博市博山姚家峪生态养老中心项目性质：新建建设地点：淄博市博山区姚家峪旅游度假区建设内容：本项目占地约430亩，总投资19.2540亿元，总建筑面积
3、605968平方米，其中地上建筑面积482968平方米，地下建筑面积123000平方米，项目可同时容纳12000人养老。投资规模：1925400万元建设进度：本项目目前形象进度已完成10%。 1.2.2 项目投资运营回报：本项目采取使用者付费的投资回报方式，据测算，该项目贷款还款期限为27.44年，贷款本金偿还完成后全部入住的情况下该项目的年收益可达13576万元，年平均收益率最高可达14.63%。 1.2.3 项目特点：随着老年人对养老质量要求的提高，环境幽静、依山傍水、空气清新、交通便利的风景区生态环境养老，能更好地满足老年人对养老生活的健康性、灵活性、方便性、自然回归性的需求，让老年人在
4、良好的环境中愉快地度过晚年。养老机构从主城区向城郊转移将成为必然，城郊独特的地理环境才能更好地满足老年人对居住环境的特殊要求。1.3 项目采用的PPP运作模式本项目具体采取BOT（建设-运营-移交）模式二、项目开发过程2.1 项目发起 2.1.1 项目发起方 本项目为政府发起，发起方为博山区民政局 2.1.2 物有所值评价和财政承受能力论证 物有所值评价：博山区财政局组织区民政局、区财政局、区发改局、区住建局、区政府法制办等行业主管部门对该项目从定性、定量两个方面进行物有所值评价。从定性分析来看，该项目采用政府和社会资本合作模式一方面可以缓解财政压力，吸引社会资本和金融资本，加快地区养老事业发
5、展，有效控制地方债务规模；另一方面通过引进具有先进建设及运营管理经验的社会资本方合作达到节约项目成本，提高项目运营效率的目的。从定量分析来看，该项目采用政府和社会资本合作模式政府支出责任为项目股本投入8508万元和床位补贴1200万元，通过9708万元的投入，可以完成192540万元的养老项目，并且在30年后该项目政府投入部分参与项目公司经营分红，50年后完全收回项目资产。如果采用传统模式，则项目前期股权投入为42540万元，且承担150000万元的贷款还款责任，将给区财政造成巨大压力。综上，参加物有所值评价人员一致认为该项目建设对淄博市养老行业的发展具有重要意义，并可以带动当地经济发展，采用
6、PPP模式可以降低财政投入，撬动社会资本参与公共服务事业，提高项目运营效率，加快项目实施进度，参评人员一致认为该项目通过物有所值评价。财政承受能力论证：博山区财政局组织区民政局、区财政局、区发改局、区住建局、区政府法制办等行业主管部门对该项目财政承受能力进行论证，认为该项目属于使用者付费项目，区政府在项目建设期承担8508万元的股权出资，且分三年出资到位，平均每年出资2836万元，只占当地2015-2017年度一般公共预算支出的1%左右；区政府在项目进入运营期经验收公示后给予项目公司床位补贴1000元/床，共计1200万元，占一般公共预算支出0.4%；养老运营补贴由省、市级财政承担，区级财政没
7、有出资责任。区政府合计出资责任9708万元，并且当地财政用于PPP项目的总支出占一般公共预算支出比例不超过10%，参评人员一致认为该项目通过财政承受能力测试。2.2 项目准备 2.2.1 PPP运作模式的选择本项目具体采取BOT（建设-运营-移交）模式 2.2.2 项目交易结构的设计区政府授权淄博市博山区公有资产经营公司作为政府出资人出资20%，与社会资本方出资80%成立项目公司，具体运作该项目。该项目特许经营权期限为50年。第一期特许经营权为30年，其中建设期3年，运营期27年，政府出资在该特许经营期内不参与经营分红；第二期特许经营权为20年，国有出资人和社会资本方按出资额度比例进行分红。特
8、许经营权期满后，该项目产权移交给区政府。2.3 社会资本方甄选及交易结构确定 2.3.1 社会资本方甄选本项目通过竞争性磋商方式确定社会资本方为为淄博泰和房地产开发有限责任公司、中国建筑第二工程局有限公司和上海道联投资有限公司组成的联合体。 2.3.2 交易结构确定由区政府授权淄博市博山区公有资产经营公司作为政府出资人出资20%，与社会资本方出资80%成立项目公司，具体运作该项目。2.4 项目谈判 三、项目实施及预期效果3.1 项目实施 3.1.1 项目公司设立2015年7月9日设立淄博凯富瑞生态颐养有限公司作为项目公司。 3.1.2 项目建设项目目前严格按照实施方案进行建设，形象进度已完成1
9、0%。 3.1.3 履约管理项目接受区民政局、区住建局、去审计局、区财政局等相关单位的监督管理及第三方监督，3.2 项目预期目标项目预期建设成为中国具有规模优势、独具鲜明文化特色的养老养生示范基地，并实现社会效益和一定的经济效益。3.3 PPP模式为项目带来的价值：本项目通过采取PPP模式可实现长期、稳定的收益，同时通过引入专业的建设、运营、管理团队可以实现项目成本的有效控制，并提高运营效率。3.4 项目效益：本项目主要收入来源为管理服务费和租赁费收入。养老公寓、家庭式养老公寓按照使用面积收取管理费，商业中心、综合服务中心进行商业运作，另外还可实现养老服务收入等，项目收益长期稳定，有足够的清偿
10、及盈利能力。同时，通过该项目实施进一步加快淄博社会养老服务体系建设，既具有应对人口老龄化、保障和改善民生的现实需求，也能够通过社会化养老工作创新和生态养老模式的实施，有效改变“无处养老”的困局，实现从“养”到“乐”的全面破题，同时有利于增加就业岗位和缓解地方就业压力。该项目对于落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会，带动和促进养老服务事业的发展，提高养老服务水平，建立健全养老服务体系具有十分重要意义。四、项目案例评价及体会4.1 项目采用PPP模式的优点本项目通过采取PPP模式可实现长期、稳定的收益，同时通过引入专业的建设、运营、管理团队可以实现项目成本的有效控制，并提高运营效率。4.2 项目有待改进之处项目物有所值评价环节由于进行时间较早，存在不足之处。4.3 项目运作的体会与收获PPP模式可以实现让专业的人干专业的事，对于社会而言，可以提高公共服务的质量，对于企业而言，可以实现长期稳定的收益。
