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1、银发浪潮时代下“以房养老”的可行性分析及对策研究以西安为例徐照晔贾茹王瑜姚靖（西北大学经济管理学院；西北大学数学系）指导老师：陈希敏摘 要中国已正式步入老龄化社会，银发浪潮下的中国面临着严峻的养老危机：中国尚不完善的养老保障制度、日益增大的养老金缺口、“养儿防老”失效传统养老方式已不能满足居民养老的需求。未富先老严重挑战了我国经济的可持续发展。探索更好的养老模式，解决养老难题迫在眉睫。“以房养老”（即反向住房按揭贷款）的出现对于缓解我国养老危机有很大的帮助。在许多发达国家，以房养老作为解决老龄化难题的主要措施已经得到了理论和实践的双重验证和广泛实施。在我国，该模式经过充分的理论验证已经在北京，
2、上海和广州等多个城市进行了试点，并且积累了宝贵的实践经验。在经济发展略落后的西部地区，以房养老模式的施行仍然处于孕育和萌芽阶段。本文通过借鉴前人的理论成果，采用理论和实证相结合，定性分析与定量分析相结合，案例分析和系统分析的研究方法，以西安为例，深度剖析以房养老模式在西部地区的可行性。最终本文得出结论：西部地区初步具备了推行以房养老模式的客观条件，可以实现金融机构盈利和普通居民获得养老保障的双赢局面。对于推行该模式中可能遇到的阻力，本文也从宏观环境和微观个人的角度提出了政策建议和意见，为以房养老在西部地区的顺利展开提出了自己的见解。关键词:以房养老 反向抵押贷款 可行性AbstractAs w
3、e all know, the aging period has arrived in china and we are also faced with serious aging crisis under the elder economy: the uncovered social security, the opening gap of the national pension and the inefficiency of the traditional personal planning. All things above cannot meet the need of citize
4、ns. Aging crisis is threatening the sustainable development in China. We are forced to exploring better ways to solve the aging problem in time. Nevertheless, Reverse Mortgage has done a great deal to relief aging crisis. This method has been proved efficient theoretically in China as well as we hav
5、e accumulated experiences in Beijing, Shanghai and Guangzhou. However, This condition is still in the embryonic stage in the economical relative backwardness west multinational area.Based on the experience from predecessors, this article combines theory with empirical evidence, qualitative analysis
6、with quantitative analysis, case analysis and system analysis，and takes Xian as the example, making an overall analysis of the feasibility of the Reverse Mortgage.The paper ultimately concludes that the western area has possessed the fundamental functions of the house-for-pension scheme, which can r
7、ealize the profit for financial institutions and security of old people in such a win-win situation. Simultaneously, we analyze necessity and feasibility of establishing new model，and the possible resistance in the process as well as put up with some policy proposals.Key words:House-for-Pension Sche
8、me Reverse Mortgage Feasibility1、引言41.1概念提出41.2选题背景41.2.1中国面临老龄化危机41.2.2居民普遍忽视个人理财41.2.3以房养老在国外的成功41.3研究目的及意义51.4研究方法和预期结果52国内外研究成果62.1国外研究成果62.2 国内研究成果83.环境分析103.1人口因素113.2现存养老方式存在不足143.2.1社会养老保险即养老金、退休金143.2.2子女养老163.2.3储蓄173.3经济因素193.3.1居民生活成本上升193.3.2房地产业发展相对成熟203.3.3金融机构成熟213.3.4政策支持233.3.5可能产生
9、的问题254.国内外对比274.1“以房养老”领域的开拓者美国274.2首创“逆向年金”：英国274.3东南亚成功的典范：新加坡284.4以房养老在中国285数理论证295.1对于“以房养老“参与者个人315.2对于银行等金融机构316政策建议与结论336.1政策建议336.1.1加强舆论宣传，推进观念接受336.1.2结合现实情况，进行本土化改造336.1.3推出政策鼓励，吸引多方参与336.1.4完善法律机制，变障碍为保障346.2结论34参考文献:35附录A38附录B401、引言1.1概念提出以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以
10、定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。“银发经济”时代下老龄化将为中国社会带来不少机遇，我们以西安为例，认为推行“以房养老”将使老年人对老龄产品的需要转化为真正的需求，养老业在西安乃至中国具有不可小觑的发展潜力。鉴于以西安为代表的西部地区存在经济发展落后、人均收入较低、养老产业发展落后、居民个人理财意识淡薄以及城市居民普遍拥有房产的特征，我们通过设计调查问卷、对比国内外养老产业发展状况，进行数据分析，认为“以房养老”在西安具有可行性，并从政府的角度提出了相关的建议措施。1.2选题背景1.2.1中国面临老龄化危机从上世纪末开始，中国逐步进入了老龄化社会。“国未富，人先老”这一
11、中国特色让中国养老陷入尴尬：“4-2-1”式的家庭格局让老年人依赖家庭养老的可能性愈发降低；社会保障资金缺口日扩大；计划生育政策使不少老人面临着孤独终老。中国老年产业的发展极不完善，相应地，老年人群体对老龄产品的追求形成了一个庞大的潜在消费市场。1.2.2居民普遍忽视个人理财由于商品经济的不发达，中国的大部分民众没有学过金融知识，虽然有很高的智商、情商，但缺乏“财商”，不懂得如何识别财富资源，也没有很好的投资意识。大多数国人没有好的晚年生活规划，这使得一些中低收入的国人晚年生活欠缺保障。1.2.3以房养老在国外的成功国外较流行的“倒按揭”是一种比较成熟的以房养老模式，能够很好地应对老龄化对社会
12、产生的各种影响：老人将房子抵押给银行等金融机构，银行根据房产价值以及老人的预期寿命评估，每月发给老人一定数量的资金。老人在世时可以一直居住此房屋，而老人去世后，房产则由银行处置。鉴于国外的成功经验，中国政府用“以房养老”在部分沿海城市进行了试点，取得了阶段性成果。与此同时，中国学者也通过大量文献对该问题进行了研究论证，并对其进行了数据及可行性分析。但是针对西部地区的研究较为稀缺，因此，本文特别针对西部地区对“以房养老”可行性进行系统的调查论证。1.3研究目的及意义中国已经在东部沿海城市试点“以房养老”，如果将这些经验推广到欠发达的西部地区，并取得良好成效，这将有效缓解老龄化带来的一系列社会问题
13、，并实现“银发经济”在中国的巨大经济效益。本文针对社会现实，为没有足够的养老金但拥有房产的老年人提出新的收入渠道，并且提出了切实可行的应对方案，具有相当的现实意义和应用价值。1.4研究方法和预期结果我们立足于中国的现实情况，借鉴国外养老业取得的巨大成功和推广经验，分析我国沿海发达城市的成功案例一系列权威数据和报告，并结合我们调查西安市居民养老状况的数据。找到中国目前各种养老模式的缺点，得出现行养老模式不能长久的结论。基于西安市人口结构老龄化的不断加剧、家庭户规模的逐渐小型化、居民消费价格不断上升、房地产业发展蓬勃的现实。我们有理由相信，在未来很长一段时期内，西安市的房价将持续走高，人口老龄化也
14、将成为西安市面临一大社会问题。在房价坚挺，老年人普遍拥有房产的情况下，以房养老在西安市会拥有极大的推行市场，因此，我们认为在西安市具有可行性。2国内外研究成果基于上述理论基础，社会各界对于“以房养老”的研究也逐渐展开。从总体上来说，“以房养老”仍然属于新生事物，即使在西方发达国家，正式运营也不过只有20多年的历史。因此到目前为止，不论国内还是国外该问题的研究和运作尚处于起步阶段。2.1国外研究成果“以房养老”这一养老模式，最早始于荷兰，在美国发展最为成熟。以房养老具体操作有多种模式，其中反向住房抵押贷款模式最受外国老年人的欢迎，学者对这种倒按揭式以房养老的研究尤其多，发展相对成熟。伴随着20世
15、纪60年代美国开始推行反住房抵押贷款，对其理论研究和实证分析也陆续展开，并取得了一系列成果，这些成果为反住房抵押贷款的顺利实施以及产品开发和完善等提供了很好的理论支持。英国对反住房抵押贷款的研究侧重于市场规模的扩大和产品设计的改进，以消除最初由于ERM（Element Reverse Mortages）产品设计不当所造成的不良影响。20世纪80年代以后，由于世界人口老龄化日益凸显，澳大利亚、加拿大、新加坡、日本等国也展开了对方住房抵押贷款的研究，但多侧重于反住房抵押贷款如何在本国更好实施的研究。美国在研究反住房抵押贷款的初期,研究主要集中与个人对反住房抵押贷款产品需求的研究.其中有Yung-P
16、ing Chen教授的“住房年金计划”研究，由威斯康星州老人中心赞助并由Ken Scholen教授主持的住房反向抵押按贷款调查。这些调查都表明美国开展住房反抵押贷款必要且可行。Jacobs（1986）使用1977年AHS(American Housing Survey)的数据，对住房反抵押贷款产品的需求进行了分析，认为四分之一年龄在65岁及以上收入低于贫困线的年老房主可以通过房产置换脱贫。Katsura, Struyk和Newman（1989）也预测了房产置换项目的个人需求，认为有10%符合资格的老年房主将会参加这一项目。从反住房抵押贷款市场的细分研究看，Case和Schnare(1994)使
17、用反住房抵押贷款的样本，评估了HECM(Home Equity Conversion Mortage)借款人的特征，分析了借款人怎么选择不同的反向抵押产品。David W.Rsmussen Isaac F.Mebolugbe和Barbara A.Morgan(1997)从一个宽泛的视角将反住房抵押看做在人生不同阶段为不同目标而释放房屋产权的一个金融工具，研究了把反住房抵押产品用于投资的重要性并得出结论：反住房抵押贷款相关产品的开发及其适用性和个人长期护理费用的压力是反住房抵押贷款增长的潜在力量。从以房养老带来的社会效应和经济效应角度出发，许多学者认为通过以房养老保险增加收入以改善生活质量。Ma
18、yor和Simons（1994）利用美国1990年SIPP(Survey of Income and Program Paricipation)的研究成果，即美国约有600多万老年人拥有高质量的房产，他们可以通过以房养老保险增加自己的收入。而Venti和Wise是最先研究反向住房抵押贷款社会效应的学者。通过收入与活动与活动参与调查得出住房反向抵押贷款可以为老年人提高10%的年收入。作为一种新型的、复杂的金融工具，其风险程度相应也会很高。关于以房养老模式存在哪些种类的风险。，如何规避可能存在的风险，许多学者提出自己的观点。不同的以房养老模式对应不同的具体定价模型，Peter Chinloy确立的
19、支付因子定价模型是相对最为基本最具代表性的，很多后来的定价模型都是以支付因子这个模型发展建立起来的。Olivias. Mitchell, John. Piggott在2004年提出的保险精算定价模型也是以房养老定价的主要模型。此外，随着对以房养老定价问题的更加深入研究，提出了单生命、双生命的精算定价模型和可赎回、不可赎回的期权定价模型等等。另外还有其他国家的相关研究。在日本，反住房抵押贷款在经济泡沫时代曾得到发展，今年由于人口老龄化的日益加剧，又一次引起了人们的关注。Hisachi Ohgaki（2003）研究了由于人生命的不同阶段对住房的不同需求，可以通过住房转换实现家庭资源的优化配置，分析
20、了房产置换存在的障碍，讨论了反住房抵押贷款和政府在房产置换中的作用。在印度，Gireesh（2009）对于印度的反向抵押贷款市场状况进行了评估，他认为由于印度老年人缺乏公共的社会保障项目，所以反向抵押贷款产品将会很受欢迎。他预测到2016年，印度将会有2800万合适的反向抵押贷款借款者。在新加坡,Ngee-choon Chia,Albert K C Tsui（2004）针对强制储蓄为住房筹资产生的一批“房子富人，现金穷人”提出一个评估反向住房抵押贷款市场可行性的框架，并且基于不同的资产成本，估计了私人供给者和政府供给者的可能风险，认为风险主要来源于替代率、预期死亡率和未来收益的折现，经过模型测
21、算，得出结论：基于基准情况，由私人部门提供的反住房抵押产品对于拥有四房式的房屋拥有者替代率应为50%，如果上升为70%，市场可能会失去。总结来说，国外学者关于方向抵押贷款的研究，无论从理论上还是实际数据分析上，都能发现该产品对增加老年人收入、缓解养老危机的巨大作用，对个人、家庭和社会均能带来巨大的正能量。2.2 国内研究成果我国学者从20世纪90年代开始关注国外住房反抵押贷款,并对其概念、产品、运作模式。作用等进行了介绍。最早引入反抵押贷款的中国学者是曾祥瑞、胡江涛（1995），他们详细的介绍了美国反抵押贷款要素、种类、贷款市场情况、风险防范等。近年来，随着老龄化的凸显，国内对以房养老的关注日
22、益增强，以房养老不同的研究领域逐渐形成。在理论研究上很多专家学者对以房养老模式在中国的推行表达了积极态度。孟晓苏（2002）提出建立反向抵押贷款寿险业务的观点，说明了保险机构能在反向抵押贷款模式中发挥的作用，分析了反向抵押贷款运作模式中可能遇到的 风险与障碍，以及如果推行这种新型反铲养老首先模式可能带来的积极效应与消极效应，并提出对策。柴效武、余中国（2004）认为，反向抵押贷款可以促进借款人的消费，拉动内需，也可以减轻子女的养老负担。王晓明（2005）分析了老年人的心理需求及消费需求同反向抵押贷款的关系，认为住宅作为老年人医生收入财富的最大积蓄，通过反向抵押贷款可称为保障老年人生活质量的稳定
23、资金来源和补充渠道。唐修娟（2007）认为反向抵押贷款对缓解社会的养老压力、保持社会的稳定、增加消费、促进国民经济增长等，都非常重要。费韵宇（2012）认为以房养老在中国有着巨大的市场潜力，通过政府积极支持、完善金融体制、运用正确风险管理方式，这种模式可以有效帮助我国应对“银发浪潮“，并引领老年消费市场，化危机为动力。范英丽（2012）从物质基础，市场基础，政府支持和实践基础四个维度分析了在我国推行“以房养老”模式的条件和可行性，得出我国已经具备实行以房养老模式的条件和基础，在我国大力推行以房养老模式具有广阔的前景。关于以房养老模式的探究，柴效武、方明（2004）提出了“售房养老”模式，并描述
24、了该模式的运行概况。柴效武、童汇慧（2005）提出了住宅资产价值流动的几种方式：住房出售、住房出租、部分住房使用权的出租、住房出典、按揭、抵押担保和购后出租。张凤喜（2006）研究了以房养老的三种方式：移居郊区而出租市内住房、出租住房去养老院养老、倒按揭。关于以房养老模式的运行机制设计和相关方面的研究，魏华林、何士宏（2007）提出保险公司最适合主导开办反住房抵押贷款业务，作为直接的贷款机构为借款人提供贷款或在其他机构开办反住房抵押贷款的各种过程中提供保险保障。朱劲松（2007）从寿命与其、房价与预测与利率预测三个方面研究了我国现阶段银行开展反住房抵押贷款的可行性，通过假设数据计算，结果得出银
25、行开展反住房抵押贷款可行。迟景明、张怡、张维娜（2007）以大连市旅顺口区为例对反住房抵押贷款模式进行了实证研究，得出以房养老模式有很大的市场潜力。随着对以房养老模式研究的不断深入，探讨其在中国实行的障碍与风险也至为关键。张仁枫（2012）认为我国房地产业处于不完善和不稳定的状态，要推行“以房养老”面临着很大困境和问题，要积极推进房地产业的转型，积极发展我国的房地产市场和金融体制，稳定房屋价格，并联合相关产业的的合作，加强各领域的衔接，推行以房养老不可急功近利。袁璟（2011）认为以房养老并没有达到预期效果，其推行障碍主要有传统观念影响，推行机构公信力不高，法规不完善等，应该建立由政府监管、金
26、融机构主导、社会福利机构参与、有多种机构可供老人自由选择的模式崔少敏（2006）认为目前住房反向抵押贷款的障碍主要有：不具备合理稳定的市场环境、使用氛围不具有普遍性、技术水平和监管能力有限、传统伦理和国内的相关税收政策。鲁晓明认为发达国家推行住房反向抵押贷款有发达的社会服务支撑，我国尚不成熟，房地产制度不健全，社会服务业不发达。总结以上，我国当前国情虽与发达国家有所不同，但从理论上来讲，在我国引入方向抵押贷款不仅是可行的，而且在缓解养老危机，改善居民生活质量上将发挥更大的作用。本文将会在前人研究的基础上，具体分析以房养老模式在以西安为代表的西部地区的可行性操作模式，从而发现它对于个人住房规划和
27、养老规划以及社会发展的合理性和优越性。3.环境分析作为一座地处中国西部的城市，西安存在着经济发展落后、人均收入较低、养老产业发展落后、居民个人理财意识淡薄等问题，人口红利时代渐渐过去，西安日益面临着人口老龄化的压力。我们认为：即便在这样的情况下，“以房养老”在西安仍旧有很大的推行潜力。因为西安拥有着一线城市没有的优势居民普遍拥有房产。基于这样的优势，再加上西安市本身人口结构问题的出现，外加现实需求施压，还有经济环境发展推动，政府政策导向，我们相信“以房养老”在西安推行有可行性。3.1人口因素表3.1 19982010年西安市人口规模年份人口（万人）年份人口（万人）1998466.3120055
28、33.211999463.562006540.972000483.12007549.192001489.882008646.232002497.382009781.672003510.262010846.782004516.3（数据来源：根据西安人口网图3.1 19982010年西安市人口规模西安市的常住人口始终呈上升趋势，2007年2010年的人口增长速率尤为突出，这很大程度上是因为西安作为西北地区人口流动非常密集的大型城市，吸引了大批外来务工人员和大学生，引起人口机械增长加大，使得西安市人口增加较多。但是这些人口的增加并不稳定，大学生和外来务工人员在实现其来西安的目的后，可能不会继续留在西
29、安。表3.2 第六次人口普查西安居民年龄构成单位：人年龄0-14岁15-64岁65岁以上人数10912636660212716362（数据来源：根据西安人口网图3.2 第六次人口普查西安居民年龄构成如表3.2及图3.2所示，根据第六次普查数据，西安市常住人口中， 0-14岁人口为1091263人，占12.89%；15-64岁人口为6660212人，占78.65%；65岁及以上人口为716362人，占8.46%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降9.38个百分点，15-64岁人口的比重上升7.39个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.99个百分点。鉴于有大量外来劳动力
30、和大学生的存在，西安市实际的青少年人口比重可能比统计的下降的更多，老年人口比重可能比统计的上升的更快。这“一降一升”反映出西安市人口年龄结构十年间发生了较大变化，其中，“一降”反映出西安人口生育率持续保持较低水平，“一升”反映出西安人口老龄化进程不断加快。表3.3 第四、五次人口普查西安市家庭户结构单位：%年份一人户二人户三人户四人及以上户19906.1712.6327.6353.5720008.9617.930.1542.99图3.3 第四、五次人口普查西安市家庭户结构（数据来源：西安市2000年人口普查资料，西安市统计局，西安市第五次人口普查办公室出版）第六次人口普查数据还显示：2010年
31、西安市常住人口中共有家庭户250.42万户，家庭户人口为739.61万人，平均每个家庭户的人口为2.95人，比2000年第五次人口普查的3.40减少0.45人，更比1990年第四次人口普查的3.65少了0.7人。低于全国（3.10人）的平均水平。西安市家庭户均人口规模缩小的主要原因有三：一是城乡居民的生育观念发生了很大变化，家庭生育孩子数量减少；二是劳动力转移人口增长较快，青年夫妻共同进城务工人数逐年增加，空巢老人和留守儿童家庭增多。三是人们家庭观念有所改变，年轻人结婚后更愿意独立居住。西安市的人口规模在不断增加，但家庭户人数占比却在下降，这显示出西安人口存在少子化和老龄化的趋势，家庭呈现小型
32、化趋势。在这些趋势下，如果不做好应对措施，将会导致一系列社会问题。特别是老龄化，它将使社会用于供养老年人的费用增多，同时也会给西安市的经济增长、社会福利、卫生保健和社会保障体系带来严峻挑战。3.2现存养老方式存在不足我们通过问卷调查，了解到西安老年人养老金主要来自退休金、子女赡养和个人储蓄这三种来源。但随着城市老龄化的进一步加剧，这三种养老方式都存在着一定弊端：图3.4西安市民养老主要方式3.2.1社会养老保险即养老金、退休金根据我们的问卷调查，约63%的西安居民依靠社会养老保险作为自己晚年的主要收入来源。在我国，公民交纳的养老保险由两部分组成由企业代缴公民收入的20%，公民直接交纳收入的8%
33、。而退休以后领取的养老保险也由两部分组成，包括基础养老金和个人账户余额。基础养老金月标准为：以办理申领基本养老金手续时的上年度全市职工月平均工资为基数，缴费年限每满1年增加1%，个人账户的余额发放男女不同，女性55岁退休计发170个月，男性60岁退休计发139个月。在实际操作中，养老保险只是按照1/170或者1/139每个月支付，而不管这个人的个人账户里的钱是否发完，其原因也非常简单：不能够使得退休人员在某一个时点以后的退休金有大幅度的下降而造成社会问题。排除掉通货膨胀的影响，假设员工A25岁开始工作，工作35年至60岁退休，其间按照标准缴纳养老保险金35年，并于75岁死亡(中国目前平均74.
34、83岁，为方便计算在此按75岁计算)，可领取养老金15年。为了便于计算，我们先假设社会平均工资在未来的60年不增长，社会年平均工资永远为1。那么员工A共缴纳养老金为0.2835=9.8，退休之后，他可以领取基础养老金=1351%=0.35，个人账户养老金=(0.0835)12/170=0.197647(按170个月计算)。两者相加，员工A每年领取0.3+0.2329412=0.54764的养老金，生前领取养老金总计0.532941215(退休后的生存年数)=8.2147，他领取和缴纳养老金之比为0.83823，显然不合算。诚然，显然我们的工资不可能永远一成不变，如果经济始终稳步上升，我们的工资
35、也是每年逐步上涨的，如果假设经济一直稳步上升，社会平均工资在未来的35年每年以5%的速度匀速增长，则员工领取和缴纳养老金之比为2；只要经济保持增长，员工交了一份钱到退休可以拿回两份钱。这样看来，购买养老保险也许是合算的这多出来的钱是来自哪里呢？答案是：来自现在的年轻人交的养老金里面，这就是社保资金现收现付制。直白一点的解释就是：现在的老人由现在的年轻人来养，现在的年轻人老了之后再由下一代的年轻人来养。据推算：到2039年，我国将出现不足两个纳税人供养一个养老金领取者的局面,这被称为“老龄社会危机时点”。那是我国将出现巨大的社保资金缺口。养老金对于老年人来说，已经越发地不可靠。3.2.2子女养老
36、调查问卷结果显示，西安老年人中约有22%主要依靠子女补贴来支持晚年生活。2011年9月23日，国务院印发的中国老龄事业发展“十二五”规划，规划指出老年人将有望随着子女迁移户口，以便于子女赡养老人。可以看出，政府希望通过扩大子女养老来缓解社保资金入不敷出的局面。我国自古就有“养儿防老”的观念，可是受到上世纪80年代“计划生育”政策的影响，目前我国普遍的家庭格局都是“4+2+1”模式，即由两个有正常劳动收入的青年人组成家庭，两人一起赡养自己的父辈（四位老人），共同抚养一个后代。可以肯定的是，这两个年轻人将面对巨大的压力，因为他们不像他们的父辈那样有众多的兄弟姐妹可以共同赡养老人，而他们现在的就业压
37、力和工作收入可能使他们无法承受如此之多的支出。表3.4 第四、五次人口普查西安市家庭类型结构所占比重单位：%年份一代户二代户三代及以上户19906.2565.2428.51200022.456.8720.73图3.5 第四、五次人口普查西安市家庭类型结构所占比重（数据来源：西安市2000年人口普查资料，西安市统计局，西安市第五次人口普查办公室出版）由表3.4和图3.5可以看出，西安市居民的家庭结构从1990年到2000年十年之内发生了以下变化：一代户的数量增加了16.15个百分点，而二代户和三代以上户则分别减少了8.46%和7.78%。一代户占比越来越大，二代户和三代以上户占比下降显示出西安市
38、家庭规模存在着小型化的趋势。而一代户家庭大多数由空巢老人、单身一族构成，这显示出越来越多的老年人在晚年没有子女在身边照顾。可见，“养儿防老”在今天，无论是在物质金钱上还是在心理慰藉上都越来越难实现其初衷了。另外，“养儿防老”能够得以实施是基于我国传统的“孝道”，尽管有法律规定“子女有赡养父母的义务”，但它不能保证“养儿防老”能够真真正正落到实处。况且，当一名公民安分守己辛劳一生，不能获得体面的晚年生活，却得寄望于子女是否孝顺，不啻为文明社会的一种悲哀！我们认为，“养儿防老”已经不适合作为现在以及未来的老年人的主要养老方式了。3.2.3储蓄储蓄也许是为老年人的收入保值最安全的一种方式了，它不像股
39、票这样高风险，也不像“养儿防老”有这么多的不确定性。根据我们的调查，15%的西安居民将个人储蓄作为晚年收入的主要来源。一个人在年轻的时候有计划的进行储蓄，到年老退休的时候储蓄将成为一笔不小的财富，这貌似可以很好的保障老年人生活。但是，中国连年的通货膨胀让储蓄资金不断贬值，老年人的资产实际在缩水；同时，和“养儿防老”一样，老年人对待储蓄的态度也很大地受我国传统文化的影响根据我们的调查，七成以上的西安老年人都很乐意把自己大半辈子的储蓄掏出来给子女买房子。西安市房价连年上涨，买房的开销绝对不是一笔小数目。于是，这笔貌似可以很好保障老人退休后生活实际上本身就不多的财富可最后也没有真正用来让老人好好地养
40、老。图3.6 西安市民对为子女购房的态度（数据来源：根据调查问卷数据整理）我们可以得出结论：“未富先老”这一“中国特色”不仅给西安的养老事业带来窘境，更给中国的养老事业带来了不少尴尬，也暴露出了目前中国老年人养老途径单一、养老资金不可靠、养老产品短缺的现状。养老金、子女、储蓄这类养老方式已经不能为西安乃至中国老年人带来一个有尊严有享受价值的晚年了。为了实现真正的老有所依，老年人正迫切地需要新的养老方式。3.3经济因素3.3.1居民生活成本上升表3.5 2007年2011年西安市生产总值及人均生产总值年份生产总值（亿元人民币）人均生产总值（元人民币）20071737.131630.2200821
41、90.0433889.420092719.134785.820103241.4938280.220113864.2145389.7（数据来源：根据西安市统计信息网，2007年2011年西安市国民经济和经济发展公报数据整理）图3.7 2007年2011年西安市民人均可支配收入(数据来源：根据大秦网随着经济的发展，西安市居民的收入也在不断增加，2011年西安市居民的年平均工资达41679元。图3.7显示，2007年2011年间，除了受金融危机影响使2010年西安城镇居民人均可支配收入略有降低以外，西安市城镇居民的人均可支配收入始终保持着上升趋势。表3.6 2007年2011年西安市居民消费价格指数
42、比上年涨跌幅度单位：%指标2007年2008年2009年2010年2011年居民消费价格总水平4.76-0.33.55.6食品12.616.82.3711.3 其中：粮食8.76.52.915.711烟酒及用品0.52.51.60.73衣着1.41.51.3-1.14家庭设备用品及维修服务4.43.4-0.64.81.8医疗保健及个人用品2.91.40.545.3交通和通讯-4.8-4.9-2.7-0.30.3娱乐教育文化用品及服务-0.8-1.3-2.211居住3.62.3-52.75.1 (数据来源：根据2007年2011年西安市统计局年度公告整理。)在地区生产总值持续增长，城镇居民可支配
43、收入不断提高的情况下，西安市居民的生活成本也在不断上升，从表3.6中可以看出，2007年至2011年这五年间，西安市居民消费价格除了交通和娱乐部分的指数有下降以外，其他7个主要部分（特别是食品和居住）的消费指数都在持续增长。这一现象对西安市的低收入群体，特别是对于那些没有收入来源的老年人来说，会使他们的生活更加困难。为了避免“现金穷人，房子富人”的出现，“以房养老”政策呼之欲出。3.3.2房地产业发展相对成熟房地产业在我国经济结构调整中，逐步占据重要地位，尽管存在着一些不合理现象，出现了市场失灵，国家调控不力的状况，但其对国内生产总值贡献率不断增大。表3.7 2001年2008年西安市人口规模
44、与住房面积年份人口规模（万人）人均住房面积（平方米）总住房面积（平方米）2001489.8813.726721.132002497.3815.317614.962003510.2619.9510179.592004516.320.610635.862005533.2122.311890.642006540.9723.1512523.422007549.1923.6312977.452008646.2326.3217008.77（数据来源：根据2002年西安市统计年鉴2009年西安市统计年鉴，中国统计出版社 整理）根据第六次人口普查结果，西安市家庭户人口与十年前相比有下降现象，西安市居民的家庭规
45、模有小型化趋势，我们认为：这一趋势会促使人们的购房需求增加。资料显示近几年西安市居民的人均住房面积增加，印证了我们的观点。因为有需求拉动，西安市这几年的房地产开发投资力度始终呈上升趋势，如表3.8所示，商品房销售也日益增加，房价也随之攀升。但与北京、上海、广州等一线城市相比，西安市的房价仍处于较低的水平，还有很大的上升空间。房产的价值不断攀升，出于对利益的追求，保险公司、银行等金融机构会有开发“以房养老”的欲望。3.3.3金融机构成熟西安市的金融保险业发展稳定，2007年2011年西安市保险机构数量逐年增加，保费收入也不断增加。在这五年内，西安市全年保费收入增加了90.24亿元，与“以房养老”
46、相关的商业人身保险保费收入增加了98.33亿元。保费增长稳定，个人业务增加，可以看出西安居民对养老的重视不断提升。表3.8 2009年2011年西安市房地产开发和销售主要指标2009年2010年2011年指标计量单位绝对量比上年增长（%）绝对量比上年增长（%）绝对量比上年增长（%）房地产开发投资亿元696.3428.9842.34211002.6719住宅亿元568.337.9670.2617.9833.3724.3商品房施工面积万平方米5708.6361.96697.3917.38215.5722.7住宅万平方米4901.5964.65777.7117.97074.4722.4新开工面积万平方米1693.3888.12043.8220.72280.0711.6住宅万平方米1467.0392.41771.3320.72004.2513.2商品房竣工面积万平方米542.8153.4463.65-14.6633.973
