三线城市房地产市场投资潜力分析报告129页 (青苹果).doc

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1、二、三线城市房地产市场投资潜力分析前言对于现阶段要做强做大的房地产企业而言，最重要的途径之一，是获取战略性的利润，即敏锐捕捉区域经济及该区域房地产市场的增长潜力，而非斤斤计较具体项目的经营得失。基于此，新地产策划机构借金融年会之机，一次性推出了国内十余个二、三线城市房地产市场投资潜力分析报告，与大家一起分享。南京市房地产市场投资潜力分析报告第一部分 宏观市场 一、城市概况： 南京，江苏省省会城市。地处长江下游平原，国家生产力布局中最大的经济核心区长江三角洲。 南京总面积 6598平方公里，是目前我国东部地区综合性工业基地、重要的交通枢纽和通讯中心，全国四大科研和教育中心城市之一，同时还是我国华

2、东地区仅次于上海的大商埠。 二、城市投资优势： l 区位优势 南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。l 交通通讯优势 南京是中国华东地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。 南京长江第二大桥位于现长江大桥下游 11 公里处，跨越长江中第三大岛 - 八卦洲，由“二桥一路”组成，全长 12.517 公里。南京市

3、区现有道路面积达 2185 万平方米，总长 1802 公里。大交通格局初步形成。 2000 年新建、改建道路长度近 123 公里，新增道路面积达 129 万平方米。 l 教育科技优势 南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校所，研究机构余家，科技人员万人，在宁两院院士人，科技综合实力居全国城市前列。 l 产业优势 南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位 居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。进入二十世纪九十年代， 南京

4、以其工业、科技、区位的优势和快速发展的经济，被评为中国城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。 三、城市规划南京将继续延续 “由市中心区，1个副中心，7个地区中心及若干个居住区中心组成的主城公共活动中心体系”的规划格局。进一步拉开都市发展区框架，重点培育三个新市区：有效控制主城人口的增长，优化完善主城功能结构；实施小城镇集中发展策略，推进郊县城市化进程；突出公共交通优先的战略，继续高度重视主城交通建设；大力改善城市环境，加强历史文化保护和城市特色塑造；加强区域服务职能，提高中心城市地位和区域竞争力。 预计到 2010年南京市域总人口将达到68

5、0万人左右，都市发展区总人口为530万人左右，主城人口则控制在300万左右。同时2010年人均居住面积将达到15平方米，城镇人均公共绿地达10平方米/人以上，城市中心区人均公共绿地要达到6平方米/人以上。 南京将建设成为充满经济活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居环境的城市。 四、宏观经济指标分析1、地区生产总值2005年一至三季度全市实现地区生产总值1753.22亿元，按可比价计算，同比增长15%。其中，第一产业实现增加值54.74亿元，同比增长5%；第二产业实现增加值800.03亿元，同比增长18.8%；第三产业实现增加值898.45亿元，同比增长13%。2、全社会固定资产投资2005

6、年南京市全社会固定资产投资在经历了一季度的15%以下的低速增长后，二季度开始快速回升，5月份以31.6%的增幅创今年以来的最高水平。全市一至三季度完成全社会固定资产投资额967.75亿元，同比增长16.8%，其中工业投资完成389.06亿元，同比增长18.4%；房地产开发完成投资212.92亿元，同比增长12.4%。分析原因：下半年开始，随着工业及“十运会”等一批重大投资项目的陆续竣工，投资增幅逐月回落。3、消费保持旺盛势头2005年南京市一至三季度全市实现社会消费品零售总额735.45亿元，同比增长16.2%。其中住宿餐饮业零售额增幅高出批发零售贸易业10.9个百分点，继续领跑全市零售市场。

7、4、居民可支配收入2005年，南京市城市在经济发展和政策的推动下，居民收入水平提升的速度明显加快一至三季度城市居民人均可支配收入为11372元，同比增长24.9%；农民人均现金收入4955元，同比增长19%。5、价格指数温和上涨今年以来，我市居民消费价格总体上比较稳定，在一季度累计指数达到今年以来的最高点102.8以后，逐步回落。一至三季度居民消费价格总指数为102，低于去年同期103.4%的水平，继续处于温和上涨的状态。第二部分 土地市场一、土地成交量经历04年土地市场调整的低潮后，05年土地市场开始回暖，截至 2005年9月份，南京市共成交土地66宗，成交金额77.4021亿元，总面积达4

8、22.27万平米。与2004年成交土地41宗，总面积达 264.9万平米，成交金额52.6517亿元相比，成交面积和金额均明显上扬，南京土地市场更趋于理性化，部分区域用地仍成饱和状态。二、土地性质分析 成功出让的 66宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为38宗，合计面积约301.65万平方米,占总成交面积的71.43%；混合用地1宗，合计面积约2.44万平方米，占总成交面积的0.58%；商住性质用地则有7宗，合计面积约29.66万平方米，占总成交面积的7.02%；商业用地4宗，合计面积约48.23万平方米，占总成交面积的11.42%；商业、办公用地为16宗，合计面积约40.30万平方米，

9、占总成交面积的9.54%。出让土地用途结构总体合理，住宅用地（含住宅配套公建用地）供应仍占主要份额。 三、土地开发面积受宏观政策的调控以及去年整个房产市场供大于求的因素的影响，今年土地开发面积呈大幅度下降趋势，截止到05年9月末，全市累计土地开发面积324.53万平方米，同比下降30.1%。第二部分 房产市场 一、 南京房地产指标分析1、房地产开发投资2005年1-9月南京房地产开发投资212.92亿元，同比增长12.4，占同期全市固定资产投资的22，其中在5月份增长幅度最大达到41.8%，6月份受宏观政策调控的影响，房地产开发投资增长趋与平稳， 按工程用途分，住宅投资额为153.56亿元，同

10、比增长14.8%；办公楼投资额为13.83亿元，同比增长13.7%；商业用房为19.08亿元，同比增长24.2%；其他投资额为26.44亿元，同比下降6.2%。住宅投资仍占主要份额。2、商品房施工面积（含经济适用房）05年9月末南京市商品房施工面积为2,409.24万平方米，同比增长22.6%；其中，商品住宅施工面积为1,892.12万平方米，同比增长22.5%，受居民旺盛的住房需求的刺激下，商品房屋与商品住宅施工面积增长较快。3、商品房竣工面积（含经济适用房）05年9月末南京市商品房累计竣工面积为350.14万平方米，同比增长11.3%；其中商品住宅313.49万平方米，同比增长16.8%，

11、二项指标在8月低增长幅度达到最高。4、商品房销售面积（含经济适用房）05年9月末共销售商品房428.95万平方米（含经济适用房），同比增长27.8%；其中住宅销售面积403.98万平方米，同比增长34.7%。从销售曲线走势看，8月增长幅度达到最高。5、商品房销售额（含经济适用房）05年9月末，由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额156.26亿元，同比增长19.8%，其中，商品住宅销售金额为140.09亿元，同比增长40.1%，商品房屋呈现良好的发展态势，尤其住宅市场销售旺盛。6、供销比例分析（含经济适用房）05年9月末商品房竣工面积与销售面积比率为0.82，市场需求强烈，房屋供需比例高达1：1

12、.22，其中商品住宅竣工面积与销售面积比率为0.78，供需比例高达1：1.28，按曲线分析，楼市05年来一直呈供不应求的趋势，住宅需求更加强烈，但主要是由于04年商品房市场滞销房居多造成的。7、商品房销售均价（含经济适用房）05年，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，9月末全市商品房平均销售价格为3,642.85元/平方米，比年初上涨10.92%，其中，住宅平均销售价格为3,467.75元/平方米，比年初上涨6.83%，南京市商品住宅市场升值空间依然很大。二、南京房地产市场呈现以下五大

13、现象： 1、竣工商品房供小于求， 05年南京竣工商品房总供需比为1：1.22，目前市场上部分以消化04年滞销的商品房为主。2、结构性矛盾依然存在05年南京的房地产市场继续呈现严重的结构性供需矛盾的市场特征：一方面有124万平米的潜在需求因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内未得到满足；另一方面约有354万平米的商品房因为价格、区位、配套等方面的原因在短期内得不到消化。 3、 经济适用房供不应求 05年南京人对经济适用房的需求从来都居高不下，虽然政府指导价格显示，南京经济适用房的售价基本在1450元至1800元，但是目前的政府指导价上限已经突破了2000元，总体来说，经适房仍存在很大缺口，处于

14、供不应求的状态。4、商品房价格仍处在上升区间南京房价已经经过了六年的快速增长期，和全国各个一线城市一样，微观的因素不断刺激着这个城市的房价：老城改造、二桥通车和三桥、过江隧道的规划、江宁撤县设区、河西新城、奥体板块等等。 商品房的销售情况很是乐观，截止到05年9月末，商品房销售面积比商品房竣工面积多出78.81万平方米，说明商品房市场潜力依然巨大。 5、“一城三区”快速发展在供应充足的河西，不仅价位错落有致，房型多种多样，而且每一个类型的房子都有多家知名开发商提供的产品供购房人“货比三家”。比如在价格方面，万达华府的起售价是4500元/平方米，均价维持在5100元/平方米，更多的房源均价在60

15、00元/平方米左右。朗诗国际街区的均价则在8000元/平方米以上。 在住宅类型方面，既有准别墅式的，也有多层带电梯的，还有带入户花园的。 成交价格：“一城三区”房价有讲究 房价：河西成为中坚 仔细留心南京楼市每日的成交状况不难发现，成交前三名的板块基本定格在江北、河西、江宁三者之一，而且只要河西成交量处在第一、二名，当日全市的成交价就多半超过5000元/m2，河西已经成为南京楼市的价格中坚。 网上房地产显示的河西板块均价一般停留在5800-6000元/m2上下。北部龙江板块早已是公认的成熟居住区，现有楼盘基本价格全部超过6000元/m2。中部号称“城西南板块”中的“云河湾”是建邺城镇旗下楼盘，

16、起价5920元/m2，均价也达到6300元/m2；而栖霞建设在此开发的“云锦美地”的准现房价格更是达到了6000-6500元/m2。 如果说，上述楼盘无一例外地出自本地老牌开发商之手、楼盘品质值得信赖的话，在河西南部，也就是以奥体为中心的河西新城，更是云集了国内一流的开发商，所开发的楼盘论品质在全市当属一流，价格坚挺。嵩山路上，参加本次住博会的万科光明城市的精装修楼盘均价6500元/m2，中海塞纳丽舍目前的成交均价是5800元/m2，万达华府以5100元/m2的均价创出一天成交105套的热销成绩。 河西：千亿投入支撑 三年来政府借十运会对“一城三区”超过1000亿的城建投入，已经使得目前的河西

17、新城初具雏形。开发要跟着政府的规划走，今年9月，南京地铁一号线直通奥体中心。该线路从安德门站、小行站向西南拐向奥体中心。配套和规划显然是吸引开发商的主要因素，河西地价也因此一路飙升。以万科光明城市为例，该楼盘地价达到了225万/亩，平摊到房价里的地价成本就高达2108元/m2，加上1200元/m2的房屋建设成本和1000元/m2的各种规费支出，还有开发商普遍贷款形成的巨大的财务成本，高档楼盘的毛坯房价至少在5000元/m2以上，中档楼盘也不会低于4000元/m2，土地成本在支撑高房价。 江宁仙林江北：潜力巨大 江宁在三区中楼市是最早起步的，两年前就占据了南京楼市1/3的上市量，原因是其山水自然

18、优势突出。如今将军山板块已经是高档住宅云集，参加本次住博会的托乐嘉街区新一期开盘的单身公寓已经做成了精装修，单价超过了4000元/m2，而在此扎根的百家湖花园凭借自然山水，整个楼盘的开发规模高达170万m2。目前，江宁商品房的均价为3400元/m2，远远低于河西，但地铁一号线的南延线明年就将开通。 三区中房价最高的是仙林，位于仙林大学城的东方天郡2幢小高层将于本届住博会上以4200元/m2的起价开盘，而该盘附近赛世香樟园、亚东城等楼盘早已拔地而起。今年10月通车的仙林大道二期已经将仙林通向主城区的车程缩短了一大截。 在三区中江北最远，然而自从新政以来，其楼盘总销量一直位居楼市榜首，因为其价格着

19、实诱人。距离大桥车程10分钟的苏宁天润城均价2500元/m2，大桥北岸的明发滨江新城普通房屋均价为3000元/m2，而位于六合的华欧友好国际城，号称10万元就可买到一套房。三、房地产市场需求分析 1、潜在购房者纷纷推迟购房计划 随着04年末银行加息和05年的七部委出台的新政影响，从6月-8月末，部分购买客户持观望态度，期待房价下降，从而把购房计划推迟，整个南京市场陷入冬歇期；9月初，销售市场开始回暖。但从市场整体来看05前三季度，市场观望气氛仍然较浓。2、河西成为潜在购房者首选 从购买的板块意向上看，河西板块的潜在购买比例最高，其次是城东、城中、城北、江宁、城南、江北、仙林。 城东板块一直是潜

20、在购房者最为青睐的区域，河西板块已取代城东板块，成为潜在购买比例最高的板块。其中的原因主要是政府对河西新城的政策导向作用。而城东由于目前拆迁量较小，新盘供应量没有明显增加，导致该板块的潜在需求比例有所下降。 究其原因有三点： l 政府宏观调控使我市房地产市场逐步走向成熟，开发投资未受太大影响，供需平稳增长； l “31”需求中拆迁和投资两大主要需求有所减弱。l 南京有相当一部分数量的城市居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款。这些投资者购买的房地产并不出卖，主要是收取租金。 青岛市房地产市场投资潜力分析报告第一部分、青岛市宏观经济分析1、经济高速增长l 05年前三季度青岛市实现地区生产

21、总值1,896.5亿元，比上年增长17%，创历年来新高，且远高于全国9.5的增长速度。 【图】全国GDP和青岛GDP的增长率数据来源：国家统计局，青岛市统计局2、固定资产投资加快l 05年前三季度全社会固定资产投资完成1105亿元，同比增长50.1%，增幅比上年提高11.4个百分点，占地区生产总值达到58.27%，创历年新高。从走势上看，02年起，固定资产投资开始提速。【图】固定资产投资和青岛GDP数据来源：青岛市统计局3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定上升的势头l 05年前三季度，全市完成房地产投资166亿元，占青岛市GDP的比重继续稳步上升，为9%，同比增长1.73个百

22、分点；占全社会固定资产投资的比重为15.02%，同比增长0.4个百分点,且这是在国家宏观调控后取得的成绩,说明房地产仍是青岛市经济发展的一个增长点。【图】房地产投资占青岛GDP和占固定资产投资比重分析数据来源：青岛市统计局4、城镇居民收入稳步增加l 05年前三季度青岛市城镇居民人均可支配收入9,474.31元，增长15.1%，增速呈上升趋势，比青岛市生产总值增长率17%，低了1.9%，处于合理的区间。【图】城镇居民收入及同比增长率数据来源：青岛市统计局5、个人住房贷款余额飞速增长l 2000年以来,住房分配制度改革为房地产市场的发展提供了动力，青岛市个人住房贷款余额飞速增长，05年前三季度个人

23、住房贷款余额比00年增长近 14.2倍。从曲线上增幅虽然略有下降，但也达到61.1%，远高于全国35.83%的增长率，说明青岛房地产市场极为火爆。【图】个人住房贷款余额及同比增长数据来源：青岛市统计局6、价格指数（CPI）略有上扬l 2005年前三季度整个指数继续上升，到9月末,全市居民消费价格指数累计为102.2%，高于全国平均水平102%。CPI 偏高。【图】青岛市居民消费价格指数数据来源：青岛市统计局7、实质利率为负l 从00年至02年底，实质利率在保持较长时间为正后，于03年初首次呈负，并一直下降。虽05年前三季度央行加息0.27个百分点，但实际利率仍然降为-3.57%，促使更多资金流

24、向房地产等高回报行业。【图】CPI、名义存款利率和实际存款利率数据来源：国家统计局 青岛市统计局8、外资（FDI）l 由于青岛经济蓬勃发展和对市场预期的看好，从02年起，外商开始加快在青岛的直接投资步伐，05年前三季度FDI投资额达到21.52亿美元，同比增长10.6%。【图】外商直接投资额及同比增长数据来源：青岛市统计局第二部分、青岛市房地产市场分析一、01-05年前三季度青岛市房地产整体市场分析1、投资l 05年前三季度青岛市房地产开发投资额为166亿元，同比增长54.3%，增幅27，青岛市房地产开发投资经过02年调整后,自03年起开始提速。【图】房地产开发投资额及同比增长数据来源：青岛市

25、统计局2、商品房屋施工面积l 05年前三季度商品房施工面积为1,151.9万平方米，同比增长7.9%；从曲线走势看,03年为增速最大,今年前9个月受我国宏观政策调控的影响,增速略有下降。【图】房屋施工面积及同比增长数据来源：青岛市统计局3、商品房屋竣工面积l 05年前三季度商品房竣工面积为352.7万平方米，同比增长26.5%；其中商品住宅288.3万平方米，同比增长34.5%，二项指标均创02年以来新高。【图】商品房竣工面积及同比增长数据来源：青岛市统计局4、商品房销售面积l 05年前三季度销售商品房340万平方米（含经济适用房），同比增长24.8%；其中住宅销售面积302万平方米，同比增长

26、29.9%。从曲线走势看，2000年青岛取消福利分房，01年商品房销售第一次放量，此后每年稳步上升,03年开始加速上长。【图】商品房销售面积及同比增长数据来源：青岛市统计局数据来源：青岛市统计5、商品房屋竣工销售面积对比情况l 05年前三季度商品房销售面积与竣工面积比率为1.04，比上年下降了0.19，市场需求强烈，房屋供需比例高达1.04：1。【图】商品房销售面积及同比增长数据来源：青岛市统计局6、商品住宅竣工销售面积对比情况l 05年前三季度商品住宅竣工量与销售量之比达0.95，远远低于往年同期，住宅市场异常火爆。【图】商品房住宅销售面积及对比情况数据来源：青岛市统计局7、商品房屋销售额l

27、 05年前三季度由于市场需求旺盛，全市商品房销售金额119.1亿元，同比增长41%，其中:商品住宅销售额为101.7亿元,同比增长57.2%,商品房屋与商品住宅呈现良好的发展态势。【图】商品房销售额及同比增长率数据来源：青岛市统计局数据来源：青岛市统计局8、商品住宅销售均价l 05年前三季度，国家虽进行宏观调控，但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响，全市住宅价格仍旧保持上扬趋势，增长率大大增加，全市商品住宅平均销售价格为3,368元/平方米，仍较去年同期上涨17.3%，增幅略有下降1.2%. 【图】商品住宅销售均价及同比增长率数据来源：青岛市统计局9、

28、商品房销售均价l 05年前三季度商品房销售均价为3503元/平方米,同比增长完成过户交易61,739套,同比下降了12.1%，二手房成交面积为 615.78万平方米，同比下降3.3%。受05年前三季度商品房销售面积大幅上扬的影响，二手房市场整体成交量呈略有下滑，但是二手住宅却依然上升17.2%，且所占二手房交易总量比重大幅上扬，占到56.97%，比去年同期增长了14.24% 【图】商品房销售均价及同比增长率数据来源：青岛市统计局二、宏观调控下的05年上半年房地产市场1、行业宏观调控政策1）、05年上半年国家政策频频出台，宏观调控渐行渐近：3月初,两会上，政府工作报告中明确指出要抑制房价涨势 ；

29、3.26“国八条”出台，国家政策干预房价信号出现；5.11“新国八条”出台，国家政策干预房价走向执行阶段 。2）、青岛市政府制定相关政策制定，将房价的调控措施落到实处：l 05年4月，青岛市房产管理局发布关于青岛市高档商品住房界定问题的通知。（武开管联2004 年1号令）主要内容：面积在140平方米以上，销售单价在5,500元/平方米以上或总价大于70万，满足任一项的商品房都属于高档商品房的范畴，对此类房屋的交易按总价格的4%缴纳契税，普通商品房按2%缴纳契税。目的：对高档商品房的开发是一个有力的打压，促进房地产供应市场的结构调整。l 2005年6月，青岛市房产管理局建立完善的市场信息披露制度

30、，建立了房地产市场信息网。目的：为落实国八条的第八条，开通了房地产市场信息网。商品房及经济适用房的市场信息得以公开，解决了以前信息不对称的问题。l 2005年6月，关于全额增收房地产营业税的通知由青岛市房产管理局正式发布。主要内容：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。目的：影响二手房的再次转让；遏制中介公司不规范的收购行为，如囤积涨价等。l 05年6月，青岛市人民政

31、府关于加强国有土地使用权出让转让管理有关问题的通知主要内容：加强土地集中统一管理，全面落实土地使用权招标拍卖挂牌制度。目的：加强土地集中管理，实行土地统一供应，科学控制土地供应总量，是避免多头供地、恶性竞争，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度得以落实的基本前提。l 05年7月青岛市物价局关于在经济适用住房开发经营企业建立负担卡制度的通知（武价房字200593号）主要内容：自8月1日起，对经济适用住房项目收费实行优惠政策，所有行政事业性收费一律按规定的收费标准减半征收，所有经营服务性收费一律不得超过规定收费标准的70。目的：该政策实质上青岛市政府针对国八条和七部委意见作出的相关战略调整，经济适用

32、房在未来一段时期内，势必会受到开发商的青睐，住宅供应结构的调整将得到优化。l 2005年7月青岛市房产局发布经济适用房户型面积详细标准主要内容：最大户型不得突破95平方米，最小不得低于45平方米。青岛在建的经济适用房以高层、小高层、多层3种类型为主。按规定，这3类经济适用房的平均面积将分别控制在80、75、70平方米左右。目的：经济适用房的标准明确化，这让部分打擦边球的开发商不得再打着经济适用房的幌子卖商品房。2、新政策对青岛房地产市场的直接影响l 受“营业税”和“期房禁转”政策的影响，二级市场上投资型小户型销售速度大幅下降 05年以前，投资型小户型最受到投机者青睐，其转手率也最高。新政出台无

33、疑使得投资小户型遭遇“寒冬”。由于短期内投资获利的减少，投机者会暂时搁置入市计划，因此投资型小户型的消化速度将大幅下降。而长线投资买家在二手房市场租金增幅有限的情况下，对普通物业的入市态度也更为谨慎。但因青岛房地产市场自住型需求比例在90%以上，占绝对主导地位，而投资和投机性需求比例不足8%，不会影响青岛房地产市场整体健康发展。l 商品房成交周期延长，销售速度减缓 上半年5月以后，政策频出台，使购房者观望比较，开发商开盘即清盘的场面已经鲜见。以往每月销售80-100套的项目今年普遍只能销售30-40套了，品牌开发商操作的大盘项目也受到一定程度的影响，月销售在6080套左右，只及去年的六成，新政

34、出台后，60%的计划购房者考虑延期买房，说明消费心态日趋成熟，市场需求发生了微妙变化。l 需求变化，在户型需求上向中小户型倾斜 青岛房地产市场在产品结构上，120 以上大户型供应量偏大，而120 以下的房子只占总供应量的50%左右，老百姓需求比较大的中小户型明显供应不足，而大户型出现滞销现象。l 三级市场两年内次新房房源减少，导致供应总量不足，旧房物业价格较去年同期有大幅攀升。 1-5月，青岛二手房交易火爆。6.1日起，营业税开征,二手房交易量萎缩,尤其是两年内次新房交易下降明显，由于次新房受政策影响较大，导致供应量不足，旧房价格相对有较大提高。据悉，6月下旬青岛三级市场已逐渐恢复往日活力。l

35、 金融环境将持续收紧，住房按揭门槛提高 受国家宏观调控制约，目前青岛房地产开发贷款收紧，审批环节更为严格；个人住房贷款首付比例普遍提高到三成，同时房贷按揭条件审查更加严格，住房按揭门槛大大提高；青岛部分银行如农业银行6月1日起正式停止二手房贷款业务。l 新增的经济适用房并不能改变近两年的住房供应结构青岛市经济适用房出现断档期,中低收入的住房需求无法解决,今年2、4、6月,政府先后推出共500万平方米的经济适用房计划,超过历年供应计划。但这批经济适用房是逐步投放市场的，到06-07年以后方能改善住房供应结构。3、05年上半年房地产总体运行分析 青岛市05年16月份，固定资产投资450.21亿元，

36、同比增长49.79%。其中房地产投资113.7亿,同比增长41.8%。青岛房地产投资增幅三年来首次低于固定资产增幅，这与近期宏观调控力度较大有关，虽然如此，青岛房地产市场仍处于快速发展阶段，并未出现发展阶段的拐点。1）、一级市场一级市场交易情况如下表：年份交易宗数交易面积（亩）交易额（亿）2003年35宗2,618412005年前三季度53宗3,55878.622005上半年18宗2,49888.4数据来源：青岛土地储备中心由上表知：l 05年上半年以来，青岛土地市场空前活跃，大宗土地交易频繁，上海世贸、香港瑞安、和记黄埔三大财团的土地交易量占总交易量的70%。从市场活跃程度来看,新政并未影响

37、到土地交易,土地价格仍会持续上涨。l 16月份土地交易额已超过去年全年，土地价格有较大涨幅。可以说，“中部崛起”给青岛房地产市场带来前所未有的发展机遇。2）、二级市场二级市场销售情况如下表： 2005年前三季度上半年2005年上半年增幅销售面积(万)306.87258.43-18.70%销售额(亿元)70.0273.875.40%销售价格（元/）2,4062,92121%数据来源：青岛市房产管理局主要开发商05年16月销售情况如下表：公司名称05年前三季度销售额(亿元)05年在售项目05年上半年销售额（预估）(亿元）单项目月均销售套数地产集团18汉口花园、润和花园、统建大江园、盘龙湾 760-

38、70青岛宏宇8听涛观海、玉龙岛花园、碧海花园、未来海岸 430-40金地集团0.9格林小城2.4100-110万科集团4万科城市花园 1.545福星惠誉9.3金色华府、汉口春天、水岸星城 460-80数据来源：青岛市房产管理局各环线一般住宅均价如下表：青岛各环线一般住宅均价内环线（元/）增幅内中环之间（元/）增幅中环线以外（元/）增幅2005年2月3,7123,234.52,4832005年3月3,7681.51%3,2640.91%2,5040.85%2005年4月3,8351.78%3,2860.67%2,5100.24%2005年5月3,9212.24%3,3201.03%2,5300.

39、80%数据来源：青岛市房产管理局由以上表分析知：l 与去年同期相比，05年上半年销售面积有所回落，主要是因为宏观调控使市场上出现了持币观望现象。l 销售价格仍然呈上涨趋势，这说明自主型的刚性需求仍旧支撑着青岛房价的持续上涨。l 1-2月属于传统的销售淡季, 而3-6月宏观调控打压密度较大，但青岛市主要开发商的项目销售并未受到严重影响，虽有影响，但整体仍保持着较好的销售状况。l 青岛市各环线房价差处于合理范围之内，其增幅相对较为平稳，受宏观政策的影响不大，市场依旧保持良性发展的态势。3）、三级市场三级市场交易情况如下：2005年前三季度16月2005年16月增幅交易量(套)17,58820,47

40、116.39%交易面积(万)140.86170.3120.90%交易均价(元/)1,722.791,985.5215.22%由上表分析知：l 2005年上半年二手房的交易套数、交易面积和交易均价比05年前三季度同期均有大幅增长，此现象从侧面反映了青岛房地产市场的需求是真实的，其健康发展的趋势是明显的。4、小结通过以上分析，得出以下结论：2005年上半年，宏观调控下的青岛房地产市场总体发展平稳，保持了理性的发展态势。从近期来看，观望者增加，销售量相对减少；从长期来看，随着宏观调控的到位，住房消费需求的日益增长，青岛房地产市场未来总体价格走势仍将呈平稳上升趋势。三、青岛各区主要楼盘及价格分析数据以

41、05年2季度各区住宅平均价格和主要楼盘为基础，进行分析。一、江北片区1）、江岸区： l 05年2季度该区商品住宅平均价格为3,526.37元/平方米，比上季度上涨了 304.85元/平方米，涨幅为9.5%。与去年同期相比上涨了585.85元/平方米，涨幅为19.92%。区域住宅综合平均指数为1,458.60点，比上季度上涨了126.09点，指数增长率为9.5%。住宅销售套数下降了11.54%。数据来源：青岛市房产管理局l 2季度江岸区在推的新项目：圆梦圆国际广场、盛世华庭、台北名居。与去年同期相比，新盘数量明显减少，开发节奏放缓。l 俊华雅苑的小户型项目已全部售謦，仅剩写字楼部分在售，价格与上

42、季度相比几乎没有什么变化。半岛豪庭、枫丹白鹭等楼盘已经售完，有部分二手房源在市场上流通，均价在4,000元/平方米以上。香港瑞安集团的新项目正在紧张的筹备之中，其推出后将引领江城地产的新视角。l 德盛大厦是烂尾楼改造项目，现为商住两用，均价3,300元/平方米，目前销量过半。l 建设大道沿线，基本没有大量房源可供销售。目前，王府花园的房源是最多的，但销售情况不甚理想，这与其过于紧凑的房屋结构有很大关系，且其周边的拆迁工作进展缓慢也是阻碍其市场认可度的刚性因素；该区域小户型项目已基本退出一线市场，新房开发放缓，房价趋于稳定。l 后湖片区基本没有新盘在售。本季度销售量一般，新地.东方华府、中一花园

43、以优良楼盘品质为卖点，取得了较好销售业绩。2）、江汉区：l 05年2季度该区商品住宅平均价格为3,587.62元/平方米，比上季度上涨了158.42元/平方米，涨幅4.62%。与去年同期相比上涨了410.06元/平方米，涨幅为12.9%。区域住宅综合平均指数为1,619.50点，比上季度上涨了71.51点，指数上涨率为4.62%。住宅销售套数下降了14.37%。数据来源：青岛市房产管理局l 本季度，江汉区沿江一带陆续出现了一些新盘，如兰陵大公馆等，建筑形态均是单体带裙楼的小高层及高层，裙楼作商铺。这种模式也是今后一段时期内，老城区新建筑的必然选择，这是由供地规模决定的。l 目前，台北一路的代表

44、性楼盘中侨观邸的销售接近尾声。新华路沿线一带是高档楼盘的聚集区域。万毫国际已经售罄，但其外立面的颜色似乎倍受争议，新华豪庭地段优势明显，价格有所上涨，均价为3,400元/平方米左，精装修小户型项目楚天星座6.26日开盘，其优越的地理位置是一大卖点，销售均价达5,000元/平方米，其销量已过50%，华立新华时代项目依然处于筹备期。l 毗邻王家墩CBD的建设大道附近，商务投资已成为热点。宇济天仙大厦已售罄,项目志顺中央华府均价在4,300元/平方米左右，价格稳定。l 常青路沿线，东舜花园作为空置房重新上市，均价3,500元/平方米。天梨豪园推出三期，均价在3,600元/平方米左右。l 位于唐蔡路2

45、8号的精装修小户型项目创意SOHO均价为3,800元/平方米，比较一下同期推出的楚天星座项目，两者均价相差1,000多元，看来地段对价格的影响力依然十分明显。3）、桥口区：l 05年2季度该区商品住宅平均价格为3,171.80元/平方米，比上季度上涨了262.1元/平方米，涨幅为9.01%，与去年同期相比上涨了418.26元/平方米。涨幅为15.19%。区域住宅综合平均指数为1,501.17点，比上季度涨了124.05点，指数上涨率为9.01%。住宅销售套数下降47.67%。数据来源：青岛市房产管理局l 05年2季度该区域楼盘价格变化幅度不大,而销售量则明显下滑。总体而言，经济适用房和综合品质

46、较好的楼盘受外部因素影响相对较小，基本保持了稳定的价格和销售态势。而投资型楼盘的市场抗性较大，成交均价均有所下调。l 05年2季度在售楼盘集中于宝丰路段及古田片区。小户型精装修公寓宝丰时代的推出使宝丰路沿线更具备商务投资区特质，该楼盘均价为4,300元/平方米,目前销售平稳。但需注意的是,宝丰商圈作为新兴商圈,周边商务氛围及相关配套尚不齐全,短时间内,金叶SOLO国际,中环新天地等投资型楼盘的高度聚集已使该类楼盘的销量逐步放缓,市场接受度有所降低。l 古田片区,作为政府旧城改造的重点区域,开发项目开始向规模化发展。该片区商品住宅产品已脱离以往小规模、设计简单、以多层为主的住宅特点，产品形态及品质都有很大的提升。以天顺园为代表的经济适用房成交均价在2,200元/平方米左右,销售平稳。本区域代表性楼盘香港映象成交价格与上季度相比小幅上扬,显示出良好的市场需求态势。4）、东西湖区：l 05年2季度该区商品住宅平均价格为2,565.02元/平方米，比上季度上涨了115.65元/平方米，涨幅为4.72%。与去年同