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1、中安典当 谈房地产抵押估价的风险与防范建设部、中国人民银行、银监会三部门联合发布的关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知及附件房地产抵押估价指导意见，一方面明确了房地产抵押估价在金融机构抵押贷款风险防范中的重要作用，另一方面则指导实施房地产抵押估价，更好地服务于房地产抵押贷款风险防范，同时也确立了房地产估价行业在社会主义市场经济中的重要地位。笔者认为，风险无处不在，房地产抵押估价也是如此。防范房地产抵押估价风险对金融机构防范房地产抵押贷款风险意义重大，对房地产估价业也意义重大。防范风险首先得认清风险，包括抵押贷款风险和抵押估价风险，然后才能防患于未然。一、房地产抵押贷款风
2、险导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺诈、房地产市场波动。1、抵押物导致风险，指借款人违约时，处置抵押物所得不能清偿全部债务，债权人的利益不能从抵押物处置中获得保障，具体表现在：(1)抵押物法律风险，抵押物不具备合法抵押资格，如权属有争议的房地产，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产等。(2)抵押权有瑕疵，如未经抵押物权利人书面同意而取得的抵押权等。(3)未办理房地产抵押登记，抵押权益无法得到合法保障。(4)抵押物价值不实风险，如抵押物价值被高估，抵押物变现所得无法清偿到期债务。又如抵押物签订了长期租约，租约租金远低于市场租金。(5)由于自然或人为的原因，无意或有意
3、地造成不动产抵押物的灭失，造成抵押房地产价值损失。(6)贷款抵押比率风险，贷款人对抵押物风险估计不够，将该比率设定过高，过多发放贷款，抵押贷款风险自然越大。2、贷款人信用导致风险。主要表现在：(1)借款人因还款能力下降而被动违约，如某些抵押贷款业务中，房地产抵押物只担保部分借款，其余借款以借款人信用或其他资产担保，当市场条件发生变化，借款企业经营出现了困境，借款人还款能力下降，导致抵押贷款风险。(2)因房地产市场发生变化，借款人主动违约。如当房地产市场萧条不景气和楼价下跌后，抵押物市场价值低于贷款余额，借款人选择放弃抵押物而主动违约。(3)借款人借抵押之名将房地产转卖给银行。如借款人的抵押物取
4、得成本较低，近几年房地产市场繁荣，导致该物业增值很快，借款人正常出售，销售所得扣除应缴纳的营业税、土地增值税等税收费用后的净得，低于银行按照放贷成数可发放的抵押贷款。3、借款人欺诈导致风险，借款人采取欺诈行为，通过捏造事实，隐瞒真相或其他不正当手段，以房地产作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使房地产抵押贷款风险。主要表现在：(1)虚拟抵押。抵押物根本不存在，借款人通过伪造权证签订抵押担保借款协议，未办理抵押登记手续，没有取得合法的抵押权证。(2)旧契证抵押。借款人持已失效的旧契证，经公证机关公证后，便向银行办理抵押贷款手续，欺诈银行放款。(3)假证抵押。借款人的抵押物不具备抵
5、押资格，但是借款人伪造假证。改变其权属信息，办理抵押贷款。(4)租赁房屋抵押。指借款人用自己租赁的房屋作为抵押物向银行申请贷款。(5)出租房抵押，借款人在办理抵押贷款前将房地产以远低于市场租金的价格长期出租或者以一次买断方式签订零租金的长期租约。4、房地产市场波动导致风险。在房地产市场价格上升阶段，房地产抵押贷款风险发生概率小，即使出现无法还款的情形，借款人也会主动出售抵押物偿还借款，而不是选择放弃抵押物。但是，在房地产价格下跌阶段，即使有能力还款，借款人也可能选择放弃抵押物，这个阶段房地产抵押贷款风险发生的概率较大。二、抵押估价在房地产抵押贷款风险防范中的作用房地产抵押需提供客观、合理、合法
6、的抵押估价报告，主要用于防范房地产抵押贷款中的抵押物风险和借款人欺诈风险，并能提醒警示市场风险，具体表现在：1、确定估价对象作为抵押物的合法性。抵押估价指导意见第十一条规定，法律、法规规定不得抵押的房地产，不得作为抵押估价对象。对估价对象的抵押合法性审查，可有效防范抵押物法律风险。2、对抵押物现场查勘，全面了解抵押物实体状况、使用状况，能有效识破虚拟抵押、租赁房屋抵押等欺诈伎俩。对已出租房屋租约调查，可以评估出租约限制条件下的物业真实价值，避免房地产抵押价值判定不实而导致的抵押物价值不实风险。3、对抵押物权属调查，全面了解抵押物权属状况，能识破旧契证抵押、假证抵押等欺诈伎俩。同时通过真实披露抵
7、押房地产权属状况，可以防范抵押房地产权属存在瑕疵带来的风险。4、房地产抵押估价活动是一项专业工作，只有具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力的房地产估价师才能胜任。客观、合理的估价可以防范抵押物价值不实风险。5、对房地产抵押价值未来下跌的风险的关注，对抵押物变现能力分析，对报告使用者的提示，以及各项知悉的法定优先受偿款的揭示，提醒警示市场风险，合理设定贷款抵押比率，防范抵押物贷款抵押比率风险。三、抵押估价面临的处罚风险一旦估价机构和估价师出具不实抵押估价报告，那么将面临行政处罚风险、民事赔偿风险和刑事处罚风险。房地产估价机构管理办法和注册房地产估价师管理办法对此都有明文规定。估价机构和
8、估价师一旦被要求承担民事赔偿责任或被行政、刑事处罚，那么其声誉将全面受损，难以在市场中立足，估价机构承揽业务将很困难，估价师会因此而职业前途堪忧。对此，估价机构和估价师必须清醒认识。四、导致抵押估价风险因素分析风险源自估价单位未能出具客观、合理、合法的抵押估价报告，具体表现在：(1)估价对象不具备合法抵押资格，房地产抵押估价本身不合法；(2)抵押价值不客观、不合理，如高估市场价值或低估知悉的法定优先受偿款。(3)滥用假设限制条件，未披露对估价结果有重大影响的因素，如经营性房地产的长期租约。(4)抵押物变现能力分析不客观，误导抵押贷款机构提高放贷成数，如将物业变现能力差定性为变现能力强。在房地产
9、抵押估价实务操作中，导致抵押估价报告不实而产生抵押估价风险的因素主要有估价师个人因素和估价机构因素。1、估价师个人因素。(1)估价人员能力因素。房地产抵押估价指导意见第七条规定：从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。抵押估价人员不具备抵押估价能力，如对不能作为抵押物的公共设施进行抵押估价。(2)估价人员不敬业，职业意识差。对抵押估价工作敷衍对待，不查勘现场，不做市场调查，不严格按照估价规范中规定的程序进行估价，导致抵押估价结果不客观不合理。(3)估价人员缺乏风险意识，不能认清抵押估价风险的存在，高估抵押价值。(4)估价人员不能坚持估价原则，明知道
10、抵押价值不客观不合理，但迫于公司和客户压力，按客户要求，出具不实抵押估价报告。(5)估价人员缺乏职业道德，不遵守职业道德规范，出具不实抵押估价报告。如明明知道抵押价值不合理，也知道其中的风险，但收受商业贿赂后，心存侥幸，故意高估抵押价值。2、估价机构因素。(1)估价机构缺乏具备抵押估价能力的房地产估价师，导致估价机构没有能力从事抵押估价业务；(2)估价机构内部估价报告审核体系不完善，房地产抵押估价报告未经严格审核便发出；(3)机构人力资源管理欠缺，估价人员不稳定，机构留不住人才，导致抵押估价新手居多，抵押估价能力差；(4)机构的薪酬体系不合理，片面将估价师收入与估价收费挂钩，迫使估价师为了能收
11、到评估费，主动取悦客户，迎合客户不合理要求，出具不实抵押估价报告，此外，薪酬体系不合理也会导致估价人员频繁流动。(5)机构缺乏诚信，为取悦客户，争取业务，片面满足客户要求而向注册房地产估价师施加压力，出具抵押价值高估不实的房地产抵押估价报告。(6)机构业务管理不完善，给不法分子可乘之机，冒用机构名义，出具抵押估价假报告。(7)估价机构中的害群之马，通过高估抵押价值及降低估价收费进而降低估价报告质量等不正当手段搞恶性市场竞争，扰乱抵押估价业务市场的正常竞争秩序。这种恶性竞争，短期是劣币驱逐良币，长期则是导致整个行业声誉受损。五、抵押估价风险的防范综上分析，笔者认为，防范抵押估价风险，应该从三个层
12、面着手，即行业、机构与估价师。1、主管部门加强对估价机构的监管，行业协会倡导行业自律，建立完善的估价机构与估价师诚信档案，维护估价行业公平竞争市场环境。(1)三部委对通知及估价指导意见实施状况和效果进行检查，及时发现问题解决问题。(2)行业内部进一步加强对抵押估价报告质量检查与业务规范管理，对抵押估价中通过虚估、高估抵押价值行为争夺业务等不正当竞争行为予以查禁与处罚，将害群之马列入抵押估价黑名单，起到杀一儆百的震慑效果。(3)进一步规范房地产抵押估价收费，加强行业收费自律，制止估价机构为争夺业务竞相压价的恶性竞争行为。(4)在继续教育培训中，加强估价能力培训、执业风险意识教育和职业道德教育，提
13、升估价人员专业素质，全面树立行业风险意识，自觉抵制商业贿赂。(5)加强估价机构和估价人员的诚信档案建设与管理，倡导诚信，通过信用管理有效约束估价机构和估价人员。2、估价机构应该树立风险意识，树品牌意识，重视抵押估价风险，坚持自律，加强内部管理，避免短视行为，建立和完善抵押估价风险防范机制。(1)建立健全内审机制，加强抵押估价过程的程序审核和估价报告质量审核。(2)加强估价师的业务能力培训和职业道德培训。(3)重视人才，建立合理的薪酬体系，吸引优秀人才加盟。(4)机构自律，自觉维护估价行业声誉，自觉抵制行业中的商业贿赂，不参与不正当竞争，而且敢于对不正当竞争行为进行检举揭发。(5)立志高远，树品
14、牌意识，创估价行业品牌。3、房地产估价师作为抵押估价具体承办者，其抵押估价能力和职业道德素质也是抵押估价风险防范关键。房地产估价师应从自身做起，提升抵押估价能力，坚持估价执业准则，恪守职业道德。(1)房地产估价师应珍惜行业协会组织的继续教育培训机会，同时也积极参与机构内部组织管理与培训，提高自身抵押估价业务能力和职业道德素养，坚持估价原则，自觉抵制商业贿赂。(2)房地产估价师在工作实践中积极思考与学习，不断积累实践经验，提高风险识别能力，提升抵押估价能力。(3)房地产估价师还需要加强对估价研究与房地产市场的研判，提升自身能力，同时，也为推动整个估价行业发展尽力。六、结语防范抵押估价风险是一项长期而且复杂的工作，这需要行业主管部门、行业协会、估价机构、估价人员以及服务机构等多方面参与和努力。我们相信，在我们努力下，我们必能防范好抵押估价风险，树诚信房地产估价行业形象。
