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1、关于A公司申请抵押贷款伍仟伍佰万元的调查报告A公司向我社提出书面申请：以权属B共有的位于茂名市X路X号的房地产,土地使用面积2820平方、建筑面积8116.21平方作抵押，向我社申请抵押贷款伍仟伍佰万元，用于公司经营流动资金，期限3年。通过我社信贷人员对该企业及贷款的有关情况进行详细调查和实地考察，现将调查情况报告如下：一、贷款申请方案A公司成立于2003年7月，法人代表M。现该公司根据市场业务发展的需要，把握粤西地区千载难逢的发展机遇，积极扩张业务，计划将公司2012年的销售收入提高40%，销售额达到25505万元。现要购买大量装修材料、建材料、照明材料、灯饰等，需流动资金7500多万元。因
2、缺口部分资金，特向我社申请贷款5500万元，以权属B共有的位于茂名市X路X号的房地产，土地使用面积2820平方、建筑面积8116.21平方作抵押，期限3年，实行分期还款。二、申请人的基本情况（一）申请人的概况申请人A公司于2003年7月在高州市工商行政管理局登记注册成立，法定代表人M，组织机构代码证号：X，注册资金X万元，企业法人营业执照注册号440981000017989，贷款卡X，税务登记证X（地税）。经审查，客户借款主体资格符合贷款通则条件，所有证照全部按期年检，真实有效。公司地址位于高州市商业旺地，X，主要经营批发、零售：建筑材料、装修材料、家用电器、照明器材、灯饰、水暖器材。（二）市
3、场占有份额申请人A公司采购销售产品主要分为外地采购和本地采购，外地采购量较本地采购量多。与外地合作较多的公司有：佛山市禅城区亮点建材有限公司，广州市长电电力母线槽有限公司，佛山市顺德区龙江镇陈涌彩艺玻璃工艺厂，广东求精电气有限公司，深圳市狄能科技有限公司，南宁金豪装饰材料经营部等。与本地合作较多的茂名地区公司有：高州市吴氏物资建材供应部，茂名市锦辰贸易发展有限公司，茂名市兴盈不锈钢发展有限公司，化州市海利不锈钢板厂，茂名国能建材经营部等。A公司经营范围较广，市场占有份额多。（见图表一）A公司主要采购客户表外地客户（主要）本地客户（主要）佛山市禅城区亮点建材有限公司高州市吴氏物资建材供应部广州市
4、长电电力母线槽有限公司茂名市锦辰贸易发展有限公司佛山市顺德区龙江镇陈涌彩艺玻璃工艺厂茂名市兴盈不锈钢发展有限公司广东求精电气有限公司化州市海利不锈钢板厂深圳市狄能科技有限公司茂名国能建材经营部南宁金豪装饰材料经营部高州市程顺实业有限公司目前，与A公司签约较大、交易时段较长的合约商是南宁市金豪装饰材料经营部、佛山市顺德区德泰昌贸易有限公司。A公司与南宁市金豪装饰材料经营部合作购进木材装修材料，共两份，合约总价款为42013250元；与佛山市顺德区德泰昌贸易有限公司合作购进钢材等建筑材料，合约总价款为3368000元。（三）申请人资本构成该公司2003年6月成立时，注册资本为人民币50万元。经二次
5、股份转让后，注册资本50万元，实收资本50万元，主要由两大股东出资构成，其中：股东M出资20万元，占注册资本的40%；N出资30万元，占注册资本的60%。注册资本金全部到位，并经高州市潘州合伙会计师事务所验资审验。（附表）注册资本及实收资本情况明细表单位名称：A公司注册资本币种：人民币 货币单位：万元股东名称认缴注册资本实收资本金额出资比例 金额 占注册资本总额比例其中：货币出资金额占注册资本总额比例M2040%2040%2040%N3060%3060%3060%本页小计50100% 50100% 50100% （四）公司股东资信情况企业法定代表人M，女，1973年4月出生，公民身份证号码：X
6、，法定住址：广东省茂名市茂南区油城五路X房。M从事批发、零售行业已15年，诚实守信，有较强的创新能力、企业经营管理理念及较高的管理水平。经过多年的拼搏，M具备了丰富的社会阅历和人脉关系，并积聚了雄厚的资金实力。经人民银行征信系统查询，M没有欠其他金融机构贷款，没有对外担保，无历史不良记录，信用状况良好。企业股东N，男，1962年7月出生，公民身份证号码：X，法定住址：广东省高州市X号。N从事批发、零售行业已20年，诚实守信，有较强的创新能力、企业经营管理理念及较高的管理水平，具备了丰富的社会阅历和人脉关系，并积聚了雄厚的资金实力。经人民银行征信系统查询，N在中国农业银行高州市支行贷款余额500
7、万元，贷款正常，无欠息，没有其他对外担保，无历史不良记录，信用状况良好。三、公司资信情况2011年度报表资产总额9992万元，负债3617万元，资产负债率为36 %，资产负债率较低，财务状况较好。经人民银行征信系统查询，A公司贷款卡年审合格，状态正常，在中国农业银行高州市支行贷款余额1480万元，贷款正常无欠息，无历史不良记录，没有对外担保，信用状况良好。四、申请人所属行业分析改革开放30年，我国建筑装饰装修行业获得巨大的发展，为我国经济建设和社会发展做出了巨大的贡献。建筑装饰行业已经成为建筑业中的三大支柱性产业之一，是一个劳动密集行业。建筑装饰行业是随着房地产热潮的逐步兴起，快速成长起来的朝
8、阳产业。近些年来，伴随中国经济的快速增长以及相关行业的蓬勃发展，建筑装饰行业愈加显示出了其巨大的发展潜力。2008年，我国装饰业产值已达14700亿元，占国内生产总值的3.2%；2009年建筑装饰业总产值同比增长15%左右；2010年我国建筑装饰行业工业总产值达2.1万亿元。“十一五”期间，行业的组织化和集中化程度有所提高，装饰企业数量已由19万家减少至15万家左右。2011年，全国建筑装饰行业完成工程总产值达到2.35万亿元规模，实现了12%左右的增长速度，再创历史新高。中国建筑装饰材料行业也随着房地产、建筑装饰业的发展得到了快速发展。目前，我国加大基础设施建设、建材下乡以及城市化进程加快对
9、我国建筑装饰产业发展带来不可忽视的推动，建筑装饰行业有望获得更高的增长。五、对申请人行业经营分析（一）公司概况A公司位于高州市X，该地段是高州城主要商业中心，交通方便,商户众多，有利于从事建筑材料、装饰材料、家用电器、照明器材、灯饰、水暖器材的批发、零售，是商业客户的兵家必争的商业旺地，更有利扩大业务发展空间。（二）公司经营状况及目标2011年，公司存货7090万元，主营业务收入18218万元，年纯收入1764万元。为了把握机遇，抢占市场份额，计划在2012年将公司的销售收入提高40%，销售额达到25505万元。（三）公司投资环境“十二五”是我国重要的发展时期，也是粤西地区发展的重要时段 。“
10、十二五”规划提出，一、经济平稳较快发展，经济实力进一步增强，生产总值年均增长10%以上，增长速度超过全省平均水平，到2015年全市生产总值达2400亿元；人均生产总值年均增长速度8.5%以上，到2015年达到36000元。二、全面发展商贸流通业。积极发展电子商务，建立健全现代消费营销体系，不断提高居民消费的便利性。积极引进国内外大型商贸流通服务企业，鼓励支持本土企业做大做强。深入推进“万村千乡”、“双百”市场、农超对接工程。规划建设一批特色商业街。三、建立扩大消费需求的长效机制，把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，构建长效机制，着力培育新型消费模式和消费热点，稳步提升居民消费率。预计到201
11、5年，茂名全市社会消费品零售总额达到1400亿元，有力地支持商贸、邮政、供销等企业向农村延伸服务，积极发展连锁超市、便利店等新型流通业态，促进生产制造与商贸流通的产销对接，发展大型超市集团和连锁商业集团，规划建设一批商贸城或商贸中心。未来茂名、高州地区商贸发展快速，商家纷纷将投资茂名地区城市。大型房地产开发商、大型超市集团和连锁商业集团等进驻茂名市，因此，未来茂名、高州等地区商业环境投资价值不断提高。因而，如果该公司抓住机会，将会快速发展。六、申请人的财务状况分析根据该企业提供的2009年、2010年、2011年及近期财务会计报表分析如下：基本财务状况一览表单位：万元项 目2009年2010年
12、2011年一、总资产8188102839992货币资金211315321应收帐款105212311633预付帐款存货609179027090其他应收款845247流动资产合计743895009091长期股权投资固定资产原值8139301131固定资产净值750783901在建工程 固定资产合计750783901二、总负债417744893617短期借款应付帐款281721672113预收帐款应付工资应付利润其他应付款102224应交税金长期借款135023001480三、所有者权益401157946375主营业务收入98721335618218主营业务成本87881176515948营业费用1
13、09103325主营业务税金及附加财务费用151251181管理费用其他业务利润营业外收入 营业外支出 利润总额82412371764所得税 净利润82412371764四、财务指标主营业务利润率11%12%12%资产收益率10%12%18%资产负债率51%44%36%净利润率8%9%10%流动比率263%434%425%速动比率48%73%94%1、资产负债分析据借款申请人所提供的连续三年的资产负债表有关数据显示，该企业2009年资产总额8188万元,主要包括货币资金211万元,应收账款1052万元,预付账款0万元,存货6091万元,其他应收款84万元，固定资产750万元。负债4177万元,
14、主要包括应付账款2817万元, 预收账款0万元,其他应付款10万元,长期借款1350万元，资产负债率为51%；2010年资产总额10283万元,主要包括货币资金315万元,应收账款1231万元,预付账款0万元,存货7902万元,其他应收款52万元，固定资产783万元。负债4489万元,主要包括短期借款0万元,应付账款2167万元, 预收账款0万元,其他应付款22万元,长期借款2300万元，资产负债率为44%；企业2011年资产总额9992万元,主要包括货币资金321万元,应收账款1633万元,预付账款0万元,其他应收款47万元，存货7090万元, 固定资产901万元。负债3617万元,主要包括
15、短期借款0万元,应付账款2113万元, 预收账款0万元, 其他应付款24万元,长期借款1480万，资产负债率为36%；该企业的资产负债率较低，显示经营状况稳健良好。2、经营利润分析据借款申请人所提供的连续三年的损益表有关数据显示，该企业2009年主营业务收入9872万元，主业利润1084万元，净利润824万元；2010年主营业务收入13356万元，主业利润1591万元，净利润1237万元；2011年主营业务收入18218万元，主业利润2270万元，净利润1764万元；该企业的收入及利润三年稳步增加，反映企业的业务发展不断扩大，经营比较稳健。3、所有者权益分析该企业2009年所有者权益4011万
16、元，主要是实收资本50万，资本公积2134万，未分配利润1826万元；2010年所有者权益5794万元，主要是实收资本50万，资本公积2828万，未分配利润2916万元；2011年所有者权益6375万元，主要是实收资本50万，资本公积2238万，未分配利润4087万元；所有者权益逐年增大，可见该企业的实力在不断渐强。4、其他比率分析该企业近三年的流动比率分别为263%、434%、425%，可见企业拥有的营运资金可用于抵偿短期债务，债权人权益保障程度大。近三年的速动比率分别为48%、73%、94%，可见企业资产流动性日益增强，企业财务状况良好。5、2011年底主要财务科目的解释（1）应收账款16
17、33万元，购销客户未达账货款。（2）存货7090万元，公司库存存货。（3）固定资产901万元，公司房屋、货架、车辆等设备。（4）应付账款2113万元，购进材料、商品成品未付厂家货款。综上所述，综合反映申请人财务状况较好，没有较大的财务风险，具有一定的承贷能力。七、流动资金贷款需求量测算（一）流动资金贷款需求量测算借款人营运资金量影响因素主要包括现金、存货、应收账款、应付账款、预收账款、预付账款等，根据流动资金贷款管理办法，对企业2011年的营运资金量测算如下：应收账款周转次数销售收入/平均应收账款余额=18218/1432=12.72 存货周转次数销售成本/平均存货余额=15948/7496=
18、2.12应付账款周转次数销售成本/平均应付账款余额=15948/2140=7.45周转天数=360/周转次数营运资金周转次数360/(存货周转天数+应收账款周转天数应付账款周转天数预付账款周转天数预收账款周转天数)=360/(170+28-48)=360/150=2.4预计销售收入年增长率=（预计销售收入-上年销售收入）/上年销售收入=（25505-18218）/18218*100%=40%营运资金量上年度销售收入（1上年度销售利润率）（1预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数=18218*(1-0.12)*(1+0.4)/2.4=9352万元（二）估算新增流动资金贷款额度据调查了解，借款人
19、申请人可用自有资金如下：未分配利润4087万元中可用于营运资金周转的部分约为2916万元，该公司2011年净利润1764万元,固定资折旧为83万元，计划归还中国农业银行高州支行贷款1480万元。可用自有资金=未分配利润中可用于营运资金周转的部分+当年净利润+折旧-分红-计划归还贷款=2916+1764+83-0-1480=3283万元新增流动资金贷款额度=营运资金量借款人自有资金现有流动资金贷款其他渠道提供的营运资金=9352-3283-0-0=6069万元。目前建筑材料、装饰材料、商品价格高，采购成本高涨，根据该企业2012年销售收入增长率40%的目标，因此分析该公司申请流动资金贷款5500
20、万元贷款额度合理，符合业务发展需求。八、对贷款用途合规合法性和还款来源的分析申请人申请借款5500万元用于公司经营流动资金，有市场、有效益，符合国家产业政策和信贷政策的有关规定，借款用途合理可行。目前该公司自筹资金已经到位，其中A公司在高州市工行基本账户资金余额300万，A公司在我社一般账户资金余额2200万元，A公司股东M个人账户余额829万。按现在市场的发展及建材行业分析，市场经营前景良好。根据该公司近三年的报表显示，销售额平均增长率为35%，平均净利润率为9%。保守测算该公司2012年销售增长25%，净利润率9%，净利润为2049万；但若在我社融资5500万元，将要支付利息457万元，因
21、此，综合各方因素分析，预测2012年该公司净利润为1592万元。随着业务的发展，每年利润将有所增加，同时归还贷款本金，财务支出将逐步减少，用利润及流动资金还本付息，预测能按期还本清息，判断申请人第一还款来源较为充裕。九、抵押物情况分析抵押物权属B共有的位于茂名市X路X号的房地产（土地使用面积2820平方、建筑面积8116.21平方）,抵押物权属清晰。抵押物位置距离茂名市客运中心站不到500米，距离茂名市火车东站不足400米，距离高水公路约3公里，周边中小学、肉菜市场、便利商店等配套设施完善。地理位置交通方便，变现能力强，土地使用面积2820平方米、建筑面积8116.21平方，为商住用途，出让类
22、型，法定使用年限65年，已使用8年，使用权年限至2068年8月2日止。押物所在区域是茂名市餐饮业聚集度最高、高档餐饮业核心位置。抵押物周边商业环境非常好、公共设施完善。抵押物出租做餐饮业，每月租金收入38.5万元，由 “新高品味”经营，而且相当成功。“新高品味”已深入人心，是茂名市地区一个优秀的本地品牌。2011年，拍卖文光小区、福地小区茂名两幅“地王”就是在该抵押物附近，当时拍卖均价1.17万元/平方。考虑到“地王”拍下的仅仅是土地，而且需留除较大公共面积，按规划“地王”真正实用(出售或出租)土地面积价值远远不止1.17万元/平方，而抵押物土地全是实用面积，因此我社内部评估价土地1.8万元/
23、平方，建筑物4100元/平方，评估相当保守。目前，“茂名名雅世家”、“财富名门花园”的毛坯房销售均价都在6000元/平方以上，因此，综合抵押物评估总价格8400万元，整体抵押物足值。此外，两幅“地王”将建成综合商业中心，商住、娱乐、餐饮等产业高度集中，给抵押物带来巨大升值空间大。因此，综合判断第二还款来源合法有效、足额。九、风险分析（一）经营风险。各行业都离不开人的管理经营，经营得好与坏，决定于管理，目前茂名地区的贸易管理水平总体较低。A公司的法人代表M对这方面有较深体会，具备较高的管理理念，经营风险可控。（二）市场风险。虽然目前贸易市场前景正常，但同样存在着较激烈的竞争。房地产行业是建筑材料
24、、灯饰、装修材料、水暖器材最大需求商，该公司的主营业务为批发建筑材料、装修材料，作为房地产行业的下游企业，受到房地产市场的影响较大。但是，茂名市政府提出，2012年，茂名将深入贯彻落实国家和省有关促进房地产市场健康发展的要求，促进全市房地产开发投资消费以及相关房地产税收继续保持稳步增长；继续引导房地产开发企业增加适合我市居民住房消费实际的中低价位、中小套型普通商品住房供应数量，积极争取通过增加用地供应等有效措施以调节住房价格的增长速度，使住房供求关系趋于正常。同时，扩大住房保障覆盖面，住建局将继续督促各地落实国家和省有关规定，将土地出让金净收入按不低于的比例以及住房公积金增值净收益全部用于保障
25、性住房建设。除继续推进政府投资和企业自建保障性住房外，大力推行在新出让商品住房建设用地和“三旧改造”住房项目中配套建设一定比例的保障性住房。因此，综合各方面的政策分析，建材装饰市场相对波动应该不大，整体经济环境对于建材、装饰材料总体需求应可保持缓慢平稳增长。综合各方面因素，国家政策调控房地产市场，一定程度上影响建筑材料、灯饰、装修材料、水暖器材价格及需求，但就茂名地区建筑材料、灯饰、装修材料、水暖器材等市场价格、需求波动不大。中国南方沿海广西防城港钢铁基地项目和广东湛江钢铁基地项目正式获批，两大钢铁项目有望在本月底正式开工建设。广东湛江钢铁基地项目，建设地点在广东省湛江市东海岛，实施单位为宝钢
26、湛江钢铁有限公司，建设规模为年产铁920万吨、钢1000万吨、钢材938万吨，总投资为696.8亿元人民币。项目将在广东累计压缩粗钢产能1614万吨的基础上实施。广西防城港钢铁基地项目，建设地点位于广西壮族自治区防城港市企沙工业园，建设规模为年产铁850万吨、钢920万吨、钢材860万吨，总投资为639.9亿元人民币。项目将在广西和武钢累计压缩粗钢产能1070万吨的基础上实施。钢铁产业转移至粤西地区，茂名市有较好的地缘优势，有着物流成本优势，原料和成品运输费用减少,该公司经营建材批发、零售是相当利好因素。因此，综合各方面的政策分析，建材、装修材料贸易企业相对波动应该不大，整体经济环境对于钢材、
27、装饰材料总体需求应可保持缓慢平稳增长。因此，市场风险不大。十、贷款发放对我社的作用该公司在高州市同行业中排名前列，如果该贷款在我社发放，可以增加我社的对公存款和结算收入。鉴于该企业拥有良好的经营管理及行业背景，在目前经济发展特飞猛进时期下，将有利于调整我社贷款结构，分散我社贷款的抗风险能力，增加我社的效益和市场竞争力。十一、综合结论A公司主体资格合法合规，经营管理正常，有一定的效益，投资合理，收益前景较为乐观，自筹资金充足。抵押担保合法有效，对贷款的合法性、安全性、效益性有保证。同意在符合抵押贷款比例管理原则的基础上，向该企业贷款5500万元用于经营流动资金，期限3年。为防范风险，我社将对该贷款采取以下措施：1、借款人公司所欠贷款余额1480万元。为了确保我社贷款授信资金安全，我社要求借款先归还所欠他行贷款后，才发放贷款。2、要求借款人与我社签署举债承诺，如在他行增加融资或对外提供担保须征得我社同意。3、安排专职信贷员定期或不定期到企业了解企业的生产经营情况，落实好分期还款计划。并经常性地对抵押物及保证人进行跟踪了解和检查，确保信贷资产的安全。调查人：2012年X月X日
