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1、东方红城项目投资估算报告一、项目概况及估算说明东方红城项目现有可开发土地268亩，其中含政府工程三馆一园和农业自留地50亩，永兴路道路占地16亩。实际可用于建设新民居安置房和商品房的土地为202亩。其中，永兴路以北42亩，永兴路以南115亩，振兴路以南45亩。此估算报告以充分尊重八四村村民及村委会的意见为出发点，以目前建筑市场和房地产开发市场各项费用支出的中等水平为依据，通过科学的计算方式完成的。按照八四村村民和村委会的意见，永兴路以北区域作为安置区，由我方负责建设，建设费用通过永兴路以南地块和振兴路以南地块的开发所获得的利润折抵。按照目前的规划，永兴路以北地块总建筑面积55046，其中多层建
2、筑面积29565，小高层建筑面积25481。永兴路以南地块和振兴路以南地块目前规划尚未确定，但按照常规的多高层混合规划容积率为1.8计算，估计建筑面积为192096。按照我们的规划思路，多高层各占一半算，多层为96048，高层为96048。地块相关经济数据如下表：【表1.1】地块主要经济指数表项目名称单位数量规划用地亩268其中三馆一园亩20农业自留地亩30永兴路占地亩16居住区规划用地亩202其中永兴路北安置区用地亩42永兴路南商品房用地亩115振兴路南商品房用地亩45居住区建筑面积247142其中安置区建筑面积55046其中多层建筑面积29565小高层建筑面积25481商品房区建筑面积19
3、2096其中多层建筑面积96048高层建筑面积96048商品房区门脸面积11000二、安置区建设成本估算（一）前期工程费用【表2.1】前期工程费用统计表序号项目算式总量结果（万元）1规划方案设计费总规2万元/公顷，单体10元/总规2.8公顷，单体5504660.652施工图纸设计费15元/5504682.573景观方案设计费10元/,按绿化面积计算1680816.814地质勘探55三通一平费用含拆迁补偿、青苗补偿、运作费用等306总计195.03（二）土建费用【表2.2】土建费用统计表序号项目单位成本（元/）数量结果（万元）1多层土建费用建筑费用850（含建筑税）295652513.03电梯费
4、用11029565325.222高层土建费用建筑费用1350（含建筑税）254813439.94电梯费用6525481165.633总计6443.82以上土建费用不含项目二次装修费用、天然气入户费用、壁挂炉及太阳能热水器的费用，此部分费用需由八四村承担，或者我公司代购，八四村以土地折抵。（三）配套工程费用【表2.3】配套工程费用统计表序号项目算式总量结果（万元）1绿化50元/，按绿化面积计算1680884.042外网（含道路、管网、燃气工程等）250元/550461376.153人防工程多层：总建筑面积*3%*1500元高层：首层建筑面积*1500元多层建筑面积：29565高层首层建筑面积：2
5、364按规定需缴纳人防费用487.64万元，运作后预计缴纳人防费用50万元，此处以50万元算4小区配套（含体育运动设施、活动休闲设施等）505总计1560.19（四）开发费用【表2.4】开发费用统计表序号项目算式总量结果（万元）1项目运营管理费含行政运营费用，员工工资、福利，办公费用等，合计20元/55046110.092市政配套费含市政配套费、旧城改造费、新墙材基金、绿化补偿费、安全防护文明措施费等，其中部分费用可与项目建成后返还，所以此处仅算市政配套费27.5元/55046151.383监理费10元/5504655.054总计316.52因新民居建设项目税收制度和收取额度尚不明确，所以以上
6、费用不含税金。如政策明确后，需缴纳税金，因此部分没有入市销售，故此部分费用需由八四村负责缴纳。另安置区的用地指标费用，我公司不承担，需要八四村独自承担。（五）总成本费用汇总表【表2.5】总成本费用汇总表序号项目计算依据计价（万元）单位成本（元/）1前期工程费用见表2.1195.032土建费用见表2.26443.823配套工程费用见表2.31560.194开发费用见表2.4316.525合计14项之和8515.561547三、商品房区建设成本估算（一）前期工程费用【表3.1】前期工程费用统计表序号项目算式数量结果（万元）1规划方案设计费总规2万元/公顷，单体10元/总规10.7公顷，单体1920
7、96213.52施工图纸设计费15元/192096288.143景观方案设计费10元/,按绿化面积计算6483264.834地质勘探205三通一平费用含拆迁补偿、青苗补助、运作费用等2006总计786.47（二）土建费用【表3.2】土建费用统计表序号项目单位成本（元/）数量结果（万元）1多层土建费用850（含建筑税）960488164.082高层土建费用建筑费用1450（有部分18层高层，合计折合1450元/，含建筑税）9604813926.96电梯费用100（因18层高层上有两部电梯，折合100元/，含建筑税）96048960.483总计23051.52（三）配套工程费用【表3.3】配套工程
8、费用统计表序号项目算式总量结果（万元）1绿化50元/，按绿化面积计算64832324.162外网（含道路、管网、燃气工程等）250元/1920964802.43人防工程多层：总建筑面积*3%*1500元高层：首层建筑面积*1500元多层建筑面积：96048高层首层建筑面积：5660按规定需缴纳人防费用1286.62万元，运作后预计缴纳人防费用200万元，此处以200万元算4小区配套（含体育运动设施、活动休闲设施等）2005总计5526.56（四）开发费用【表3.4】开发费用统计表序号项目算式总量结果（万元）1项目运营管理费含项目开发期行政运营费用，员工工资、福利，办公费用等，合计20元/192
9、096384.192市政配套费含市政配套费、旧城改造费、新墙材基金、绿化补偿费、安全防护文明措施费等，其中部分费用可与项目建成后返还，所以此处仅算市政配套费27.5元/192096528.263用地指标费30万元/亩160亩48004监理费10元/192096192.15营销推广费用含项目开发期产品的包装、推广及销售物料（如售楼部的建设等）、媒体广告发布等所产生的费用，合计30元/192096576.296总计6480.84（五）总成本费用汇总表【表3.5】总成本费用汇总表序号项目计算依据计价（万元）单位成本（元/）1前期工程费用见表3.1786.472土建费用见表3.223051.523配套
10、工程费用见表3.35526.564开发费用见表3.46480.845合计15项之和35845.391866四、项目经济效益评价（一）商品房区利润评估1、商品房区销售总额按照目前周边项目的销售情况，商品房区住宅的售价在2400元/平米左右，商铺在4500元/平米左右时比较切实市场的价格。按住宅均价2400元/平米算，商品房区合计有住宅181096，所以住宅合计的销售额为43463.04万元；按商铺均价4500元/计算，商品房区商铺合计的销售额为4950万元，所以商品房区合计的销售额为48413.04万元。2、商品房区需缴纳的税金由于商品房区属于地产开发性质，因此，需缴纳正常的开发税费，具体如下表
11、：【表4.1】开发税费表序号税费名目税费额度数量结果（万元）1营业税开发总收入的5%48413.04万元2420.652城建税营业税的5%2420.65万元121.033教育附件费营业税的3%2420.65万元72.624地方教育附加费营业税的2%2420.65万元48.415印花税收入的万分之五48413.04万元24.2土地增值税开发总收入的5%48413.04万元2420.65企业所得税开发总收入的2.5%48413.04万元1210.336总计6317.893、商品房区总利润商品房区总销售额为48413.04万元，开发建设成本为35845.39万元，需缴纳的税费为6317.89万元，所
12、以商品房区的总利润为:总销售额-开发成本-需缴纳的税费=6249.76万元所以商品房区可得的总利润为6249.76万元。折算可知，商品房区每平米土地的利润为586元。（二）项目总收益评估由安置区成本核算可知，安置区的总建设成本为8515.56万元。而商品房区的利润仅为6249.76万元。商品房的利润6249.76万元折抵掉安置区的建设成本8515.56万元，我公司尚亏损2265.8万元。以上亏损尚未考虑房地产开发的市场风险性，以及一些不可预见费用。更未考虑房地产项目的基本收益率以及资本的通货膨胀率。若综合考虑以上因素的话，我公司按此种方式开发此项目的亏损将会更大。考虑正常的房地产开发收益、资本通货膨胀率、市场风险等因素，我公司在此项目上至少盈利2000万元才是可行的投资。加上以上计算的亏损额2265.8万元，八四村需另外无偿供应我公司盈利额在4265.8万元的土地进行商品房开发，我公司方值得建设此项目。按每平米土地的开发利润为586元计算，八四村需另提供给我公司109亩土地以供开发。即八四村需合计供应我公司用于商品房开发的土地为269亩（不含三馆一园用地、农业自留地用地及安置区用地）。
