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1、中国人民大学继续教育学院（网教部）/本科毕业论文/0909批次真实姓名：吴垠用户名：wuyin0909所属服务站：奥鹏江西九江电大学习中心指导教师：李诗洋老师 商业银行抵押贷款存在的问题和对策浅析商业银行个人住房抵押贷款的风险及对策 【摘要】：【关键词】：抵押贷款、商业银行、住房抵押、反向抵押、风险控制 【正文】：进入21世纪以来，随着国有商业银行市场化的进一步加深以及各种非国有金融机构的发展和壮大，抵押贷款在中国的商业银行范围内得到了飞速而广泛的应用。尤其是自1980年开始个人住房抵押贷款的快速发展，对中国经济发展起着重要的意义，但同时也带来了相关的一些问题。我们需要扬长避短，发挥抵押贷款的
2、优势，尽量避免抵押贷款产生的不利后果。一、 商业银行抵押贷款的概念和种类抵押是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人，但债权人并不占有财产，以财产担保的债务一经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。在我国法律定义上，抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：1.存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各
3、种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。2.客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。3.证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。4.设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。5.不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。6.人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。但是在实际的商业银行操作中，目前实行的抵押贷款主要集中在设备抵押和不动产抵押上，其余四类抵押贷款比重明显偏小，尤其在三线城市中基本处于停滞状态，就其
4、原因，主要是由于设备及不动产价值评估简洁明确，社会配套系统建设比较成熟，尤其是在土地的交易及归属权上管理较为严密，对于商业银行在抵押品风险控制和管理上，具有更高的可控性和更低的风险性。二、 国内商业银行抵押贷款的发展现状（一）国内商业银行抵押贷款的现状随着改革开放的深入发展以及中国经济在世界贸易中的地位与日俱增，国内银行业面临着更广泛的同业竞争和更复杂的环境压力，在当今各银行努力提高信贷资产质量,严控不良信贷资产的形势1 中国人民大学继续教育学院（网教部）/本科毕业论文/0909批次下,抵押贷款作为一种低风险的贷款形式而被广泛地采用。从实际运营结果看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资
5、产，因此在银行信贷资产中，抵押贷款的比重普遍较高，尤其在个人贷款方面，抵押贷款的比例占据着绝对的核心地位。根据2009年中国金融年鉴的数据，截至2008年末，各金融机构贷款中，抵押贷款占比超过30%。而以某国有大型商业银行为例，其抵押贷款的占比2008、2009年及2010年分别为37.25%、38.88%和42.02%，抵押贷款的比重呈逐年上升态势；其中，个人贷款中的抵押占比更是高达91.4%、93.76%和94.31%。由此可见，抵押贷款，作为我国银行业一种应用极其广泛的贷款方式，在我国商业银行经营中占有重要的地位，并且对商业银行的经营效益和经营风险产生举足轻重的影响。（二）住房抵押贷款是
6、抵押贷款中最关键的组成部分住房抵押贷款又称住房消费信贷，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。住房抵押贷款主要包括以下三类：第一，政策性个人住房贷款，主要为住房公积金贷款，第二，自营性商业个人住房贷款，按揭贷款是其中的典型形式。第三，个人住房组合贷款，即政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式。 1998年，我国停止了实行数十年的福利分房制度，住房分配和的货币化和市场化，极大地推动了商业银行住房抵押贷款的发展，根据人民银行相关数据显示，截至2010年末，我国个人住房贷款余额为5.73万亿元，约占全部贷款的12.11%，约占全部个
7、人贷款的51.05%。而对于内陆省市及三线城市，个人住房贷款往往是商业银行个人贷款的核心业务。同样以某国有大型商业银行为例，其2008年、2009年及2010年个人住房贷款占全部个人贷款的比例分别为73.46%、74.66%和70.69%。在发放个人住房贷款的金融机构中，国有商业银行占有明显的主导地位， 2010年四大国有商业银行的个人住房抵押贷款合计占到全部金融机构个人住房抵押贷款的67.08%，由此可见住房抵押贷款的重要地位，其无论是对商业银行个体而言还是对整个金融市场而言，都具有十分关键的意义。（三）住房抵押贷款的证券化趋势住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流
8、动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具，在西方国家已发展得相当成熟和完善，对商业银行的发展及整体经济运行都具有积极的意义，其主要的优势首先是有利于拓宽商业银行的融资渠道，其次有利于降低商业银行的经营风险，能够以高金融资产的流动性，增加金融机构的盈利能力，宏观上有利于中央银行的金融调控，同时推动我国资本市场的发展。（四）反向抵押贷款的发
9、展前景住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即
10、“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。由于我国长久以来实行计划生育政策，进入21世纪后社会老龄化趋势越来越明显，在社会保障制度仍然不够完善的情况下，住房反向抵押贷款做为一种合理的辅助运作手段，其发展前景和社会效应值得提倡和期待。住房反向抵押贷款的优势首先是可以减轻国家在社会保障方面的压力，缓解养老金严重不足的问题，使老年人不需卖掉房子也能拥有一笔固定收入用于维持和改善晚年生活。它在一定程度上促2 中国人民大学继续教育学院（网教部）/本科毕业论文/0909批次进了社会福利制度的完善和发展
11、，保证了社会弱势群体的生活安定，维护了社会的稳定。其次，可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向的转变，也使得金融机构，特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。再次，可以弱化存钱养老的观念，转变人们的消费意识。借由反向抵押贷款，买房不仅是一种消费行为，同时也成为了一种投资和积蓄行为。这样不仅刺激和挖掘了消费，拉动了内需，也促进了国民经济的增长。最后，促进了房地产市场的良性发展。在当前房屋价格飞涨的情况下，“住房反向抵押贷款”的推出，可以有效地活跃房地产二级市场，增加二手住房的上市量，可以部分地缓解当前我国房地产市场供需矛盾，帮助抑制房价上涨，使房地产市场可以更加健康稳定地发
12、展。三、 抵押贷款存在的风险（一）抵押贷款存在的普遍风险现阶段，我国商业银行的资金来源多为短期存款，截至2010年末，全国金融机构活期存款对全部存款的占比达到63.28%，而定期存款中，一年及一年以下的存款又占极高比重，而抵押贷款多为中长期信贷资产，期限上的不匹配给商业银行带来了一定的风险。分析商业银行的抵押贷款风险，主要存在以下几种：1抵押物风险。贷款抵押物是商业银行第二还款来源，也是商业银行抵押贷款最后的风险保障，但是商业银行经常面临如下抵押风险：（1）抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高、商业银行不能顺利、足额、合法，就会遭受抵押处置风险。（2）抵押物价格风险，包括抵押物价格市场风险
13、和抵押物价格人为风险，前者是指抵押物因市场变化和自然磨损导致抵押价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对抵押物的损坏造成抵押物价格下降，或由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物产生的风险。2.估价失误风险。目前我国抵押物估价机构机制不够健全，缺乏统一可靠的标准和监管，各商业银行多设定了自己的独立估价机制，相互之间缺乏沟通和联系，有时难免因信息失真而造成失误，归纳起来主要有三方面：一是客观上借款人的事业遭受挫折，影响经济收入。二是主观上贷款人（银行）管理不善，对借款人资质审查不严，对抵押物评估不准确，导致贷款额超过抵押物变现价值。三是外部环境的变化，如宏观政策的变化、通货膨胀等原因导致贷款
14、损失，或者由于自然灾害等人力不可抗拒因素对抵押物造成损害，最终导致抵押物资不抵债。3.流动性风险。流动性风险是指商业银行持有的抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。其主要原因在于商业银行经营特征和抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于短期资金，抵押贷款期限长，回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配。4.欺诈风险。主要是指违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为，主要表现为虚拟抵押和旧契抵押。5.其他风险。随着我国经济体制的不断深化，经济领域的不断拓展以及法律建设的逐步完善，企事业单位的经济运行状况
15、和环境也发生许多新变化，这些变化可能对抵押贷款构成了许多潜在的风险，如事业单位的抵押贷款容易产生与现行法律不适应或受限制等情况而引发的法律风险，企业抵押的土地因政府规划而被低价收储的风险等等。（二）住房抵押贷款的特定风险1992年中国建设银行发放第一笔个人住房抵押贷款，历经20年的发展，住房抵押贷款的各种风险逐一显现出来，相对于普通的抵押贷款，住房抵押贷款除了具有抵押贷款普遍的风险特征外，还具有一些独有的风险特征。1信用风险。又称违约风险，指由于借款人违约，不能偿还、不愿偿还或延期偿还债务本息，从，而给银行带来损失的风险。可细分为主动违约风险和被动违约风险。个人住房贷款属于中长期贷款，还款期限
16、最长可达30年，因而个人住房抵押贷款是一项涉及对象广泛、发生频繁、持续期限长的金融业务，在现实生产中，商业银行只能仅凭借款人的现时经济状况进行判断，安全性审查难3 中国人民大学继续教育学院（网教部）/本科毕业论文/0909批次度加大，管理复杂。并且由于目前个人信息制度的不完善，商业银行很难对借款人的资信能力进行全面准确的风险判断，结果就是一方面个人收入和房地产市场的变化容易出现借款人无力偿还的局面，从而给银行利益带来损失的违约风险，另一方面，借款人还可能存在主观恶意的欺诈行为骗取银行贷款，从而产生道德风险。2利率风险。个人住房抵押贷款的利率风险是指由于金融市场的利率变化，个人住房贷款在还款期间
17、的贷款利率发生变动，而对应起来源的银行资金的存款利率相对变动较小或相对稳定，使得银行利润受损的可能性，从而陷入贷款收入下降和负债成本增加的困境。个人住房抵押贷款期限较长，一般在5-20年左右，在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮变动，尤其是在当前通胀压力较高的情况下，作为一种调节手段，利率变化会更加频繁，而按我国央行规定，存量长期存款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利率却往往安心利率执行，因此当利率下调时，由于一年以上定期存款利率不变，存贷利率差减少，贷款收益空间就缩小，给商业银行带来利率风险，而利率上调时，存贷利率差拉大，会使借款人还款成本增加，如果借款人收
18、入没有得到相应提高，则增加了借款人因还款困难而造成的违约风险。3市场风险。个人住房抵押贷款具有金额大、期限长的特点，而且由于贷款是以所购住房为抵押，贷款收回的安全性与抵押物的市场价值息息相关，房地产市场的波动将直接影响着住房抵押贷款的收回，在漫长的还款期内，房地产市场的价格变动和金融市场的利率波动时个人住房抵押贷款的重要风险。近年来我国房价一直呈现快速上升状态，以江西九江为例，这个三线城市的房价从2003年开始增长，2003年之前的商品房市场均价约为1000元/平米，2006年商品房成交均价为2400元/平米，2007年底住宅均价提升至3600元/平米，2008年成交均价3450元/平米，20
19、10年底初步调查显示市区住宅均价增长到5000元/平米以上，近10年时间房产均价上涨了5倍。在全国房价上涨的大环境下，各大商业银行因为发放个人住房抵押贷款而隐含的市场风险被掩盖了，但是，市场运行规律是呈现周期性的，如今，房价过高成为了社会各个层面的共识，国家政策不遗余力地进行调节和控制，虽然目前的房地产市场价格并未出现明显的下降趋势，但是个人住房抵押贷款的市场风险已经从后场走到了前台。4政策风险。个人住房抵押贷款的政策风险是银行必须面对又难以预见的风险，往往发生于房地产市场快速发展后的震荡整理阶段，在这一阶段，政府出于整个房地产市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，在这些情况下，银行个人
20、住房抵押贷款往往都会面临政策风险。从1998年房地产市场启动至今，政府出台了多种政策进行引导和规范，随着房价的快速增长，泡沫成分增加，我国各项房价指数都超过了正常合理范围，根据中国人民银行调查统计司2010年第四季度金融统计分析报告中关于房地产市场发展及调控效果的分析思考一文，2009年，我国22个大中城市房价收入比约为19，超过国际标准3-6的合理区间，月供收入比22个省市平均为39%，超过国际通行的30%最高限，租售比国际合理区间为1：200到1：300，我国被调查的22个城市均值为1：381.4，明显超过合理区间最高值。出于调整房地产市场，遏制投资性需求过旺的泡沫局面，政府自2009年1
21、2月开始相继出台了严厉的控制措施，使房价上涨势头有所缓和，一旦房地产市场调控措施持续深入的显现效果，必然会对房地产市场价格带来巨大的影响，进而给商业银行，个人住房抵押贷款的另一方参与者带来政策风险隐患。（三）住房抵押贷款发展趋势中蕴含的风险1住房抵押贷款证券化的风险简析。虽然住房抵押贷款证券化能够有效降低商业银行的贷款风险，并增加资本流动性，但在目前我国的经济现状和金融环境下，仍有一些关键的问题和风险亟待解决，一是产权和担保制度不健全，实行住房抵押贷款证券化的前提是要有相当规模的抵押贷款积累，同时贷款条件的标准化、贷款标准的统一化是形成抵押贷款组合的前提条件，此外完善明确的产权登记制度也是一个
22、重要因素，在这些因素不齐备的情况下进行住房抵押贷款证券化，商业银行要承担相当的借款人违约风险。二是法律体系不健全。住房抵押贷款证券化在我国的发展对法律环境有较高的要求，现行的法律制度在很多方面存在欠缺，如证券市场的主体独立资格、市场准入制4 中国人民大学继续教育学院（网教部）/本科毕业论文/0909批次度等等还有不少的空白。三是金融监管体系不到位，住房抵押贷款证券化从本质上讲是将远期的收入提前变现，客观上是透支了未来的收益。而资本的本质就是逐利性，目前国内的投资性需求旺盛，而住房抵押贷款证券化这种极具操作性的金融衍生工具对资本而言生来就具有非常大的吸引力，足以引发资本的疯狂追逐，但是目前我国对
23、新兴金融衍生工具的监管仍处在一个摸索和完善的过程，尤其是金融监管的重要依据之一，统计数据的展现目前还无法准确地反映金融衍生工具的变化，因此过度的金融炒作缺乏有效的金融监管必然就是另一个中国版的“次贷”危机。2住房反向抵押贷款的风险防范。进入21世纪以来，我国老龄化进程逐渐加快，根据2006年全国人口变动情况抽样调查样本数据，中国60岁以上老年人口占总人口比例已大道13.30%，保守预测2020年我国60岁以上老年人口将达到15.55%，另一方面，我国社会养老保险制度至今仍然不健全，1997年全国养老金开始出现缺口，而且由于我国长期实行计划生育政策，现在“四二一”结构的家庭比较普遍，独生子女家庭
24、的压力沉重，住房反向抵押贷款的最核心意义在于对现有养老方式的补充，可在一定程度上缓解国家和个人面临的巨大养老压力。但是从现有金融环境来看，住房反向抵押贷款仍存在不少的风险：（1）政策风险。首先是城市规划风险，近来国家大力推动城市化进程，城市的拆迁和基建工程如火如荼，而作为贷款抵押的住房，期限往往很长，一旦由于城市规划等原因而被拆迁或其他变动事项，其还房方式的不同将产生诸多问题，如异地还房的价值损失及三证变更，而这些问题，国家目前仍没有系统化的政策法规加以规范，从而难以保证反向抵押贷款的顺利推广实施。其次是土地使用权风险。一般来说，住房价值随着时间的推移，会因为磨损和折旧等原因逐步降低，但是土地
25、价值会因为稀缺性和定量性而日益增加，因此住房主要是因为其附着土地的增值而增值。但是现阶段我国的土地完全归国家所有，单位或个人只有最长70年的使用权，期满后土地使用权连同土地上建筑物的所有权将被收归国有。因此一旦70年使用期限临近，房产贬值概率大大增加，也使贷款机构面临很大风险。因此国家应该对现行的土地使用权制度加以调整，这样不仅有利于房地产市场的稳步发展，更有利于住房反向抵押贷款的顺利开展。（2）房价波动风险。住房反向抵押贷款的周期长，在此期间，房地产价格会发生不同程度的波动，由于住房反向抵押贷款对借款人住房以外的财富或收入没有追索权，在借款到期时，如果房产贬值或增值幅度小于预期，导致房产价值
26、小于贷款本金、利息以及贷款期间发生的各项费用之和，商业银行就遭受了损失，这就是房价波动风险。（3）支付风险。商业银行开办住房反向抵押贷款必须要有足够的资金，有充足的支付能力，否则就会引发支付风险。这是因为住房反向抵押贷款周期长，资金占用多，回收慢。住房抵押贷款合约签订后，商业银行就要开始向借款人支付现金长达十数年甚至几十年，长时间内只有现金流出而无现金流入，如果没有长期稳定的资金来源，很有可能发生严重的支付危机导致破产，进而借款人也难以继续得到现金支付，最终危害双方的利益。（4）长寿风险及道德风险。老年人申请住房反向抵押贷款最重要的目的就是改善生活，应付大笔医疗支出，有了住房反向抵押贷款，老年
27、人可能增强医疗支出能力，对于延长寿命起了很大作用，使实际寿命超出预期寿命的可能性大大增加，在借款人寿命过长的情况下，房地产价值低于累计贷款本息总额的可能性大大提高，商业银行面临损失的风险也在加大，这就是长寿风险。道德风险主要发生在贷款申请通过后，由于借款人对住房的维护不当而导致住房的非正常损耗，又称住房维护风险。签订住房反向抵押贷款合约后，房屋所有权实际上转向了商业银行，借款人在住房的使用维护等防范措施上可能存在无意或有意的不利于商业银行的行为，从而使得房屋价值贬损加剧，造成收贷困难。四、有效防范银行抵押贷款风险的对策抵押贷款风险控制，包括住房抵押贷款风险管理是一个社会系统工程，需要政府、企业
28、及个人等多个方面的共同参与。（一）健全法律法规，政策引导扶持，设置良好的外部环境5 中国人民大学继续教育学院（网教部）/本科毕业论文/0909批次抵押贷款及其衍生品都是商业银行与借款人之间的商业行为，一方提供服务，一方购买服务，一个双赢的商业行为必须有明确的规则加以保护和规范，在法制社会中，这个明确的规则就是法律，因此不论是现有的抵押贷款，还是正在推广的抵押贷款证券化，完善和齐备的法律法规是有效控制风险的一个基础，要制定出一个整体的法规规划体系，形成严密的管理网络，既要保证各个法规之间的衔接，又要避免法规之间的交叉重叠和遗漏空白。在法律法规齐备的基础上，国家政策适当引导，积极扶持，因为不论是抵
29、押贷款证券化还是反向抵押贷款，都对整个社会的经济形态和金融发展有着巨大的影响，政府的正确扶持，有助于遏制金融产品创新途中可能产生的不利变化甚至个别恶意的行为，同时社会舆论也应作出正确的引导和解读，创建出一个良好的社会诚信意识。（二）完善社会信用制度，搭建信息反馈平台住房抵押贷款风险的防范，依赖于一个完善的信用制度平台，商业银行只有充分的了解借款人的资信状况，才能社会平均信用状况来决定贷款条件，最终区分信用良好程度，从而避免逆向选择和道德风险的发生，降低银行的信用风险。个人征信制度的建立和完善是个人信用制度的前提和基础，2006年开始我国已正式施行全国统一的信用信息基础数据库，经过5年的运行和发
30、展，已经涵盖所有的企业信贷和绝大所属个人信贷，并已经成为所有金融机构发放贷款等业务流程的必须环节，初步建立了风险控制的信息平台。但是目前的信用信息基础数据库仅仅只涵盖了个人的基本信息、银行信贷信息、公积金缴纳情况和社保信息，仍然有许多信用信息未能纳入进来，如公共事业费用缴纳信息、税务缴纳信息、法律诉讼等等。要建立各方共享的一个完整的信用数据库，首先要统一信息格式，消除目前存在的各家商业银行信息的巨大差异，正是看到这种差异，人民银行才力推金融数据标准化工作，统一数据信息标准，解决因为各家商业银行标准不一造成的信息失真，但是这一规划需要相当长的时间来建设和完善；其次要建立信用基本账户制度，将客户所
31、有信用信息，包括其他金融机构的分账户信息一并反映在基本账户中，摆脱信息收集的被动局面，扩大信用体系的覆盖范围；最后是拓展客户信用信息采集范围，尤其是将公共事业信息纳入信用信息中，如水费、电费缴纳情况，交通违章情况等等，以方便商业银行对客户的诚信意识和资信能力进行准确的分析。（三）规范商业银行，避免操作风险商业银行自身要进一步树立风险意识，理性开展房地产信贷业务，克服把房地产信贷作为一种“优良”资产大力发展，急功近利的不良倾向，高度重视房地产抵押贷款的风险及其危害性；其次在全国统一的信息信息基础上，结合自身实际经营状况，建立科学严谨的银行信用评估体系，并加强与监管机构及金融同业之间的信息交流和沟
32、通；三是对本行住房抵押贷款数据库加强管理和维护，及时针对显现出的不良贷款进行相应的处理和转化；四是规范业务操作流程，严格审批程序，明确操作环节及审核重点，保证贷款资料的准确，以操作程序的的规范保障贷款安全性；最后加强内控机制，不断提高贷款业务人员的素质，强化业务政策及操作培训，岗位责任与敬业精神培训，深化风险意识教育、职业道德教育等，使之认真自觉的做好住房抵押贷款工作。（四）进一步加强金融监管，实行统一化标准化的监管措施美国住房抵押贷款市场产生的“次贷”危机，其中一个重要的原因就是有关当局监管不力，加强金融监管，是我国预防类似危机的重要途径。现代的金融监管更多的强调功能监管和事前监管，面对日益
33、繁复的金融创新和日益复杂的金融衍生品，单纯依赖信息披露来控制风险的做法显得滞后性愈来愈突出，因此金融监管应随着市场的发展不断调整和优化，对可能引起系统风险性的产品，应积极将监管环节前移，深入分析和评估金融产品可能蕴含的风险隐患。同时，处于对监管效率和统一化的要求，不同监管机构的监管标准和措施应当加强整合和共享，目前我国银行业监督单位主要是中国人民银行和中国银监会，其监管内容存在一定重复和交集，信息收集口径也存在部分差异，适当的整合两者的监管功能，统一监管标准，有利于简洁快速的对银行业风险隐患作出判断和反应。（五）加强对房地产市场的正确引导和监控预测加强对房地产市场的监控与预测是积极预防商业银行
34、住房抵押贷款风险的有效措施之一，2010年，由于房地产市场的过快发展，银监会组织了国有商业银行开展房地产贷款压力测试，测试结果6 中国人民大学继续教育学院（网教部）/本科毕业论文/0909批次初步显示，房地产市场价格下降30%是国内银行业的压力极限，以这个测试结果为参考，出于对国家政策的理解和对房地产市场的判断，各大国有商业银行均在2011年不同程度的收缩了房地产贷款规模，并严格了审批手续，一定程度上控制了房地产贷款风险的急速增长。由此可见，商业银行加强对房地产市场走势及货币政策预测，能够有效规避住房抵押贷款风险。 参考文献：1.刘刚，浅谈抵押贷款风险成因及对策，载自西南金融2007年3月刊。
35、2.沈静，我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨，转自现代商贸工业2010年第1期。3.冯晓慜，从次贷危机看我国房地产抵押贷款证券化，转自决策.信息2010年第8期4.安春梅，抵押贷款证券化的风险分析，转自生产力研究2008年第14期5曾丽红，浅析银行业抵押贷款风险和对策，转自科技广场2009年第8期6韩再，住房反向抵押贷款研究综述，转自城市发展研究2009年第8期7.九江房地产市场调查（2009版）8.袁文娟 熊玲燕，我国推行住房反向抵押贷款的初探，转自中国商界2009年第12期92008年房地产市场及房地产金融形势，转自2009中国金融年鉴。10中国人民银行杭州中心支行调查统计处，关于房地产市场发展及调控效果的分析思考，转自金融统计分析报告2010年第四季度。11陈天宇，当前我国个人住房抵押贷款风险分析及对策研究结合美国“次贷”危机的探讨，2008年青岛大学硕士学位论文。12陈莺，我国发展住房反向抵押贷款的研究，2008年厦门大学硕士学位论文。13严红飞，我国商业银行个人住房抵押贷款风险问题研究，2009苏州大学硕士学位论文。14蔡铮，房产抵押贷款证券化研究，2008年天津财经大学硕士学位论文。15程芬芬，房地产抵押贷款证券化研究，2007年合肥工业大学硕士学位论文。7
