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1、摘 要 大型购物中心（Shopping Mall）在美国、日本、欧洲以及其它国家和地区兴起并且进入蓬勃发展阶段，从根本上改变了零售业的被动和从属地位，实现了与相关产业的有机融合乃至对生产的引导、对消费的促进。 在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为21世纪的新兴产业，在全球，在亚洲，在中国，Mall正在逐渐成为占据商业主流地位的新兴业态，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。 1993年美国购物中心总销售额业绩达到8，302亿美元，1994年达到了8，500亿美元，2000 年达
2、160，000亿美元。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。在日本，大型购物中心的店铺数仅占1%，但却创造了全国零售总额的近40%。因而，大型购物中心被零售业人士称为“流通革命”。 随着国内经济的发展和居民收入不断提高，我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对Mall的需求的不断增强。而且，随着国内Mall的经营模式和管理技术不断成熟，我国Mall的发展前途无可限量，必将逐步迎来Mall的时代。目录1.大型购物中心简介11.1.购物中心的定义11.2.大型购
3、物中心的分类21.3.Shopping Mall的业态特点31.4.Shopping Mall的融合功能41.5 Shopping Mall对社会和经济的贡献62.全球SHOPPING MALL的发展状况72.1.全球Shopping Mall概况72.2.美国Shopping Mall82.3.欧洲Shopping Mall92.3.1.位置及区位环境92.3.2.经营现状及布置特色92.4.台湾Shopping Mall102.4.1.产业特性102.4.2.产业概况112.4.3.开发方式112.5.日本Shopping Mall122.6.东南亚Shopping Mall133.我国S
4、HOPPING MALL的发展状况143.1.我国Shopping Mall的发展历程143.1.1.萌芽阶段143.1.2.初步形成阶段143.1.3.加速起飞阶段143.2.我国Shopping Mall的发展现状153.2.1.发展速度快，地区分布广153.2.2.功能有缺陷，主题不到位153.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨153.2.4.外资进入速度明显加快163.3.我国Shopping Mall的发展趋势174.我国SHOPPING MALL的发展背景分析194.1.我国发展SHOPPING MALL的条件194.1.1.经济水平194.1.2.交通状况194.1.3.商业
5、形势204.1.4.生产能力204.2.我国发展Shopping Mall的需求分析214.2.1.房地产商214.2.2.零售商224.2.3.外资零售商和Mall开发商235.我国部分SHOPPING MALL个案资讯245.1.华南Mall245.1.1.地理位置245.1.2.整体规划245.1.3.商圈255.1.4.进展动态265.2.北京Mall265.2.1.地理位置275.2.2.整体规划275.2.3.进展动态285.3中关村Mall285.3.1.地理位置285.3.2整体规划295.3.3.进展动态295.4.深圳华侨城Mall295.4.1.地理位置305.4.2.整
6、体规划305.4.3.进展动态305.5.上海正大广场315.5.1.地理位置315.5.2.整体规划315.5.3.进展动态325.6.武汉新世界中心325.6.1.地理位置325.6.2.进展动态335.7.太古汇广州报业文化广场335.7.1.地理位置335.7.2.整体规划335.7.3.进展动态345.8.Mall of China345.8.1.地理位置355.8.2.整体规划355.8.3.进展动态356.万达集团开发SHOPPING MALL实务研究366.1.大连万达集团简介366.2.万达进入商业房产的背景366.3.摩尔开发现状376.4.开发与经营模式386.4.1.“
7、地产大鳄商业巨头”模式386.4.2.“订单房产”经营模式397.我国SHOPPING MALL产业的发展环境407.1.国民经济环境407.1.1.国内生产总值（GDP）407.1.2.城乡居民收入417.2.城市化进程不断加速427.3.消费环境437.3.1.城乡居民家庭恩格尔系数显著下降437.3.2.消费层次逐渐形成447.3.3.人们自由支配的休闲时间不断增多447.3.4.新的消费需求出现457.4.商业环境457.4.1.社会消费品销售状况457.4.2.入世对零售业的影响468.投资机会和投资风险分析488.1.投资机会488.1.1.政府支持力度加大488.1.2.国家启动
8、收入和消费政策488.1.3.国家计委将出台汽车消费政策498.1.4.我国城市化进程不断激发财富充分涌流508.1.5.国内消费群体不断壮大508.2.投资风险518.2.1.市场进入壁垒高518.2.2.资金链容易断裂518.2.3.租户难求528.2.4.我国Mall的发展处于试验阶段528.3.投资建议528.3.1.大力培养和引进Mall经营人才528.3.2.Mall经营应强调自己的特色528.3.3.把握Mall的规模和区位538.3.4.注重Mall的综合管理538.3.5.分步进行投资54图目录图7.1 我国国内生产总值40图7.2 城乡居民收入水平41图7.3 城乡居民家庭
9、收入增长率41图7.4 我国城乡人口比重变化趋势42图7.5 城乡居民家庭恩格尔系数44图7.6 社会消费品零售总额46图7.7 批发零售贸易业零售额46表目录表4.1 我国Mall建设的四大推动力量21表6.1 大连万达全国Shopping Mall分布371.大型购物中心简介Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物，属于一种新型的集购物、休闲、娱乐、餐馆、住宿、观光旅游及综合服务为一体的复合型商业业态。Shopping Mall产生于20世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起
10、了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。近年来，我国商界也兴起一股“造Mall运动”，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、东莞、青岛等地纷纷上马了一批Mall项目。1.1.购物中心的定义按照美国购物中心协会的定义，购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会对购物中心的定义为：购物中心是作为一个单位有计划地开发、所有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，并备有停车场，按其选址、规模、结构，具有选
11、择多样化、方便性和娱乐性等特征，并作为适应消费需要的社交场所，发挥着一部分城市功能。中国国家质量技术监督局于2000年5月19日发布的国家标准零售业态分类中，对购物中心的定义为：企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。其业态结构特点为：由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。商圈根据不同经营规模、经营商
12、品而定。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。目标顾客以流动顾客为主。由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即“购物中心是由一组零售商及相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区”。从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模
13、式，而是一个统一高效运作的有机整体。1.2.大型购物中心的分类依据1994年国际购物中心协会（ICSC)对国际购物中心的分类，大型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销八种不同的购物中心。这八种购物中心共同的特点是：有一致而整体的建筑设施规划、完整的交通道路系统、足够的停车空间、多元性商店业态与服务、统一的经营策略及店面管理、独立个性的购物环境。就整体而言，密闭式购物区通常是购物中心的主体，采用密封式设计，并且将店面两两相对的每条商店衔接，以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接，形成四
14、时四季都很舒适的购物环境。1.3.Shopping Mall的业态特点Shopping Mall和传统的商业模式相比具有以下几个显著的特征：第一，Shopping Mall是商业街的综合和低成本塑造。在现代社会中城市中心的商业街已不再成为现代城市的购物中心，因为建设和经营成本太高，交通不便利，缺乏自然的空间。而Shopping Mall可在远离市区的郊外空地低成本地塑造一条有屋顶的商业街，不同的是城市中的商业街是以线状分布的，而Shopping Mall是以点状式立体分布的，占地面积、绿地、停车场和建筑规模都很大。从某种意义上说Shopping Mall这种业态代表着现代商业形式的发展追求，体
15、现了土地资源节约，保护生态环境的绿色营销思想。因为这种郊外“商业街”不需要昂贵的基础设施配套。第二，Shopping Mall是在百货公司的专门化连锁发展，超级市场和专业专卖店连锁化发展达到相当规模和水准时发展起来的。Shopping Mall的行业多、店铺多、功能多，集购物、休闲、娱乐、饮食甚至金融、文化功能等于一体，进行全方位服务。多数Mall里包括两个或更多的大型主力店，它们被称为“锚店”，意为这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。第三，Shopping Mall的发展是一种更高层次的社会性商业专业化营运，即商业物业的投资和商业的经营是专门化的，这就大大减轻了商业经营者在物业上的投资压力
16、。同时在选址、目标顾客和商业经营内容确定、业态综合和促销等方面都有专门的机构来组织实施。第四，Shopping Mall购物环境好、档次高、顾客购买力聚合性好。Mall是靠“玩”所聚集的人气来带动购物和餐饮的，它的辐射范围很广，所以也有人称之为建立在“汽车轮子上的购物中心”。1.4.Shopping Mall的融合功能产业融合代表着未来经济发展的客观要求，而大型购物中心融合了建筑开发与商业经营两大领域，既讲求动态的规划与设计，又讲求商业的行销与推广。购物中心把相关业态进行了有机整合，从而得以满足消费者更高的消费需求、生活需求和精神需求，这是在零售主导权从生产者营销者消费者转移之后的必然结果，从
17、而更加深刻地强化了购物中心与来客的互动关系，深化了生活方式的内涵。购物中心的融合功能可以体现在以下几个方面：（1）消费与文化的融合购物中心所经营的已经不仅仅是商品，从一定意义上讲，购物中心经营的是一种文化，代表着生活方式的一种转变，它会在很大程度上，满足消费者的精神和文化需求。购物中心除了建筑本身的表现手法以外，购物中心还需要经常组织一些文化交流活动，吸引更多的顾客参与各项活动，实现与顾客的互动交流更是购物中心行销推广的重要内容。（2）消费与服务的融合消费者光顾购物中心的目的，通常不是单纯为了购买一件什么样的商品，他们更加需要的是“以人为本”的现场感觉和精神享受，需要更加完善的贴近生活的高品质
18、服务。购物中心的推广，也主要是为了展现自己的商品和服务。英国目前大部分新的购物中心无论是在美食街、美食中心，还是独立的贩卖亭中都包含了许多的餐厅、咖啡厅，呈现出一种朝向多层次服务发展的新趋势。（3）消费与休闲的融合居民消费行为的变化趋势是“一次购足，休闲购物”，这被称为21世纪的消费主流。随着社会的进步、生产力的提高、收入的增长和工作时间的缩短，人们拥有了更多可以自由支配的休闲时间。近年来国庆黄金周的调查显示，我国市场呈现出日用必需品消费、观光休闲消费、旅游相关消费三足鼎立的态势，而观光休闲消费则主要聚焦在了购物中心。（4）消费与教育的融合种种数据充分表明，教育费用在家庭支出中比例大幅度上升，
19、这就为购物中心开发寓教于乐的商业空间奠定了很好的基础。姜杰钢琴城入驻北京新世界中心后，培训活动受到追捧，经济收益也是节节上升；北京东方广场引进了索尼探梦，科技的感召力量使得索尼探梦在节假日的时候成了备受儿童和家长关注的科普教育园地；新华书店在上海港汇广场同样占据着重要的位置。（5）消费与环境的融合购物中心十分注重景观的规划与设计，把塑造观光的氛围作为吸引顾客的一项策略进行实施。深圳华侨城铜锣湾广场由雕塑公园区、核心购物区、风情酒吧区、生态广场区四个功能组团组成，其“海洋文化生态景观”成为深圳的一大特色，据估计，华侨城的景点每年将带来3000万的游客光顾。（6）购物中心建设与城市改造和城市功能的
20、融合上海新天地以上海近代建筑标志的石库门旧区为基础，目前已经改造成为具有国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐购物中心。大连万达在南宁、厦门等地建设的购物广场也是与当地的城市改造结合进行的。购物中心的建设之所以越来越受到政府部门的重视，与购物中心可以改造城市面貌的功能是分不开的。其实购物中心与其他领域的融合还远不仅仅这些，甚至在购物中心的每一个角落都可能体现出来。购物中心呈现给顾客的不仅仅是商品，而是一种愉快的精神享受，是一种高质量的生活追求。1.5 Shopping Mall对社会和经济的贡献Shopping Mall的发展对各国经济整体发展有着很大的促进作用。以美国购物中心对
21、美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额业绩达到8，302亿美元，1994年达到了8，500亿美元，2000年达160，000亿美元。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上。这个数字在欧洲是29%，在台湾地区是9%。而在日本，大型购物中心的店铺数仅占1%，但却创造了全国零售总额的近40%。大型购物中心的发展还可以带来大量的就业机会。目前，美国购物中心所用员工超过1000万人，几乎每11个工作人口中就有1名是在大型购物中心工作。Shopping Mall不但可促进经贸繁荣与产业升级，创造就业机会，也将改变零售业与流通业的生态，牵动消费者的消费与购物行为，并可提供消费者一个休闲、购
22、物、娱乐和社交等多元化功能及安全、舒适的生活空间。展望未来，随着我国居民收入的不断提高，生活品质的提升，人们的生活与消费型态的转变，以及消费者日益重视效率与服务品质的要求下，大型购物中心的开发在我国零售业将具有很大的发展潜力。2.全球Shopping Mall的发展状况2.1.全球Shopping Mall概况现代化的Shopping Mall在20世纪50年代起源于美国，现在已是美国人居家生活上不可或缺的购物环境，全美购物中心已达4万家左右，日本也超过1千多家的购物中心，据此Shopping Mall的有无或多寡已是一国现代化零售业强弱度的指针。Shopping Mall的兴起是伴随着各国的
23、经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。进入到20世纪90年代，我国的香港、台湾和东南亚各国购物中心步入蓬勃发展的阶段，购物中心的数量增加、规模扩大，形式日趋多样、服务更趋完善。但是从客观来讲，欧美的购物中心无论从总体数量、销售业绩，还是从管理水平上看，都在全球购物中心领域发挥着榜
24、样的作用。购物中心在世界各国都取得了长足的发展，从发展模式上看，欧美购物中心起源早，已进入成熟期，日本、东南亚以及我国的香港和台湾大体上于二十世纪八九十年代兴起，目前已进入了快速成长期，但还是有相当大的发展空间，而我国内陆地区从总体上刚刚进入起步时期，但由于市场潜力巨大，正逐步为零售业者、地产业者、投资业者所关注和接受。2.2.美国Shopping Mall美国购物中心主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。现代意义上的摩尔起源于1940年以后的美国，并从20世纪50年代后期起迅速发展起来的。在二十世纪五六十年代，人们从城市迁移至郊区，同时美国郊区城市与原
25、有大中城市商业中心之间存在的土地差价，使许多大公司纷纷把自己的总部迁往郊区城市，新兴产业也在郊区兴起，大规模的摩尔购物中心也落户于郊区，形成了大量位于高速公路交叉口、由于发展大型购物中心而“繁荣”起来的边缘城市。这些购物中心都附有大面积的停车场，其功能越来越综合化，一些购物中心不仅附有娱乐室、健身房，而且还开辟了保育室和旅馆。二十世纪六七十年代，大型购物中心在美国的兴起，具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着摩尔购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的摩尔购物中心上。从20世纪70年代起部分摩尔购物中心又开始开进美国市中心，且市区摩尔的业绩也都相当不
26、错，市区内的摩尔在一定程度上也缓解了城市中心空心化的难题。截至目前，美国有大大小小的购物中心43000多个，其中大型购物中心15000个。平均每个美国人拥有19平方英尺的零售市场，虽然店面过多，但是在过去的几年中，除了每逢夏季生意会略有减少外，零售业一直红红火火。在美国，摩尔目前已经占有52%以上的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家摩尔的有效商圈是数百公里。美国摩尔购物中心迅速发展，并衍生出按规模划分的近邻型(小型)、社区型、自然景观型、城市再开发型、休闲娱乐型、超地区广域型的巨型摩尔等类型。2.3.欧洲Shopping Mall摩尔产业在美国成功后，摩尔这一业态便迅速地在加拿
27、大、澳大利亚、日本、欧洲各国发展了起来。加拿大、澳大利亚等地的摩尔与美国的摩尔基本相同。欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。2.3.1.位置及区位环境欧洲购物中心多设置于城市市郊结合部位或新住宅开发区域，在法国也有位于市中心的购物中心。这以购物中心本身所具有的“一站式、多功能、休闲性购物”相匹配，拥有方便的交通环境和大型停车场，适合于欧洲汽车王国的特点，又符合市郊或新区居民一次性采购的需求，符合欧洲潮流。购物中心的周边环境优美，大片绿地和开阔空间配之以小品设施构成，休闲特性明显。建筑造型现代而前卫，大多简洁、明快，标识性强，面积
28、一般在35万平方米，层数12层，局部3层，体现出合理实用的商业建筑特性。功能以综合性百货商场为主，超市格局以生活用品为主导产品，开架销售，分区结算，方便快捷。2.3.2.经营现状及布置特色欧洲的购物中心经营状况大都良好，设立于市区的人流较多，郊区部位的人流一般，但采购量较大。购物中心的经营多采用连锁形式，统一布点、统一采购、统一管理，品牌效应很好。欧洲购物中心以经营日常生活用品为主，而不像是以美国购物中心以选购品为主，欧洲购物中心则以实用品为主。欧洲购物中心的室内布置均达到中高档水平，视线通透、色调明快、低位展摊，90%以上商品开架。多以宽大走道连接功能区，购物路线划分合理、清晰，购买欲望强。
29、灯光、通风、背景音乐成系统布置，条理性强。隔断部分多以展台、货架分隔，少量用大型玻璃。统一进行商区布置、管理，广告布设统一，主次分明，色彩协调，特征性明显。很少采用国内常用的模特展示，多以实物悬挂及张贴图片，大气而持久。2.4.台湾Shopping Mall2.4.1.产业特性根据台湾购物中心发展协会所做定义：购物中心是以单一开发主体计划所规划的商业型态，为一可同时购物、休闲娱乐、餐饮、文教及生活服务等功能的复合性商业空间；此空间以高品质的购物环境，满足消费者购物方便性、消费舒适性及育乐选择性，同时须具备以下条件：1.购物中心总营业面积至少在2万平方米以上，大型购物中心的面积不小于10万平方米
30、，特大型购物中心的面积超过20万平方米。2.全部卖场内要有至少15家以上独立营业的商家。3.卖场面积最大的营业单位，其面积不大于卖场总面积80以上，其它零售商店之总营业面积已超过4千平方米者，则不受此规定的限制。4.全部营业单位应共同成立管理委员会，并通过单一的经营管理组织，以全体商店共同利益的立场，进行整体联合广告行销及管理维护工作。5.位于合法的土地使用分区上，并提供足够的停车位。2.4.2.产业概况1999年7月，台湾的第一家购物中心台茂(Tai-Mall)在桃园南崁开幕，正式宣告台湾零售业已迈进大型购物中心的时代。台茂(Tail-Mall)家庭娱乐购物中心是台湾第一个在工商综合区内开发
31、的美式大型购物中心，位于桃园县芦竹乡南崁地区，共斥资新台币70亿元，占地面积5万多平方米，卖场面积达10万平方米，200多家厂商进驻，停车场可停汽车3，300辆、机车1，500辆及休闲绿地广场面积1.5万平方米，整合了购物、休闲、餐饮、娱乐电影院等多种商品和服务于一处，让消费者在休假日除到百货公司或量贩店消磨时间外，多一个购物休闲的选择对象与好去处。台茂(Tail-Mall)家庭娱乐购物中心的开业，已将台湾的零售业跨入国际化、大型化及复合化的多功能购物空间的时代，正在规划开发中的购物中心也还有70多处。每处投资金额至少在50亿元以上，总投资额超过2，500亿元，营业额每年预估100亿元，商机也
32、将超过5，000亿元以上，同时可创造或增加庞大的就业机会，对目前台湾失业率不断的攀升将有相当程度的抑制或改善。据统计结果，已获规划开发的工商综合区共有39家，几乎全部倾向开发成购物中心，加上都市计划变更开发为购物中心也有10多家，两项总计有50多家，开发区位主要分布地点在台北、桃园、台中、台南及高雄等五大地区，其次为基隆、新竹、苗栗与屏东等地区。由于目前台湾购物中心设置地点仍多在台湾五大都会区境内，购物中心的密度相当高，对当地传统商圈造成了很大的影响和改变，零售业间的竞争更加激烈。2.4.3.开发方式目前台湾规划开发中的大型购物中心共有80多家，主要通过两种方式来开发：一是通过工商综合区设置大
33、型购物中心分区方式，把一些制造业的厂房土地或农业用地，开发成工商综合区，并在区内设置大型购物中心，例如已营运的台茂和大江2家购物中心就属于这一类型。据统计，目前申请设置工商综合区计有39个，其中申请大型购物中心分区共有36个，显示开发商申请设置工商综合区几乎是要开发为大型购物中心，同时区位大都在市郊区及都市边陲地带，而且开发商通常是地主。另一种模式是经由都市计划变更的方式来开发。据估计，这类开发规划共有10多个，地理位置很好，大都在市中心区内，例如台北京华城、三侨微风广场与远东集团在高雄开发的远百FE21MEGA亚太购物中心等。2.5.日本Shopping Mall日本的购物中心以1969年建
34、设的玉川高岛屋为代表，不过那时的购物中心理念，仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。从20世纪70年代初期到中期，经过整体专业规划、景观设计以及经营管理的大型购物中心开始成为主流。从20世纪70年代中期到80年代初期，日本开始产生了集文化、娱乐、休闲、运动等消费行为于一体的新型购物中心。为了适应消费服务多样化以及设施复合化的趋势，还产生了许多超过10万平方公尺的大规模购物中心。目前，日本的购物中心超过1千多家。大型购物中心在日本之所以能够迅速发展，具有两个基本背景条件：第一，日本是岛国、人口众多，因此追求土地及空间效率的极大化，几乎成为所有日本人一致的追求目标。在这种情况下，
35、能够在一个特定的空间内提供各种消费服务，同时又能够提供定量停车空间的购物中心便成为实现这个目标的最佳手段。加之经济巨大发展条件下国民消费能力提高，使得消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品牌的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型购物中心在日本的产生。2.6.东南亚Shopping Mall由于东南亚地区经济起步比较晚，因此购物中心的发展不如美、日等国家成熟。但是其蓬勃发展的无限商机，已被东南亚各国作为重要的趋势性业种加以发展。东南亚经济的快速发展，带动了居民消费能力的大幅提升，加之土地利用极大化观念的影响，大型购物中心在该地区得以形成一股新的产业风潮。以购物中心必须
36、投入15种以上不同行业的特性而言，十分符合东南亚经济高速发展、各种资源实现最有效整合的效率要求。总体而言，东南亚的菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国的摩尔要比欧洲的摩尔发展更迅猛，而且面积规模也更大。菲律宾的SM SUPER MALL集团、ROBINSONS集团，泰国的THE MALL集团还发展出了独特且很成功的“连锁摩尔”经营模式。从购物中心发展的具体情况看，东南亚各国的购物中心数量已经很大，主要集中在市中心，并且预期其数量及营业额对经济面的影响会更加扩大和深远。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其它产业相关意义，非常值得国内企业加以借
37、鉴和学习。3.我国Shopping Mall的发展状况3.1.我国Shopping Mall的发展历程3.1.1.萌芽阶段20世纪90年代中期，一批香港房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有香港特色的购物中心Shopping Center或购物广场Shopping Plaza。其中主要的代表有上海的嘉里不夜城、时代广场、上海广场、香港广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广场，北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代
38、广场，重庆的大都会等。由于这些香港式购物中心的业态复合度太低且规模面积也偏小，故这一时期的购物中心尚称不上Shopping Mall。3.1.2.初步形成阶段20世纪90年代末期，随着广州天河城、中华广场，大连胜利广场、新玛特，上海友谊南方商城、港汇广场，北京新世界中心、东方广场的陆续建成开业，我国逐渐形成了一批业态复合度较高、规模面积也较大且经营也较成功的真正的摩尔。在这批成功者的引导下，我国各个城市都开始兴建各自的购物中心。3.1.3.加速起飞阶段继超市、大卖场之后，大型购物中心目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命。2002年，随着上海正大广场、厦门SM城市广场、武汉中商团结购物中心、深圳
39、铜罗湾广场等一批具有国际水准的摩尔相继开业，其中深圳铜罗湾广场更堪称我国首家连锁摩尔集团，标志着我国摩尔的发展步入了一个新的时期。3.2.我国Shopping Mall的发展现状3.2.1.发展速度快，地区分布广在各大房地产公司、商业集团、国外购物中心集团“大干快上”的同时，各地的政府也意识到了建设购物中心的意义，纷纷开始规划并推动本地区购物中心的发展。北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等地都在大力发展摩尔购物中心。目前广州和大连的摩尔发展领先于全国水平，北京和上海正在奋起急追，其他城市也开始有计划地发展摩尔，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。3.2.2.功能有
40、缺陷，主题不到位中国的第一代大型购物中心大多还没有摆脱传统商业大楼的模型，基本上是一种“大卖场”格局。其致命伤有两处，一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60%70%的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击；二是主题缺位，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。3.2.3.经营管理还没有很好地与国际接轨目前，我国很多购物中心的发展商采取了分割商铺出售的经营方式，这导致了这些购物中心变成了小商品市场。而国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心是只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销。事实证明，
41、这种不符合国际通行购物中心管理模式的经营方式，在我国也不成功。失败的例子有杭州的涌金广场、广州的中旅商业城等等，现在广州中旅商业城的开发商也已摒弃了这种传统商业房地产理念的经营方式，转而采用具有国际上通行的具商业概念的正规摩尔购物中心的经营方式。3.2.4.外资进入速度明显加快国外商界巨子纷纷看好Shopping Mall这块中国零售业市场上难得的商业大蛋糕，形成外资在华打造Mall的热潮。2002年9月18日，上海正大广场正式开业并投入使用。正大广场位于上海被视为“中国华尔街”的浦东陆家嘴金融贸易区内，投资4亿美元，建筑面积24万平方米，周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，是泰
42、国正大集团在中国投资最大、堪称“旗舰”的地产商业项目。而香港新鸿基集团在正大广场旁建设的45万平方米的国际金融中心项目中，也包括了一个20万平方米的Mall。在北京，西单商场和法国欧尚集团合作的MALL项目也正在启动；在广州，英资太古集团与广州日报报业集团签约，双方合资40亿元建设太古广州报业文化广场，而与之同在一个规划区域，规划面积达29万平方米的天河正佳商业广场也因正大集团的重新注资而复工。在武汉，香港新世界集团也在开始建设武汉新世界中心，新世界称其将成为武汉名副其实的“销品茂(Shopping Mall)”。此外，全世界最大的Mall开发集团加拿大555集团正准备在中国投建三个大型Mal
43、l购物中心，温州是其中首选地之一，而另一个Mall也已选定青岛。其中，在青岛兴建的Mall占地1000亩，总投资8至14亿美元，规模比上海正大广场大4倍，被列为青岛市迎奥二号工程。各地政府也意识到了建设Mall的意义，纷纷开始规划并招商引资以推动本地区购物中心的发展。除了海外专业的Mall开发商，如加拿大555集团、菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团等纷纷在华投资Mall外，还有许多外资传统零售集团，如马来西亚百盛、香港新世界百货、法国欧尚、台湾好又多等，也加入了投资Mall的行列。此外，在这股Mall建造热潮中，还有一些原来并不知名的商贸及投资公司的身影，他们在国内各大房地产公司、商
44、业集团的配合下正在“大干快上”。3.3.我国Shopping Mall的发展趋势（1）超大型的Mall开始逐渐出现第一代购物中心大多选址在市中心，面积多在15万平方米以下。而新上马的购物中心，已有几家冲出闹市商圈，安营于市郊外围的交通枢纽地带。如东莞万江的华南Mall选址广深高速公路和107国道之间；北京中关村Mall选址八达岭高速公路和北清路交汇处。这种选址降低了用地成本，使购物中心的规模成倍放大，东莞华南Mall商业面积50万平方米，中关村Mall建设面积30万平方米。如果这些巨无霸能成功地依托城际快速交通网展开大商圈辐射，那么未来购物中心之间的竞争，将由目前同一城市内的同城竞争，扩大为跨
45、区域的城际竞争。城市间的这种客源争夺战，是购物中心竞争规模的一次升级。（2）平面型的设计理念开始流行当年天河城一句“把北京路竖起来”的口号，使得立体多层建筑的设计理念在早期的Mall中广泛传播。而现在，几家新开工的Mall，如深圳华侨城的铜锣湾广场、东莞华南Mall、番禺万博中心等，都转而采用平面型的低层设计，华南Mall的平面建筑群据称占地达60万平方米。专家认为，平面型设计是以市郊大面积的廉价用地为基础的，它有利于摆脱早期购物中心在地价成本压力下采取的一些短期利益取向的设计，有利于充分展开休闲、娱乐功能的配置，从而根治第一代购物中心的功能先天缺陷。（3）主题设计蓬勃兴起缺乏主题和个性化特色
46、的第一代购物中心再也孕育不出第二个天河城神话。新入市的大型购物中心必须树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。比如，广州报业文化广场打出了“报业文化”的大旗，将报社办公楼、大型图书馆、公众艺术馆与开放式广场结合一体；东莞华南Mall打造“水乡风情”主题，利用珠三角的河汊水网营造供游客泛舟观光的水道景观。主题策划强调打造文化品牌，给顾客以全新的消费体验，造就特色卖点，从而避免重蹈第一代购物中心的同质化覆辙。（4）旅游观光功能充分发扬主题特色的营造、体验式消费的兴起，将强化大型购物中心对旅游客源的吸引力。比如，深圳铜锣湾广场选址于华侨城主题公园群落就考虑到了与旅游景区的客源共享。新一代购物中心与旅游
47、业的互动和融合将成为潮流。4.我国Shopping Mall的发展背景分析4.1.我国发展Shopping Mall的条件4.1.1.经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。在人均GDP达到1000美元的时候，百货商店兴起；达到2000至3000美元时，超级市场兴起；6000美元时便利店兴起；8000美元时仓储式商店兴起；而只有在人均GDP达到12000美元时，才是Mall大发展的时代。虽然美国Mall的兴起是基于10000美元的人均收入，但我们在思考购物中心发展的必要性时，从绝对数字上去比较，缺乏令人信服的依据。而且我们常常把购物与其它产业割裂开来，而在国外的统计则是消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因此，如果单纯看购物的数字就认为国民的消费能力存在问题，难免有以偏概全的嫌疑。如果把休闲、运动等项目涵盖进来的话，其绝对数字可能要高出许多。特别是在沿海发达地区和人口稠密的中心城市应该说Mall有着良好的发展前景。此外，中国整体的经济发展水平虽然比美国落后，但上海、北京等城市的人均收入已接近于菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市。而菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔发展得既多又好，且新的摩尔仍在不断地建设中。从这个角度来说，我国的一些沿海发达城市和省会城市有条件发展一批真正的摩尔。4.1.2.交通状况根据国际
