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1、 房地产投资风险及控制策略探讨 一、原始依据1 张永岳，崔裴.房地产经纪概论.北京：中国建筑工业出版社，2005.252 赵立民.个人房地产投资策略试论.延安教育学院学报，2001，1（2）：47483 刘志峰.在房地产市场信息系统与预警预报体系建设国际研讨会上的讲话，中国建设网，20034 刘秋雁.房地产投资分析.大连：东北财经大学出版社，2003.385 尹伯成，边华才.房地产投资学.上海：复旦大学出版社，2002.10156 肖军.房地产投资分析的现金流量贴现模型解析.北京：中国房地产金融出版社，2001.22237 徐慧莹，曹志强.AHP法在房地产投资风险分析中的应用.唐山高等专科学校
2、学报，2002，5（2）：P588 刘学成.现代投资组合理论及其在房地产投资中的应用.北京：房地产金融出版社，2001.55579 陈晓慧，刘炜.房地产投资风险的模糊评价.武汉理工大学学报，2003，5（1）：P9210 路克华.房地产基本制度与政策.北京：中国建筑工业出版社，2005.7811 夏清泉，凌婕.风险投资理论和政策研究J.国际商务研究.2002（5）.12 彭俊，刘卫东.房地产投资分析M.上海：同济大学出版社，2004.13 俞明轩.房地产投资分析M.北京：首都经济贸易大学出版社，2004.14 丁芸，谭善勇.房地产投资分析与决策M.北京：中国建筑工业出版社，2005：147-1
3、50.15 乔婉风，张声东，雷莉.运用计算机仿真房地产投资风险分析的研究J.武汉理工大学学报.2004，(08).16 匡建超，陈小花.基于改进遗传算法的房地产投资项目风险评价模型J.商业研究.2006，(21)：66-69.二、设计内容和要求：1、围绕选题搜集、阅读有关中英文文献资料。2、撰写毕业论文详细提纲。3、撰写论文，反复修改。写作过程中要继续搜集、补充资料，写作要层次分明，条理清楚，观点明确，论证有理有据，具有说服能力。文章的文字要简洁、通顺、流畅、无错别字。4、按要求进行论文排版。摘 要房地产投资现状是对房地产投资风险进行管理的时代要求。改革开放以来，房地产业已逐渐成为国民经济的支
4、柱产业和新的经济增长点，很大程度上推动了经济的发展。然而，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫。基于此，当前对房地产投资风险进行研究亟为必要。文章对房地产投资风险相关理论进行简要梳理，分析了房地产投资过程中的具体风险，提出房地产投资风险的控制策略。关键词：房地产；投资风险；控制ABSTRACTReal estate investment situation is on the real estate investment risk management requirements of the times. Since re
5、forming and opening, the real estate industry has become the pillar industry of national economy and new economic point of growth, largely driven by the economic development. However, due to excessive real estate development, investment overheat, cause a large number of vacant commercial housing, ca
6、pital is serious keep long in stock, but also easy to cause economic growth form false, real estate bubble. Based on this, the current real estate investment risk research earnestly to need. Article on real estate investment risk theory briefly, analyzes the process of real estate investments in spe
7、cific risk, put forward real estate investment risk control strategy.Key words: real estate; investment risk; control目 录第一章 引言1第二章 房地产投资风险概述12.1 房地产投资风险的界定12.2 房地产投资风险的特性12.3 房地产投资风险控制的必要性3第三章 房地产投资过程风险分析43.1 投资决策阶段的风险43.2 土地获取阶段的风险53.3 项目建设阶段的风险53.4 经营管理阶段的风险6第四章 房地产投资风险控制74.1 投资决策阶段的风险控制74.2 土地获取阶
8、段风险的控制84.3 项目建设阶段风险的控制84.4 经营管理阶段风险的防范和控制9第五章 结语10参考文献11致谢12第一章 引言在市场经济中，房地产是最重要、最珍惜、最具体的财产形式，由于具有受益、保值、增值、和消费四个方面的特性成为人们置业置产的良好投资对象。房地产业是由房地产的开发、经营估价、代理、信息服务、管理、装修等而形成的产业，是国民经济中的一个重要产业。然而，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫。由此可见，房地产投资中潜藏着巨大的风险。目前我国房地产市场发展尚不完善，房地产投资也存在一些不成熟之处，投资者在
9、投资理论及技巧方面都有待提高，房地产投资金额大，常常借助金融工具，而且随时存在风险，因此，如何进行有效的投资决策，认识风险、防范风险是值得投资者关注的问题。本文旨在于能给那些有意于投资房地产的投资者一定的帮助，给那些正在选择投资方向的人们提供一条可操作的思路，给有兴趣了解房地产投资的人以一定的借鉴。第二章 房地产投资风险概述2.1 房地产投资风险的界定房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，包括开发商直接或间接的损
10、失。由于房地产投资面临的风险因素特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。2.2 房地产投资风险的特性房地产业是一种先导性、基础性的第三产业，是一个国家或地区经济发展的“晴雨表”，因而是一种比较敏感和活跃的产业。房地产商品是一种与其他商品有区别的特殊商品，这就决定了房地产投资与其他投资有不同的特点，特别是房地产项目的投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些不同特点决定了房地产业是一种典型的风险投机行业，不确定性伴随其始终，这些不确定性因素对房地产投资的成败起着决定性作用。2.2.1 房地产项目投资的不可移动性与风险房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性。土地不能移动，造
11、成了城镇地区所处区域、地段的差异性。一个城市繁华商业中心的房地产价值必定远远高于市郊边缘地区的房地产价值。而房地产的个别性是指每宗房地产都是各不相同的，纵然两幢建筑物在外形、内部装演上完全一样，但由于其位置、朝向、环境或使用期限、功能不可能完全一样，因而这两宗房地产实质上也是不一样的。即使是同一宗房地产，如一幢公寓中也存在着楼层、朝向、景观或面积等方面的差别，这就给房地产价格或租金带来很大的差异。房地产的不可移动性、区域性和个别性，决定了它所处的地理位置、环境条件极为重要。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，这是房地产投资的重要风险因素之一。首先，他在一定程度上限制了开发商选择开发
12、的地段或区域。土地是一种稀缺资源，存量土地有限，而且是越用越少。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润，但这一范围可能已不存在一块空地可供开发，开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。其次，房地产商品价格与项目的地块所处的社会经济及地理环境条件的优劣紧密关联，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定性因素在起作用。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。2.2.2 房地产项目投资周期的长久性与风险房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程。房地产商品的耐久性使房地产的自然寿命
13、和经济寿命很长。特别对于大中型开发项目，无论从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工，以及制定价格、推出销售及签署成交合同，往往需要几年才能完成。因此，在房地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期的长短是决定房地产项目风险大小的最主要因素之一。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就愈不稳定，风险也就越大。在房地产商品开发过程中，很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计，只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内，房地产市场的
14、供求变化，消费者喜好的改变，社会经济形势的兴衰，国家有关政策的调整，物价的涨跌，汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定，资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整。当被需求刺激起来，某项房地产开发开始后，一旦遇到市场疲软，投资者就要冒由于开发期长而导致的房地产商品“滞后”效应的风险。其次，房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性。土地具有不可毁灭性，建在其上的建筑物一经建造完成，其寿命期限少则数十年，多则上百年，这一特点使得经营房地产比经营其他商品的风险大。第三，随着社会的进步、经济的发展和生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，专业性将越来越强。但房地
15、产商品的耐久性，却造成其适用性能差、技术性强和替代性差，一旦发生某类特殊用途建筑物的行业不景气，房地产投资者难以将其转租给其他行业，就要承担房地产商品闲置、无法租出的风险。2.2.3 房地产项目投资活动的相关性与风险房地产的不可移动性和区域性，决定了房地产投资与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展确实非常敏感。当某一地区的经济发展形势良好时，就会吸引众多的投资者前来投资，必将形成对房地产的大量需求，促使当地房地产业的发展。虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发期长，对形势波动作出反应并进行调整却相当迟钝，这同样是房地产投资风险之所在。房地产商品的交易
16、涉及实物交易与权力交易两个方面，涉及的有关政策、法规和规章繁多，如城市规划条例、土地管理法规、税收法规、工商行政法规等等，而这些政策法规都会调整和修改。房地产商品交易的手续也很复杂，交易费用高、时间长且成功率低。因此，预测、研究政策部门颁发的关于房地产投资开发与经营方面的政策法规及其调整变化趋势，对减少房地产投资过程中的风险将是至关重要的。2.2.4 房地产项目投资的资本需求性与风险房地产商品与其它商品比较，需要大量的资金，房地产开发项目的投资过程是巨额资金投入的过程。从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租或经营，这其中涉及众多环节，需要注入大量资金。房地产投资规模越大，投资者将承担的
17、风险也越大。因为规模越大，投资额越大，投资周期就越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其他投资工具，变现性又较差。因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目顺利开展所需资金及其资金成本较高的风险。2.3 房地产投资风险控制的必要性2.3.1 风险控制是房地产开发经营企业内部机制运行的要求房地产开发经营企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求他认真地识别风险，严格地控制风险，巧妙地规避风险。2.3.2 风险控制是房地产开发企业所处的外部环境的要求一方面，由于内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发企业投资的风险性；另一方面，房地产市场是一个充分的
18、市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。因此，这就迫切要求房地产开发企业加强风险管理。2.3.3 风险控制是整个房地产业健康发展的要求我国房地产业发展迅速，但其中也存在周期性波动，并多次出现房地产业的“低迷期”，这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理，保证我国房地产业稳步、健康和正常的发展。第三章 房地产投资过程风险分析房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。3.1 投资决策阶段的风险在整个房地产开发的整个过程中，投资决策阶段最为关键，拥有最大的不确定性与
19、机动性。房地产投资一旦展开进行，就很难从项目建设中撤出；否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要源于政策、经济、区域社会环境等三方面。3.1.1 政策风险国家政策对产业发展的影响是全局的，政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国，市场经济环境尚未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。（1）产业政策风险国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金将会减少房地产商品市场的活力，给房地产
20、投资商带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要体现为市场交易活动的减少。（2）金融政策风险房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。20世纪90年代初我国房地产投资过热，但中央银行银根不紧，利率过低，并一味放宽贷款条件以鼓励房地产开发，导致流通中货币增长过快，地皮、建材供不应求，价格上涨，房地产开发成本加大，房地产价格上涨，超过社会购买者有效需求和购买力，致使许多楼房积压。1993年，为了抑制国内通货膨胀，中央采取宏观经济调控政策，银根紧缩，导致大量房地产施工不足。由于房地产开发需要较长的时间投入的资金无法收回，资金缺乏，楼
21、宇无法按时完工，有的被迫缓建、停建，从而使大量楼盘积压。2003年6月央行发布名为关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文），对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等8大方面作了严格规定，提高房地产企业贷款准入门槛，使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着前所未有的风险。（3）土地政策风险房地产开发建设以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式（公开拍卖、招标和协议房市）、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。3.1.2 经济风险（1）市场供求风险市场供求风险是最直
22、接的风险任。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性，导致供需的动态性和不确定性，进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险；反过来，市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销，使投资者承受资金积压的风险。所以说，何一项投资都必须始于市场，终于市场。房地产项目建设周期一般需要13年，房地产商在投资决策前，必须关注市场行情的变化，预测未来房地产市场的走势。投资决策准确与否，直接关系到房地产商品的利润能都实现。（2）通货风险房地产投资周期较长，期间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险，也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求，
23、房地产价格下跌，给房地产投资者带来损失；膨胀率增大会刺激对房地产的需求，对房地产投资有利。但当通货膨胀率的大幅度上升会引起各种建筑材料价格上升，以及劳动力和管理费用的上升，会大大增加房地产的开发成本和经营成本。3.2 土地获取阶段的风险一旦决定投资便进入了土地的获取阶段。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，可能不愿意出售。因此征地拆迁很难顺利进行，最终投资者不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。在土
24、地获取阶段，风险还可能来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。3.3 项目建设阶段的风险时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心，也是三大风险因素。管理不当，将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。3.3.1 工期拖延风险工期一旦被延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳租售时机，如已预售，会承担逾期交付的违约损失、信誉损失；另一方面，会增加投入资金利息支出，增加管理费。所以，房地产开发商们都迫切希望自己的项目及早完工，以避免工期拖延带来的风险3.3.2 项目质量风险质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、
25、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。消费者重视房屋的物理质量，更强调房屋的效用。承包商施工技术水平落后、偷工减料，建筑结构有安全隐患等，是造成项目质量风险的主要因素；房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求，也房屋质量不佳的重要方面。企业一旦因质量问题失去了市场或被告上法庭，就很难再维系，最后只能淡出房地产界。3.3.3 开发成本风险房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%100%，越到后期影响程度越小。在规划设计中，方案陈旧、深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加，在建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高
26、的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。3.4 经营管理阶段的风险房地产经营管理阶段是整个房地产投资过程中最后却非常重要的一个环节。项目开发完毕后，开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润；相反，已建好的商品房因种种原因不能租售出去，则会房屋滞销、资金积压，影响公司的经营和发展。3.4.1 营销策划风险营销策划是经营管理的核心，它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产上的利润，还可能致使消费者
27、怀疑商品房的质量，从而影响风房地产商在市场中的形象和信誉风险。对房地产投资来讲，营销策划（尤其是定价）是生死攸关的重要环节。3.4.2 物业管理风险物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且还十分注重其售后服务，即物业管理。不良的售后服务以及不合的得物业管理收费都是导致企业信誉不佳、难以发展的重要原因。3.4.3 其它风险其他风险有很大的不确定性。其中包括不可抗力的疾病、战争、自然灾害（如雪灾、地震）以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是较大的。第四章 房地产投资风险控制4.1 投
28、资决策阶段的风险控制投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此，建议企业做好以下几方面的工作。4.1.1 高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性房地产开发企业必须建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料，并且对此加以分析和综合，建立一个庞大的信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性。4.1.2 加强市场监测，提高决策的科学性房地产业是一个高风险行业，也是一个市场供给弹性很弱的产业，更是泡沫多发产业。
29、因此，企业需要强化业务宏观指导，建立地区房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度；同时加强住房金融研究，探索住房金融改革和发展的深层问题。企业还应经常对政策走势、楼市价格、项目建设销售数量、消费需求变化等问题进行分析，以提高投资决策的前瞻性和科学性。4.1.3 采用房产保险的方式来间接降低风险在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失，甚至发生致命的损失。要想将这种不确定、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），采用风险转移保险措施是非常必要的。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度。4.1.4 灵活应用
30、投资组合理论在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。企业在投资时，总是在收益相同时追求风险最小，或在风险相同时追求收益最大，在风险和收益之间需求一种最佳的均衡投资组合以分散风险达到降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域的投资组合、不同房产类型的投资组合、甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。4.1.5 必要时采用风险回避的形式来消除风险在对项目各开发方案的进行经济评价的同时，要注重风险分析，对项目实施各阶段可能存在的风险进行尽可能详尽的分析。如项目立项阶段，要对未来建设期内物价上涨可能性、通货膨胀、宏观政策走向、融资难易程度和社会环境进行分析；施工
31、之前，要对区域居民风俗习惯和可能存在的恶劣气候、自然条件、地理环境以及不利的现场条件进行分析，最终选择可靠性好，风险隐患少，风险程度低的开发方案；放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。4.1.6 树立风险管理意识风险管理是一项复杂的系统工程，企业应注重风险控制，更应注重风险防范防患于未然，树立正确的风险管理意识，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，高度重视风险防范和控制，做到警钟长鸣。4.2 土地获取阶段风险的控制在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以
32、化解众多风险因素，减少来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。在前期工作阶段，为了预防风险，开发商应注意以下几个方面：积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，确保项目顺利进行。到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。增强合同意识，认真
33、签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷阱。调查预测房地产消费趋向，优化设计方案，采用优化设计、价值工程技术，充分考虑项目防火、抗震、御灾、防密和安全要求，防止技术风险。4.3 项目建设阶段风险的控制强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行；并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。项目建设阶段，风险预防的主要措施有：采用系统的项目管理方法。项目管理得好，可以减少或规避一些风险使得项目取得成功，避免失败。系统的项目管理方法，推祟动态的目标控制，采用严密的
34、计划、协调与控制的手段，重视合同管理，重视事前控制，使得项目能够在预先控制的情况下顺利进行，减少项目风险。如聘请专业工程师参与承包合同条款的起草与谈判，并加强日常的合同管理，可以减少被承包商利用合同条款进行索赔的风险和机会。这样就可尽可能地减少或避免因施工质量而引起返工，进而影响工程工期、影响项目交付使用的风险。向施工方人员灌输安全意识。抓好进场人员安全培训教育，严格遵守操作规程，专业工种先培训后上岗。制定安全管理措施，经常进行安全检查；要求上岗人员佩带安全帽，系安全带；采取措施防止人员高空坠落，空中作业掉物伤人；开展守法教育，打击盗窃、玩忽职守等不法行为。做好现场容易出现危险事故的预案工作，
35、如基坑开挖、护坡处理、高空坠落以及风、雨、雪、雹、霜等恶劣天气等。及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。合理布置施工现场。易燃易爆品仓库要远离食堂、变电房等火源地，严禁烟火；水泥仓库地面要架空，防水防潮，注意覆盖；装饰材料要合理堆放，保证不变形、不污染。加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。做好现场建设日志，注意资料收集和保存，及时落实建设条件，预防和减少施工索赔。尽快完成开发项目，缩短建设周期，这也是一些小开发商惯用规避风险的措施。4.4 经营管理阶段风险的防范和控制经营管理阶段是房
36、地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。在经营管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。因房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不
37、言而喻的。一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起的事实，即使开发商怎样解释，也难免形象受到巨大损害。在租售过程.02中，房地产商应密切关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。第五章 结语当前，我国的经济活动日趋频繁，国内住
38、房消费需求呈不断上升趋势，一些房地产企业改善经营环境，完善中介服务，增加融资途径等等必将带动房地产业的大发展。但是从负的方面分析，我国的房地产企业也将面临更激烈的竞争。不但要和国内自己的同行竞争，而且还要和那些管理更强，技术更先进的国际公司竞争。在这样的竞争环境下，房地产中介市场将受到较强的冲击，与房地产业相关联比较强的物业管理企业也将要面临新的难题，有可能会出现生存危机。尽管如此，机遇和挑战是并存的，但是在总体上这些因素对促进房地产企业经济体制改革和经营机制的转变，提高管理水平，加快经济发展和增强竞争力等方面，都具有重大的意义和深远而积极的影响。房地产投资如何在竞争过程中有效地控制投资的风险
39、，如何在房地产业这一发展的大好契机中如何合理的规避风险取得最大收益，这些都是很值得研究的问题，这也是本文的撰写意义所在。参考文献1 张永岳，崔裴.房地产经纪概论.北京：中国建筑工业出版社，2005.252 赵立民.个人房地产投资策略试论.延安教育学院学报，2001，1（2）：47483 刘志峰.在房地产市场信息系统与预警预报体系建设国际研讨会上的讲话，中国建设网，20034 刘秋雁.房地产投资分析.大连：东北财经大学出版社，2003.385 尹伯成，边华才.房地产投资学.上海：复旦大学出版社，2002.10156 肖军.房地产投资分析的现金流量贴现模型解析.北京：中国房地产金融出版社，2001
40、.22237 徐慧莹，曹志强.AHP法在房地产投资风险分析中的应用.唐山高等专科学校学报，2002，5（2）：P588 刘学成.现代投资组合理论及其在房地产投资中的应用.北京：房地产金融出版社，2001.55579 陈晓慧，刘炜.房地产投资风险的模糊评价.武汉理工大学学报，2003，5（1）：P9210 路克华.房地产基本制度与政策.北京：中国建筑工业出版社，2005.7811 夏清泉，凌婕.风险投资理论和政策研究J.国际商务研究.2002（5）.12 彭俊，刘卫东.房地产投资分析M.上海：同济大学出版社，2004.13 俞明轩.房地产投资分析M.北京：首都经济贸易大学出版社，2004.14 丁芸，谭善勇.房地产投资分析与决策M.北京：中国建筑工业出版社，2005：147-150.15 乔婉风，张声东，雷莉.运用计算机仿真房地产投资风险分析的研究J.武汉理工大学学报.2004，(08).16 匡建超，陈小花.基于改进遗传算法的房地产投资项目风险评价模型J.商业研究.2006，(21)：66-69.
