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1、我国住房租赁市场现状分析崔裴当前我国房地产市场存在的关键问题，在深层次上也与住房租赁市场的不完善密切相关。为此，本文针对市场化运营的租赁住房（不包括公有住房和社会保障性租赁住房），通过对我国典型城市住房租赁市场的相关数据分析和实地调研，对我国住房市场当前存在的突出问题和内在深层次问题以及形成原因进行了分析。一、我国住房租赁市场的基本特征（一）市场地位住房租赁市场实际已成为不可或缺的一个住房供给渠道，但长期未得到足够的重视。 从社会重视程度角度看，我国住房租赁市场目前被政府和社会各界高度关注，但这只是近两年来的情况，在此之前的十几年时间内，住房租赁市场一直被政府和社会各界忽视。正因为如此，政府统
2、计体系几乎完全没有有关住房租赁市场的统计项目和指标。因此，目前缺乏权威的定量数据来反映我国住房租赁市场的规模及其在房地产市场上的比例。建设部发布的2005年城镇房屋概况统计公报中有“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米”的数据，据此计算出的“住宅私有率”81.62%曾被许多人误用作“住宅自有率”，但实际上“住宅私有率”是指现有住宅总量中由私有所有的住房总量所占的比例，并不能反映居民中有多少比例是居住在自已所有的住房内，因此也无法由此间接反映住房租赁市场的规模。但是，由于自有住房一定是私有住房，而私有住房不一定都被所有权人自己使用，因此“住房自有率”一定小于“住宅私有率”。因此，
3、可以推算，2005年我国住房自有率小于81.62%，如按套数计算，比例应更低。相应地，可以据此估计，我国承租住房的家庭比例至少在20%以上。上海统计年鉴2010提供了每百户居民家庭产权构成数据（参见表1），显示20072009年租赁公房和租赁私房的合计比例为2022%，但其中“私房”未包括购买商品房而获得的私有产权，也没有统计私人购买商品房后再出租的情况。由此也可以推算，上海承租住房的家庭占居民家庭总数中的比例应在20%以上。个别研究者指出在“北上广深”四个一线城市约有2025%的居民通过租赁获得住房，其中市场化租赁比例在10%左右 浦湛（中国人民大学商学院）在“我国住房租赁市场边缘化问题分析
4、及对策”（中国房地产2009年12月第30页）一文中介绍是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的。，并介绍是“根据对部分城市的抽样调查，估测我国住房租赁市场的发展规模”的，但其并未详细介绍抽样调查的方法，故不足以为据。上海易居房地产研究院分别在2008年对上海、2009年对上海、北京等8个城市进行了并不严格抽样的问卷调查，约有40%的受访居民所居住的住房为承租住房，而且承租住房的主要原因是买不起住房。由于访问渠道主要是房展会或房地产网站，因此受访者具有关注房地产市场的特点，理论上应是有意购房者，因此受访时承租住房的人士比例可能高于总体情况。根据上述情况，可以大致估计我国
5、主要城市承租住房的住户大概在住户总数的20-40%范围内。其中，通过住房租赁市场承租住房住户大概占住户总数的10-20%。这一情况表明，我国住房租赁市场实质上承担了相当一部分收入较低居民的住房供给，在目前住房买卖市场价格居高不下的情况下，这一住房供给渠道是无法被住房买卖市场替代的，因而是我国住房市场乃至房地产市场的一个不可或缺的重要组成部分。表1 上海市每百户城市居民家庭房屋产权构成（20072009） 单位：%年份200720082009每百户城市居民家庭房屋产权构成100100100租赁公房20.417.416.3租赁私房1.64.23.7原有私房0.90.70.7房改私房37.337.8
6、37.2商品房39.439.141.3其他0.40.80.8数据来源：上海统计年鉴2010，表16.6每百户城市居民家庭房屋产权构成（20072009）（二）市场构成住房租赁市场以私人出租住房市场为主体，机构出租住房所占比例较小。根据市场化程度，目前我国租赁住房可分为市场化租赁住房、半市场化租赁住房和公有及保障性租赁住房三大类（参见图1）。市场化租赁住房公有及保障性租赁住房租赁住房主要类型个人私房单位租赁房廉租住房公共租赁住房农民工公寓酒店式公寓单位职工宿舍人才公寓公房半市场化租赁住房城市个人私房农村个人私房图1. 我国租赁住房主要类型市场化租赁住房对出租人和承租人都没有特别限定，目前主要是由
7、个人出租的城市私有住房、农村私有住房（主要集中在大城市的城郊结合部）和主要由机构出租人（主要是房地产开发商或其他相关企业）出租的酒店式公寓。从总量上看，机构出租人出租的住房规模还比较小，这虽然没有权威的直接数据，但可以从房地产开发企业的收入结构间接得到证实。19922009年全国房地产企业收入中，房屋出租收入占总收入的比例最高年份仅为2.3%，2009年北京和上海的这一比例也仅为5.93%和7.76% 根据中国统计年鉴（2010年）表5-40“房地产开发企业（单位）经营情况”数据计算。以上海为例来看，近两年来，商品住房出租面积仅为100万平方米左右。根据各大城市房地产经纪机构反映的情况看，私人
8、住房出租人是目前住房租赁市场供给的主体。从产品档次上看，私人出租住房包含从别墅、高档公寓到中、低档各类住房乃至集体土地上的农民住房等多种类型，机构出租人出租的住房主要集中在别墅、高档公寓等高端住房上，以上海为例，近年来别墅、高档公寓出租面积占商品住房出租面积的七到八成（参见表2）。半市场化租赁住房主要是企事业单位（或系统）建设并向特定群体出租的单位租赁房和按政府有关政策规定向符合特定条件的群体出租的公共租赁住房，从总量上看，这类住房的规模尚为有限。公有租赁住房主要是尚未在房改中出售的公有住房（大多为煤卫非独用的老式住房），这类住房由承租人及其家庭长期占有，除其中被不合规转租的外，基本不构成住房
9、租赁市场上的供给。廉租房一部分本身就是个人出租的私有住房（在采取房租补贴的廉租房制度下），属于住房租赁市场中的低端部分，另一部分是由政府或相关企业定向特定群体出租的住房，并不构成住房租赁市场的供给。表2 上海商品住宅出租规模与结构年份200020082009商品住宅出租面积（万平方米）59.2992.74102.63商品住宅出租面积：商品住宅销售面积1:24.391:21.201:28.53商品住宅出租面积中别墅、高档公寓占比63.13%79.57%72.45%数据来源：根据上海统计年鉴2010“表16.5 主要年份商品房销售与出租情况”中的数据计算。（三）市场运行住房租赁市场供求长期以来相对
10、比较平衡，租金比较稳定，但近两年来低端市场租金上涨较快。从较长时间看，与住房买卖市场相比，我国城市住房租赁市场的价格水平相对比较稳定。以北上广深津五城市为例，根据中原地产集团的中原领先指数，住房租金指数的波动远比房价指数平缓（见图2-6），表明住房租赁市场的供求关系比较平衡，具有较好的内在自我调节能力。但是，值得关注的是，自2010年以来，媒体对一线城市租金较快上涨有较多反映。根据2010和2011年北京、上海主要大型房地产经纪机构反映的情况，租金上涨加速的现象主要集中在小户型、每套月租金较低的低端住房租赁市场但中原领先指数中的租金指数数据主要来源于中、高档住宅租赁样本，故不能反映这一情况。反
11、映出一线城市低端住房租赁市场供不应求的状态。据上海主要从事住房租赁的中介机构介绍，在每套2500元/月及以下的低端市场，承租客户与可出租房源的比例在1：0.41：0.6左右。图2 北京二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数图3 上海二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数图4 广州二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数图5 深圳二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数图6 天津二手住房买卖价格指数与租金指数数据来源：中原领先指数二、我国住房租赁市场存在的主要问题及成因（一）目前存在的突出问题低端市场租金上涨较快，承租人反应强烈；一线城市群租现
12、象难以阻止；租赁关系不稳定，纠纷频发；出租住房缺乏专业管理，存在安全隐患；租赁合同备案率低，市场监管缺失。1、低端市场租金上涨较快，承租人反应强烈目前，每套月租金在2500元及以下出租住房的承租人以城市低收入年轻白领为主，这类群体大多为来自于中小城市和农村的城市新移民，并且多处于职业发展的起步阶段，面临经济压力、职场压力和因对大城市环境陌生而产生的文化冲突，因而心理压力巨大，加之远离家人，心理压力无法通过传统渠道化解，大多通过网络进行宣泻，具有相互传染并放大的效应。因此，对于近两年来较快上涨的租金，这类群体的心理反应和宣泄方式，特别容易产生强烈的社会效果。2、一线城市群租现象难以阻止相比按套承
13、租的住房承租人而言，目前在一线城市还有相当大一部分经济承收能力更低的群体，如刚刚毕业尚未找到工作的大学生，在零售、餐饮、生活服务、培训等低收入水平行业工作的低职位人群，建筑、制造业的农民工等。他们只能按室甚至按床位承租住房，由于人数众多，因而形成了一个庞大的群租需求群体，形成许多城市特别是一线城市的群租现象。在空置住房较多的城市（如上海），群租现象主要出现在中心城区的一些新建商品房楼盘，并有向老式工房和里弄住宅蔓延趋势；在中心城区尚存在“城中村”的城市（如广州、武汉），群租现象多发于“城中村”地区；在中心城区住房更为紧张的城市（如北京），群租现象就外移至离城市较近的郊区农村（如北京的唐家岭）。
14、近年来，很多城市通过多种手段来禁止群租，但至今无法全面阻止。3、租赁关系不稳定，纠纷频发目前私人住房租赁合同大多为一年期，每到租约快到期之时，租赁双方就需要再次协议。即使在租赁期限内，受出租人出售住房、或家庭自身原因（如子女结婚等）影响，承租人经常面临出租人要求提前终止租约的要求，租赁关系很不稳定。同时，租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修、增配乃至第三方损失（如漏水损坏邻居房屋）等问题而产生的各类纠纷也很多。4、出租住房缺乏专业管理，存在大量安全隐患目前，私人出租的住房，存在着产权人与使用人分离的状态，在此过程中，出租住房的日常监护常常处于缺失状态。
15、如出租房的设备老化（如热水器超过使用期、煤气自来水软管老化、空调室外机托架锈蚀），产权人不知晓或无心知晓，承租人也因房屋产权并不属于自己和非长期使用而疏于检查或乐于滥用（如乱拉电线、超负荷使用电器），导致出租住房存在大量安全陷患。这类问题在群租住房中则更为集中。同时，出租住房中的居住人处于一种相对匿名状态，为其实施不法、不轨行为提供了较便利的条件，因此，出租住房内的社会治安也存在很大隐患。近年来，出租住房内居住人因煤气泄漏、坠楼、强奸、凶杀等致死事件屡有发生，正是这类安全隐患的表现。5、租赁合同备案率低，市场监管缺失长期以来，租赁登记备案制度远没有得到落实，普通居民在进行住房租赁时，不办理租赁
16、合同备案的情况十分普遍。据有关资料显示，截止2007年底，北京出租房屋备案率不到7%，合肥市房屋租赁备案率约为10%，沈阳市房屋租赁备案率也只占20%。另外，据中国人民银行2008年底对杭州租赁市场的抽样调查数据显示，在所有被抽样的租赁交易样本中，只有28%进行了租赁登记备案。而根据2008年上海易居房地产研究院对上海租赁住房的抽样调查显示，上海也仅有30%左右出租住房进行了备案。由于租赁合同备案率低，房地产管理部门无法掌握住房租赁市场的交易情况。由于大多数住房出租人是私人，工商、税务部门也难以掌握出租人情况，同时，公安、计生、街道目前也缺乏对租赁住房的承租人进行管理的有效制度，因此，目前住房
17、租赁市场处于严重的监管缺失状态。（二）潜在的深层次问题供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出；供给主体不成熟，住房出租业尚未形成；缺乏专业、规范的中介服务体系；住房租赁市场功能低下。1、供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出目前我国住房租赁市场上可供出租的房屋，最主要的是居民闲置住房少量机构出租的酒店式公寓。居民闲置住房主要包括长期投资住房和住房改善后待售的住房。这些住房中，供给较稳定的是居民长期投资闲置住房和机构出租的酒店式公寓，以大、中户型、高档及中高档住房为主。居民住房改善后待售住房以中、小户型、中、低档住房为主，其供给不仅在微观层面上不稳定（随时会售出），在总量
18、上也易受房地产市场波动影响而不稳定，近两年由于楼市调控特别是“限贷”、“限购”政策影响，居民住房改善受阻，因此供给减少。目前住房租赁市场上的需求包括高、中、中低和低端多层次需求。高端需求多为境外商务人士和国内部分高收入人士，其中前者因其在我国境内居住的非长期性而租赁住房，后者则多因特定的消费偏好或理性租买选择而承租住房。中端需求主要来自跨城市运作的大、中型国内企业的中、高层管理人员或私营企业主，因为工作的流动性而租赁住房。中低层次需求主要是城市中低收入家庭、年轻白领，因尚不具备购买住房的经济实力而承租住房。低端层次需求者则包括收入水平较低行业的低职位从业者、尚未找到工作的大学毕业生（特别是从二
19、、三线城市高校毕业后到一线城市求职者）和农民工，这类群体迫切需要以最低的成本获得一个最基本的栖身之地。以上需求中，总量占比（主要根据房地产经纪机构介绍的情况，尚缺乏定量数据）较大是中低层次和低端层次的需求，受近年来住房买卖市场价格过快上涨，以及金融危机后一线城市经济恢复较好导致用工需求增加影响，这两个层次的需求在近两年上涨较快。上述各类供给、需求的不同特征和变化情况，最后形成了住房租赁市场供求结构的错位，其中小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。2、供给主体不成熟，住房出租业尚未形成目前我国住房租赁市场上的供给主体主要是居民家庭和少数房地产开发企业或其他企业。前者并非职业化、专业化的住房出租者
20、，后者往往又并非以住房出租为主营业务。因此，实际上并未形成住房出租业，这与许多发达国家房地产出租业（其中住房出租是其主要组成部分）已经成为房地产业最核心的行业具有很大的差别。这也是目前我国商品和服务市场体系中极为罕见的现象：一个规模庞大的市场，却没有产业化的供给主体。这一问题在很大程度上也是造成目前住房租赁市场供需结构错位的一个重要原因。如对于巨大的低端市场需求，由于没有住房出租业的存在，因而不能形成主动满足这一需求的供给。3、缺乏专业、规范的中介服务体系目前，二线城市住房租赁主要通过亲朋好友介绍达成交易。北京、上海等一线城市的住房租赁部分通过亲朋好友介绍或网络达成交易，部分通过房地产经纪机构
21、居间介绍达成交易（从大多数房地产经纪机构业务收入主要来自房屋买卖中介的情况看，这部分的比例并不会很高）。因此，住房租赁市场缺乏专业、规范的信息沟通和交易媒介服务。同时，由于房地产经纪机构所提供的住房租赁经纪主要采用居间方式，经纪机构在促成租赁合同后就不再负有提供后续服务的责任。对于住房租赁双方在签订租赁合同后较为复杂的债权债务关系，缺乏一个富有专业经验的第三方在“事前”帮助监督、协调，一旦出现矛盾，只能“事后”通过高成本（时间、经济）的法律途径来解决。这是住房租赁市场纠纷频发的原因之一。房屋租赁由于其独特的产权人与使用人分离情况，迫切需要有一个专业的责任主体对出租房屋本身以及房屋使用行为进行管
22、理、维护和监督。但目前我国住房租赁市场上还没有形成提供这一服务的主体。物业管理公司一般只对住宅小区公共部位进行管理，对于住房内部，除了对少数影响房屋整体结构（如破坏承重结构）的行为进行监督和干预外，物业公司无权也无意进行管理。因此，大量出租住房处于无人监管，在结构、装修、设备自然老化和承租人倾向滥用的过程中，安全隐患增加。4、住房租赁市场功能低下目前我国住房租赁市场除了少量满足高、中端需求者因工作流动性而产生的主动性承租需求外，主要是满足中低和低端需求者因买不起住房而被迫产生的承租需求。住房租赁市场尚不能作为城市稳定住户解决住房问题的常规渠道，不具有替代住房买卖市场的功能。因此，我国住房市场上
23、缺乏在许多发达国家存在的“租买选择机制”。使得住房买卖市场的价格缺乏内在约束，这是产生图2-6所示各大城市住房价格指数与租金指数渐行渐远的重要原因。（三）原因分析 房地产业与房地产市场处于较低级发展阶段，房地产市场制度建设相对落后。1、房地产业与房地产市场尚处于发展的较低级阶段房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。在自由市场经济条件下，随着分工的不断细化，体现房地产投资人与房地产使用人分工的房地产租赁，日渐成为房地产流通的一种主要方式，房地产业内部也逐渐产生行业分化，自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业（也是最主要的房地产出租人），和为房地产投资业服务的其他细分行业如房地产开发项目
24、管理、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。房地产业从向社会提供有形的产品房地产，转为提供“服务”：房地产投资业（出租业）提供房地产的使用功能，其他房地产行业则主要提供房地产专业人力资源（如项目管理师、经纪人、物业管理师）及相关资源（如相关设备、无形资产等）的使用功能。同时，房地产市场也从以买卖市场为主，演变到房地产买卖市场与房地产租赁市场并重、房地产直接市场与房地产间接市场（房地产出租企业股票、房地产投资基金份额交易市场）相互促进（间接市场使分散的资金汇聚到机构投资人手中，从而在直接市场上形成以机构投资/出租人为主的租赁市场）的状况。目前我国房地产业与房地产市场尚处于以“类制造业
25、”的房地产开发业为主的阶段，房地产市场也以买卖市场为主，租赁市场发育尚不完全，间接市场尚未真正形成，导致需要长期占用大量资金的机构投资人/出租人难以形成，这是导致上述住房租赁市场诸多问题的关键原因。2、房地产市场制度建设相对落后迄今为止，有关我国房地产市场的规制尚缺乏一套完整、系统的制度，对于住房、住房租赁以及土地、金融、房地产业管理乃至相关的税收，尚存在许多法律法规的空白。就住房租赁而言，在法律层面的规制主要是合同法、物权法涉及，但合同法并未针对住房租赁的特殊性进行规定，物权法则主要涉及出租人。其它由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法，在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力，因此也就起不
26、到实际的规制作用。所以，对于目前住房租赁市场出现的各种问题，很多都处于“无法可依”的状态。更为重要的问题是，现有的相关法律法规大都无意将保护住房承租人的利益作为立法宗旨，基本上是立足于平等保护出租人与承租人双方当事人的利益。尽管合同法等相关法律中也有保护承租人利益的零星规定 例如，合同法第229条确立了“买卖不破租赁”规则：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”还比如，合同法第230条赋予承租人优先购买权：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，但从总体上看，并未突出和强调对承租人利益的特别保护。国外立法中一些
27、常见的保护承租人利益的制度（如押金的规制、出租人解除权的限制、出租人运用私力救济的限制等）在我国相关法律中付之阙如。不仅如此，我国现行法律中的一些规定不仅未能对承租人予以特别保护，反倒是明显倾向于出租人的利益。例如，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第12条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，该解释第13条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。可见，无论承租人对租赁房屋进行的装
28、饰装修是否征得了出租人同意，当租赁期间届满时，承租人都无权请求出租人偿还相关费用，其结果便是出租人因之不当得利，而承租人因之蒙受损失，这种作法与其他国家（地区）的立法例相去甚远 例如，我国台湾地区“民法”第431条中规定：“承租人就租赁物，支出有益费用，因而增加该物之价值者，如出租人知其情事而不为反对之表示，于租赁关系终止时，应偿还其费用。”。另外一个重要缺陷是，我国法律法规中有关住房租赁的相关规定多为任意性规定，几乎所有关于保护承租人利益的规定都可通过合同约定排除其适用，这种状况显然不利于对住房承租人利益的保护。例如，合同法第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的
29、除外”，在我国住房租赁实务中，不少租赁合同正是约定由承租人承担维修义务。在这种制度环境下，住房承租人作为实质上的弱势者，权益得不到保护。这是住房租赁市场出现诸多棘手问题难以解决的重要原因。同时，由于我国尚未制定住宅法，对住房租赁在解决住房问题方面的地位和作用缺乏战略性安排，这又是导致住房租赁制度建设滞后的重要原因。此外，我国住房租赁市场缺乏以机构出租人为主的出租业作为供给主体这一深层次问题，实质上是与土地、金融、税收制度有关的。目前的土地出让制度和金融制度都使得房地产开发企业主要采取资金快速回笼的“开发销售”经营模式，难以转向以长期现金流收益为主的“开发租赁”经营模式，现有税收制度也使得机构出租、转租人不具有成本优势，这些都阻碍了机构出租人的出现和住房出租业的形成，这是导致我国住房租赁市场供需结构错位、租赁服务品质低下、租赁关系不稳定、住房租赁难以替代住房买卖的根本原因。
