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1、重庆大学本科学生课程设计任务书课程设计题目项目投资分析设计学院建设管理与房地产学院专业房地产经营管理年级2007已知参数和设计要求：1、 根据某开发项目相应资料编制项目投资分析设计文本。2、 编制成本和收入估算报表和财务分析基本报表学生应完成的工作：1、项目投资与成本费用分析。2、项目基本财务报表编制与评价指标计算。3、项目风险分析。目前资料收集情况（含指定参考资料）：1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（中国计划出版社，2006年）；2、民用建筑可行性研究与快速报价（中国建筑工业出版社，2001年6月）；3、房地产投资分析(刘秋雁主编，东北财经大学出版社，2003年6月)；4、Real
2、Estate Finance and Investment（Brueggeman, Fisher, McGraw-Hill Irwin）5、课程设计指导书。课程设计的工作计划：1、 熟悉项目相关资料，1天2、 项目投资与成本费用估算，1天3、 基本财务报表编制与评价指标计算，2天4、 项目风险分析，1天5、 完成设计文本，1天任务下达日期 2010 年 6 月 12 日完成日期 2009 年 6 月 20 日指导教师 （签名）学 生 （签名）房地产投资与融资课程设计教学大纲课程设计中文名称：某项目开发投资分析设计课程设计英文名称：课程编码： 设计周数：1周开课学期：大学3年级 开课单位：建设管
3、理与房地产学院一、课程设计的教学目的和任务（一） 设计目的本课程设计是房地产投资与融资课程的实践性教学环节。本课程设计主要通过对某一具体房地产开发项目的投资分析实践，了解项目投资分析的工作程序和方法，加强学生对投资分析知识的感性认识，巩固已经获得的理论知识，培养学生将所学知识运用与实践的意识和能力。（二） 设计任务1、根据教师给定的设计题目，在前期调查分析的基础上，分析项目的投资与成本费用的构成，制定资金的筹措计划，预测项目的总收入；编制项目基本的财务报表，计算相关的评价指标，同时进行项目的不确定性分析，据以判定项目的财务可行性；进行项目风险分析，判断项目风险的大小，并提出回避与控制风险的措施
4、。2、设计成果（1）某开发项目投资分析文本。（2）编制开发项目投资估算表、收入估算表、总成本费用估算表、借款还本付息表、全部投资与自有资金现金流量表、资金来源与运用表、损益表等基本财务分析报表二、内容及要求1、项目投资与成本费用分析。2、项目基本财务报表编制与评价指标计算。3、项目风险分析。三、课程设计的基本教学要求 设计专用教室。四、参考资料1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（中国计划出版社，2006年）；2、民用建筑可行性研究与快速报价（中国建筑工业出版社，2001年6月）；3、房地产投资分析(刘秋雁主编，东北财经大学出版社，2003年6月)；4、Real Estate Financ
5、e and Investment（Brueggeman, Fisher, McGraw-Hill Irwin）5、课程设计指导书。五、成绩评定标准项目分值优秀(100x90)良好(90x80)中等(80x70)及格(70x60)不及格(x60)评分参考标准参考标准参考标准参考标准参考标准学习态度15学习态度认真，科学作风严谨，严格保证设计时间并按任务书中规定的进度开展各项工作学习态度比较认真，科学作风良好，能按期圆满完成任务书规定的任务学习态度尚好，遵守组织纪律，基本保证设计时间，按期完成各项工作学习态度尚可，能遵守组织纪律，能按期完成任务学习马虎，纪律涣散，工作作风不严谨,不能保证设计时间和
6、进度技术水平与实际能力25设计合理、理论分析与计算正确，实验数据准确，有很强的实际动手能力、经济分析能力和计算机应用能力，文献查阅能力强、引用合理、调查调研非常合理、可信设计合理、理论分析与计算正确，实验数据比较准确，有较强的实际动手能力、经济分析能力和计算机应用能力，文献引用、调查调研比较合理、可信设计合理，理论分析与计算基本正确，实验数据比较准确，有一定的实际动手能力，主要文献引用、调查调研比较可信设计基本合理，理论分析与计算无大错，实验数据无大错设计不合理，理论分析与计算有原则错误，实验数据不可靠，实际动手能力差，文献引用、调查调研有较大的问题创新10有重大改进或独特见解，有一定实用价值
7、有较大改进或新颖的见解，实用性尚可有一定改进或新的见解有一定见解观念陈旧论文(计算书、图纸)撰写质量50结构严谨，逻辑性强，层次清晰，语言准确，文字流畅，完全符合规范化要求，书写工整或用计算机打印成文；表格非常工整、清晰结构合理，符合逻辑，文章层次分明，语言准确，文字流畅，符合规范化要求，书写工整或用计算机打印成文；表格工整、清晰结构合理，层次较为分明，文理通顺，基本达到规范化要求，书写比较工整；表格比较工整、清晰结构基本合理，逻辑基本清楚，文字尚通顺，勉强达到规范化要求；表格比较工整内容空泛，结构混乱，文字表达不清，错别字较多，达不到规范化要求；表格不工整或不清晰指导教师评定成绩： 指导教师
8、签名： 时间： 年 月 日房地产投融资课程设计报告 某项目开发投资分析设计重庆大学建设管理与房地产学院2008级房地产经营管理（2）班熊 毅 20080805 2011年6月目录第一章总论11. 1项目概况11. 2项目可行性研究的依据11. 3主要技术经济指标11. 4本报告主要结论2第二章项目投资与销售收入测算12. 1项目投资估算12. 2 分享成本估算22. 3项目的销售预测2第三章项目的财务分析43.1 项目资金投入与筹措计划。43.2 项目现金流量分析53.3 项目利润分析63.4 项目的财务分析6第四章项目的不确定性分析74.1 盈亏平衡分析74.2 敏感性分析7附表9附表一：投
9、资与总成本费用估算表9附表二：销售收入分期按比例估算表10附表三：销售税金及附加估算表10附表四：土地增值税估算表11附表五：投资计划与资金筹措表11附表六：借款还本付息表12附表七：全部投资现金流量表12附表八：自有资金现金流量表13附表九：损益表13附表十：项目资金来源于运用表14附表十一：项目财务分析指标汇总14附表十二：盈亏平衡分析15附表十三：敏感性分析15第一章 总论1.1项目概况项目名称:“STAR XIONG”项目地址：重庆市江北区大石坝项目业主：重庆市首创置业股份有限公司法人代表：熊毅经营范围：房地产开发，物业管理项目规模及内容：某房地产项目总占地面积229314 平方米，总
10、建筑面积839424平方米，其中住宅建筑面积680342平方米，小区会所、幼儿园等配套公建面积5000平方米，小区商业配套面积2600平方米，地下车库建筑面积151482平米，车位5000个。项目投资及资金结构：本项目开发商自有资金180000万元，其余投资资金来源于银行贷款（贷款利息按年利8%计算，按月计息，到期一次性还本付息）和销售回收资金。建设费用估算：土地费用：土地成交价为152558.72万元，前期工程费1908万元，基础设施建设费13443万元，建筑安装工程费2305元/平米，建设单位管理费按建安工程费的2%估算，公共配套设施建设费870万元，管理费取前面5项直接费的3%。开发期间
11、其他税费：城市建设配套费按290元/平米征收，人防异地建设费取45元/平米，工程监理费取建安工程费的0.8%，工程保险费取建安工程费的0.2%，其他税费按建安工程费的1%估算。不可预见费按前述费用的5%估算。本项目建设工期3年，2011年7月至2014年6月，建设费用在建设期内均匀投入。销售期2年，2013年1月至2014年12月。住宅售价9761元/平米（后三位取自己学号的最后三位），车库售价10.05万/个，销售期为2年：前1年销售50%；后1年销售50%。商业物业售价18805元/平米，销售期为2年，前1年销售70%，后1年销售30%。1.2项目可行性研究的依据1.渝府地200265号重
12、庆市人民政府关于重庆热水瓶厂国有土地使用权处置的批复；2.渝规选（2002）江字第0032号关于STAR XIONG的选址意见通知书；3.渝规设（2002）江字第0032号重庆市建设工程设计条件、要求通知书；4.渝府2002106号重庆市人民政府关于同意重庆STAR XIONG规划方案设计的批复；5.渝计委投2002274号重庆市发展计划委员会关于沙坪坝区STAR XIONG住宅小区立项的批复；6.重庆市规划局关于星星公司重庆市STAR XIONG规划方案设计审查会记录；7.重庆第三设计院提供的STAR XIONG方案设计；8.业主提供的有关资料。1.3主要技术经济指标（表1-1）主要的技术经
13、济指标 1-1指标名称数值指标名称数值用地面积229314 m2 总建筑面积839424 m2容积率3.0其中:住宅680342 m2绿化率50%公共配套5000 m2建筑密度20%商业配套2600 m2总户数7000户车位5000个1.4 本报告主要结论本项目总投资487161.19万元，开发建设总投资399726.67万元，总成本费用为19198.53万元，全部资金财务内部收益率税前和税后分别为44.81%和22.11%，税前、税后投资利润率分别为32.79%和14.88%。税前、税后资本金内部收益率分别为163.59%和120.07%，其经济效益非常好。 从项目的财务分析来看，项目税前，
14、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。第二章 项目投资与销售收入测算2.1项目投资估算该项目总投资由开发成本和开发费用构成，其中开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套费、建设单位管理费、开发期税费以及不可预见费，而开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。相关费用按照国家和重庆市相关指标以及本项目的具体规模特征，进行如下估算，详见表2.1.投资与总成本费用估算表序号项目金额（万元）说明1 开发成本399726.67 以下六项之和1.1 土地费
15、用152558.72 1.2 前期工程费1908.00 1.3 基础设施费13443.00 1.4 建安工程费193487.23 总建筑面积2305元/m21.5 公共配套费870.00 1.6 建设单位管理费3869.74 建安工程费2%1.7 开发期税费31990.45 以下五项之和城市建设配套费24343.30 总建筑面积290元/m2异地人防费3777.41 建筑面积45元/m2工程监理费1547.90 建安工程费0.8%工程保险费386.97 建安工程费0.2%其他税费1934.87 建安工程费1%1.8 不可预见费1599.52 开发期税费5%2 开发费用87434.52 以下三项
16、之和2.1 管理费用6407.34 (1.6+1.5+1.2+1.3+1.4)3%2.2 销售费用35961.06 销售收入5%2.3 财务费用45066.13 3 合计487161.19 根据表2-1该项目的投资估算数据，该项目计划总投资487161.19万元，其中土地费用152558.72万元，占总投资的31.1%，前期工程费用1908.00万元，占总投资的0.4%，基础设施费13443.00万元，占总投资的2.8%，建筑安装工程费193487.23万元，占总投资的39.7%，公共配套费870.00万元，占总投资的0.2%，建设单位管理费3869.74万元，占总投资的0.8%，开发期税费3
17、1990.45万元，占总投资的6.6%，不可预见费1599.52万元，占总投资的0.3%，管理费6407.34万元，占总投资的1.3%，销售费35961.06万元，占总投资的7.4%.财务费45066.13，占总投资的9.3%。2. 2 分享成本估算（1）土地费用。土地费用主要包括土地出让金、土地交易契税等，根据重庆市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为152558.72万元，占总投资的31.3%。（2）前期工程费。前期工程费主要包括勘察设计费和咨询费，根据重庆市相关估算标准，勘察设计费按每平米土地面积20元计算，为1678.8万元；咨询费按建安成本的0.5%估算，即为
18、1908.00万元。（3）基础设施费。根据项目相关数据，得基础设施费13443.00万元。（4）建安工程费。按照重庆市估算标准，建安工程费按每平米1938元估算，总费用为193487.23万元，占总成本费用的39.7%。（5）公共配套费。此次项目中公共配套费为870.00万元（6）建设单位管理费。根据建安工程费2%，其中建安工程费为193487.23万元，则建设单位管理费为3869.74万元。（7）开发期税费。开发期税费包括异地人防费和其他税费。异地人防费按照每平米建筑面积30元估算，其他税费按照建安工程费的1%估算。（8）不可预见费，按开发期税费的5%计算，1599.52万元，占总投资的0.
19、3%（9）开发费用。开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用，共计87434.52万元，占总投资的18%。其中管理费用按照工程直接费用（1）到（4）项之和）的3%估算，为6407.34万元；销售费用按照销售收入的5%估算，为35961.06万元；财务费用主要包括贷款的利息偿还，为45066.13万元。2. 3项目的销售预测2.3.1 项目的销售收入预测本项目的销售分为两期，第一期销售一半的住宅和车位，以及70%的商业店铺，余下的部分第二期销售。按照市场情况，本项目的住宅价格拟定为每平米9761元，商业店铺价格拟定为每平米18805元，车位价格为每个10.05万元。具体销售情况预测见下表：销售收
20、入分期按比例估算表销售计划各期收款情况合计期数销售比例销售数量第一期第二期第一期住宅：50%340171332040.91 360588.42 商铺：70%18203422.51 车位：50%2500(个）25125.00 第二期住宅：50%340171332040.91 358632.70 商铺：30%7801466.79 车位：50%2500(个）25125.00 合计（单位：万元）360588.42 358632.70 719221.13 本项目预测第一期销售收入为360588.42万元，第二期销售收入为358632.70万元，总销售收入为719221.13万元。其中住宅销售收入为664
21、081.82万元，商铺销售收入为4889.3万元，车位销售收入为50304万元。2.3.2销售税金及附加预测按照重庆市相关税收标准，本项目需缴纳的销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、教育专项基金、防洪工程维护费、印花税和交易管理费，共计57897.30万元。按照项目的销售情况，项目的销售税金及附加估算如下表：一序号类别计算依据第一期第二期合计1营业税销售收入5%18029.42 17931.64 35961.06 2城市维护建设税营业税7%1262.06 1255.21 2517.27 3教育费附加营业税3%540.88 537.95 1078.83 4教育专项基金营业税4%
22、721.18 717.27 1438.44 5防洪工程维护费销售收入1.8%6490.59 6455.39 12945.98 6印花税销售收入0.05%180.29 179.32 359.61 7交易管理费销售收入0.5%1802.94 1793.16 3596.11 合计29027.37 28869.93 57897.30 2.3.3 土地增值税的估算根据项目的销售收入以及项目的相关成本，可以估算出项目的土地增值税，具体估算见下表：土地增值税估算表 单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入719221.12扣除项目金额以下四项之和625003.82.1开发成本399726.72.2开发费
23、用87434.522.3销售税金及附加57897.32.4其他扣除项目取2.1项的20%79945.333增值额1-294217.34增值率3/20.1507475增值税率50%取30%6土地增值税28265.19第三章 项目的财务分析评价依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）（中国计划出版社，2006年）民用建筑可行性研究与快速报价（中国建筑工业出版社，2001年6月）其他相关资料及国家政策规定评价原则本项目经济评价遵循以动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则；本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素；为规避市场
24、和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎性原则。根据对项目的概况了解、投资估算分析和销售预测，以及现有资料的整合， 编制下列基本报表。3.1 项目资金投入与筹措计划 项目建设工期计划为3年，即2011年7月至2014年6月，建设费用在建设期内均匀投入。销售期为2年，即2013年1月至2014年12月。为方便计算，以下将整个建设销售阶段分为3期，即2011年7月到2013年1月为第一期，2013年1月到2013年12月为第二期，2014年1月到2014年12月为第二期。项目现金流量表分析是反映项目在一定周期内资金来源与资金运用途径的重要财务报表，反映项目报告期现金流量状况的全貌，能够反映项目资金变动的
25、原因及导致变动的重大财务事项，说明项目财务状况变动的原因，是测定项目各部门财务状况和财务效率的信息来源。根据对资金投入和筹措的分析编制下表：项目资金筹措与运用表投资计划与资金筹措表序号项目名称合计计算期第一期第二期第三期1资金投入487161.1926293929.405161068.060532163.7271土地成本152558.72152558.72建设成本247167.9477123583.9739123583.9739销售费用35961.05631017980.5281617980.5282财务费用45066.1292817786.7111413096.2192114183.1989
26、管理费用6407.3392996407.3392992资金筹措487161.1926293929.405161068.060532163.7271自有资金180000153929.40526070.59501借贷资金140000140000预售收入再投入167161.1926134997.465532163.7271 资金平衡状况是集中体现项目运营的自身平衡能力，是财务评价的重要依据。从上表中可以看到，该项目具有相当强的自身平衡能力和贷款偿还能力。项目资本金足以用于土地费用，并且拥有部分项目资本金用于开发建设和作为销售期的铺地流动资金。项目贷款140000万元，占总投资的28.7%，主要用于第
27、一期的开发建设。由于该项目的资金回笼很快，预售收入可以偿付第二期的建设费用，并且可以在两年末还本付息。项目第一期初贷款140000万元，期末一次性还本息185066.1293。项目借款还本付息情况见下表：借款还本付息表借款还本付息表序号项目名称计算期第一期第二期第三期1期初借款累计0157786.7111170882.93032本期借款140000003本期应计利息17786.7111413096.2192114183.198944期末还本付息00185066.12935期末累计借款157786.7111170882.930303.2 项目现金流量分析 项目现金流量表分析是反映项目在一定周期内
28、资金来源与资金运用途径的重要财务报表，反映项目现金流量状况的全貌，能够反映项目资金变动的原因及导致变动的重大财务事项，是测定项目财务状况和财务效率的信息来源。根据对资金投入和筹措的分析，编制项目现金流量表。自有资金现金流量表自有资金现金流量表序号项目名称计算期第一期第二期第三期1现金流入0.00 360588.42 358632.70 1.1销售收入0.00 360588.42 358632.70 2现金流出153929.40 228404.99 284201.57 2.1资本金153929.40 26070.60 0.00 2.2预售收入再投入0.00 134997.47 32163.73
29、2.3贷款本息偿还0.00 0.00 185066.13 2.4销售税金及附加0.00 29027.37 28869.93 2.5土地增值税0.00 14171.02 14094.17 2.6所得税0.00 24138.54 24007.62 3净现金流量(153929.40)132183.43 74431.13 4折现净现金流量(146855.22)120550.56 67880.78 5税前净现金流量(153929.40)156321.97 98438.75 6税前折现净现金流量(146855.22)151357.86 95312.76 由以上二表可以看出，项目在第一期处于现金流出大于流入
30、状态，所以需要向银行借贷140000万元用以开发建设。而第二期和第三期都处于流入现金大于流出状态，因而不需要再向银行借款。3.3 项目利润分析 项目销售收入为719221.13万元，扣除相关成本费用后的利润总额为145897.44万元，需要缴纳33%的企业所得税，税后利润为97751.29万元，缴纳盈余公积金之后，项目的可分配利润为87976.16万元，销售利润率为26.25%。具体的每一期的税后利润见下表：损益表序号项目名称计算期合计第一期第二期第三期1销售收入0360588.42 358632.70 719221.13 2总成本费用0244242.95 242918.25 487161.1
31、9 3销售税金及附加029027.37 28869.93 57897.30 4土地增值税014171.02 14094.17 28265.19 5利润总额073147.09 72750.36 145897.44 6所得税024138.54 24007.62 48146.16 7税后利润049008.55 48742.74 97751.29 8盈余公积金04900.85 4874.27 9775.13 9可分配利润044107.69 43868.47 87976.16 3.4 项目的财务分析 本项目为住宅开发项目，现选取投资利润率和投资利税率为静态指标以及NPV、IRR等动态指标对其进行财务分析
32、，具体内容见下表：项目财务分析指标汇总项目 类别 静态指标动态指标投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资20.07%47.64%229844157277.2自有资金81.05% 投资利润率为项目的税后利润与项目总投资的比例，本项目的全部投资利润率为20.07%，自有资金投资收益率为81.05% 投资利税率指项目的利润总额、销售税金及附加以及土地增值税之和占项目总投资的比例，本项目的投资利税率为47.64%。 内部收益率是项目折现的临界值，本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前税后全部投资的内部收益率分别为46%和31%，税后自有资金的内部收益率为71%。第四章 项目的不确定性分
33、析 项目的财务指标（内部收益率、投资利润率、净现值、利税率）等的高低不能完全评价项目的好坏，对项目的评价需要考虑项目的投资风险，即投资的不确定性。根据项目的具体情况，现选取项目的盈亏平衡分析和敏感性分析来评价项目的风险情况。4.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析也称为量本利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析，它是研究房地产项目在一定时期内的开发数量、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。各种不确定因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这个临界值，即盈亏平衡点，判断项目对不确定性因素的承受能力并以此为基础进
34、行分析，盈亏平衡点的表达方式有很多种，包括房地产开发数量、单位建筑面积的可变成本等绝对指标和投资收益率等相对指标盈亏平衡分析可以分为线性盈亏分析和非线性盈亏平衡分析。由于本项目特点，现选取销售率作为本项目的盈亏平衡分析点。假设本项目的盈亏平衡销售率为W则其销售收入为S=719221.13V，销售费用为C1=35961.06V， 销售税金及附加为C2=0则可变成本 CV=C1+C2固定成本为项目的开发成本加管理费用加财务费用，即：CF=399726.67+6407.34+ 45066.13=451200.14所以总成本费用C=CF+CV=451200.14+35961.06V设利润为E，则有 E
35、=S-C当盈亏平衡时：E=0, 则有：E=S-C=719221.13V -（451200.14+35961.06V）=0求得：V=66%4.2 敏感性分析敏感性分析是指通过计算一个或多个不确定性因素的变化而导致项目经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。房地产开发投资的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。它的目的是在充分了解和掌握项目风险的情况下，考察项目承受风险的能力。 根据市场预测，开发成本项目中最可能发生波动的是建筑安装工程费。因此，本项目敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（税前税后内部收益率），分别
36、计算销售价格上下波动5%、10%和建筑安装工程费上下波动5%、10%时，对财务评价的影响。敏感性分析敏感性分析建安成本变化-10%-5%05%10%税前IRR税后IRR销售价格变化-10%-5%05%10%税前IRR税后IRR由上表可以看出，当项目建安成本变化在10%以内时，税前税后的内部收益率都在10%以内，而当项目建安成本变化在5%以内时，税前税后的内部收益率都在5%以内；而当项目建安成本变化在10%以内时，税前税后的内部收益率都在5%以内；可见建安成本对总投资内部收益率的影响要大于销售价格的影响。附表附表一：投资与总成本费用估算表投资与总成本费用估算表序号项目金额（万元）说明1 开发成本
37、399726.67 以下六项之和1.1 土地费用152558.72 1.2 前期工程费1908.00 1.3 基础设施费13443.00 1.4 建安工程费193487.23 总建筑面积2305元/m21.5 公共配套费870.00 1.6 建设单位管理费3869.74 建安工程费2%1.7 开发期税费31990.45 以下五项之和城市建设配套费24343.30 总建筑面积290元/m2异地人防费3777.41 建筑面积45元/m2工程监理费1547.90 建安工程费0.8%工程保险费386.97 建安工程费0.2%其他税费1934.87 建安工程费1%1.8 不可预见费1599.52 开发期
38、税费5%2 开发费用87434.52 以下三项之和2.1 管理费用6407.34 (1.6+1.5+1.2+1.3+1.4)3%2.2 销售费用35961.06 销售收入5%2.3 财务费用45066.13 3 合计487161.19 附表二：销售收入分期按比例估算表销售收入分期按比例估算表销售计划各期收款情况合计期数销售比例销售数量第一期第二期第一期住宅：50%340171332040.91 360588.42 商铺：70%18203422.51 车位：50%2500(个）25125.00 第二期住宅：50%340171332040.91 358632.70 商铺：30%7801466.79
39、 车位：50%2500(个）25125.00 合计（单位：万元）360588.42 358632.70 719221.13 附表三：销售税金及附加估算表一序号类别计算依据第一期第二期合计1营业税销售收入5%18029.42 17931.64 35961.06 2城市维护建设税营业税7%1262.06 1255.21 2517.27 3教育费附加营业税3%540.88 537.95 1078.83 4教育专项基金营业税4%721.18 717.27 1438.44 5防洪工程维护费销售收入1.8%6490.59 6455.39 12945.98 6印花税销售收入0.05%180.29 179.3
40、2 359.61 7交易管理费销售收入0.5%1802.94 1793.16 3596.11 合计29027.37 28869.93 57897.30 附表四：土地增值税估算表土地增值税估算表 单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入719221.12扣除项目金额以下四项之和625003.82.1开发成本399726.72.2开发费用87434.522.3销售税金及附加57897.32.4其他扣除项目取2.1项的20%79945.333增值额1-294217.34增值率3/20.1507475增值税率50%取30%6土地增值税28265.19附表五：投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表序号项目名称合计计算期第一期第二期第三期1资金投入487161.1926293929.405161068.060532163.7271土地成本152558.72152558.72建设成本247167.9477123583.9739123583.9739销售费用35961.05631017980.5281617980.5282财务费用45066.1292817786.7111413096.219
