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1、担保有限公司房贷业务风险控制第一节 基本防范第一条 我司制定房贷的业务操作规程及配套应用文本房贷担保业务的品种：（一）二手楼交易担保赎楼业务（二）二手楼交易垫资赎楼业务（三）赎楼贷款担保业务（四）加（减）按贷款担保业务（五）非指定楼盘阶段性贷款担保业务第二条 强化业务培训，熟悉操作流程第三条 设A、B角制，B角配合A角调查，分别签署调查意见第四条 根据项目金额、赎楼方式及风险度确定项目审批方式评审委员会签 / 评审会第二节 保前调查第一条 审查申请人的条件，了解买卖双方的交易需求及中介的基本情况（一）核实项目来源，区分中介介绍和客户自找（二）了解买卖双方的工作单位、收入、联系电话、贷款及供款情
2、况（三）核实本次交易的情况：现状（房产内型、地理位置、居住情况、建筑外型、交通设施等）、价格（包括房产原价、成交价、评估价）、买方付款方式、卖方按揭银行、担保赎楼还是垫资赎楼、担保额（贷款额）或垫资额。（四）提供支付首期款的证明（五）中介的情况、规模及操作规范性的了解、核实。（六）实地考察房产的状况并作出合理估价以判断其交易的真实性，落实拟按揭的楼盘的报建、审批、施工和预售等手续是否完备（可通过网上查询）第二条 贷款购买的房屋为深圳地区商品房，包括商用房和住宅，并且二手楼按揭以及转按的房产已办理了房产证。深圳地区商品房：指深圳地区项目开发商已办脱初始登记，过户后即可办理房地产证的A、B、C类物
3、业，既包括住宅也包括商业用房。（一）A类物业指已办理房产证的商品房；（二）B类物业指已办理房地产代用证或其他权属证明，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房；（三）C类合同指已签定xx市房地产买卖合同，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房；第三条 落实拟按揭的楼盘的报建、审批、施工和预售等手续是否完备。第四条 审查二手楼按揭以及转按的房产的产权证的真伪，并经国土局打单确认产权明晰、无异议（包括无法院查封、无重复抵押等任何法律上的争议情况）第五条 卖方与我司办理公证授权委托书事宜，全权委托我司项目经理办理签约、取件、还清前贷、注销原抵押登记、过户；买方公证授权我司办理过户及新的抵押登记等手续。第六条
4、相关银行出具贷款意向书。第七条 落实银行、国土局的资金监管协议。说明：资金监管方必须是银行、国土局、经我司认可的大地产中介或我公司之一。不接受小中介的资金监管。第八条 买卖双方或中介与我司签署委托担保协议书及相关法律文件，包括不可撤消保证书、借款借据等。卖方必须承诺其不存在其他债务可能导致按揭房产被查封的情况，如因卖方原因导致交易无法完成，卖方必须承担担保人因此而遭受的全部损失。我司担保赎楼的，必须落实银行贷款资金已进入我司指定帐户后方可进行。同时，我司在赎楼前已收取了受理费、担保费。赎楼当时先由原按揭银行核算应支付的贷款本息，原则上贷款本息的尾数（千位以下）不计入赎楼金额，应由卖方自行支付。
5、第九条 关于我司垫资赎楼的特别要求：（一）银行抵押物必须是红本商品房房产证；（二）业主供楼款不可有欠供记录。如有欠供记录，项目经理应调查原因并向公司汇报，公司主管领导认为其有合理性解释，在业主同意我司进行资信调查并加上浮30%担保费或融资费后方可进行；（如为担保赎楼，则按1.2%的费率计算并上浮30%）；（三）房产价值和垫资成数严格把关，赎楼金额应最高不超过成交价80%；（四）融资收费按垫资金额1.2%计算，并且按同期银行贷款利率计收利息；（五）严格资金调转，财务专人负责跟踪。没有落实首期款资金监管和银行贷款确认书前，不得实施垫资；（六）事先联系按揭银行，落实垫资资金到达扣款帐户后即时扣款并取
6、出房产证。（七）办理注销抵押登记及过户递件应同时进行。第三节 保后全程跟踪第一条 担保公司项目经理携带卖方或买方的授权办理赎楼、注销原抵押登记、过户、重新办理抵押登记等手续；第二条 办理过程中，重要的凭证如回执必须由财务人员保管，项目经理仅保留复印件，必要时原件可存入银行保管箱。第三条 项目经理必须及时跟进了解交易进程。可利用回执上的查询电话随时查询办理状况。 第四节 相关的风险防范措施第一条 转按贷款直接转入我司指定帐户，资金监管也必须落实我司指定的帐户；第二条 赎楼当天档案馆出具的房屋产权单：必须产权明确、无法院查封等异常情况；第三条 买卖方（特殊情况下经公司领导审批同意买方可不授权）必须
7、出具经公证的授权委托书：全权委托我司人员办理相关业务；第四条 我司人员全程代理业主办理还款、注销抵押登记、过户、抵押登记等相关业务，要保证在此期间，抵押登记回执、房产证、购房合同、收据或发票等原件由我司掌握，抵押登记完成后，房产证交于银行保管；买卖双方可以协助、陪同，但要避免其单独办理相关业务。第五条 在买卖双方签署的有关协议中要承诺：在此期间，不得宣布房产证灭失、遗失。第六条 房屋买卖双方在同一家银行办理二手楼转按揭业务的，由银行内部直接划款转帐清偿卖方原贷款本息；第七条 房屋买卖双方不在同一家银行（跨行）办理二手楼转按揭业务的，我司人员要与买卖双方一同到售房人原按揭银行，现场办理提前还款业
8、务，确保专款专用。第五节严格资料的保管，租用银行保管箱，专人负责保管房贷业务资料。项目经理不得保留客户房贷资料的原件，办理时借出使用。 第六节 员工道德风险控制鉴于房贷业务涉及申请人对我司项目经理的授权，项目经理必须全程跟踪并亲自办理相关手续，所以必须加强对员工的职业道德培训及建立相应的奖惩制度。同时，风险控制部和公司领导要亲自参与并应经常性抽查项目的进展。 担保有限公司个人房产加按担保业务风险控制第一节 基本防范第一条 公司制定个人房产加按担保业务操作规程及配套应用文本第二条 强化业务培训，熟悉操作流程第三条 设A、B角制，B角配合A角调查，分别签署调查意见第四条 风险部出具审核意见第五条
9、根据项目金额及风险度确定项目审批方式评审委员会签 第二节 保前调查第一条 审查申请人的条件，注意：（一）申请人在原按揭银行信用记录良好，无逾期不还款记录；（二）申请人同意将该房产作为贷款的抵押品；（三）房产的相关产权凭证资料，包括楼宇按揭借款合同、房产证、办理产权证回执等应留置在担保公司，申请人声明不得挂失、转让。第二条 区分同行加按与跨行加按，审查跨行加按的房产的产权证的真伪，并经国土局审核确认产权明晰、无异议（包括无法院查封、无重复抵押等任何法律上的争议情况）第三条 申请人必须提供购买房产保险的证明第四条 相关银行出具贷款意向书第五条 申请人与担保公司签署委托担保协议书及相关法律文件，包括
10、经公证的授权委托书，全权委托担保公司项目经理办理签约、还清前贷（赎楼）、注销原抵押登记、重新办理抵押登记、领取房产证等相关手续。第六条 贷款银行必须配合担保公司项目经理办理抵押登记手续，提供相关的借款合同等资料，以尽快完成登记手续。第七条 利用现有的关系，缩短国土局办理产权抵押登记的时间，尽快解除担保责任。 第三节 保后全程跟踪担保公司项目经理根据申请人的授权办理赎楼、注销原抵押登记、重新办理抵押登记、领取房产证交贷款银行等手续；第四节 风险防范措施第一条 加按贷款直接转入担保人指定帐户，专款用于担保人办理赎楼、偿还按揭贷款剩余本息；第二条 申请人必须出具经公证的授权委托书：全权委托我担保公司
11、人员办理相关业务第三条 我担保公司人员全程代理业主办理还款、注销抵押登记、重新抵押登记等相关业务，要保证在此期间，抵押登记回执、房产证、购房合同、收据或发票等原件由我担保公司掌握，抵押登记完成后，房产证交于银行保管；申请人可以协助、陪同，但要避免其单独办理相关业务。第四条 申请人必须承诺：在担保责任期间，不得宣布房产证灭失、遗失。第五条 申请跨行加按业务的，担保公司人员要到原按揭银行，现场办理提前还款业务，确保专款专用。 第五节 员工道德风险控制鉴于房贷业务涉及申请人对担保公司项目经理的授权，项目经理必须全程跟踪并亲自办理相关手续，所以加强对员工的职业道德培训及建立相应的奖惩制度是十分必要的。
12、 担保有限公司个人拍卖房按揭担保业务风险控制第一节 基本防范第一条 公司制定业务操作规程及配套应用文本第二条 强化业务培训，熟悉操作流程第三条 设A、B角制，B角配合A角调查，分别签署调查意见第四条 风险部出具审核意见第五条 根据项目金额及风险度确定项目审批方式评审委员会签第二节 保前调查第一条 审查申请人的条件（一）申请人必须符合贷款银行关于申请个人住房按揭贷款的基本条件。（二）申请人已交纳拍卖定金，并将购买拍卖房的首期款交贷款银行监管。（三）申请人向贷款银行提交拍卖成交确认书。第二条 拍卖按揭的房产条件开发商已办妥初始化登记，过户即可办理房地产的A、B、C类物业，既包括住宅也包括商业用房。
13、（一）A类物业指已办理房产证的商品房；（二）B类物业指已办理房地产代用证或其他权属证明，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房；（三）C类合同指已签定xx市房地产买卖合同，且所在楼盘已办理初始化登记的商品房。第三条 落实拟按揭的楼盘的报建、审批、施工和预售等手续是否完备。第四条 审查拟购买的拍卖房产的产权证的真伪，并经国土局审核确认产权明晰、无异议（包括无法院查封、无重复抵押等任何法律上的争议情况）。第五条 申请人必须已交付首期款至贷款银行，并且贷款全部转入房地产交易中或拍卖行指定的交纳拍卖款的帐号。第六条 申请人与担保公司签署委托担保协议书及相关法律文件，包括经公证的授权委托书，全权委托担保公司
14、项目经理办理拍卖房的房地产证、抵押登记等手续。第七条 贷款银行必须配合项目经理办理抵押登记手续，提供相关的借款合同等资料，以尽快完成登记手续。第八条 寻找社会关系，缩短国土局办理产权登记证及抵押登记的时间，尽快解除担保责任。第三节 保后全程跟踪第一条 申请人必须为购买的拍卖房购买以银行为第一受益人的保险，期限为担保期限。第二条 担保公司的项目经理根据申请人的授权办理登记、过户、抵押登记等手续。第四节 风险防范措施第一条 贷款直接转入指定交纳拍卖款帐户，专款支付拍卖款。第二条 档案馆出具的房屋产权单：必须产权明确。第三条 申请人必须出具经公证的授权委托书：全权委托我担保公司人员办理相关业务。第四
15、条 我担保公司人员全程代理申请人办理登记、过户、抵押登记等相关业务，要保证在此期间，抵押登记回执、房产证、收据或发票等原件由我担保公司掌握，抵押登记完成后，房产证交于银行保管；申请人可以协助、陪同，但要避免其单独办理相关业务。第五条 申请人必须承诺：在担保责任期间，不得宣布房产证灭失、遗失。 第五节 员工道德风险控制鉴于房贷业务涉及申请人对担保公司项目经理的授权，项目经理必须全程跟踪并亲自办理相关手续，所以加强对员工的职业道德培训及建立相应的奖惩制度是十分必要的。 担保有限公司关于用农民房作抵押相关业务的.运作条件与风险控制第一节 基本防范第一条 公司制定个人房产加按担保业务操作规程及配套应用
16、文本第二条 强化业务培训，熟悉操作流程第三条 设A、B角制，B角配合A角调查，分别签署调查意见第四条 风险部出具审核意见第五条 根据项目金额及风险度确定项目审批方式评审委员会签第二节 保前调查第一条 审查申请人的条件，申请人在银行信用记录良好，无逾期不还款记录。第二条 审查申请人所有的农民房的报建时间（一）对于自建的农民房，必须拿到或判定可拿到处理决定书。（二） 必须符合现有建房规定，手续完备并持有四个证件（土地出让合同或房产证、建设用地规划许可证、建筑工程许可证、开工许可证）。第三条 审查农民房的建房用地是否属于以下情况：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响
17、城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。如有上述用地，根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定，不予确认产权。第四条 审查贷款用途：（一）个人投资经营贷款；（二）个人消费贷款（车贷、房贷等）；（三）办理农民房房产证，是否有土地出让合同、建设用地规划许可证、建筑工程许可证、开工许可证或者处理决定书。第五条 了解房屋租赁情况、出售情况。第六条 相关银行出具贷款意向书。第七条 申请人与担保公司签署委托担保协议书及相关法律文件。第三节 保后管理第一条 保全部应每期电话提醒供款日期，督促、保
18、障借款人按时供款，对出现逾期记录的借款人，由资产保全部按月提醒供款。第二条 风险管理部负责对在保项目进行风险预警。资产保全部负责对逾期客户进行保全催收。第三条 担保公司借款人善意逾期，经与借款人协商还款计划及措施后，可由担保公司从客户留置的反担保金提取部分资金代为垫付。第四条 担保公司对违约借款人代为清偿，与借款人协商，处置农民房及反担保物。第五条 担保公司在公安、法院的配合下对恶意违约借款人采取法律诉讼及其他法律措施。第四节 风险防范措施第一条 对于竣工时间不超过3年的农民房，按同期同地的商品房价值的一半进行评估，对于竣工时间超过3年的农民房，按建筑成本进行评估（关内为500元/平方米；关外
19、为400元/平方米），并且贷款的金额为农民房评估价的50%60%。如果贷款金额超过按以上标准，则必须由专门的评估机构对农民房进行评估。第二条 反担保措施：（一）留置借款人借款金额的10%作保证金；（二）农民房的使用权，出租权作质押；（三）用银行贷款完成项目的经营权与收益权质押；（四）留置相关证件的原件；（五） 说明房屋的使用情况，不得恶意以明显低于平均的出租价格将房屋出租给第三方，在借款期限内，需要将房屋出租或转租给承租人时，必须经过我公司同意。当借款人未能按双方约定还款，我公司进行代偿后，享有房屋的出租权和收益权。（六）其他反担保措施。在华融公司的监控下，严格按双方的具体约定（贷款用途、施工进度、合同约定），至少分2期放款。第五节 员工道德风险控制鉴于房贷业务涉及申请人对担保公司项目经理的授权，项目经理必须全程跟踪并亲自办理相关手续，所以加强对员工的职业道德培训及建立相应的奖惩制度是十分必要的。
