新天地项目融资计划.doc

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1、新天地花园项目保密等级：机密新天地投资发展有限公司目录第一部分 摘要3一、公司简介3二、公司的宗旨和目标3三、公司目前股权结构3已投入的资金及用途3五.、公司目前主要开发项目“新天地花园”简介4六、市场概况和营销策略5七、核心合作团队61、规划、建筑设计：市建筑设计院有限责任公司62、园林设计：市园林设计院（计划）6八、公司优势8九、融资需求：8第二部分 融资可行性分析9一、项目概况91、项目名称92、项目背景93、项目概况94、项目选址和建设条件115、项目相关手续12二、项目规划设计及建设方案121、规划理念与规划预期目标132、概念性规划图133-1、空间布局-系统性与组织性133-2、

2、总体布局-功能性与区位性143-3、道路系统-整体性与景观性143-4、绿化系统-系统性和生态性153-5、消防设计164、项目开发进度164-2、一期开发计划16三、市场分析171、宏观环境分析172、微观环境分析173、类比研究185月份交房194、销售计划251、项目开发节奏安排262-1、销售收入估算表27五、总体结论30第一部分 摘要一、公司简介 新天地投资发展有限公司注册成立于 2009 年 2月27日，注册资本3000万元，实收资本3000万元，经营业务范围包括：房地产投资、开发、经营；物业管理；房屋租赁；市政工程、基础设施施工；电解锰、合金、汽车（小轿车除外）、矿产品（煤炭除外

3、）的销售。公司目前核定开发资质为：国家三级。二、公司的宗旨和目标 新天地投资发展有限公司短期内（未来3年内）将立足，致力于高端住宅、酒店及城市综合体的开发。基于稳健型财务的目标，公司开发的每个项目均将确保实现投资利润率46%的水平。 三、公司目前股权结构股东名称持股比例62.5%20%17.5%已投入的资金及用途序号项目名称投资金额（万元）一土地费用4000万二前期工作成本200万1规划及设计费126万2报建费190万3地质勘探费8万4可研及环评报告费150005土方工程费100万6拆迁补偿费无7其他费用50万总计4674万现市值价为7500万 五.、公司目前主要开发项目“新天地花园”简介1、

4、项目位置：新天地花园位于市区路和路道路交叉口的东南角。2、项目四至：新天地花园北靠路（路幅宽24米）、与占地1500亩的国际新城隔路相望，西踞路（路幅宽42米），南邻家园路（路幅宽16米）、与别墅区呼应，东临风荷路、与现状成熟居民区相连。3、主要技术经济指标：l 总用地面积：45278.26（合67.92亩）；l 总占地面积：11674.32；l 建筑密度：25.78%；l 绿化率：37.44%；l 容积率：标准容积率为1.80，实际实现容积率约2.20；l 总建筑面积：报批面积93632.67，实际实现建筑面积约110000。其中住宅建筑面积91000、商业建筑面积5166.78、会所（含托

5、儿所）1620.16、物管用房440、半地下车库11986.89；l 机动车停车位：464个。4、项目定位：首席高端住宅小区、首席高尚生活小区。六、市场概况和营销策略1、区房地产市场属于发展起步阶段，主要表现为：开发行为方面：由零星开发转向注重规模效应的开发。市场价格方面：环顾湖南全省地级城市，的房地产市场价格水平处于最低端位置，甚至比大部分县级城市要低，呈现出明显的价格洼地特征，尤其以区为甚。开发品质方面：大多停留在原始的为建房而建房阶段，对规划、绿化环境、户型结构、配套、硬件设施、物业管理服务等方面均缺乏应有的重视。2、上半年区供应量环比下跌近40%，供应货源集中在各个老盘的尾盘存货，新盘

6、及新品普遍采取捂盘惜售的方式，将集中在下半年推出。但从预售备案登记情况反映，下半年依然不可避免会出现供不应求的现象。3、本项目主要竞争对手为国际新城。考虑到其1500亩的超大规模所产生的强大的板块带动效应及其配套设施的共享性，新天地花园项目将适当采取跟随的市场策略，借势推广、借势营销。七、核心合作团队1、规划、建筑设计：市建筑设计院有限责任公司市建筑设计院创建于1979年，是国家甲级设计单位，主营民用与工业建筑、市政道路、城市规划、风景园林、给水排水、电力电讯、暖通空调、装饰设计、工程咨询、工程监理等设计、监理和科研业务。2001年10月改制组建为科技型有限责任公司。公司现有职工148人，其中

7、高级职称人员24人，中级职称人员67人，国家一级注册建筑师4人，国家一级结构师16人，注册造价师2人，国家监理工程师28人。公司创建以来，成就辉煌，信誉卓着，先后荣获省、市优秀设计、QC成果奖数十项，为社会奉献了一大批精品工程，其中代表性的项目有：简牍保护研究中心、新世纪体育文化中心网球俱乐部、市广播电视中心、市岳麓公园东大门、市岳麓山步虚楼、烈士公园总体规划、南效公园总体规划、天心公园总体规划、丽臣路、东风路、潇湘大道景观设计、岳麓区银望片分区规划、新河叁角洲控制性详规、市潇湘大道等。 公司技术力量雄厚,是中南地区通用建筑标准设计图的编制单位。2、园林设计：市园林设计院（计划）园林建筑规划设

8、计院成立于1985年，是首批获国家建设部确认的七家甲级园林设计院之一，具备风景园林设计、工程咨询、园林、建设工程总承包等甲级资质，建筑工程和装饰设计乙级资质，城市规划丙级资质，并具有对外经济技术合作经营权。2005年1月通过IS9001：2000质量认证体系。拥有风景园林、城市规划、建筑、结构、建筑设备、电子计算机、经济分析等专业技术人员77人，注册工程师19人（其中一级注册建筑师5人，一级注册结构师5人，监理工程师4人），其中高级职称18人，中级职称34。设计力量强大，技术精湛，能承担从工程咨询、规划、设计、工程总承包、施工监理等一系列工作。工程业务主要包括旅游及风景区规划与设计、公园设计、

9、游乐场规划与设计、园林绿化、民用建筑规划设计、古建筑规划设计、城市规划、结构、水电规划设计、项目建议书编制、可行性研究、工程招标代理、工程监理等，业务涉及省内外及国内外。该院从20世纪50年代就开始从事风景区、旅游区和公园规划设计工作，迈进二十一世纪，业务量迅猛增长，今年完成或正在进行的主要设计项目有：佛山中央公园及滨河公园设计、南沙大角山海滨公园设计、珠江公园设计、佛山亚洲艺术公园设计、三水西南公园设计、顺德新城区绿轴公园设计、第一村暨地带性植被园设计、大学城道路景观设计、市城市快捷路配套景观设计、市新光快速路景观设计、韩国京畿道广东庭园设计、日本福冈中央公园国际交流庭园设计、市马涌景观设计

10、、市大沙河总体规划设计、海南博鳌东方文化苑设计、顺德顺峰山公园“寥宸园”“紫云瀑”“秀起堂”景区建筑及景观设计。至今已有51项工程设计分别获得国家、建设部和省、市授予的各类奖项。八、公司优势1、领先的开发、运营理念：坚持高端、精品的开发路线，定位为高端人士品质生活的定制者。2、领先的思想、技术采购：坚持“只与业界精英合作”的理念，全方位引进先进的思想、技术，保持全面的领先地位。3、深厚的上层关系：强大的公关优势，奠定无比坚实的上层关系，获取更广泛的政府扶持资源。九、融资需求：1、融资原因：项目股权收购和开发费用；2、融资数量：计划融资5000-6000万元。3、融资方式：短期抵押拆借。4、资金

11、用途：工程施工等。5、资金偿还：预计偿还周期为6-12个月。l 短期拆借：预扣利息及常规的财务成本，到期一次性清偿本金。l 股权转让：按照股份比例共同投资、共享销售利润分成。第二部分 融资可行性分析一、项目概况1、项目名称项目暂定名：新天地花园（注册名）。2、项目背景2-1、根据市城市总体规划（2005-2020），市将在“西联东进”战略（即冷水滩向西发展、区向东发展）保证下全力推进冷、零两区“联城”的进程。其中，区将由目前的单中心演变形成多功能中心分布的城市空间结构，而路板块将成为区未来的“商业、居住中心”。2-2、根据区十二五发展规划，区将依托大道两厢和路板块集约化的建设及萍洲大桥、G32

12、2国道改道工程（距本项目数百米之遥），打造现代化的、高品位的、活力的、魅力的新城区形象。2-3、为加快新城区中心的建设、实现城市扩容提质的目标，新天地花园以区重点招商引资项目的背景于2010年 月被正式批准立项。3、项目概况3-1、项目位置：新天地花园位于市区新萍洲开发区路和路道路交叉口的东南角，为区未来城市中心区的中心地标。3-2、项目四至：新天地花园北靠路（路幅宽24米）、与占地1500亩的国际新城隔路相望，西踞路（路幅宽42米），南邻家园路（路幅宽16米）、与别墅区呼应，东临风荷路、与现状成熟居民区相连。3-3、项目现状：项目地块方正、平坦，四周临路，但场地标高比周边城市大陆标高平均高出

13、5米，台地地貌特征明显。临项目周边电力、电讯、自来水、煤气、排污等管网畅通，且无需拆迁，具备极高的可开发条件和经济价值。目前，项目以完成三通一平工作，并已经顺利取得建筑工程施工许可证，随时可以进行全面的工程施工工作。3-4、项目用地面积及建设规模：l 总用地面积：45278.26（合67.92亩）；l 总占地面积：11674.32；l 建筑密度：25.78%；l 绿化率：37.44%；l 容积率：标准容积率为1.80，实际实现容积率约2.20；l 总建筑面积：报批面积93632.67，实际实现建筑面积约110000。其中住宅建筑面积91000、商业建筑面积5166.78、会所（含托儿所）162

14、0.16、物管用房440、半地下车库11986.89；l 机动车停车位：464个。3-5、项目开发节奏与周期：开发周期：项目拟分二期开发建设，总开发、营销周期24个月。开发节奏：一期开发建设范围：一期拟开发5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#共9栋，共计开发建设面积约49000（其中含会所1620）。二期开发建设范围：1#、2#、3#、4#共4栋，开发建设面积共约62000（其中含商业5166）。分期原则：价值最大化原则（升值的可溢价总量）、销售期的可展示原则、商业物业价值的培育需求原则、资金流量控制原则。4、项目选址和建设条件4-1、项目选址： 4-1-1、遵循发展中

15、半熟地原则：位于政府重点开发的新萍洲开发区，周边有好百年家具广场、建材家居城、鲜又多超市、东方红超市、西瓜岭森林公园，卫校附属医院、建设银行、市一中、九中、职校卫校、未来大学城、市中级人民法院、人民检察院、人事局等众多成熟配套，更可利用毗邻1500亩国际新城的便利条件，共享其规划的大型购物中心、小学、影剧院、农贸市场等等配套设施。且项目周边具有非常完善的电力、电讯、自来水、煤气、排污等管网等市政基础设施。由此，项目地块评估属于半熟地性质，具备极高的可开发条件和经济价值。4-1-2、遵循城市发展方向导向原则：市、区两级政府重点规划建设的区域板块。4-2、建设条件：4-2-1、地质结构：项目地块为

16、褐土层结构，地质结构适宜于高层建筑。4-2-2、水电气及通讯条件：电力、电讯、自来水、煤气、排污等管网等市政基础设施完备。4-2-3、通平条件：项目地块基本无需拆迁，目前已完成三通一平。4-2-4、地形地貌条件：项目场地标高比周边城市道路平均高出近5m，形成天然台地地形，非常适合沿主干道的商业开发，满足“商住不干扰”的项目开发要求。5、项目相关手续5-1、建设用地规划许可证及审批单。5-2、国有土地使用权证。5-3、建设施工许可证。5-4、其他证件以上详见附件。项目合法性结论：项目手续基本齐全，合法性较充分。二、项目规划设计及建设方案1、规划理念与规划预期目标1-1、规划理念：以最适宜人居的尺

17、度打造一个高品位的、生态化的、人性化的和具有文化传承的生活空间。1-2、规划预期目标：成为人居典范，创造价值的最大化。2、概念性规划图3、规划总体布局 3-1、空间布局-系统性与组织性 项目场地西北两面临城市道路，场地形状为规整的长方型，本设计将新建高层住宅按南北方向临北面和西面城市道路布置。将高层住宅中一层设置为临街商铺，并由临街面出入，而高层住宅的住户则由小区院落出入，实行商用与居住人流分离，既提高商铺的价值与实用性，又便于小区的使用和管理。各住宅建筑的间距退让均符合规划要点的要求。小区的主入口设置在路上，既是小区内部景观与城市广场的联系和渗透，也是小区的人行出入口。高层住宅建筑临城市道路

18、而建，采用板式布局形式，在创造良好的道路街景的同时，使山体、洋房、丛林融入到城市景观中来。多层洋房采用南北梯组合形成院落,强化半私密性的空间的手法，设法营造一个亲切怡人的交往场所-归属领域。3-2、总体布局-功能性与区位性 本项目分为多层洋房（5+1F），复式小高层（11+1F、15+1F、14+1F）和沿街商业区（1F）。 高层住宅主要布置在小区北面和西面；多层洋房和别墅则错落分布在中心水体边；商业建筑则在高层住宅的一层，沿城市道路展开，布置功能性商业和休闲性商业，商业设施包括购物、金融、邮电、休闲、娱乐等内容。沿街裙房商业的连续，结合地形特征，使城市道路形成一个完整的拓展空间。以落地玻璃窗

19、作为沿街商铺的界面，既简洁又现代，沿街商铺还能隔绝来自小区外部的道路噪音，住户在内庭院内休闲时感觉不到区外的嘈杂环境，安静享受院内的优美环境。 3-3、道路系统-整体性与景观性道路系统是小区人们活动的脉络，也是规划设计的第一个着眼点。道路布置充分体现建设方分期开发实施的可能性及便利性，力求总体布局的系统化与组织化，强调多层次的组织架构。该住宅小区共设两个车行出入口，一个人行出入口。在路设计一个人行入口，在路社区广场设计一个人行景观入口。住宅区主入口设置在路上，结合建筑形成一个入口小广场。在进入小区后，中心水景花园里有绕湖而行的人行曲径，为整个小区提供了一个舒适的户外休闲场所。 小区交通从功能与

20、安全出发，对人流、车流进行合理组织，力求避免交叉。采取“人在中心，车在周边”的处理手法，小区居民从社区广场进入小区后，可直接进入中心广场，中心广场有与小区各组团直接相连的道路，配合周边的景观绿化，为居民提供了集步行交通与休闲为一体的交往空间。区内停车采用集中与分散相结合，在小区主干道边集中设停车位，也可作为外来车辆的临时停放点，停车位采用植草砖，以减少硬地面积，美化环境。 3-4、绿化系统-系统性和生态性以构建舒适健康的社区环境空间的整体宗旨，充分融合到小区环境中。继而创造出一个整体和谐可亲、充满诗情画意的人居环境。强调居住日照和朝向的均好，强调内外部环境的融会贯通，尽可能的让每一位住户能平等

21、地享受资源。本小区增加了中心水体，利用道路关系创造出了两个中心区，三个入口景观点。小区中心的大规模的水体绿地，是景观视野的中心所在，景观从中心向四周渗透，能自然的融入每一个宅间院落。加上小区配备的丰富多样的文化娱乐设施，为住户提供良好的居住环境，同时也方便了居民户外休闲活动的组织，为居民提供交流、对话、共处的机会和场所，为老人提供散步和交谈的休闲场所，为青少年提供运动健身的活动领域，营造亲切和谐的人文氛围。 3-5、消防设计带商铺的高层建筑的临街布置，小区内有一条宽6米的道路与市政道路相接，行程环状的消防道路系统，从而保证了每栋高层住宅都有两个长边方向有消防车道。高层住宅的消防扑救面均设置在小

22、区内住宅入口一侧，并保证15米内无遮挡物，消防扑救满足防火规范要求。在建筑间距方面，各建筑物的间距均符合防火规范要求。4、项目开发进度本项目统一规划，分期实施，整体开发周期2年，分二期建设，各阶段根据市场进行适当调整，容许各种物业并存。4-1、分期区域：一期开发建设范围：一期拟开发5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#共9栋，共计开发建设面积约49000（其中含会所1620）。二期开发建设范围：1#、2#、3#、4#共4栋，开发建设面积共约62000（其中含商业5166）。 4-2、一期开发计划4-2-1、一期工程时间安排：4-2-2、一期开发基本思路：一期开发区域结合目

23、前市场需求，以多层洋房为主，配备少量复式小高层，户型以三房两厅单位为主打，符合快进快出、价值拔高、形象占位的原则，加快项目资金周转速度，提高项目销售价值。三、市场分析1、宏观环境分析1-1、2011年以来，我省CPI每月增幅均在4.2%以上，6月份更是创下了超过6%的历史最高纪录。通胀压力无限放大，大量民间资金、机构资金亟需寻找更稳妥的出口，助长房地产投资需求的增长。1-2、股市长期的萎靡不振，导致大量股市资金抽逃转向房地产市场，从而拉高楼市的销售势能。1-3、楼市调控政策效果的不明显，反过来可能导致需求的反弹。2、微观环境分析2-1、由于特别是区的房地产市场起步较晚、步子较慢，刚性需求依然巨

24、大，受国家调控政策的影响甚微。加之宏观经济环境与价格洼地效应的相互作用，求购心理日益强烈。2-2、在捂盘惜售及预售怠登记行为等原因影响下，整个目前可售房源极其有限，多数为尾盘存货，导致供求紧张，进一步推动购买意向的提高。2-3、区房地产市场价格在过去6个月内大幅度提高了接近40%，受此刺激，恐慌性购买行为已见抬头。2-4、受中央逐步严管公积金使用情况政策风向的影响，公积金购房需求大幅增长。2-5、上半年市区土地价格环比增长超过100%，使得房地产市场价格加速上涨成为必然趋势。3、类比研究3-1、区域内在售楼盘情况 楼盘名称：博士后嘉园 开 发 商：海鑫房地产有限公司 地 址：大道与荔枝路交汇处

25、（一中新大门旁） 物业类型：11栋多层，2栋联排别墅，1栋综合楼 开盘时间：2010-10 容 积 率：1.79 绿 化 率: 35% 公 摊：6-8% 占地面积：28342平方米（约42.5亩） 建筑面积：50732.2平方米 总 户 数：500左右，其中一期188户 户 型：以三房为主力户型，面积在76-137平米户型区间。 工程进度：一期已基本竣工，在做外墙装饰，二期已动工，在打地基。 交楼标准：毛坯 销售信息：一期基本售罄（剩余3号楼的一套顶楼），二期待售。 销售价格：一期均价1900元/平方米，二期预估起价2400元/以上。 折 扣 率：一次性付款98折，按揭99折。 小区内配套：儿

26、童游乐场，球场，2500平方米的商业中心。 周边配套：汽车站、商业城、大学城、市一中、建设银行 交通状况：13路和5路公交车，毗邻汽车站 项目点评：博士后嘉园二期户型可选择性较强，有76-90平米区间的两房，110-130平米区间的三房，140-160平米区间的四房。相对于萍洲经济开发区与老城经济区的链接来说，位置相对较好。 物业管理：按0.5元/平方米收取 目标客户：一中教师、一中陪读人群、公务员及少数投资客 楼盘名称：垠地中山城 开 发 商：市垠地房地产开发有限公司 地 址：区黄古山东路与阳明大道交汇处西南角 物业类型：高层、小高层、多层、别墅 交房时间：一期，4号楼已交房，3号楼10月份

27、交房，1号楼、2号楼明年5月份交房 容 积 率：2.78 绿 化 率: 35% 公 摊：17% 占地面积：50000多平方米 建筑面积：近150000平方米 总 户 数：900多户 户 型：以三房为主力户型，面积在120多-150多平米户型区间。 工程进度：一期已基本竣工，在做装修，二期已动工，在打地基。 销售信息：一期基本售完（剩余少部分高楼层），二期待售，开盘时间基本定于年底。 销售价格：一期均价2700元/平方米，二期预估起价3千。 折 扣 率：一次性付款95折，按揭95折。 区域状况：位居于区黄古山东路与阳明大道交汇处西南角。 小区内配套：儿童游乐场，双语幼儿园，会所、商业街（超市、餐

28、饮）。 周边配套：幼儿园、小学、中学（十一中、九中），电广大学，芊家超市。 交通状况： 已通公交车，21路。 项目点评： 目前唯一原生态坡地别墅社区，合理的样板房设计能给客户一种置身其中的感觉。地理位置相对比较好，交通便捷。相对于来说，是比较高档的一个社区。 楼盘名称：都市新海岸 开 发 商：康隆房地产开发有限公司 地 址：萍洲西路于光明路交叉口（原老染织厂旁） 物业类型：小高层、多层 开盘时间：2011-4-29 交房时间：2012-3 容 积 率：3.18 绿 化 率: 30% 公 摊：多层13-14%，小高层16-17% 占地面积：1.6万平米 建筑面积：61680平方米 总 户 数：3

29、00多户 户 型：以三房为主力户型，面积在105-140多平米户型区间。 工程进度：10月份封顶。 销售价格：一期均价2600多元/，起价2528元/，最高2800多/ 折 扣 率：一次性付款98折，按揭99折。 区域状况：位居于市区萍洲西路于光明新路交汇处，毗邻九中及百年名校市一中。 小区内配套：儿童游乐场，球场、超市、空中花园。 周边配套：好百年家具广场、建材家居城，鲜又多超市、东方红超市，西瓜岭森林公园，卫校附属医院，建设银行；市一中、九中、职校卫校、未来大学城；市人民法院、人民检察院、人事局；规划中的萍洲汽车站。 交通状况：5、7、9路公交车直达。 项目点评：都市新海岸主要以自己的地理

30、优势、工程质量来推销本项目，不管是多层还是小高层，采用的都是全框架结构。 物业管理：按0.5元至1元/平方米收取 楼盘名称：学苑名邸 开 发 商：市联众房地产开发有限公司 地 址：市北路一中新校门对面 物业类型：多层 开盘时间：2011-1-23 交房时间：一期，今年年底交房。 容 积 率：2.61 绿 化 率: 35%（置业顾问说绿化将与推广有差别） 公 摊：10% 占地面积：116亩 建筑面积：202425平方米 总 户 数：1600户 户 型：以三房为主力户型，面积在90-150多平米户型区间。 工程进度：一期已基本竣工，在做外墙装饰，二期已动工。 销售信息：一期售罄，二期待售。 销售价

31、格：一期均价1800多元/平方米，二期预估起价2100多。 区域状况：位居于北路和学苑路交汇处，百年名校市一中对面，萍洲开发区作为和冷水滩一体化的桥头堡，将成为北移的新城中心，本项目地处萍洲经济开发区腹地。 小区内配套：儿童游乐场、幼儿园、大型购物超市。 周边配套：一中、九中、清华园实验小学、农业发展银行、建行、农村信用社、市检察院、法院、民政局等 交通状况：13路和5路公交车，北路、学苑路即将通车。 项目点评： 本项目以“以生活的名义拥抱校园”，毗邻名校为主题作为推广，以所处地理位置作为优势，一期均价达到接近1900元每平米，二期将在今年的9月份左右推出，整个项目外观美观度不强，绿化很差。

32、楼盘名称：翰林院 开 发 商：方圆地产开发有限责任公司 地 址：区路与宗元路交汇处（一中新校门口） 物业类型：小高层、高层 开盘时间：2008年年底 交房时间：随时 容 积 率： 绿 化 率: 33% 公 摊：20% 占地面积：10863.88平方米 建筑面积：60000平方米 总 户 数：400多户 户 型：一房、两房、三房、四房等，面积在44-150多平米户型区间。 工程进度：项目已基本竣工。 销售信息：在售（整个楼盘销售完成率大概百分之七八十） 销售价格：均价2900多元/平方米，起价2538元/平方米，最高3800元/平方米。 折 扣 率： 一次性付款98折，按揭不打折。 区域状况：位

33、居于区路与宗元路交汇处（离市一中很近）。 小区内配套：会所。 周边配套：鲜又多超市，萍洲湾大酒店，旺旺福大酒店，一中、九中等 交通状况：5、7、9芝冷巴士，公交车。 项目点评： 本项目户型设计从44平方米的一房到150多平方米的四房，由于剩余房屋不多，目前定价相对比较高。 楼盘名称：香樟绿城 开 发 商：市富鑫房地产开发有限公司 地 址：区南津路与萍洲中路交汇处 物业类型：多层、小高层、别墅 开盘时间：首次开盘时间2009-5-1，二期开盘预定2011年9月份 交房时间：2012-6 容 积 率：2.25 绿 化 率: 36% 公 摊：15%左右 占地面积：150亩 建筑面积：200000平方

34、米 总 户 数：1500户 户 型：两房、三房、四房等，面积在90-150多平米户型区间。 工程进度：一期已基本竣工，二期10月份左右封顶。 交楼标准：毛坯 销售信息：一期已售罄，二期待售。 销售价格：起价2480元/，均价2680元/。 区域状况：位居于区南津路与萍洲中路交汇处（原市委老党校），属于萍洲开发区。 小区内配套：儿童游乐场，球场、会所，幼儿园。 周边配套：鲜又多超市，市一中、九中、职业技术学院、新华源实验小学、伟才幼儿园、建设银行、信用社、仟家超市、附属医院等。 交通状况：冷零快巴，5、7、9路公交车。 项目点评： 本项目地理位置相对于萍洲开发区来说比较优越，绿化环境比较好，主要

35、以百棵百年樟树为主绿化，打造了“香樟园、蔷薇园、玉兰园、碧桂园、紫薇园”5大园林景观，走入小区使人感觉心情舒适畅快。 物业管理：电梯房按1元/平方米收取，楼梯房按0.6元/平方米收取。 销售现场状况：二期第一批7月9日开盘，推出货量约100套，当天售罄。3-2、加权比较情况项目交通地段规划车位绿化物管户型规模配套建筑修正值权重15155101510105105100博士后嘉园-2-1+2+1+2+2+1+2-2+2+3.5都市心海岸-2-1+2+1+2+2+1+2-2+2+3.5垠地中山城-2-2+10+1+1+1-1-2+1-4学府名邸-2-1+1+1+4+2+1-2-2+2+4翰林院-10

36、+2+2+2+2-2+2+1+2+7.5香樟绿城-2-20+10+1+2-2-2+1-3.53-3、加权修正价格项目博士后嘉园都市心海岸垠地中山城学府名邸翰林院香樟绿城价格269126913072249631182586修正价格27750.9=24982500元/3-4、价格定位根据翰林院、博士后嘉园的销售情况、价格接受度等表现来推算，本项目在各项因子均占优的情况下，均价水平应该可以设定在2700元/以上。毗邻的国际新城占地1500亩，规划水平、配套标准、开发理念、服务理念以及开发商品牌影响力等方面均存在明显优势。根据多次走访了解，该项目一期目标均价应在3000元/以上。由于到地缘关系，该项目

37、的配套、规划等与本项目存在完全的共享性。因应项目本身的需要，考虑采取跟随性策略，借助其市场带动力，以具有竞争力的价格，截留其客户资源。因此，本项目一期的均价水平应与国际拉开较大的距离。综合上述，建议本项目一期均价设定为：3000元/85%=2550元/具体价格执行，视开盘期市场情况而定。4、销售计划4-1、市场区隔策略售楼部（会所）及园林示范区位置，主要考虑其昭示性和对国际新城客源的可吸引力效果。为与市场其他项目进行有效的区隔，本项目将采取先造景、后筑楼的策略，先期将会所及其周边的园林环境造出来作为售楼部，以形成示范效应，彰显本项目的高品质和高品位。工地案场，以围挡进行完全的封闭遮挡（预留工程

38、进出口），保证销售案场的独立性、整洁性、安全性。围挡可做成广告，对外宣传的效果。4-2、推售节奏第一批推售：13#、12#、5#、8#、9#栋。蓄客时间：8、9月。开盘时间：10月。销售周期：2个月。第二批推售：6#、7#、10#、11#栋及一批余货。蓄客时间：11月。开盘时间：12月。销售周期：2个月。 以上合计销售总金额约：12740万元（按均价2600元/计算）。四、项目经济效益测算1、项目开发节奏安排本项目统一规划，分期实施，整体开发周期2年，分二期建设，各阶段根据市场进行适当调整，容许各种物业并存。其中一期计划如下：1-1、一期开发范围：一期开发建设范围：一期拟开发5#、6#、7#、

39、8#、9#、10#、11#、12#、13#栋，其中5+1层生态洋房8栋、11+1层复式小高层2栋、 层小高层1栋。1-2、 一期开发规模：地面总建筑面积约为49000（其中住宅建筑面积约 47380，会所约1620）。1-3、一期开发进度计划：项目目前已经完成三通一平及报建手续，资金到位后马上可以进行基础工程的施工工作。2011年11月底前完成一期的基础工程、会所（含内外装修）及示范园林可以落成投入使用。2012年5月底一期工程封顶。 2012年10月以前一期全部竣工，交房使用。2、项目一期经济效益分析2-1、销售收入估算表物业类型建筑面积均价（元/）销售金额（万元）住 宅估：49000260

40、012740销售率80%实际销售收入10192万元2-2、成本估算表序号项目名称规 模经济指标投资金额（万元）一土地费用40001、土地价款67.92亩59万元/亩4000二前期工作及工程成本元/2.1规划设计费68.382.1.1 建筑设计元/262.1.2景观设计1695025元/42.382.2报建费1902.3现场工作成本及前期工程成本270.742.3.1土方工程元/902.3.2临时水电93632.677.0元/65.62.3.3临时办公及道路93632.6710.0元/93.642.3.4地质勘探元/82.3.5可研及环评等元/1.52.3.6放线、核面、施工图审查等元/62.3

41、.7招投标交易、预算编审等元/6三建筑安装工程成本元/12032.23.1基础工程12032.23.1.1非人防地下室12000880元/ 10563.1.2桩基工程12000020元/2403.2主体工程120000800元/96003.3消防工程12000060元/7203.4电梯12台30万元/台3603.5施工监理费93632.676元/56.2四 小区基础设施元/2298.74.1道路工程元/2004.2强电工程120000100元/12004.3弱电工程 12000035元/4204.4给排水工程 12000030元/3604.5绿化景观工程1695070元/ 118.7五公用设施配套工程元/3545.1会所16202000元/3245.2其他（垃圾站、公厕）30六营销费用374004%1496七不可