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1、 抵押资产（出让国有土地使用权）价值评估报告一、 项目名称位于市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块总面积60141.30平方米出让土地使用权抵押贷款市场价格评估。二、评估对象概况1、土地登记状况土地使用人：。土地来源：据提供的Y地（2006）合字（北新高）第425号国有土地使用权转让变更合同，2006年11月29日，宗地土地使用权经协议出让方式取得。土地坐落位置：市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块。地籍号：BG2-9-84。图号：N26E26。证载土地用途：工业用地。设定土地用途：工业用地。地块四至：东: 市政道路、川仪一期，南: 市政道路，西: 市政道路
2、、前卫仪表在建厂房，北: 黄山大道二段、中智联厂房。土地面积：用地总面积83448.1平方米，出让土地使用权面积60141.30平方米，划拔土地使用权面积：23306.8平方米（道路20130.1平方米、绿化3176.7平方米）。土地使用权类型：出让。土地取得方式：协议出让取得。土地级别：工业6级。土地出让合同编号：Y地（2006）合字（北新高）第425号。土地出让合同签订时间：2006年11月29日。市房地产权证证号：100号房地证2007字第00072号。市房地产权证发证日期：2007年1月16日。 2、 土地权利状况土地所有权：拟评估土地所有权属于国家。土地使用权人：。出让土地面积：60
3、141.30平方米。土地用途：工业。土地使用权取得时间：2006年11月29日。批准土地使用年限：50年。从2006年11月29日至2056年11月29日。剩余土地使用年限:至估价基准日土地剩余使用年限为48年零7个月。土地取得费用：综合价金1251.8万元，其中：土地出让金1082.54万元，征土拆迁费、土地整治费用169.26万元。他项权利：2006年，以本次所评估的土地使用权为抵押向其贷款3000万元。3、土地利用状况1)土地权属变迁：拟抵押的土地原为大竹林镇沙堡村农村集体土地，规划调整后,由政府征为国有土地， 2006年11月29日将其通过出让交给用于“四联仪表工业园”二期工程建设。2
4、）土地利用现状：经评估人员实地查勘和委托方提供资料显示，宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份为生地。3）土地上建筑物：宗地内无永久性建筑。 4）土地上附着物：宗地内无附作物。三、估价目的拟以所评估的宗地土地使用权作为抵押向支行设定贷款抵押，评估为抵押双方确定其抵押价值提供参考意见。四、估价基准日2008年5月6日。五、估价日期2008年5月5日至2008年5月9日。六、价值定义在估价基准日2008年5月6日，估价对象为以出让方式取得，土地所有权属于国家，土地使用权类型为出让，证载出让土地使用权为6014
5、1.30平方米，用途为工业用地，土地级别为工业6级，经评估人员现场踏勘，土地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份待平场。本次评估的地价定义是指估价对象以出让方式取得的工业用地，其级别为工业6级，容积率为1.5，剩余使用年限为48年零7个月，土地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份待平场，且无抵押担保、租赁等他项权利存在的位于市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块的60141.30平方米用地使用权，在估价基
6、准日2008年5月6日的公开市场价值。七、估价依据（一）、土地估价的有关法律、法规、行政规章、估价规程依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地土管理法；3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例;4、中华人民共和国担保法;5、城市房地产抵押管理法；6、市城市房屋拆迁管理条例；7、市人民政府关于调整征地补偿安置标准的通知(Y府发200467号)；8、市国土房管局关于公布市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知（Y国土房管发2004159号）；9、市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金的通知（Y府发200443号）；10、市人民
7、政府关于印发市城市房屋拆迁费额的通知(Y府发（2002）92号)；11、市人民政府关于关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金的通知（Y府发200279号）；12、市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的通知（Y国土房管发2002486号）;13、市国土房管关于调整我市部分地区土地级别的通知（Y国土房管发2002567号）;14、全国统一建筑工程基础定额市基价表；15、中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001(城镇土地估价规程);16、中华人民共和国国家标准GB/T 18508-2001(城镇土地定级规程);17、中国人民银行市分行、市国土局关于印发的通
8、知(重国土发（1993）198号)。18、市土地管理规定（市人民政府令53号）；19、市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法（市人民政府令54号）；20、市征地补偿安置办法（市人民政府令55号）；21、市人民政府批转市国土房管局等部门关于调整征地农转非养老和病残人员逐月领取生活费或生活补助费标准的意见的通知(Y府发200517号)；22、市国土资源和房屋管理系统土地、矿产行政事业性收费标准（Y价2001346号）；23、市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定(Y府发200392号)；24、财政部、国土资源部新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（财综字1999117
9、号）。（二）、中国人民银行、银监局、农业银行贷款担保制度、办法1、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）；2、中国农业银行信贷业务担保管理办法（农银发2007234号）；3、中国农业银行市分行信贷业务担保管理实施细则（Y农银发2007856号）。（三）、提供的有关估价对象的资料1、企业法人营业执照（副本）（注册号：企合Y总字第008327号）；2、国有土地使用权转让变更合同（Y地2006合字（北新高）第425号）；3、市房地产权证（100号房地证2007字第00072号）。八、估价原则 根据国家和市有关地价评估的有关规定，本次评估主要遵循了如
10、下土地估价原则： 1、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在地价评估过程中应在符合城市规划条件下，根据土地的区位条件和产生的预期收益确定评估对象的最优用途。 2、供需原则 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强，因此土地不能仅根据均衡法则来决定价格。故此，在本次评估过程中，应深入分析当前该区域内地产的需
11、求状况对市场价格的影响，并据此实事求是地科学测算委估对象地产价格。 3、替代原则同类型而具有替代关系的土地之间，其价格会相互影响和牵制，并在市场竞争机制下，它们的价格将趋于一致。本次评估遵循替代原则主要体现在：成本逼近法中各评估参数的取值以及基准地价系数修正法中待估宗地条件与区域内一般条件的比较。 4、综合分析原则 地价受自然、经济、社会及政治等许多因素的影响，因此，在进行地价评估过程中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主要因素进行综合分析，从而才能评估出科学合理的、切合实际的价格。九、估价方法选择 1估价方法的确定 根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法主要有市场比较法、收益还原法、假设
12、开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用成本逼近法、基准地价系数修正法测算估价对象地价。2选择评估方法的依据1）估价对象所在地属市主城区都市圈范围，且该地区近期土地取得、拆迁补偿案例较多，土地取得费及土地开发费的求取有据可依，因此可以采用成本逼近法对该评估对象进行地价评估。 2）市已于1992年完成了城镇基准地价评估，并于2000年8月重新进行修订
13、，以Y府发（2000）76号文“市人民政府关于颁布市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知”向社会公布。又于2002年6月进行了调整，重新颁布了“市国有土地使用权土地级别基准地价和出让金标准实施细则”，与此同时，还制定了宗地地价评估的修正系数。并于2005年3月又颁布了“市国土房管局关于公布市主城区2616平方公里范围内土地级别的通知”（Y国土房管发2005159号）对主城区内的土地级别进行了重新修订，又因估价对象所在的江北区属于新基准地价的范围，因此可以采用基准地价系数法对该评估对象进行地价评估。 九、估价过程1、基准地价系数修正法评估思路：市于1992年建立了城市分类用途的基准地价体系，并
14、于2000年8月重新进行修订颁布，其地价体系（下面简称2000地价体系）由土地级别、基准地价、公示地价为主构成。并通过市人民政府浙府发（2000）76号文市人民政府关于颁布市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知向社会公布。市2000地价体系分为商服业、住宅、工业三种用途；土地级别分20级，覆盖全市40个区（县、市）；新基准地价的基准日为2002年1月1日，其内涵为50年期城市熟地价格。2002年按照市人民政府Y府200279号令对基准地价进行了重新修正，本次基准地价的内涵为城镇国有土地法定最高出让年限，五通一平（通下水、通电、通路、通气、通讯和平整场地），商业用地容积率为2，住宅用地容积率为
15、3，工业用地容积率为1条件下的平均价格。运用基准地价系数修正法进行具体评估时应根据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素和年限修正。综合用途的宗地价格评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。 市国有土地使用权基准地价表 （单位：元/平方米） 用途类别土地级别商服业（40年）住宅（70年）工业（50年）用途类别土地级别商服业（40年）住宅（70年）工业（50年）111953350314997399384122029977307812048310973718537499220671192648660150459571777460101875589130548221237350
16、119474441206433495928612491338115上表摘自Y府发（2002）79号文附一表 基本公式：PiP(1+A+B+C)DEF 式中：Pi：待估宗地修正后单价； P：待估宗地所在区域基准地价； A：待估宗地成熟度修正系数； B：待估宗地区域和个别因素修正系数； C：待估宗地土地使用权类型修正系数； D：待估宗地的容积率修正系数； E：待估宗地年限修正系数； F：待估宗地期日修正系数。测算过程：确定待估宗地所在区域基准地价根据2005市主城区2616M2范围内土地级别，宗地所在区域土地级别为工业6级，其基准地价为商业286元平方米50年。市国有土地使用权基准地价（2002）
17、 单位：元平方米用地类别土地级别商服业住宅工业111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592867399384122083109737185926486601018755891194744412491338区域和个别因素修正系数的确定(见下表) 根据对评估宗地现场踏勘情况，结合市土价体系宗地修正系数及说明表，对评估对象区域和个别因素修正系数的进行确定。 5-8级工业用地地价因素修正系数说明表 优劣程度影响因素优较优一般较劣劣内 部交 通条 件区域内交通方便程度临主次干道有公路与主次干道通达有公路与
18、次干道相通有公路至次干道2-5Km有公路至次干道5Km以上区域内部道路级别（宽度m）158-155-85无对外交通条件距火车站距离（Km）25距港口距离（Km）25距机场距离（Km）40基础设施条件动力能源保证度（%）9085-9070-8560-709080-9070-8060-7010万3万-10万8千-3万3千-8千300 5-8级工业用地地价因素修正系数表 优劣程度影响因素优较优一般较劣劣交通便捷度区域内交通方便程度0.80.50.0-0.5-1.5区域内部道路级别0.80.50.0-0.5-1.0到火车站距离2.01.00.0-1.0-2.5到港口距离2.01.00.0-1.0-2.
19、5距机场距离2.01.00.0-1.0-1.5基础设施条件动力能源保证率4.02.00.0-2.0-4.0供水保有度3.01.50.0-1.5-3.0排水设施完善度1.50.50.0-0.5-1.5通讯保有度2.01.00.0-1.0-2.0产业聚集规划限制2.01.00.0-1.0-2.5企业规模1.70.80.0-0.8-2.5环境质量区域内有无污染源1.00.50.0-0.5-1.5企业自身有无污染源1.20.50.0-0.5-2.0宗地坡度1.00.50.0-0.5-1.5 宗地区域和个别因素修正系数表影响因素优 劣 程 度 说 明优劣度分值 %交通便捷度区域内交通方便程度临园区市政主
20、干道优0.8区域内部道路级别区域内道路宽度大于15m优0.8到火车站距离10-18公里（一般）一般0到港口距离20公里（货运，一般）一般0距机场距离20-30（一般）一般0基础设施条件动力能源保证率%85-90（较优）优4.0供水保有度%接主干道用水主管，用水有保证（优）优3.0排水设施完善度%排水畅通、常年不漫水（优）优1.5通讯保有度（部/100平方米）1部/200平方米（一般）一般0.0产业聚集规划限制部份工业可布置（一般）一般0.0企业规模（建面平方米）10万优1.7环境质量区域内有无污染源轻微噪音（较优）较优0.5企业自身有无污染源轻微噪音（较优）较优1.0宗地坡度约1/2用地未平场
21、，（较劣）较劣-0.5合计12.8经对待估对象地价的区域因素和个别因素按上表进行修正，确定修正系数值之和为12.8。成熟度修正系数的确定由于市2002年基准地价是在满足土地开发程度宗地红线内为“五通一平”（即通上下水、通电、通气、通讯、通路和场地平整）的价格。经现场踏勘，所评估宗地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份为生地。故确定本次估价对象成熟度修正系数为-21%。成熟度修正系数表土地开发程度修正系数（%）商业住宅工业缺通路-7-6-6缺通上水-3-3-4缺通下水-3-3-5缺通电-7-5-7缺通讯-3-
22、3-3缺通气-5缺场地平整-7-6-5土地使用权类型修正系数的确定市2002年基准地价所对应的土地使用权类型为出让土地使用权，而该评估对象土地使用权类型也为出让土地使用权，因此无需对委估宗地进行土地使用权类型修正。 年限修正系数的确定市2002年基准地价所对应的土地使用年限分别为工业至2056年11月29日，至评估时点，该宗土地使用权剩余使用年限为48年零7个月，即48.58年，因此要对基准地价进行年限修正，修正系数分别为：U =1-1/(1+R)n/ 1-1/(1+R)m=0.9880其中：u年限修正系数 n实际剩余使用年限 r土地还原率0.0873(依据Y国土房管发2006488号确定)
23、m各种用途土地法定最高出让年限 期日修正系数的确定本次公布的基准地价基准日为2008年5月6日，与评估基准日有一定差异，应根据地价指数进行基准日修正。市地价指数表用途年度综合商业住宅工业2007.6.301541311731552006149128166143200514512516214120041371231511362003132122143129200212111412712320011071061081062000100100100100市20002007.6年地价指数详见上表，由于国家实行紧的宏观经济政策，预计2008年6月与2007年6月市地价指数持平。因此，确定工业用地期日修正
24、系数为1.55。 容积率修正系数的确定委估宗地规划容积率为小于或等于1.5，查市2002年基准地价体系中基准地价所对应的容积率修正系数表，工业用地容积率修正系数为1.05。容积率修正系数表修正指数用途容积率商业住宅工业0.250.501.01.01.50.800.751.052.01.000.901.122.51.380.951.203.01.701.001.303.52.151.214.02.631.344.51.455.01.575.51.696.01.816.57.0单位地价:用途工业级别6基准地价（元/平方米）286区域和个别因素修正12.80%成熟度修正系数-21%土地使用权类型修正
25、0年期修正系数0.998容积率修正系数1.05期日修正系数1.55地价（元/平方米）426.44即根据基准地价修正系数法得出的土地单价为：426.44元/平方米。2、成本逼近法基本原理及计算公式： 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。基本原理是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上必须得到实现的原则，加上土地所有权应得收益（即土地
26、增值收益），从而求得土地价格。 其基本公式为：区域地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益估价对象地价=区域地价使用年期修正个别因素修正测算过程土地取得费主要由土地补偿费、安置补偿费、构附着物补偿费、各种税费及其它费用构成。在评估中不能简单地考虑以往征地时发生的实际费用，而应采用评估基准日征用土地的重置费用。评估人员通过对征地范围的现场查勘，结合委托方提供的资料，并对照市人民政府文件“Y府发200567号”（市人民政府关于调整征地补偿安置标准的通知）、1999年市人民政府令第53号市土地管理规定、市人民政府令第54号市耕地开垦费、耕地闲置费、土地复垦费收取与使用管理办法、市
27、人民政府令第55号市征地补偿安置办法及政府的其它有关规定，测算出宗地的土地取得费为350.71元，取费过程详见表一。序号计费项目计费依据计费标准备 注1土地补偿费、劳动力安置补助费Y府发200567号39,100.00人均耕地0.7亩2耕地开垦费市政府第54号令20,000.00一类标准3青苗补偿费Y府发200567号1,760.00按一类蔬菜地标准4房屋、构附着物补偿Y府发200567号25,000.00按该区平均水平计算5房屋补偿费市政府第55号令、Y府发200567号17,143.00按该区平均水平计算6住房安置补助费市政府第55号令、Y府发200567号45,714.00按20平方米/
28、人计,当地经济适用房按1600元/平方米(已扣除房屋补偿部份)7社会发展统筹基金Y府发200567号20,000.00主城区按20000元/亩8征地管理费Y府2001106号3,604.00以上费用的2% （以上费额的2.8%70%）Y价2001346号9耕地占用税国发(1987)27号3,000.00本次评估按有关规定的市平均标准4.5元平方米计算10建设用地有偿使用费财综(2006)48号37,335.006等:56元/平方米11不可预见及其他费用以上总费额的1%5%21,266.00以上费用的4.2%12土地取得费合计(亩均)233,922.00合计(平方米)350.71土地开发费用S2
29、：本次评估所界定的土地开发费是指估价对象土地开发程度达到红线内为 “五通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯及场地平整），红线外为“通路”。红线内为 “五通一平”主要是指整个城市市政基础配套设施的辐射影响，市政设施费主要指市政建设配套费，根据市人民政府文件“Y府发(2003)92号”规定：凡在主城区征用土地，按建筑面积每平方米收取市政建设配套费140元/平方米；在主城区以外、都市圈以内征用土地，按建筑面积每平方米收取市政建设配套费110元/平方米。估价对象处于主城区内，容积率为1，因此估价对象红线内为 “五通一平”的开发费为：红线外土地开发费市政建设配套费容积率1401.5210元/平方米
30、估价对象所在地区达到“五通一平”（通上水、通下水、通路、通电、通讯及场地平整）所需的正常开发费用一般在90元/平方米左右。故本次评估确定估价对象土地开发费合计为210元/平方米。 投资利息S3：按一般土地投资情况，土地取得费用为一次性投入，开发费为分期投入，根据待估宗地的地质、地形条件、开发前的周围基础设施状况以及设定的规划开发规模和档次，同时调查市同类用地的开发周期，其一般为1年。以目前银行一年期定期贷款利率r=7.47作为土地投资的利息率（假设土地开发费用全部均匀投入）则：S3=S1（1+r）m1+S2（1+r）n1 =350.71（1+=7.47）l+210（1=7.47）1/21 =3
31、3.99元平方米 投资利润S4：作为对投资的回报，用于土地的投资，当然也要获取相应的利润。在完全竞争的市场条件下，投资会产生一个社会平均利润率。目前，我国的市场情况是不完全竞争情况，尤其是在我国的地产市场很不完善的情况下，不可能产生一个社会平均利润率。但目前我国存在着行业利润率，即作为一个行业已形成了行业内的平均利润。根据调查同类工业用地的年投资回报率在1015之间；本次评估我们取土地开发利润率10%的投资回报率：投资利润（350.71+210）10%56.07元/平方米；年期修正S6：估价对象为以出让方式取得的用地，该地块为出让用地，土地用途为工业，至估价基准日剩余使用年限48.58年，故年
32、限修正系数为：u=1-1/（1+r）n1-1/（1+r）m 其中：u年限修正系数 r土地还原率0.0873 n实际剩余使用年限 m各用途法定最高出让年限修正系数为0.9880。土地增值收益S7：土地增值收益：土地增值收益主要由两部分构成，一种是国家将农地转变为其他建设用地，新用途土地的收益远高于原用途土地，这种增值收益是土地所有者国家允许改变土地用途带来的归国家所有；另一种是被征用的土地经征用后，变成了真正的城市建设用地，土地的性能和条件发生了较大变化，提高了土地的经济价值，从而使土地收益能力增加，使地租增加。经开发改良后的地租收益与原地租收益的大部分增值额应属于国家。根据Y府发200279号
33、文，6级工业用地50年出让期楼面价出让金120元/平方米。公式为=楼面价出让金容积率，楼面价出让金标准详见下表：市国有土地使用权出让金标准用地类别土地级别商服业住宅工业18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012072902109082601608092401101022010011200901219080待估宗地为商住用途，容积率为1.5，估价对象至估价基准日剩余使用年限48.58年，因此要对基准地价进行年限修正，修正系数分别为：u=1-1/（1+r）n1-1/（1+r）m= 0.9880（R:土地还原率，2002年基
34、准地价确定的还原率为0.0873；n:剩余使用年限48.58年；m：工业用途土地国家规定最高使用年限50年），因此地块的出让金均价： S7=1201.50.9880=177.84元/平方米 地价修正：由于成本逼近法估价出的地价是指区域的平均价格,评估宗地地价则必须根据估价对象所在区域内的位置和宗地条件进行个别因素修正。通过调查、测算待估宗地个别因素修正系数为12.80%，具体详见基准地价修正法的“待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表”。估价对象最终地价S确定：单位地价=(350.71+210+33.99+56.07)0.9880（1+12.80%）+177.84903.10元/平方米；土
35、地单价的确定：由基准地价系数修正法和成本逼近法测算出两种结果分别为426.44元/平方米、903.10元/平方米，二者存在一定差距，其原因为：（1）成本逼近法评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础，在进行位置修正后得到的评估结果，是一种成本累加而形成的成本价格。（2）基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比较价格。通过上述分析及估价师经验，本次评估取成本法结果和基准地价系数修正法结果的加权平均数作为最终估价结果，权重取0.70：0.30。则：委估宗地单价903.100.70426.440.30=760元/平方米(取整
36、)3、地价确定通过上述分析测算，在评估基准日2008年5月6日，以出让方式取得的位于市北部了新区高新园大竹林组团0标准分区011-3号地块的工业用地60141.30平方米，其容积率为1.5，剩余使用年限为48年零7个月，土地实际开发程度为红线外“五通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份待平场，且无抵押担保、租赁等他项权利存在的国有土地使用权价格为：地价总额：760元/平方米60141.30平方米=4570.7万元十、估价结果我们本着公平、公正、公开的原则，在分析现有资料的基础上，采用成本逼近法和基准地价系数修正法对估价对象进行了评估
37、，经过测算，本报告评估对象土地使用权价格如下：土地单价：760元/平方米土地面积：60141.30平方米地价总额： 4570.7万元地价总额大写：肆仟伍佰柒拾万零柒仟元整币种：人民币。十一、抵押风险分析1、作为抵押物，处置（转让）受到一定的限制。（2006）合字（北新高）第425号国有土地使用权出让合同规定，评估对象为“四联仪表工业园二期”项目建设用地，在土地使用权出让年限内，不能擅自改变约定的土地工业用途。作为抵押物，处置（转让）受到一定的限制。2、作为抵押物，其变现能力不强。评估对象为工业用地，作为抵押物，在处置时由于其价值总量大，分割转让的可能性不大，其变现难度较大、变现时间较长，变现能
38、力不强。3、评估对象存在国家无偿收回的风险。（2006）合字（北新高）第425号国有土地使用权出让合同第六条规定，“受让方应在2007年3月底前动工建设，并于2010年3月底前竣工。受让方不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。超过本合同约定竣工时间两年以上仍未竣工的，出让方有权解除出让合同，收回土使用权，注销国有土地使用权证。” 从2006年11月29日受让本评估对象土地使用后，至今仍没有开工建设，评估对象存在国家依据出让合同无偿收回的风险。4、2006年，以本次所评估的土地使用权为抵押向其贷款3000万元，评估对象存在抵押等它项权利。支行在设定我行
39、贷款抵押时，应要求清偿建设银行贷款。十三、需要特殊说明的事项1 抵押资产内部评估本次评估为内部评估，不能代替客户部门、客户经理依据中国农业银行市分行信贷业务担保管理实施细则（Y农银发2007856号）对抵押物的价值进行审查、确认。2 估价假设条件 1）委托方通过合法途径取得土地使用权，委托方提供的市房地产权证（100号房地证2007字第00072号）为估价对象的最终法律凭证。2）估价对象作为工业用地，工业生产项目建设完成后得到最有效利用并产生相应的土地收益。 3）在评估基准日，土地市场为公开、平等、自愿的交易市场。 4）委托方提供的资料属实。5）经评估人员实地查勘，宗地实际开发程度为红线外“五
40、通”（即通水、通电、通气、通讯、通路），红线内通讯通、路通，约二分之一的用地已完成场地平整，其余部份待平场。6）根据Y地2006合字北新高第425号市国有土地使用权出让合同规定，本次评估用途为工业，建筑物总面积为90211平方米，容积率为1.5，建筑密度40%。2本报告使用的限制条件1）本报告为评估人员依据中国农业银行市分行信贷业务担保管理实施细则（Y农银发2007856号）规定编制的供农业银行内部使用的评估报告，对外使用无效。 2）本报告估价结果是价格定义限定条件下的土地使用权价格。如改变估价对象用途、估价期日、土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度等影响地产价格的因素条件之一，本报告估价结果不成立。 3）对本报告必须完整使用方为有效，对仅使用
