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1、*景区项目开发投资估算前言*景区位于湖南省*境内，景区所辖面积约30平方公里，项目利用独特的原生态地质地貌 “*”作为旅游开发的基础。委托*设计有限公司做了初步设计方案，依据该设计方案内容编制整个项目建设开发期的投资估算，整个建设开发期的成本由建筑安装工程费用，设备及工、器具购置费用，工程建设其他费用，与企业未来生产经营有关的费用，预备费用，建设期贷款利息六部分组成。说明以下估算内容是在设计部门的初步设计方案以及建筑施工图的基础上，并结合项目现场实际情况考虑可能发生的工程内容，选用恰当的估算经济指标值进行估算。综合服务区用地面积选用施工图设计阶段提供的相关数据进行计算，观光景区的用地面积选用现
2、初步设计方案中所涵括的各景观所占总面积进行计算，不是依据项目征地范围面积进行计算。其中景区内的园林景观这块因相关数据掌握准确程度不高，以及与之相应可能发生的土建工程项目不明确，所估算误差较大。（因前期营销广告费用和征地费以及与征地办理过程中发生的相关手续费用尚无法准确确定，本次估算中不包含这两项费用在内）初步设计方案概述初步设计中将景区划分为二部份：一是综合服务区，二是观光景区。一、综合服务区作为景区的前沿区域，包含办公管理用房、生活服务用房（含食堂）、景区进（出）口建筑（游客服务中心和花篮寨）、游车停放广场以及车辆进出道路五个部分。其中建筑群落采用框架结构为主，游客服务中心屋面选用网架结构。
3、基础选用钢筋混凝土独立基础，生活区局部采用人工挖孔桩基础。维护砌体采用200mm厚的混凝土空心砖。除游客服务中心外均采用普通装修档次，外墙面砖（带保温隔热层）、室内墙漆涂料，地面采用地面砖、木质造型门、铝合金中空玻璃窗。游客服务中心为高档装修，外墙采用玻璃幕墙和石材装饰面，石材地面，吊顶装饰顶棚。其中部分公共基础工程做法：1、大小停车坪做法：素土夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+30厚1:3水泥砂浆+100厚植草砖（内填掺草子黄土）+侧边界为预制混凝土路缘石。2、上停车坪车道做法：属土夯实+150厚碎石垫层+200厚C15混凝土+30厚1:3水泥砂浆+60厚混凝土砖+侧边界为预制混
4、凝土路缘石、平石。3、进出车道做法：素土夯实+200厚碎石粉垫层+150厚水泥稳定砂砾石基层（6%水泥含量）+50厚沥青碎石（热伴）联结层+40厚中粒式沥青混凝土面层+10厚沥青砂面层+侧边界为预制混凝土路缘石。4、生活区广场做法：素土夯实+150厚碎石垫层+200厚C30混凝土。5、花篮寨广场（含落客坪）：属土夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+碎花岗板面层。6、景区入口广场：素土夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+预制彩色混凝土花砖拼花面层。二、观光景区域为景区的核心部分，包含以下八个景观区：玄关幽峡景区、天池人池景区、石兵列阵景区、摆手坪景区、茶园观光区、核心红石群景
5、区、放牛坪景区、风景防护林景区（注：茶园观光区和风景防护林景区因没有在本次景区设计范围内，故没有纳入估算范围）。其中部分公共基础工程做法：1、景区广场做法：素土夯实+100厚7%的水泥石粉+30厚1:4水泥干浆垫层+毛石或红石块。2、电瓶车道做法（一级游路）：素土夯实+200厚碎石层+100厚C15混凝土+20厚1:3白灰砂浆+60厚细石混凝土面层（100*200*60水泥砖道牙立砌）。3、游人道做法（二级游路）：素土夯实+150厚碎石垫层+150厚C15混凝土+30厚1:4水泥干浆垫层+60厚毛石或红石块。4、毛石台阶做法（三级游路）：素土夯实+200厚碎石垫层+150厚C15砼+30厚1:
6、4水泥干浆垫层+150厚毛石块。5、汀步路做法（三级游路）：素土夯实+50厚级配碎石垫层+麻石（青石板）+种植土草皮。一、项目投资估算（一）综合服务区：按建筑用途划分：游客服务中心、办公楼、食堂、生活宿舍、出口花篮寨、进出道路、广场、基础配套设施、室外环境绿化。按工程内容划分可以划分为：土建工程、装饰工程、安装工程（含给排水、消防、弱电、安保）、市政工程、园林工程、环保工程五部分，估算中已经充分考虑到这些内容在内。1、建筑安装工程费（见表A-1）： 1438.6万元1-5项的估算经济指标包含的内容：土建、装饰、水电、弱电、消防。不包含第二次精装饰的内容（二次精装饰单列）。表A-1序号项目名称建
7、设规划参数估算经济指标建筑安装工程项目估算造价（万元）层数数量1游客服务中心22100m22200元/m24622出口花篮寨1564m21500元/m284.63办公楼2（1）934m21400元/m2130.84食堂2650m21400元/m2915生活宿舍31368m21200元/m2164.2报价计算基数部分小计：932.66大小停车坪1250+1008m2140元/m231.67上停车坪车道600m2170元/m210.28进出车道4477m2190元/m285.19生活区广场2400+1600m2100元/m24010花篮寨广场（含落客坪）1400+370m2140元/m224.81
8、1景区入口广场300m2160元/m24.812挡土墙（设计未明，暂估）450m3280元/m312.613综合服务区建筑二次精装修142.414综合服务区基础配套费521合计（114项）：1804.1其中：A、综合服务区基础配套费（+）： 521万元 .供电配套费（变压器、配电房、配电线路敷设等）： 80万元 .供水管道配套费（抽水、加压泵、管道敷设、泵房、蓄水池等，此项费用已经发生，尚在施工阶段）： 125万元.环卫设施费（垃圾站）： 5万元.排污处理费 (污水处理、环保设施)以及服务区雨水、污水排放系统： 18万元 .安保设施费： 26224.2m20.0015万元/m2=39.3万元.
9、绿化建设（前区为景区门户，在绿化方面采取重点处理）：26224.2m20.006万元/m2=157.3万元.办公楼、食堂后岩壁支护（没有设计方案，按钢丝网50厚喷浆护壁暂估）： 100m平均按8m高80元/m2=6.4万元.前期土方平整工程（考虑完成的工程量会超出原预测工程量） 90万元（注：、三项所涉及的范围是整个景区的内容，但该部分建设主要发生在综合服务区，服务对象以综合服务区为主，故该部分费用暂纳入在综合服务区）B、综合服务区建筑二次精装修（+）： 142.4万元.游客服务中心： 2100m2400元/m2=84万元.出口花篮寨（包含家具）： 564m2300元/m2=16.9万元.餐厅
10、包房（包含家具）： 325m2300元/m2=9.8万元.游客住宿套房（包含家具）： 792m2400元/m2=31.7万元2、设备、工器具购置费（+）： 83.8万元.电瓶观光车（暂按10辆8座车考虑）： 10辆4.6万元/辆=46万元.空调设备购置费（平均按每间房间一台考虑）： 65台3500元/台=22.8万元.食堂设备购置费： 15万元3、工程建设其他费用（+）： 234.9万元.征地费： （26224.2280868）.拆迁、补偿费(实际已发生部分，不包含后续施工过程中发生的补偿)： （26224.2280868）16.12万元=1.5万元（说明：征地和拆迁补偿费是根据红石林公司提供
11、的相关数据进行统计，该项费用部分已经按实发生，已经发生的费用值为35.29万元，按标准收费计划费用为57.8万元，为整个景区的总费用。在估算时是按综合服务区和景观区两块依据占地面积进行分摊计列）.建设单位管理费： （建安工程费+设备及工、器具购置费）3%=（1804.1+83.8）3%=56.6万元.前期项目研究费（包含项目策划、可行研究、初步规划设计、地质勘探费、立项等）： 建安工程费5%=1804.15%=90.2万元（说明：前期项目研究费根据红石林公司提供的相关数据进行统计，该项费用基本上已经按实发生，费用值为128.9万元，为整个景区的总费用。在估算时是按综合服务区和景观区两块按建安工
12、程费分别进行计算的）.工程报建费（按建筑用途性质分类平均计算）： 建设工程面积120元/m2=5616 m2120元/m2=67.4万元.工程建设质量监督费： 建设工程面积3.8元/m2=56163.8=2.1万元.工程监理费： 建安工程费(不包含基础配套工程与二次精装修)1.5%=1141.71.5%=17.1万元4、与企业未来生产经营有关的费用（+ ）： 2.8万元.生产准备费（暂按80名员工考虑培训费）： 80500元/人=4万元.办公和生活家具购置费： 80300元/人=2.4万元5、预备费用（+ ）： 131.2万元.工程造价涨价预留费：按07年、08年的市场波动情况考虑，建筑用材料
13、和设备价格上涨的可能性较大，暂取6%的涨价幅度。按建安总造价的30%（主要是钢材）考虑可能涨价的设备、材料费。 建筑安装的设备、材料费10%=1804.130%6%=32.5万元.工程造价二次运输增加费：按建安总造价中材料占的比例（暂按53%考虑）计取材料运输增加成本费用（从市场初步了解，以及工程实际情况出发考虑材料成本增加幅度按5%计算）。建筑安装的设备、材料费（考虑涨价预留费在内）5%=（1804.1+32.5）53%5%=48.7万元.预备费（考虑在建设期间有可能发生的费用，如地质情况变化、设计变更、项目增加等情况）： 50万元6、建设期贷款利息： 85.3万元暂按建设期的投资额（1+2
14、+3+4+5）的30%为自有资金，70%的资金为银行贷款来考虑。根据项目建设期为一年确定贷款期为1年，及建设期按投入贷款资金的100%考虑。假定建设期间的资金投入是均衡的。.第1年贷款利息： 建设期第1年贷款资金投入额5.4%=2256.270%5.4%=85.3万元7、工程预算编制、结算审计费（暂估）： 20万元考虑该项费用发生在项目建设期完成之后，故不需要计算其他相关费用，单列项即可。8、综合服务区总投资：由估算部分的第1项至第6项费用的总和见表A-2。表A-2序号项目名称计算依据金额（万元）一综合服务区域总投资1+2+3+4+5+62361.51建筑安装工程费用1803.52设备及工、器
15、具购置费用83.83工程建设其他费用234.94与企业未来生产经营有关的费用2.85预备费用131.26建设期贷款利息85.37工程预算编制、结算审计费20（二）观光景区：（1）、建筑安装工程（1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11+12+13）： 919.8万元 1、景区基础配套工程 374.3万元.一级游道（电瓶车道，3.5米宽）： 1077m420元/m=45.2万元.二级游道（平均按2m宽计算）： 2915m2m200元/m2=116.6万元.三级游道（平均按1m宽计算）： 2812m1m100元/m2=28.1万元（说明：二级与三级游道的长度包含部分尚未详细进行景观设计但已提
16、供设计道路延伸的长度在内）.景区配电输送工程（配电控制设备，线路敷设等）： （280868-26224.2）m21.8元/m2=45.8万元.景区给排水管道工程（含管道敷设、用水设备、排水设施等）： （280868-26224.2）m21元/m2=25.5万元. 景区环卫设施工程（垃圾站）： 5万元.景区绿化前期疏理工程： 5万元.景区景观人工二次清理费： （280868-26224.2）m20.2元/m2=5.1万元.景区封闭栅栏（2m高金属网+1.2m宽荆棘带）： 4000m（200+45）元/m=98万元（说明：项内容估算的面积为扣除综合服务区后的面积）2、玄关幽峡景点： 6.7万元.场
17、地地面标高降低： 800m20.5m75元/m3=3万元.景点区土建辅助费用： 1.5万元.安保系统（监控设备、线路敷设，下同）： 1万元.亮化、照明、音效系统（设备、线路敷设，下同）： 1.2万元3、松涛迎客景点： 19.2万元.挡土墙工程： 30m1.5m3m280元/m3=3.8万元.填土碾压处理： 1万元.观景亭（1座）： 3.5万元.景点区绿化： 800m240元/m2 =3.2万元.休息观景广场： 400m2160元/m2=6.4万元.安保系统： 0.5万元.亮化、照明、音效系统： 0.8万元4、天池景点： 138.3万元.服务部（含土建、装饰、水电、消防、弱电在内，2座，暂按每座
18、20m2考虑）： 20m21500元/m22=6万元 .人流量大考虑10位环保型卫生间（1座）：1.7万/个10个+0.3万元=17.3万元.池体清淤、驳岸修整： 6万元.池底防渗处理（防渗毯）：1600m21.05（坡度系数，下同）45元/m2=7.6万元.安保系统（考虑人流量大适当提高费用）： 2.5万元.亮化、照明、音效系统： 3万元.景点区绿化： 12500m235元/m2 =43.8万元.水中栈道（包含混凝土柱墩）： 42 m2000元/m=8.4万元.休息观景广场： 1350m2160元/m2=21.6万元.景区观光区表演台： 500 m2200/m2=10万元.景点区土建辅助费用
19、： 12500m23元/m2 =3.8万元.挡土墙工程： 55m1.8m3m280元/m3=8.3万元5、人池景点： 71.2万元.贤凉亭（1座）： 3.2万元.观景瀑布改造（1座，无详细设计，暂估）： 10万元.池体清淤、驳岸修整： 7万元.池底防渗处理： 1900m21.0545元/m2=9万元.循环水系统（加压泵、管道、配电设备）： 3.5万元.安保系统： 2万元.亮化、照明、音效系统： 3万元.景点区绿化： 6800m235元/m2 =23.8万元.休息观景广场： 480m2160元/m2=7.7万元.景点区土建辅助费用： 6800m23元/m2 =2万元6、地池景点： 70.2万元.
20、观景瀑布（1座）： 10万元.喷雾装置（含加压泵、喷雾设备、配套设施）： 5万元.花架廊： 3.175m3m1200元/m3=1.2万元.池体清淤、驳岸修整： 5.2万元.池底防渗处理： 1400m21.0545元/m2=6.6万元.循环水系统（加压泵、管道、配电设备）： 3.5万元.安保系统： 2.5万元.亮化、照明、音效系统： 3万元.景点区绿化： 6800m235元/m2 =23.8万元.休息观景广场： 460m2160元/m2=7.4万元.景点区土建辅助费用： 6800m23元/m2 =2万元7、石兵列阵景点： 102.2万元.服务部（含土建、装饰、水电、消防、弱电在内，1座，暂按20
21、m2考虑）： 20m21500元/m2=3万元.人流量较多考虑6位环保型卫生间（1座）： 1.7万/个6个+0.3万元=10.5万元 .土方挖运、回填以及场地平整： 8400m22元/m2+800m320元/m3=3.3万元.挡土墙工程： 60m2m5m280元/m3=16.8万元.安保系统（考虑该处线路敷设较长，适当提高费用）： 3万元.亮化、照明、音效系统： 2.5万元.景点区绿化： 8400m220元/m2 =16.8万元.休息观景广场： 2800m2160元/m2=44.8万元.景区红石表面效果人工二次清理费： 1.5万元8、摆手坪景点： 54.2万元.表演台： 207m2200元/m
22、2=4.1万元.服务部（含土建、装饰、水电、消防、弱电在内，1座，暂按20m2考虑）： 20m21500元/m2=3万元.人流量较多考虑6位环保型卫生间（1座）： 1.7万/个6个+0.3万元=10.5万元.安保系统（考虑该处线路敷设较长，适当提高费用）： 3万元.亮化、照明、音效系统： 4万元.景点区绿化： 5800m250元/m2 =29万元.休息观景广场： 40m2160元/m2=0.6万元9、花儿苞景点： 30.6万元.土方工程（暂估）： 2万元.休息茅草亭（5座，含石质座凳）： 5座5000元/座=2.5万元.安保系统： 0.8万元.亮化、照明、音效系统： 4万元.景点区绿化： 19
23、00m280元/m2 =15.2万元.回车广场： 380m2160元/m2=6.1万元10、莲花池景点： 18.8万元.土方工程（暂估）： 1万元.莲花池（含莲花池修建、防渗等工作。无详细设计该项费用暂估）： 5万元.安保系统： 1万元.亮化、照明、音效系统： 2万元.景点区绿化： 1350m250元/m2 =6.8万元.喷雾装置（含加压泵、喷雾设备、配套设施）： 3万元11、放牛坪景点： 14.5万元.土建配套工程（暂估）： 1万元.临边防护栏杆： 70m300元/m=2.1万元.安保系统： 0.2万元.亮化、照明、音效系统： 2万元.景点区绿化： 4600m220元/m2 =9.2万元12
24、、龙宫宝藏景点： 10.8万元.土建配套工程（暂估）： 1万元.安保系统： 0.2万元.亮化、照明、音效系统： 1万元.景点区绿化： 4300m220元/m2 =8.6万元13、天坛景点： 8.8万元.土方工程（暂估）： 1万元. 安保系统： 0.2万元. 亮化、照明、音效系统： 1万元. 景点区绿化： 3300m220元/m2 =6.6万元（2）、设备及工、器具购置费用： 16.8万元.景区安全、疏散、警示标牌： 6万元.休息座椅设施： 13个景点0.5万元=7.8万元.景区介绍指示标牌： 3万元（3）、工程建设其他费用： 88.7万元.征地费： 万元.拆迁补偿费(实际已发生部分，不包含后续
25、施工过程中发生的补偿)： （254643.8280868）16.12万元=14.6万元.建设单位管理费： （建安工程费+设备及工、器具购置费）3%=（919.8+16.8）3%=28.1万元.前期项目研究费（包含项目策划、可行研究、初步规划设计、地质勘探费、立项等）： 建安工程费5%=919.85%=46万元 .工程报建费（按建筑用途性质分类计算）： 观光景区内没有需要报建的内容。.工程建设质量监督费(不包含基础配套工程)： 观光景区内建设项目不需要进行行政监督。.工程监理费(不包含基础配套工程)： 观光景区内建设项目不考虑进行工程监理。（4）、与企业未来生产经营有关的费用： 5万元.办公和生
26、活家具购置费（服务部）： 5万元（5）、预备费用： 184.4万元.工程造价涨价预留费：按07年、08年的市场波动情况考虑，建筑用材料和设备价格上涨的可能性较大，暂取10%的涨价幅度。按建安总造价的30%考虑可能涨价的设备、材料费。 建筑安装的设备、材料费10%=919.830%10%=27.6万元.工程造价二次运输增加费：景区内的土建工程材料大部分需要采用骡马运至施工现场，将会发生较多的二次材料搬运费，造成材料成本的增加。故景区内按建安总造价中材料占的比例（暂按40%的主要材料考虑）计取材料二次运输费（综合考虑材料二次转运成本增加幅度按15%计算）。建筑安装的设备、材料费（考虑涨价预留费在内
27、）15%=（919.8+27.6）40%15%=56.8万元. 预备费（考虑在建设期间有可能发生的费用，如地形、地貌复杂多样，设计变更，项目增加等情况）： 100万元（6）、建设期贷款利息： 60.7万元暂按建设期的总投资额（1+2+3+4+5）的30%为自有资金，70%的资金为银行贷款来考虑。根据项目建设期为二年确定贷款期为2年，第1年为建设高峰期按投入贷款资金80%，第二年投入贷款资金的20%考虑。假定建设期间的资金投入是均衡的。.第1年贷款利息： 建设期第1年贷款资金投入额0.55.4%=1214.770%80%0.55.4%=18.4万元.第2年贷款利息：（建设期第1年贷款资金本息额+建设期第二年贷款资金投入额0.5）5.4%= （1214.770%80%+18.4+1214.770%20%0.5）5.4%=42.3万元（7）、工程预算编制、结算审计费（暂估）： 15万元考虑该项费用发生在项目建设期完成之后，故不需要计算其他相关费用，单列项即可。（8）、景观区总投资： 由估算部分的第（1）项至第（6）项费用的总和见表A-3。表A-3序号项目名称计算依据金额（万元）一景观区域总投资1+2+3+4+5+61290.41建筑安装工程费用1.1+1.13919.81.1景区基础配套工程374.31.2玄关幽峡景点6.71.3松涛迎客景点19.21.
