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1、项目投资分析论文投资项目评估论文投资建设项目决策论文房地产企业投资项目风险因素分析及对策研究一、房地产企业投资项目风险因素分析（一）房地产企业投资项目政策风险因素分析 政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险。在市场环境还不完善的条件
2、下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要。因此，房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素可以细分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。本文将着重对经济体制改革风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险等进行分析。1.经济体制改革风险因素分析一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果对这种体制进行改革，就意味着对各种产业之间的比例进行调整以及对整个经济运行机制的改变。对房地产业来说，这种改变的结果会出现两种情况：一是通过改革，政府将房地产
3、业在整个经济中的地位进行调整，如果政府将房地产业在国民经济中的地位降低，减少投资于房地产业的资金，房地产商品市场的活力将会减少，这将给房地产商品生产者和经营者都带来损失。这种损失不一定体现在房地产商品的绝对价格降低上，主要是市场上的交易活动减少。另一种情况是经济体制改革后房地产业内部结构发生改变，或者说房地产业发展的模式发生改变，房地产市场结构比例发生改变。这种改变会给有些房地产投资带来生机，但对另一些房地产投资则带来损失。比如，中国香港近年来工业结构的转型，导致了对厂房需求下降，而对写字楼等楼宇的需求上升。各种厂房生产者和交易者无疑受到很大损失。2.房地产企业投资项目制度变革风险因素分析（1
4、）土地使用制度改革风险因素分析土地使用制度改革会对房地产商品的价值产生影响，如果使这种价值降低，房地产市场中经营者和投资者就会蒙受损失。比如，使用年期、补偿和收费的规定等都可以导致开发成本的增加。土地使用制度改革风险另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面。比如，在出让土地的方式上政府可以采用协议、招标和公开拍卖三种方式，采用不同的方式可以给投资土地的投资者带来不同的成本。例如，政府以协议方式出让土地使用权时，没有引入竞争机制，这种方式由于缺乏公开性和平等竞争，人为影响的因素较多，出让方和受让方的灵活性都较大，土地的出让价格一般都较市场地价低。由于缺乏公开性和公平性，投资者能否获得
5、土地的风险较大。招标方式引进了竞争机制，综合考虑规划、地价、投资者的资信情况等多种因素，即在评标时既考虑投标者的报价，同时还对投标规划设计方案和企业的资信情况进行综合评价。对投标者来说，中标的可能性带有很大的不确定性，有失去中标的可能，这就意味着投标者会面临准备投标的所有时间和资金无偿支出的风险。对于公开拍卖出让方式来说，它充分引进了竞争机制，排除了许多主观因素。（2）住房制度改革风险住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。比如，如果政府推行福利政策，大量建设公房或福利房，就会将居民的主要兴趣和需求吸引过去，而房地产开发商或经营者推行的市场商品房会受到
6、需求短缺的压力，导致市场交易活动减少而蒙受损失。我国的住房体制是一个典型的例子，在房改初期，政府推行“双轨制”、“多轨制”，使大量公房、福利房与市场上的商品房同时存在，这种做法的结果是极少有个人真正进入房地产市场，人们都愿意等“免费”的公房，因此许多房地产开发者盲目开发大量住房，但售不出去，导致巨大的经济损失。而我国香港地区的情况则相反，由于政府逐渐缩小公房比例，间接地将房地产的部分需求推到市场中去，因而活跃了房地产商品市场。3.房地产企业投资项目金融政策变化风险因素分析政府改变金融政策会对整个房地产市场产生很大的影响，房地产商品的生产者和经营者都会因此赚取利润或亏损。19801992年，国务
7、院在不同时期根据国内的宏观经济房地产企业投资项目风险因素分析及对策研究下面是赠送的保安部制度范本，不需要的可以编辑删除!谢谢！保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法规，按照#年度目标的要求，做好#的安全保卫工作，保护全体人员和公私财物的安全，保持#正常的经营秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，认真贯彻“预防为主”的方针，教育提高全体人员的消防意识和防火知识，配备、配齐#各个楼层的消防器材，管好用好各种电器设备，确保#各通道畅 通，严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度，按时上岗、到岗，加经对重要设备和重点部位的管理，防止和打击盗窃等各种犯罪活动，确保#内外安
8、全。四、加强保安队部建设，努力学习业务知识，认真贯彻法律法规，不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平，勤奋工作，秉公执法，建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。11、保持监控室和值班室的清洁干净，天天打扫，窗明地净。12、服从领导安排，完成领导交办任务。5、积极扑救。火警初起阶段，要全力自救。防止蔓延，尽快扑灭，要正确使用灭火器，电器，应先切断电源。6、一旦发生火灾，应积极维护火场秩序，保证进出道路畅通。看管抢救重要物资，疏散危险区域人员。九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。保安员值班操作及要求一、交接岗1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。2、交接岗时将当班所接纳
9、物品清点清楚，以及夜班所发生的情况未得到解决的需面汇报。检查值班室内外的卫生状况，地面无纸屑，桌面无杂物，整齐清洁。二、执勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立岗迎接上班人员；12:00 12:20 、18:00 18:20立岗送下班人员。2、值勤时做到遇见领导立岗，检查物品立岗，外来人员进出立岗。3、门卫室值勤时，应做到坐姿端正，注视监视器的动态，做好接待工作，值勤期间不看书报电视，听收音机。不与无关人员聊天，劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话，禁止打瞌睡。4、维持门口秩序，使之保持畅通。5、熟记消防，报警，救护及内部联系电话。三、巡逻巡逻是防盗及发现#有不安全因素的重要措
10、施。1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。2、巡逻时思想集中，保持高度警惕，不吸烟，不与无关人员闲聊，并将每一点所发生情况记录清楚，巡逻时做到勤走动，勤思考，勤观察。发现问题及时报告。3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻，夜晚以机房为重点进行检查，每晚零点之后巡查不少于两次。四、防火工作1、严格门卫制度，严禁无关人员，将易燃易爆物品带入#。2、发现违反安全规定的电源和火种，应予以切断和熄灭，应报告#领导采取相关措施。3、值勤时发现物质储存，保管不符合防火要求，消防器材移作他用及非正常使用灭火器，应及时阻止，并报告，提请有关部门整改。4、发生火灾先拨打 119 向消防部队报警，并立即报告#领导。报警时简要讲清#地址，电话号码及火情，同时派人在门口接应，引导消防车进入火场，向消防人员介绍水源，总电闸部位等。
