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1、高盛银行投资咨询部誉峰项目价值可行性研究报告二OO九年八月第一章 可行性研究报告编制依据与原则一、本可行性研究报告编制依据1、房地产开发项目经济评价方法：建设部建标2000205号；2、 国家计委建设项目经济评价方法与参数；3、国有土地使用权证：南充市国用(2007)字第023310号；4、国有土地使用权出让合同：(2007)字第0000715号；5、 南充市国土资源局关于拍卖出让嘉陵区茶盘路西段北侧GB-4号地块的国有建设用地使用权的复函：南市土资函2007361号；6、 南充城市规划管理委员会建设用地规划许可证：南规地200022号；7、建设工程规划许可证：建字第2009嘉字005号；8、
2、四川省庆吉房地产有限公司誉峰小区岩土工程勘察报告；9、“庆吉誉峰”规划设计方案；10 “庆吉誉峰”方案设计说明；11 “庆吉誉峰”总平面图；12 “庆吉誉峰”报建面积表；13 “庆吉誉峰”项目成本预算明细表；14、“庆吉誉峰”工程进度计划；15、四川省庆吉房地产有限公司企业法人营业执照：511300000003141号；16、四川省庆吉房地产有限公司组织机构代码证：组代管76508840-3号； 17、四川省庆吉房地产有限公司税务登记证：川国税字511302765088403号、川地税嘉字5113027650884031号；18、四川省庆吉房地产有限公司资质证书：511300A066号；19、
3、四川省庆吉房地产有限公司章程；20、四川金光会计师事务所验资报告：川金光师验(2007)012号；21、四川省庆吉房地产有限公司2006年度、2007年度及2008年年度财务报表；22、建设单位提供的其它工程设计基础资料、工程图纸等；23、四川省建筑工程造价概预算相关资料；24、南充市行政管理部门收费标准文件；25、国家现行的有关政策和法规；26、南充市2008年房地产市场调查资料。二、可行性研究报告的编制原则1、 符合城市总体规划的要求；2、 立足实用，注重经济，布局合理，环境优美；3、 力求节约用地，合理确定建筑密度；4、 符合国家有关的法律、法规和规范的要求。5、 高盛银行投资价值评定标
4、准。第二章 项目概况一、项目名称: “庆吉誉峰”商住小区二、项目地址: 嘉陵区茶盘路西段北侧GB-4号地块三、项目规划主要经济技术指标总占地面积：38921；净用地面积：33448；建 筑 密度：30%；容积率：2.5；（注：地下车库未计入容积率面积）建筑面积：89481.11 （1）地上建筑面积：83510 ；其中：住宅总户数：846 户，建筑面积76498.42； 一楼沿街商业用房面积：7011.58；地面车位：324个（未计入建筑面积）。（2）地下建筑面积：5971.11 ，地下车库有99个停车位（全为可售面积）。四、项目开发建设计划1、2007年1月至2009年4月，完成工程前期工作，
5、包括项目的市场调研、产品策划、总体规划、单体设计、施工图设计、工程招投标及其他前期工作。2、2009年5月至2009年12月，完成1#、5#楼主体基础建安及外墙顶板工程。3、2009年12月至2010年5月完成1#、5#安装、装饰、配套设施工程，1#、5#达到工程竣工验收标准。4、2009年12月至2010年5月，完成2#楼主体基础建安及外墙顶板工程。5、2010年5月至2010年10月，完成2#安装、装饰、配套设施工程，到达工程竣工验收标准。6、2010年5月至2010年12月，完成3#、4#主体基础建安及外墙顶板工程。7、2010年12月至2011年10月，完成3#、4#安装、装饰、配套设
6、施工程，到达工程竣工验收标准。整个项目全面竣工。五、项目销售计划根据国家有关政策规定，带地下室、车库的高层、小高层电梯公寓项目，基础工程完工即可开始预售。不带地下工程设施的，2层主体封顶即可取得商品房预售房许可证，本项目计划开工3个月后开始预售，预计销售期为30个月。第三章 工程项目发起人(开发商) 经营管理能力评估本项目由四川省庆吉房地产有限公司策划发起与组织开发。一、公司简况四川省庆吉房地产有限公司隶属广州庆吉电子有限公司，该公司是一家以软件开发为主导,专业生产家用电子系列产品的民营高科技企业，在全国同行业中销售名列前三,拥有雄厚的资金实力.于2004年涉足房地产行业,并于同年九月公司全额
7、出资三千万元注册成立了四川省庆吉房地产有限公司.在2004年取得了由四川省建设厅颁发房地产开发三级资质证书.公司现有员工40人,其中高级职称5人、中级职称10人。公司从成立伊始，就按照市场化方式进行管理和经营。这种与生俱来的内部竞争经营机制是庆吉企业后来居上的重要的先决条件。公司秉着“以人为本，以诚载信”的宗旨和积极推动“双赢”的合作目标，在竞争激烈的房地产市场上为创建庆吉企业的品牌打下了坚实的基础。公司在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色量造，不断提升产品的质量，为老百姓建适高素质的精品隹宅，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的
8、潮流，得到了社会各界和广大消费者的认同和高度赞赏。 二、股东情况公司股东成员：蒙庆文（董事长）、吴建 （执行董事兼总经理）公司注册资本3000万元，股东出资构成：蒙庆文出资1650万元，占注册资本的55%；吴建出资1350万元，占注册资本的45% 。蒙庆文个人简介蒙庆文：男 1963年11月15日生于南充市西充县青师镇。1984年毕业于陕西机械学院自动化器件专业，于同年以优异的成绩分配到机械工业部，重庆仪表材料研究所。1989年在该研究所担任国家“863计划”气体敏感材料课题组组长，成功攻关并通过国家验收。1993年调入广州市电子仪器厂任分厂厂长，研发的电子产品填补了国内的空白。于1998年成
9、立广州庆吉电子有限公司，任董事长至今。2004年成立四川省庆吉房地产有限公司，任董事长至今。吴建个人简介吴建：女 1971年4月21日生于重庆市北碚区。1991年毕业西南师范大学，主修财务管理专业。同年分配至重庆市第九人民医院财务科任会计工作。1994年应聘到广州电子仪器厂任主办会计。2001年成立广州庆源电子有限公司，任董事长兼法人代表。期间公司员工200余人，其中包括高级工程技术人员30名，中级技师50余名。从一个私营小厂发展成集软件开发、技术支持、生产服务为一体的中型高科技企业，其中产品主要远销欧美等发达国家和国内知名企业，累计向国家缴纳各项税金上千万。2004年成立四川省庆吉房地产有限
10、公司，任法人代表兼总经理职务。同年受仪陇县政府邀请，支持新县城的搬迁，开发面积达60亩的“锦绣花园”小区。在无任何贷款的前提下完全依靠自筹资金，顺利完成项目的兴建和营销工作，现销售率已达到98%，入住率达到95%，取得了良好的经济效益和社会效益，向国家上缴税金近千万元。被仪陇县政府连续两年评为纳税大户和一级信誉等级单位。2005年成立南充市爱佳物业管理有限公司，任法人代表兼总经理职务。从管理自身开发的物业到通过招投标累计管理面积23万余平方米，现管理的仪陇县“锦绣花园”小区被评为市级优秀物业管理小区。吴建女士财务管理专业毕业，经营管理经验丰富，在沿海等发达地区经营多年，视野开阔，理念先进。其本
11、人品行端正，作风正派，所经营和开发的项目均无欠款和不良记录，所在之地均有良好的口碑和赞誉。三、企业近年的开发业绩2004年我公司通过仪陇县委县政府招商引资,以公开拍卖方式竞得土地60余亩,投资七千万元用于【庆吉锦绣花园】多层高档商住小区开发,公司本着为仪陇新县城的搬迁成立献上一分厚礼,不惜巨资倾力打造【庆吉锦绣花园】。特聘重庆设计院对小区户型.绿化进行设计.打造出一批精美的精致适用型住房,成为该县公务员和市民的首选居住小区,公司投资四百万元打造的吉隆商业步形街、红外线全程监控系统、可视楼宇对讲系统、健身器材、儿童娱乐场，更是吸引了浙江、成都、南充等地的商家来此投资,为仪陇的经济带来了活力.20
12、05年公司被南充市规划和建设局评为最值得期待楼盘.2007年在仪陇县委、政府以及各个职能部门的关怀、公司全体员工的努力下.项目顺利完工.并且在没有拖欠民工工资的前提下第一家通过了综合验收.公司也取得了一定的经济效益且向仪陇县地方税务局上交税金650万元,企业所得税356万元,连续两年被仪陇地税局评为纳税大户，并被评为一级信誉等级单位。为了公司的发展壮大，于2007年元月通过公开拍卖竞得嘉陵区50余亩土地拟将开发【庆吉誉峰】项目,总建筑面积约84000平米.分别由6栋11层、7栋17层现代化风格的高层居住建筑围合而成.形成一个约22000平米的超阔共享中庭皇家花园景观.以巴厘岛风情文化为蓝本.原
13、生态雕塑.原生态植物打造的南充市首个纯巴厘岛风情居住特区。“诚信、创新、专业”是庆吉地产始终如一的经营之道；以“专业源于细致”的经营理念，勤奋、自信、进取的团队精神来激发公司每个员工的潜能；庆吉地产在“以人为本”的团队氛围中将借助我们累积的经验和对中国房地产市场的准确认知，承诺尽善尽美和高品质的服务，全心致力于房地产服务行业的发展。庆吉地产本着为客户着想，为项目负责的方针，为中国的房地产业发展贡献绵薄之力。四、公司近几年来主要财务状况分析公司近几年来取得了良好的经济效益和社会效益，其财务状况如下：财 务 状 况 一 览 表 单位：万元 项目2006年2007年2008年12月总资产6309.3
14、8869.89474.9流动资产6263.45775.86392.0其中：货币资金346.0224.3188.4其他应收款1139.6270.8321.1预付账款966.7334.789.8存货3811.14946.05792.7固定资产(净值)44.033.322.5无形资产1.93060.73060.4递延资产（开办费）总负债2570.11800.31675.2流动负债2570.11800.31572.4其中：其他应付款409.6493.1764.7应付工资 47.57.10.4应付福利费4.5711.26.7应付账款963.71063.0483.4预收账款1123.0219.6272.9
15、所有者权益3739.27069.57799.7实收资本1100 3000 3000资本公积未分配利润2639.24069.54799.7净资产3739.27069.57799.7销售收入3238.34458.63333.3销售成本1387.82302.12151.7营业利润1605.01702.9792.8利润总额1596.41702.2786.4净利润1331.91413.0730.2资产负债率()40.7%20.3%17.7%营业利润率()49.6%38.2%23.8%净利率()41.1%31.7%21.9%2008年12月主要财务指标的构成如下：货币资金期末余额：188.4万元；应收账款
16、期末余额：39.5万元 预付账款期末余额：89.8万元 ；其他应收款期末余额： 281.6万元；存货期末余额：5792.7万元；固定资产原价期末余额：61.6万元；减：累计折旧期末余额：39.1万元；固定资产净值期末余额：22.5万元；应付账期末余额： 483.4万元；预收账款期未余额：272.9万元；其他应付款期末余额：764.7万元；应付工资期末余额: 0.4万元；应付福利费期末余额：6.7万元；未交税金期末余额：42.1万元；实收资本期末余额：3000万元；未分配利润期末余额：4799.7万元；从公司近年的财务状况来看，公司资产规模逐年扩大,资产构成较为合理，且均为优良资产，负债情况控制
17、较好，资产负债率控制在41 %以下，当前资产负债率仅为17.7 %，有足够现金流支持【庆吉 誉峰】开发项目的需求周转。第四章 项目市场前景及营销策略一、市场供求及其发展趋势分析根据查询各种媒体信息所知，在国办发20058号文件和国办发200526号以及“国六条”文件发布后，各地采取了相应调控措施，政策的综合效应正在显现。从2009年7月根据国家统计局反馈的数据分析看，各地房地产市场运行基本平稳还略有回暖，并已出现积极变化。(一)房地产开发投资分类指数去年四季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2。完成商品住宅投资1888亿元，增长23.1%。其中，经济适用房投资62亿元，增长
18、2.6。(二)资金来源分类指数为103.5，其中，国内贷款1456亿元，增长48.5：企业自筹资金2025亿元，增长30.3；利用外资52亿元，下降4。(三)土地开发面积分类指数为104.03。去年末季，全国房地产开发企业完成开发土地面积7284万平方米，同比增长53.3。(四)房屋施工面积分类指数为105.38。去年末季，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积19.31亿平方米，同比增长23.3。其中，住宅施工面积7.93亿平方米，增长23.1；办公楼施工面积4469万平方米，增长17；商业营业用房施工面积1.27亿平方米，增长23.6%。(五)商品房空置面积分类指数为93.81，比去年同月
19、回落10.36点。截止到1月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7。以上数据表明，国家的宏观调控政策对房地产市场是积极向健康轨道扶持，房地产市场目前的发展应该是稳中有升，说明了房地产市场正在持续稳定地发展，整个市场发展前景看好。二、南充市经济发展水平和房地产市场概貌(一)南充地理环境南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，介于北纬30353135、东径1052710658之间。南北跨度165公里，东西跨度143公里。东邻达川市壤，北与广元市、巴中市毗邻。幅员面积12494平方公里。南充与成都、重庆构成了大三角经济区，交通四通八
20、达，国道318线、212线，成(都)南(充)高速公路、南(充)广(安)高速公路、达(州)成(都)铁路使南充与成都、重庆、上海、广东等发达城市联系更加紧密。2004年5月投入使用的南充高坪机场和正在建设的兰(州)渝(重庆)铁路、全国二级城市第一条绕城高速公路、嘉陵江渠化工程和南充港，将使南充市成为水陆空立体交通枢纽。2008年11月南渝高速公路已全线贯通，南充已融入“成渝南”两小时经济圈。南充市人民政府顺应十七大精神因地制宜的提出了“经营城市”发展方向，南充市人民政府“十一五”规划纲要以把南充建设成川东北中心城市为核心，通过五年时间把南充建成川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中
21、心和交通、通信枢纽的区域地位，生态型山水园林城市，彻底改观城市面貌。长远规划2020年南充市市辖三区将发展成为100万人口，90平方公里的大城市。以上情况充分说明了南充市的房地产产业才刚刚进入快速发展期，南充城区对住宅的需求将进一步扩大，房地产产业具有较大的发展空间。(二)南充城市发展及经济发展水平南充实施城市发展战略，不断优化城市空间结构。按照南充城市总体规划“以江为轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展”的发展战略，城市扩展初具规模，大城市框架已基本形成。“以江为轴”：打造城市景观轴线，展现城市特色和亮点。“北拓南延”：随着南充市体育中心、政府楼、南充大剧院、公务员住宅小区等项目的相继建成，占地
22、规模达6平方公里的城市北部清泉坝新区己具雏形，城市南部高坪下中坝、都京坝、嘉陵都尉坝、文峰耀目坝组成的城南工业集中区和物流园区正在规划建设之中；“跨江东进”：为解决江东江西两岸的联系，在已建一座铁路桥和三座公路桥梁的基础上，又建设了小龙电航桥、胜利路大桥，我们还将规划四座城市桥梁，随着这些桥梁的陆续建成，将彻底解决两岸交通联系不畅的问题，疏解西岸顺庆区过于集中的人流、物流、交通流，实现跨江东进的战略目标。南充城市功能不断完善，城镇规模不断扩展。市辖三区53.74平方公里，比上年扩充3.24平方公里。居住人68.5万人，增加1.6万人。城市生态环境不断优化，建成区园林绿地面积3889万平方米，建
23、成区绿地率29.6，人均公共绿地面积8.6平方米，人均住宅建筑面积26.4平方米，供水总量15289万立方米，人均道路面积12.87平方米，公交车684标台。全市城镇化率达到28.2，比上年提高2.6个百分点。2008年南充全市生产总值601.9亿元、增长14.3%。财政一般预算总收入35.9亿元、增长25.6%，地方财政一般预算收入18.7亿元、增长24.4%，一般预算支出134.8亿元、增长54.8%。全社会固定资产投资297.4亿元、增长48.1%，对经济增长的贡献率达45%。社社会消费品零售总额233.7亿元、增长20.9%。到2010年经济总量达到670亿元，地区生产总值在2005年
24、的基础上翻一番，人均生产总值达到8995元以上，市辖三区常信人口从2005年的68.5万元，增加到2010年的75万元，直至2020年的100万。南充城市的发展及经济水平的提高，增强了人们的购买力，对房地产市场价格的上涨起到推动作用。三、南充市房地产市场发展趋势分析(一)南充市房地产市场现状今年以来，南充市辖三区房地产开发投资持续增长，市场供给与成交总量与去年同期相比均有较大幅度上涨。1、1-5月，南充市辖三区房地产市场运行突显五大特点： 一是商品房新上市面积同比增加23.3%。市辖三区批准预售商品房（新增供应量）6199套，面积60.45万平方米，与去年同期相比分别增加18.9%、23.3%
25、。其中，商品住宅房预售5503套，面积56.50万平方米，同比分别增加32.1%、32.7%；非住宅房预售696套，面积3.95万平方米，同比分别减少33.7%、38.9%。二是商品房交易面积同比增长48.4%。市辖三区商品房交易面积66.86万平方米，交易金额17.42亿元，与去年同期相比分别增长48.4%、64.1%。其中，商品住宅房交易6238套，面积63.09万平方米，交易金额16.15亿元，同比分别增长66.3%、57.0%、74.4%；商品非住宅房交易613套，面积3.77万平方米，交易金额1.27亿元，同比分别减少14.3%、22.4%、6.5%。三是新建商品住宅房需求大于供给。
26、市辖三区批准预售商品住宅房5503套，面积56.50万平方米。商品住宅房交易6238套，面积63.09万平方米。供需比例为1:1.13和1:1.11，需求略大于供给，表明市场回暖，住房需求放量增长，消化了部分存量商品住房。四是商品住宅房销售价格小幅上涨。市辖三区商品住宅房建筑面积销售均价为2560元/平方米，同比上涨8.1%。其中，顺庆区为2798元/平方米、高坪区为2144元/平方米、嘉陵区为2375元/平方米。五是二手房市场交易量同比增长11.7%。受商品住宅房销售放量增长的拉动，以及二手房交易营业税的降低，促使二手住宅房交易量相应走高。市辖三区二手房交易面积21.54万平方米，交易金额3
27、.05亿元，同比分别增长11.7%、22.8%。其中，二手住宅房交易2015套，面积17.96万平方米，交易金额2.34亿元,同比分别增长56.7%、42.3%、69.2%；非住宅房交易361宗，面积3.58万平方米，交易金额0.71亿元，同比分别减少2.7%、46.2%、22.8%。另从市统计局获悉，今年以来我市多家大型楼盘相继上市，上半年全市房地产开发完成投资19.93亿元，同比增长20.3%。据统计，上半年，我市基本建设完成投资118.39亿元，同比增长91.1%；更新改造投资26.77亿元，同比增长41.3%；房地产开发投资19.93亿元，同比增长20.3%。随着城市化进程的推进，城市
28、住房刚性需求不断增加，前期受诸多因素压抑的房地产交易市场受政府出台的一系列促进楼市发展的政策影响，于近期出现交易量回升情况。在降低房贷门槛、降低房地产交易税等政策推动下，至5月底房地产交易量回升，今年的同比增速首次呈现由负转正。上半年全市房地产销售面积64.39万平方米，同比增长36.2%。市辖区房地产交易量明显回升，销售面积40.81万平方米，同比增长101.7%。2、今年7-9月房地产市场运行情况预测：按照目前发展趋势，7、8、9月份各项指标预计与前5个月平均水平还有大幅提升。上半年果城房地产市场出现快速回暖，房地产投资持续增长，市场供需两旺，销售异常强劲，截止2009年8月31日，南充0
29、9年成交面积如下表（不含部分房产公司预定和未备案的部分）。（以上数据来源：南充统计年鉴和南充市房管局的“快报”）从上述2009年到1-8年统计数据显示，南充房地产市场各项指标均是逐年增加，房地产市场健康发展，但是，南充房地产市场也有不均衡，营业房存量房较多，营业房滞销，而住房虽受“5.12”地震影响和国际金融危机的波及，增长速度有所放慢，但强有力政府宏观调控政策和南充市民仍有较强的刚性需求，现南充住宅市场已全面复苏，部份地区和楼盘呈现供不应求之状。本项目以住宅为主，且产品设计贴近南充市民的消费心理，因此本项目具有较大的需求市场。（二）南充市城市城区房地产市场运行情况和发展趋势.去年四季度，南充
30、市房地产市场持续健康发展，楼市呈现出三大特色：一是房地产开发大楼盘增多，小区环境趋好；二是住宅消费继续成为热点，非住宅消费依然疲软；三是城市居民住房消费层次分明，消费结构合理。1、交易规模继续上升，房地产市场看好。根据资料查询，房地产市场的各类指标如下：四季度，市辖三区房地产实现交易金额同比分别增长10.54%、9.93%、13.15%、17.84%。从二手房交易来看：四季度，市辖三区交易面积、交易金额比去年同期分别上升5.87%、26.24%。 南充市房地产市场住房需求量继续上升，营业房市场疲软，但从南充整个房地产市场分析,南充房地产业将继续健康快速的发展。2、一批大楼盘、高档小区闪亮入市，
31、开发均衡发展。但从南充整个房地产市场分析，一批大项目先后呈现，如南门坝的瑞露嘉都、明宇帝一家、滨江名城，北城的龙呤水郡、香谢春天，西山区的天地山水，高坪区的新东豪园，嘉陵区的地中海蓝、奥斯汀小镇，市中心的锦绣北湖等项目。其颁布说明了两个特点：(1)商品房区域开发逐渐向均衡方面发展，商品房上市楼盘分布呈放射型，呈现出由市中心向郊区、两区和沿嘉陵江方面发展，充分体现了南充市实施的“北拓南延，跨江东进，拥江发展”的城市发展战略。(2)“四新”理念融入房地产开发建设。一是创新城市规划设计，充分体现了南充市区规划的要求。二是创新建筑设计，采用了新技术、新材料、新工艺、新设备，从建筑设计上缔造品质，突出建
32、筑个性，追求独特风格。三是创新小区配套、绿化、公益设施的建设。四是创新物业管理观念。特别值得一提的是：在规划上充分考虑创新城市形象，提高建筑设计质量，突出建筑个性，注重产型的创新，提高商品房品位。开发项目逐渐向一种高的境界、好的氛围的社区环境发展，注重环境的创新，修造出更适合现代人居住的空间。开发商加大了小区内的配套设施、绿化及公益设施的建设，提高社区环境建设质量和水平，追求一流的人居环境。而“庆吉誉峰”项目更加体现了本项目的“四新”理念。3、房地产市场形势展望今后一段时间，市辖三区房地产运行总体态势是住宅交易依然旺盛，价格仍将稳中有升有回暖迹象。住宅方面：开发商逐渐向“设计缔造品质，创新提升
33、价值”观念方向发展，在实施中更加关注“环境的金牌楼盘的支撑点”理念，开发楼盘的品质逐步提高，开发项目的容积率降低，土地价格的不断上升，提高了单位建筑面积的楼面地价，增加房地产开发成本，必将导致商品房住宅价格的上升。非住宅方面：由于近几年市中心繁华地段大型商铺较多、前几年投放量大、存量非住宅交易税赋较重等原因，非住宅交易一直处于低迷阶段，但目前由于城市硬件的完善，中心城市的地位逐渐形成，外来经商人员大幅增加，以及近2年非住宅的市场投放量的骤减，非住宅的交易量和价格有回暖趋势。(三)消费者对房地产市场的需求变化从20世纪90年代至今，南充房地产市场经历了福利房时代向商品房时代的历史跨越，经历了从以
34、“住”为主的简单居住需求到对居住文化、居住环境、居住品位等附属功能的更高需求转变，体现了市场供给的丰富化，消费需求的多元化。1、潜在需求市场分析南充市核心区域内现登记在册的人口总量为190万人，其中顺庆区人口为58万人，嘉陵区66万人、高坪区56万人及10万左右的外来人口。其中：嘉陵区核心区内非农业人口约10万人，按四川省人均住宅面积应不低于30平方米的要求，市核心区内城市人口的总体住宅面积需求为1965万平方米。根据南充市统计局和规划局的相关数据表明：南充市2005年2008年平均每年房地产开发增长为约12，按上述数据推算出2008年南充房地产开发面积会超过244.82万平方米(按10的增长
35、速度保守估算)。根据南充市2005年-2008年平均GDP增长14.3，房地产需求增长12的统计数据来看，当前南充房地产市场的潜在需求还是比较大的，本开发项目正处于良性的大环境中。2、住宅消费继续看好根据资料查询，三季度，市辖区商品房销售价格在1季度的均价达到历史新高3200元m2：顺庆区商品住宅价格在26004500元m2。高坪区、嘉陵区商品住宅销售价格直线攀升，特别是嘉陵区商品住宅最高消售价格已突破3200元m2。因此，以这种仍在延续趋势和本项目独特的地理优势及楼盘的准确市场定位，更加满足了目前旺盛的节场需求。3、居民住房消费层次分明，消费结构比较合理 (1)住宅消费面积：呈橄榄型分布根据
36、资料查询和对嘉陵区去年3季度2943户商品住房交易实例统计分析，我市城市居民在住房消费时，交易建筑面积80 m2以下的401户，占13.6，面积80-100 m2的677户，占23，面积100120 m2的568户，占19.3，面积120-140 m2的745户，占25.31%，面积140-160 m2的316户，占10.73，面积160m2以上的236户，占8.02。从商品住宅面积消费分析看，成交建筑面积80-160 m2的中档住宅、80 m2以下的小户型住宅、160 m2以上的高档住宅分别约占78.38、13.6、8.02，而本项目楼盘的主打户型就是定位于中、小户型，充分迎合了市场的消费需
37、求。(2)消费人群结构：外来消费逐渐占据半壁江山对嘉陵区2007年3季度抽样950户商品房交易实例统计分析，市辖区城市居民购房413产，约占43.47，外县(市)城镇居民购房183户，约占19.26，本地农民进城购房258户，约占27.16，外地购房96户，约占10.11。从商品房消费人群结构分析看，市、县(区)缄镇居民消费占总消费的62.73，本地农民进城购房近四分之一，外地人来我市购房的约为10.11，外来消费三分天下有其一。我社认为，本项目的市场定位就是瞄准了外来人口和市、县(区)城镇中、高收入居民的住房需求，这恰好迎合了消费人群结构的变化趋势，为本项目销售的顺利实现创造了必要条件。(3
38、)商品房消费方式：负债消费渐成时尚通过对嘉陵区2008年3季度抽样1000产商品房交易实例统计资料的查询和分析，一次性或分期付款支付房价占总量的63.5，通过银行按揭购房的占总量的36.5。这表明南充老百姓消费观念悄悄地发生了改变，逐渐接受了负债消费或今天用明天的钱的观念，以按揭方式购房的市民在逐渐增加，这对定位为中、高档楼盘的本项目的商品房销售奠定了扎实的基础。综上，南充房地产市场经过近十余年的发展，房地产市场逐渐规范，城市品位逐渐提高，住房价格上升较快，随着当前的房地产投资趋于理性，对商品房的各种层次的需求也正在逐步加大，住房价格依然保持稳中有升的态势，南充房地产市场呈出健康持续发展趋势，
39、在此情况下，本项目开发楼盘的市场定位准确，充分迎合了市场消费的需求，销售前景看好。四、市中心区域分析(一)市中心房地产市场现状2000年以来，由于国家拉动内需宏观经济政策的影响，特别是西部大开发的推动，使南充市的城市化进程不断加快。为了南充缄市建设，提高南充城市档次，实现2020年南充市市辖三区将发展成为100万人口，90平方公里的大缄市的长远目标。为了创建优秀卫生城市，政府对市中心旧房进行彻底改造，从2002年至今先后成功地改造了南充大都会、诺玛特广场、城市之星等，使南充市的城市面貌有了较大的提升。(二)南充嘉陵区房地产区域特点南充房地产发展东南西北中五个方向发展，目前市场情况不一：东面是未
40、来土地升值最快区域，但现阶段受限于道路与大桥建设，是未来的潜力发展区域；西面以西山为代表环境相对成熟，但土地资源相当有限；南面发展势头良好，中档及以上的房屋市场需求大，是南充的热点区域；北距市区远，随着政府新区的开发将成为未来的关注重点区域；南部地区土地稀缺，土地成本高，竞争白热化，且周边许多楼盘已开发成型，为本项目打造精品优质社区提供了外部环境。五、项目对应潜在需求市场分析南充市核心区域内现登记在册的人口总量为190万人，其中顺庆区人口为58万人，嘉凌区66万人、高坪区56万人及10万左右的外来人口。嘉陵区区内非农业人口约10万人，按四川省人均住宅面积应不低于30平方米的要求，南充市核心区内
41、城市人口的总体住宅面积需求为5400万平方米。根据南充市统计局和规划局的相关数据表明：2005年2008年平均每年房地产开发增长为12，按上述数据推算出2008年南充房地产开发面积会超过24482万平方米(按10的增长速度保守估算)。根据南充市2005年-2008年平均GDP增长速度，房地产需求增长的统计数据来看，当前南充房地产市场的发展前景较好。六、营销策略根据上述分析及本项目市场定位，制定以下营销战略：(一)确定项目整体形象【庆吉誉峰】项目宗地地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”为这一主题，强调综合环境素质和居住生活方式，注重消费者实际精神和心理上的沟通，人与自然的和谐，从规划、设汁
42、、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造高素质精品住宅小区。(二)卖点分析【庆吉誉峰】凭借其优越独特的地段位置和区位优势，小区住宅销售最大的“卖点”主要是：1、该项目位于嘉陵新区茶盘路与于陛路交汇处，距南充高速公路入口、南充客运站近1公里、南充火车站7公里路程，距市中心五星花园商业中心约6公里左右。宗地周边骨干道路基本建设完成，仅部分建设中，届时将形成四通八达的公路交通网络与市区各区域的联系更为密切。项目宗地自然环境较好，空气清新，正南方约1公里左右为凤垭山生态风景区，西北向为胶盔子山生态风景区，拥有良好的自然景观，并可作为天然的氧吧能很好地调节项目环境的空气质量和区域内小气候条件。周边
43、区域内无大型的工业、商业设施，无重大污染源，居住环境安静。项目附近有多所学校，商场、超市，有塘殿社区卫生服务中心、庞氏仁爱医院等该项目交通便捷，购物、就医、就学条件优越，是居家、休闲、经商的最好选择。2、小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，预计投资1300 多万元进行小区绿化建设，并且与凤垭山生态风景区、胶盔子山生态风景区连成一体，因此有其突出的环境特点。3、配套设施也不是普通化规划，而是全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。4、物业管理在南充首先倡导“5S”管理，更加专业化，服务更加全面，管理高质量，高水平。5、小区住宅规划引入“智能化”、“特色化”等
44、新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。(三)营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要对项目的市场推销有一套行之有效的营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有效益。根据本项目市场定位的开发特点，拟采取以下营销推广策略：1、广告宣传策略【庆吉誉峰】项目广告宣传主要按计划按确定的目标，分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传，“一座城市的收藏品”将成为其宣传亮点。2、促销策略促销的阶段性策略：一般按以下阶段促销：(1)销售准备阶段：(2)首次公开展销和跟进阶段：(3)二次公开展销及跟进销售阶段；(4)三次公开展销及
45、跟进销售阶段：(5)扫尾销售。待添加的隐藏文字内容3销售对象：本项目销售对象主要是(1)涉及商品房更新换代的消费者；(2)中、高收入的消费者；(3)市郊各县入驻南充消费者；(4)投资；(5)其他消费者。促销手段：促销手段包括：广告宣传、人员直销、举办展销会；集团认购；灵活多样的付款方式；工程质量、进度、小区绿化以及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销等。七、市场价格预测分析根据房地产特有的区域市场特征和竞争态势，通过“区域的同一性、消费群体的重叠性、项目的同类性、价格的可比性”等主要要素，分析“庆吉誉峰”的消费辐射区域，根据市场调查，确定【庆吉誉峰】项目住宅定价为2850元/m2。第五章
46、 工程项目协作机构、设计、监理、施工单位及公司营销策划、物业管理能力评估本项目从设计到施工监理严格执行建设行政主管部门关于公开招投标相关规定。一、 项目规划设计单位重庆市建筑工程设计有限责任公司，原名为重庆市建筑工程设计院成立于1992年，设计资质为建筑行业建筑工程甲级；市政公用行业（风景园林）乙级。在城市建设中，该院在规划设计、建筑设计、景观设计、岩土工程设计等方面具有雄厚的实力，拥有与国际接轨的专业设计理念，具有建筑设计创新务实、结构设计安全经济、设备设计优化合理、景观设计自然人性。建筑、结构、水、电、通、概预算、风景园林、岩土工程专业齐备。 公司拥有国家级注册设计师15人，高级建筑师10人，高级工程师28人，工程师17人，园林景观专业设计师10人。二、监理单位简介四川省城市建设工程监理有限公司成立于1998年，具有房屋建筑工程、石油化工工程、市政工程甲级、公路工程、机电安装工程、铁路工程乙级监理资质，可承担房屋建筑工程、石油化工工程、市政工程一等及以下工程。公司注册资金300万元。
