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1、UWIN房地产市场月报2011年6月,摘要,宏观政策 1、上海正制订“一房一价”执行细则市场动向 1、假日房展人很多 价格僵局仍未破2、4月存贷款增速有所减缓上海个人住房贷款增幅回落3、新上海人成高端楼盘主力买家土地行情1、挂牌行情2、成交行情公寓市场1、供应成交情况2、房型成交情况3、公寓个案成交TOP10别墅市场1、独立别墅市场概况2、联体别墅市场概况商办市场1、商办市场概况2、商办市场各成交情况排名及分析 附表1:重点跟踪项目成交分析 附表2:2011年6月各行政区商品住宅成交均价 附表3:2011年6月上海住宅市场板块供应量前10 附表4:2011年6月上海住宅市场项目供应量前10,宏
2、观政策,1、住建部政策研究中心副主任：控制投资需求的政策不会变早报记者周祺瑾“开发企业非常容易地得到贷款，低成本得到开发资金的时代已经过去。”6月9日，在首届中国房地产家居电子商务高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，未来开发企业要承受资金成本日益提高的资金环境。据秦虹介绍，过去几年中国的信贷环境“非常宽松”，靠大量的货币信贷支持来推动投资拉动型经济增长的模式，已不复存在。秦虹说，在资金成本日益提高的大环境下，开发企业要实现两个转变：一是要从过去偏好间接融资转为直接融资，二是要从重视债权融资转变到重视股权融资，让投资者分享开发的收益。秦虹还称，此前开发商实现盈利的风险比较低，“
3、市场经济增长速度快，人们收入快，城镇化快，再加上信贷环境、供给非常充裕，开发商的风险非常低”。而且，开发商的开发资金来源多是银行贷款，还有商品房预售制“护航”，更多的风险是在银行和购房者身上，但“现在这种情况正在发生变化”。秦虹不忘提醒开发商，要通过创新转型使整个行业素质上一个更高的水平，以适应愈发激烈的市场竞争环境。对于当前的房地产调控政策，秦虹认为可以概括为“两手一起抓”，即“一手控制市场的过热，一手大力建设保障性住房”。秦虹称，从去年1月份开始，房地产市场已进行了三轮调控，主要城市已现成交量下降和房价上涨放缓的趋势，目前整个房地产市场过度膨胀的住房需求正在发生变化。关于未来房地产市场调控
4、政策的走向，秦虹认为“控制投资性需求政策方向不会变化”。秦虹解释说，“投资性需求对助推房价上涨作用非常大，只要预期未来房价还会涨，投资性需求就会增加。”同时，为了缓解房价过快上涨，“现在也开始推动增加住房的有效供给”。此外，秦虹还提到，现行的两种房产税试点方案，仅对抑制高价房和抑制投资性需求指向比较清楚，而理想的房产税方案必须满足四个方面需要：即调节贫富差距，约束奢侈消费，挤出存量资源以及完善财税体系。,市场动向,1、沪5年内将筹措100万套保障房 占新建住房总套数六成，今年要开工和筹措1500万平方米2011年6月9日 A21：A21上海 稿件来源：新闻晨报 作者：吴飞昨日下午，上海市十三届
5、人大常委会第二十七次会议听取和审议了市人大城市建设环境保护委员会关于本市保障性住房体系建设情况的调研报告。从今年3月开始，为配合人大常委会做好保障性住房体系建设情况专项监督，市人大城市建设环境保护委员会对本市保障性住房建设情况进行了专题调研，旨在推动政府进一步改善工作，完善制度，确保“十二五”规划目标的实现和市民居住条件的持续改善。公共租赁房争取年底供应近些年来，上海基本形成了以廉租房、经济适用房、公共租赁房、动迁安置房“四位一体”的保障性住房体系。其实从上世纪90年代初开始,上海就大力开展旧区改造工作，将其作为改善市民居住条件的重要途径。2000年，上海在全国率先实施廉租住房制度,采取实物配
6、租和租金配租的方式改善低收入住房困难家庭的居住条件。2009年起，开展了经济适用房的试点工作，将保障范围从低收入家庭扩大至中低收入家庭。2010年出台了公共租赁房制度,将非户籍人口也纳入了保障范围。截至目前，本市累计廉租房受益家庭已超过7.5万户。从2009年下半年起，本市又先后两次调整准入标准，扩大了经济适用房的受益面。同时，明确了公共租赁房的保障对象、准入标准和租金水平，争取今年年内开展申请，年底供应入住。完成情况纳入政府年终考核记者了解到，“十二五”期间，上海将通过新建、改建、配建、收储、转化等多种渠道，筹措各类保障性住房约100万套，占新建住房总面积的50%和总套数的60%左右。其中，
7、今年将新开工和筹措1500万平方米，总体供应1150万平方米，廉租房新增受益家庭不少于1.4万户；经济适用房建设供应500万平方米，约8万套；公共租赁房供应50万平方米，约1万套；动迁安置房供应600万平方米，约7.5万套，以有效保证保障性住房的供应力度。据介绍，为了确保保障性住房任务的落实，上海市、区（县）政府还签订了2011年保障性安居工程年度“目标责任书”，明确了“以区为主”的建设机制和区（县）政府在建设过程中的责任主体地位，并将完成情况纳入区（县）政府的年终考核。,加紧建设和完善配套设施调研报告中也体现了上海保障性住房推进过程中遇到的一些困难。在调研中发现，一些新建大型居住社区的配套设
8、施尚未同步，比如某小区2009年4月开始居民入住，但至今公交、菜场、医院、超市、银行等配套仍没跟上，附近的轨交7号线也迟迟未投入使用，从居住小区到最近的公交站点步行需30分钟。由于交通、就医、购物不便等原因，住房空置或出租给外来人员现象较为普遍。同时，保障性小区人口单一化致使大型居住区社会管理难度加大：一是管理模式不相适应，如浦江镇的大型居住社区完全建成后预计需要设立近百个居委会，远远超过一个中心城区的规模；二是管理力量严重不足，如顾村镇总面积41.66平方公里，目前常住人口25万，尚不包括将因保障性住房建成后迁入的人口，但公安配备仅110人，城管执法人员19人，大量管理工作只能依靠120人的
9、协管队伍；三是物业管理亟待改进，现在甚至有保障性小区出现举行物业招投标时没有一家企业参与投标的现象。为此，市人大城市建设环境保护委员会建议，要加紧建设和完善已建成小区的共建配套和道路设施，同步规划和建设新建小区的公建配套。其中，对入住人口不多的新建小区，在过渡期可以多开设小型菜场、超市、商业门店，配置银行、邮政网点等，满足居民“开门七件事”的需求。,市场动向,2、央行年内第六次提高存准率早报记者肖中洁中国人民银行（下称央行）周二(6月14日)下午决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准备金率，也是去年以来第12次上调，这将
10、使大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位。但出乎意料的是，央行一改以往发布货币政策的惯例，下午3时18分就在央行网站上挂出上述公告。此前中国央行上调存款准备金率以及加息的时间几乎都在周五晚上、周末或者假期中，且一般在下午5点以后。对此市场人士分析，本次央行不同寻常的上调存款准备金率的时机可能表达了抑制通货膨胀的急迫感，因为就在周二国家统计局早间公布的经济数据显示，5月份中国居民消费者价格指数（CPI）比上年同期上升5.5%（详见早报今日28版），并创下34个月以来新高，引发市场热议。不过，多位业内专家认为，今年以来，央行基本保持一个月上调存款准备金率一次的高频率。连续上调后，存款准备
11、金率这一“流动性利器”的使用面临局限，其上调空间亦有限。而年内仍有加息可能。或再冻结3800亿元根据央行昨日晚间发布的消息，从6月20日起，上调存款准备金率0.5个百分点。此次上调后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。上一次调整时间是在5月18日。交通银行金融研究中心研究员鄂永健13日曾发布报告认为，6月公开市场到期资金量较大，若新增外汇占款维持较高水平，在央票发行受限的情况下，不排除准备金率可能再次上调1次、0.5个百分点。他说，6月份公开市场到期资金量6010亿元，仍属较高水平，而尚未公布的新增外汇占款数据预计依然不低。所谓外汇占
12、款，简单理解即央行为了“回收”流入国内的外币而对应发行的人民币，贸易顺差升高及人民币明显升值等原因都很可能造成外汇占款偏多。4月份中国外贸重回顺差之后，5月份顺差继续扩大至130.5亿美元。民生证券宏观经济分析师张磊说，人民币升值所带来的外部资金流入预计还有500亿美元左右。鄂永健说，准备金率再度提高、银行间市场资金面趋紧的影响下，央票一二级市场利率再现“倒挂”，公开市场回笼再度面临困境，致使本月公开市场净投放资金2960亿元。在央票发行利率不变、机构需求降低的情况下，6月公开市场回笼力度难以明显放大。正如他所预计，在这些因素作用下，央行上调了存款准备金率。根据测算，此次将冻结3800亿元的资
13、金。公布时机“不同寻常”与此同时，央行本次宣布上调存款准备金率时机的“不同寻常”，也成为市场关注的焦点。,市场动向,有市场人士分析，本次央行不同寻常的上调时机可能表达了抑制通货膨胀的急迫感，因为同日公布的CPI比上年同期上升5.5%，为近34个月来的最高升幅。央行选择上调存款准备金率而不是加息也超乎许多人意料。国家信息中心经济预测部首席经济师祝宝良说：“觉得挺突然的，我个人认为加息更合适些。”他认为，根据前一日公布的5月份数据，目前市场上的资金面在变得紧张，中小企业的资金压力在变大，而且央票一二级市场利率倒挂使得央票发行难度加大，需要通过加息来改变这种现象。相比起提高存款准备金率，加息更合适些
14、。鄂永健说，央行之所以选择再次上调存款准备金率，而对加息比较谨慎，或许是因为美国还是采取低利率政策，而中国若加息会引发热钱流入。加息将更谨慎来自政策层的声音显示，短期内，紧缩政策仍将维持。央行主管的金融时报周一发布社论当前应继续坚持宏观调控方向，称“对于中小企业贷款难的问题，目前社会上开始了货币政策是否超调以及未来宏观调控走向的大讨论，业内人士指出，中小企业贷款问题需要政策给与支持解决，但不能以此倒逼改变宏观调控，使前期调控成果功亏一篑。”中国央行货币政策委员周其仁近日也对媒体表示，目前经济中面临的挑战，单靠一个货币政策远远不够。多位分析人士也预计，上半年仍有加息可能，但下半年上调存款准备金率
15、和加息的频率都将放缓。申银万国证券研究所首席宏观分析师李慧勇说，年内还有1次加息，时点是六七月。不排除下半年有继续上调存款准备金率的可能，但上调频率会明显小于上半年“每月一次”。下半年上调时间点取决于外汇占款的量。投资银行巴克莱则预计中国年内还将升息一次，使得一年期存款利率达到3.5%的水平,市场动向,土地行情,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,1、挂牌行情 2011年6月，上海市共推出商办住等各类经营性用地8幅,在幅数上是比上月环比增加了14.29%；累计挂牌面积为61.08公顷，环比增长了23.71。其中用地性质为住宅的土地共有四幅，面积为46.74公顷，这4幅土地分别位于
16、嘉定和青浦。左图为本月住宅土地挂牌情况：,土地行情,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,商办挂牌行情（有著名土地时评论土地）2011年6月，上海市共推出商办类经营性用地4幅，与上月环比增长了33.33%；累计挂牌面积为14.34公顷，环比减少了14.34，这四幅土地分别位于闸北、松江和青浦。左图为本月商办土地挂牌情况：,土地行情,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,2、成交行情 住宅土地方面，6月有8块住宅用地成交。分别位于青浦（2幅）、宝山（1幅）、嘉定（3幅）、奉贤（1幅）和松江（1幅）；成交面积为46.22公顷，成交金额为56.5亿元，土地成交均价为12225
17、元/平方米，平均楼板价为8601元/平方米。,在商办土地方面，6月份全市有4幅土地成交，分别位于普陀（1幅）和嘉定（3幅）。成交面积13.43公顷，成交金额为26.77亿元；土地成交均价为19928元/平方米，成交楼板均价为8592元/平方米。,公寓市场,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,1、供应成交情况 2011年6月，上海市公寓市场供应面积为78.56万平方米，环比减少6.3%；成交面积为68.04万平方米，环比降低了6.96%，成交均价为20205元/平方米，环比增长了2.79%。6月份公寓成交市场没有呈现出往年的成交旺季，也没有延续五月份的增长态势，量价其跌。从成交上来
18、看，自2月份由于受到房产税和春节影响，已连续5个月表现出供大于求的情况市场上的可售量逐步加大，市场上出货的压力也在逐步加大。,2、房型成交情况 据佑威及及楼市专评网数据显示，6月共成交了3556套二房，占总成交套数的比例为54.8%；1523套三房，占总成交套数的比例为23.5%，自住型需求在市场中占据着主导地位。,公寓市场,3、公寓个案成交面积TOP10,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,别墅市场,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,1、独立别墅市场概况 2011年6月全市独立别墅成交面积为3.26万平方米，环比增长了23.02%，其供应面积为6.09万平方米，
19、较上月减少了30%，成交均价为38054元/平方米，环比5月降低了3.9%。2011年6月，全市独立别墅的成交中，从面积上看，主要集中在300-400平方米成交（13285.36平米，占45.19%）、200-300平方米（5950.45平米，占20.24%）和400-500平方米（4474.47平米，占15.22%）。从价格方面来看，6月份全市独立别墅成交价格主要集中在30000-35000元/平方米以上，其成交面积为8469.72平方米，占到全市成交总量的28.81%。,别墅市场,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,2、联体别墅市场概况 2011年6月联体别墅成交成交面积为7
20、.69万平方米，环比增加了5.05%；其供应量为14.63万平方米，环比减少了44.22%；成交均价为25965元/平方米。环比5月上涨8.93%。从面积段来看，单套面积200-300平方米仍是成交的绝对主力，成交了4.04万平方米，占全市成交面积的52.57%，另外200平方米以下的成交面积为2.99万平方米，占全市成交面积的38.89%；从单价的来看，25000-30000的所占比例最大，为33.99%，而单价在30000-35000占总成交量的23.46%，位居第二。,商办市场,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,1、上海市商办市场概况 据佑威及楼市专评网数据显示，2011
21、年6月上海市商业类物业供应面积为17.99万平方米，环比降低54%，同比下降了60.57%；成交面积为28.6万平方米，环比增加了33.61%；成交均价为21069元/平方米，环比降低了5.16%。2011年6月，商办类市场供应和成交量均呈下降趋势。从区域上看，5月供应量前三的区域是闸北（4.34万平米）、嘉定（2.45万平米）和金山（2.38万平米）；成交面积前三的区域是浦东（4.15万平米）、闸北（4.09万平米）和宝山（3.12万平米）；成交均价前三的区域是徐汇43868元/平米、卢湾42248元/平米、虹口41183元/平米。,商办市场,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）
22、,2、北区商办市场概况 据佑威研究中心数据显示，整个北区包括宝山，嘉定，普陀，杨浦，虹口，闸北六个区域，2011年6月北区商办物业成交面积为13.04万平方米，环比上月增长了14.19%，占全市同期成交面积的45.59%，本月北区商办供应面积为11.49万平方米，环比大幅增加了289.49%；成交均价为21460元/平方米，环比增加了2.10%。从6月的成交来看，成交量环比5月有14.19%成的增加，成交价环比也有了2.10%有所增加，由于住宅交易成本增加，导致与商办成交成本差距缩小，投资资金会逐步流向商办类物业，而北区新增商办类项目较多，故而竞争较其他区域将更激烈。,商办市场,数据来源：佑威
23、及楼市专评网（1LSZP.COM）,3、北区商办成交面积板块排名 上图可以看出，6月北区商办成交量为13.04万平米，环比5月增长14.19%，而成交价格为21460元/平米，环比上涨2.1%。2011年5月，北区成交面积较大的板块有江桥板块、五角场板块、南翔板块、真新板块和顾村板块，左表为北区进入全市商办成交面积排名前四十的板块成交情况.,商办市场,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,4、商业市场 6月份上海市商业物业供应面积为12.12万平方米，环比减少41.53%；成交面积为14.54万平方米，环比减少了8.55%，成交均价18665元/平方米，环比上涨了24.76%。,5
24、、办公市场 本月全市办公物业供应面积为5.86万平方米，环比降低68.1%；成交面积为14.06万平方米，环比减少了48.27%，成交均价为23554元/平方米，环比降低了10.98%。,6、商业项目个案成交面积TOP10,商办市场,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,商办市场,7、办公项目个案成交面积TOP10,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,附表1,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,附表2 2011年6月各行政区商品住宅成交均价,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,附表3 2011年6月上海住宅市场板块供应量前10,数据来源：佑
25、威及楼市专评网（1LSZP.COM）,附表4 2011年6月上海住宅市场项目供应量前10,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,媒体供稿 6月上海楼市概况,佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：2011年6月，上海市商品房成交面积117.28万平方米，环比下跌14.11%。比去年同期水平高了39.31%。成交均价为20093元/平方米，环比上月下跌2.90%，比去年同期水平高了32.57%；商品住宅成交面积为78.98万平方米，环比下跌4.96%，比去年同期高了89.74%；成交均价为21501元/平方米，环比上月下跌了0.7%，比去年同期高了12.16%。商品住宅成交6月不足5年均
26、6成 佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚表示，从5年商品住宅成交比较图可见，虽然商品住宅同比去年成交量“大涨”89.74%，但去年是在“史上最严厉的调控”的政策观察期，是不正常的成交量，如果用5年同期的成交量比，则只有5年均的58.77%，即不足平均水平的6成，07年同期的1/6，表明成交量仍然是在低位的。2月-6月，调控经过5个月后，月成交量只有79万方，去年5月到9月，成交量恢复到了133万方，算上季节性因素，本轮调控成交量反弹的速度和幅度，总体慢了许多，如果政策没有转向的迹象，开发商需要根据回款要求，不断重新审视市场。,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,数据来源
27、：佑威及楼市专评网,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,数据来源：佑威及楼市专评网,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,政策压制下的供求关系已经逆转 6月全市商品房新增供应量为143.61万平方米，其中商品住宅新增供应量为100.18万平方米，共77个项目。黄志坚表示，库存在加大，若以6月份成交量79.0万方计，去化商品住宅“库存”844.69万方所需要的时间目前已经达到了10.69个月，表明政策压制下的供求关系已经逆转，呈现出“供过于求”的态势，中低价位房或更需要降价求售。不过，黄志坚强调，如果政策转向，则需要重新评估供求关系，如果成交量能恢复到07、09年的水平，则商品住宅存量（新房）只够34个月去化，也会立刻变成严重的供不应求，因此需要动态地高度关注宏观经济及政策走向，做出判断和调整，不能以不变应万变,6月全市商品住宅成交面积排行前十的项目,6月全市商业办公成交面积排行前十的项目,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,数据来源：佑威及楼市专评网,6月商品住宅板块成交排行,6月商业办公板块成交排行,数据来源：佑威及楼市专评网（1LSZP.COM）,
