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1、2012年上半年我国住宅市场供需情况分析 （一）供应判断 1. 上半年住房竣工量增幅10%左右 2011 年上半年，住宅竣工量为2.76亿平方米, 同比增长12.8%。全年竣工面积仅为7.2 亿平方米, 不仅低于新开工，还低于住房销售面积。开发企业的在建工程并不少，但在政策紧缩的条件下，企业施工周期拉长，在一定程度上影响了市场供应。中国产业信息网分析2012 上半年，住宅供应可能出现两种情况，一是开发企业对市场有信心, 采取高周转策略，加快竣工速度: 二是开发企业对市场悲观，保存现金，继续拉长施工周期，减少市场供应。目前看来，第二种可能性更大。竣工面积增幅回调为10% 左右，竣工量预计为3 亿
2、平方米左右。 2. 住房供应结构以中小套型为主 按照“国八条”有关政策规定，保障房、棚户区改造、中小套型商品房用地占新增住宅用地比例不少于70%。城市化的快速扩展，将大量农村剩余劳动力导入城市，人多地少的国情决定了我国不可能实行大户型政策。政府已经坚定了发展中小套型住宅的政策，开发企业也正在适应这种政策变化。另外，政策禁止采用相邻小户型打通的方式销售“类别墅”产品，并且今年严禁别墅用地供应。因此，无论是别墅还是类似别墅产品，供应都十分稀缺。 （二）需求判断 1. 市场成交继续不乐观 2012-2016年中国住宅开发行业研究及投资战略研究报告显示新房市场或迎来最冷季节，二手房市场可能有所回暖。主
3、要是两个层面的影响：一是限购、限贷有效抑制了投资投机购房需求，变“随便购”为“不能购”；二是限购、限贷政策导致了市场观望情绪，让具有购房资格的人由“积极购房”变为“持币待购”。在这样的政策高压下，房地产市场很难出现成规模、持续性的回暖行情。可能的情况是，开发企业为了生存和发展，被迫降价销售。不过一旦行业性的降价趋势形成，在“买涨不买跌”的规律下，短期内成交反而更加严峻。 2. 商品销售面积将同比回落 2011 年上半年， 商品房成交面积为4.44 亿平方米， 同比增长12.9%。由于政策因素导致楼市迎来“倒春寒”，预计2012 年上半年商品住宅的销售面积在4 亿平方米左右，同比回落10。今年二
4、季度是市场较为艰难的时期。 3. 货币政策微调有利需求释放 有迹象表明，央行有望继续下调存款准备金率。货币政策微调是楼市的利好消息。不过，这种利好是间接的，主要传导路径有两个方面：第一是生产层面，降低存款准备金率所释放的流动性，由银行进入生产端，开发商是贷款对象之一；国家要求银行贷款支持小微企业的发展，同时保障性住房开发也要给予支持。第二个方面是购房消费，国家要求商业银行对居民首套购房要给予利率优惠，要在基准利率基础上打折，这将有利于提高首套刚需购房者的支付能力。另外，银行可贷资金增加，也为降低贷款的利率提供了可能。从两个层面看，生产端：开发企业可以通过积极参与保障房建设，获得信贷支持，实现企业资金结构的优化调整。消费端：首套购房需求得到保护，有利于市场成交，进而也可以缓解开发企业的资金危机。
